资产评估学教程第五第四章房地产评估

第四章房地产评估一、房地产的概念和特点（1）房地产房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。1．房地产的概念：第一节房地产价格评估概述《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。（眠2迫）纲建闭筑互物房孤屋鼠和占构杆筑棵物狱统怀称纹为鹿建加筑帜物刮。2崇．房杠地公产赔的婆特纹点扑：位拉置穷固扭定全性单丢位庭价射值祖高保裙值纷增拢值长砍期耍性难什以鹊变民现投逐资急风耳险剃性政唐策只限碎制纤性土卸地故的秃特禁性垒房伍地舟产跳的兔特蕉性刺房吐地肃产哲价赖格杏特侨征根、租市党场输的守特塌征峰及椅房筐地素产扎评践估贸的摄特阀殊扁性述。1得.旦土斜地瘦的害自汗然姓特赔性（贝1蛇）研数最量迎的退有滴限羞性枪（烤不锯可惩再凯生照性捉）（和2皂）至位朋置准的钥不价可挑移辞动迎性（医3涨）筋效堂用擦的枝持柴久景性（扯4悬）蕉效画用蔽的怒差础异余性决截定决粪定2愿.林土赶地达的泉人劳文层特豆性（征1嗓）蚂用质途普的仰多格样趣性（斜2倘）辆供烧给易的塑稀辞缺涂性（蚊3抓）芹经奇济槽地过理缴位未置始的券可趋变认性（趣4魂）勇可傍垄分断扫性3爽.愈建访筑青物互的阳特帽点（找1辰）延建洪筑勤物际不刷能术脱重离跌土辆地镇而谣独辉立闪存任在（咏2杯）广建缺筑朴物纷的贡使启用犬寿础命横是派有遮限眠的（倘3镇）伐建券筑驱物炮属拾可破再弹生民性迫社落会邪资往源4送.但房贩地子产惰（些不沙动奖产雁）秩的金特备性（同1林）示位积置吐固幅定虏性（正2爷）丧使飞用协长阅期腐性（位3担）腔投渣资补大教量汉性（豪4遵）抚影否响穿因舞素绿多慌样羞性役和浮复亿杂躺性（阴5溉）德保肤值智增为值电性二落、泰房粘地绳产避价辟格疾的未特赞性（姓一弯）钟土捞地辛价广格箱的败特洽殊商性1净.预价过格助构批成责的抹特胡殊钻性2句.马价毯格亮决纯定把机积制怕的勺特齐殊叙性3堤.浮市投场咸供成求悲关能系日的把特炒殊遇性4搞.岔价济格陵呈常不委断匠增裕长随趋裂势（述二志）缝房拢地倚产国价壁格花的颂特焦性1幼.来房召地亚产偿价秘格堵构例成侍的垂复屿杂却性2湾.槽房似地洁产绪价鬼格丝式具督有主明叠显巡寿的叨区拣域忠性脱、选个睛别舰性3想.介房姨地衰产横价解格湖具喉有两较筋强谊的务政亚策菊性我梦国上土序地委价框格饲的荒特他殊滩性在服我夕国矩实脸行病国程有庸土织地掘所杨有悔权钓与赏使膛用贴权盆相枝分币离猪的冻制过度胁，蜓国算有尝土谊地狮使尾用棕权途可煤拥迟有疾和擦转击让号，学土孟地壁二蜜级堵市擦场组交殖易脸的剧是甜使贪用恭权炊而凶非枣所刺有谁权序。三冰、笼房你地哗产期价郑格屠的穴种惰类（煎一振）专土娱地拜价距格与、残建炼筑甲物毁价理格糊和宅房蛙地剖产竞价本格1域.禽土盒地堂价跳格（励1盐）中基踏准汇地父价（昂2欢）欲标煎定铃地渗价（尿3男）脾出晴让豪底颤价（梯4渣）饭转冷让翁价艇格（熟5莫）镇其闻他承价进格辩（终抵欺押塑价去格葡、啊课衔税转价因格秒等汪）上粥述魂（蝇1买）狮～绒（租3打）缩慧属护土样地兄一作级旱市诉场乒价沫格卫，涉由误政拳府队垄烫断榜定央价零。墙4常～深5瞧属拌土么地丈二始级垒市焦场俘价昆格耀，走由勿市犹场驾竞煤争店决滥定浙价故格斜。（并二档）岛总任价型格炭、精单刷位讲价貌格门、脱楼盘面江地优价楼凡面层地膏价迫＝技土察地粗总冷价桨÷朗建趁筑蒜总夜面舱积楼袜面迁地哀价猪＝促土岂地虾单肃价蚁÷丙容梯积脑率[柴例浸题屡]投迫资耻者红面蛇对蜂甲变、陵乙墓两圆幅捐土民地甲。辆甲腾地菜的延容蜻积敞率储为徐5邪，瓦单锯价错为怪1缓0注0饮0缺元肃/秃平渣方仗米仅；床乙贝地妨的帝容遍积庭率羽为先3割，僵单钟价挨为团8苹0楚0盐元诵/株平酷方兴米精。态假营使拆两诉幅巨土戴地刻的别其污他抽条状件臂相宽同笑，涌问填投炊资蔬者际应弦该鞠选讽择磁哪庙一湾幅悬土目地治进仁行睡投展资聚更滔为讨经敲济刺？（茄三押）星所随有客权甚价蹲格汪、向使本用拢权盈价胁格四和贝其景他随权鱼益棉价神格1塌.作所户有揪权毙价帮格2毯.着使絮用静权鸟价热格3眯.夏其涂他蚕权蛾益辫价直格如港：样租逮赁排权决价羽格坝、很抵素押爸权倒价贤格税等（沈四宁）狗市息场震交撞易嫌价昨格制和读评贴估堪价畏格1羽.称市仪场范交听易届价兰格2象.垃评创估掀价俘格四弟、丢影肿响陈房巷地援产柿价列格速的布因闯素（赏一差）勉一挑般某因卵素1坦.套社俱会任因断素2鼻.秋经朗济积因叶素3摘.尾政带策押因卵素（够二的）刻区幕域荡因沿素1咬.厦商味业节繁喉华誉度2条.原道帜路膜通种达茂度3洽.夸交浙通默便锻捷是度4愁.米设垄施倘完糟善栏度5旦.继环勇境预质转量老状钞况6大.丈规扁划娘限唉制对评于乎不笋同烈用恨途示的蓝区仿域需，后以庸上效因须素钳的聚影爆响刺程范度坚、麦影闷响派方与向飘等乏会况有坊区拴别。（淋三歪）旗个代别俊因却素指良房刃地碧产族价普格振的况个军别脸性堤对庙房己地森产串价讨格固的化影零响剩因盾素抓，突具核体嫂可顿分恭为种影孩响模土汇地国的起个地别摊因茫素挑与犬影虎响剧建流筑奖物刃的柜个恳别亭因虽素忌。1菌.逗影的响广土凳地否价格格递的菌个键别筐因客素2壶.防影药响俭建悄筑剖物炸价溜格陷的亏个召别园因搞素五督、头房龄地对产掠评呼估从的蓝原生则1贼.敢合悬法吴原尘则2劳.久最固高即最姿佳域使吼用糖原毕则3怪.扒房丢地格综版合舒考帝虑赞原倘则4设.兴区撞域涨及四地刑段绳原殿则六锅、浓房汁地芦产恢评俊估专的奶目州的胖和龙价卡值俱类黎型1碎.肤单递纯强的线房诵地笑产盖交量易择市瓶场垂价零值称或油非票市标场蹦价羊值2叮.伙企傍业衬价全值随评头估扎采般用越成腔本童法雨涉避及磁到膊得钥企确业库中疫的自房颈地禾产在包用膛价紧值印（拖按北房敞地轻产附对管企丢业吃作佳贡冒献仰的倘方右式容评具估港其稿价阳值副）3膀.映财筑务忧报滚告邻目阴的宪涉信及董的判房贼地肆产菌按车会慕计图准库则面要山求韵的宴价蓄值烂类溪型评龟估评荣估七所、俘房兼地擦产冈评夏估住的伤程屿序（闯一吼）誓接酱受还委梳托逝，柔明丹确绕评认估塘的盟基关本出事殃项1透.拒明援确狠评漏估适对咳象2币.文明少确翠评息估劫目攻的3垃.隶明领确磨评南估围基栗准孟日4彩.智明时确奖评质估加报采告悉提枣交迅日朗期（启二茎）氏制荷定威评圆估枕作监业乘计钞划面和归技存术进方票案（变三证）秩现约场沸勘出察临及歼收痛集缺数追据匪资痛料（凝四沸）扛评努定毕估弄算队，重给阵出弓评船估鸽结俊果鬼并亏撰沃写肤评角估宏报雹告第忆二春节业房腾地巡寿产背价爪格妄的萝成跨本搏法较评罗估一软、颗基帆本绘思需路黎及询基梨本雅公奴式评虫估冬价匀值胸＝置重阅新洋购傲建沿价盆格剧－坝建在筑蒙物违贬若值二婚、箩适伙用腰对达象蹄和苏条肝件主农要房诚适蠢用棋于敏既杀不叫产态生镇现期金豆流忘（坦收扩益友）屿，昏又乎很胞少甲有漠交野易货案稀例峰的坝公吼益翅性旧房晓地排产蚀；在以教及捕无贸需自计永算视损锅耗同的蝇新镇建寒房研地丈产艘。套值份得效注斧意纸的愈是何土背地贱的币价兴格交主很要蔑由竿其岔效岸用用决售定肉，留而姨非亮成鞠本弃，娱因袭此膏成赠本液法洽在肾评晕估吩土悄地线价挂值投时侄，息其睬应抛用叫范是围镜受膊到境限腥制涛，浸尤眠其深是粘商摸业茅用长地旅。浮但闪是高单论纯拉评香估旋建胆筑渴物壶价秀格伸时扒，尊成当本停法冬较床适宗宜削。三歇、摸新弟开窄发碎土磨地泡评扯估禁中握成酿本贩法脂的甩操东作验步蛮骤新赌开煮发闭土摇地哪价跌格爹＝梢取娘得洗待蹦开洁发若土汇地牌的抓成慕本技+父土净地洽开泊发参费殖+纯管猜理像费顾用+日资扣金窜成赠本碗+燥税涛费榜+艳开挪发筐利匀润（缠一爬）姨估油算洒取峰得疯待户开眨发骆土内地功的夕成昏本取压决浴于本土伶地部使石用乔权往是栋如独何践取听得趟的蕉。钉是到从踏农翻村啦征亭地珍取滔得诱土轮地没使袖用框权走还邪是虚从淡城纯镇萄出五让罪取痕得拥土删地透使湾用衡权量。1酒.爹从晓农尾村症征顷地手取贺得预土白地（它1辟）碑国死家挪征婆用馅集勒体剑土诞地腰而始支朋付粒给叛农俊村兄集赏体啊经的济铸组才织海的胡费务用虑，容包括缓：叹土烤地奶补订偿叛费验、经地雅上运附生着茅物请和珠青位苗牧补止偿准费当及盘安姿置迎补勾助馒费赏。（恐2内）笼支担付钩给致政冻府冤的册土惹地滤使耻用忘权池出上让口金佳。2狗.斯从贵城玻镇途出全让盟取漫得贡土扁地（筑1猾）蚀为衬取贪得棒已呢利支用鬼城替市粮土慈地劲而无向盛原皆土泊地规使纵用介者直支循付扣的分拆停迁毅费滑用最。（泰2流）集支赵付穿给军政邪府坛的岩土让地矮使罚用说权祝出蓝让闭金膜。（认二备）休估硬算炉土缓地妥开班发次成帅本1批.引基节础馅设秧施仍建忠设闯费2叔.铅公挎共卧配已套艺设飘施错建序设缎费（舰三闸）情估爸算输管禁理革费胸用（窗四时）执估娇算伴资吗金毯成独本注挺意颜：（佛1丙）背无荣论葵是延自颂有然资铅金笨，疾还扣是折借旁入英资却金磨均注应托计腊算伙利钳息歉；（猎2议）冠计药息涨基页础胞＝誓土斧地辞取美得顶成凉本晚+心土篮地流开樱发甜成狡本辽+济管蛮理梨费（青3弄）阵根序据阔开缓发狸时锐间私分腊别戒计瘦算礼土病地赢取艰得获费爬与既开榜发杆费妖的乒利斤息建。臣若知开叨发话费晕是债均唤匀耽投挤入季，挥则央按阵资堤金兵投炉入娘时蔬间有的沃一哑半骂计晃息横。（泻五在）培估钢算猎税演费（艺六杨）蝴估叠算吃投衫资丹利觉润利缎润灯率蚀的睁基使数洗可屈以也是为土指地焰取各得否费悄和键土蓬地屈开身发梨费座（趣包技括判管榨理党费赚用拥）只，也枣可紫以趁是祸开论发腿后桃土贱地湿的定地抛价卸。*帆注缎意包所苦用屑利泛润馅率袭的柿内串涵覆。[恢例竿题剃]某乘地杨块假面辜积颠为云8辆0骂,帐0间0暗0煌平浆方拢米痕，啦是嫩通钓过田城尽镇弄土僚地啊出旨让伶而辩取妹得螺的陷，筒出必让显金嘴为摇2护0锤万谊元唉/析亩并，湾拆己迁应费帖3凳0巩万拣元侍/粪亩怕，抓开紫发旁费促3游亿掉元脂/陡平闻方蹦公虑里甜，链其毒他冰费炎用赚（葛包匆括魂税牛费卧）比5煌万固元农/递亩县，芳土迈地案开心发伍周你期晓为现两阔年界，井第恰一我年考投只入码开核发圾费运占窝总汤开突发收费恼的系4凝0欣%跨，骑目渠前贞市拳场少上肥地垃产贫开若发宫的柔投祖资游报蓄酬都率荐为隆1柔0党%蔑，体银掘行青贷辰款壁利锈率尺为掏6赛%共，朝试齐评矮估盘该险土叨地构经侨开食发碍后晶的戚价之格从。1神.拔估药算奔土虎地勾取怒得拖成仅本土蓬地哑取咱得昌成们本付＝理出景让淘金草＋掩拆形迁犬费＝集2箩0宣＋顾3雹0雾＝梅5轻0极万帜元钩/衫亩仰＝丽7严5言0荡元药/始平瞧方卸米2路.雷估飞算陵土咐地付开狮发绕成披本土雁地夫开岭发望成映本棉＝惧开束发牛费道＋惊其选他忽费落用＝酸3严亿消元壤/叔平午方搅公挽里撤＋富5徒万哥元夕/公亩＝鞠3削0娃0症元怨/粥平眯方本米黎＋屿7塔5贤元全/刘平比方吊米＝码3畏7仿5停元屡/愚平眼方宝米3牙.亚估风算扔资乏金请成视本假岭定逢土蔽地谱取孟得角成视本蚀一宣次犬性蔬投束入唯，争因童计环息肯期皮为流两遗年扰，沉土盟地角开列发块成誓本最分皱阶座段撤均繁匀凯投疯入化，暖则圣：资书金棒成留本策＝掌7绍5短0酒×滨[敲（膛1丝式＋尝6依%孟）2－岔1纸]糊＋伯3企7溉5脱×雅4击0弦%后×雄[持（锻1灾＋塘6活%骨）1邮.逗5－占1奶]列＋味3缘瑞7概5幼×兰6自0允%圈×艘[钳（辣1蛋＋用6健%扁）0剩.央5－邻1卖]＝齐9厦2酬.太7孟0漏＋助1棚3昆.胖7虚0比＋着6油.饱6迷5驶＝甘1仇1敬3苗.误0惠5恨元值/盼平散方章米4剑.尤估辈算巾开兴发燃利得润开谱发窝利夜润禁＝陈（畜7己5策0哪＋苦3拌7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交易实例比较交易ABCD坐落略略略略所处地区繁华区繁华区繁华区繁华区用途商业商业商业商业土地类型熟地熟地熟地熟地价格（元/M2）1,5501,2001,400交易时间2002年10月2002年12月2003年5月2003年12月面积（M2）1,8002,0002,2003,000形状规则规则规则规则地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备完备完备完备交通状况很好较好较好很好剩余使用年限35303530容积率54.54.551顺.看进框行啦交统易石情尺况插修闲正评盛估迷人们员养经美过购调灭查亚，容未粮发刺现贝交照易押实预例堵的缝交销易验情郊况河有燥什享么漫特党殊谷情而况阁，因均揉作丹为躬正炭常葬交错易妄看冒待退，洞故油无扶需善修侄正窝。2系.冰进悟行编交骨易颤时云间席修益正根瞒据绘调却查惨，窄2授0途0余2革年锯1竟0亏月犯以洁来鸽，而土盈地亦价斯格暖平卷均全每煤月墙上衬涨隐1持%剪，甲则皆：交爱易砖实穴例然A春交督易武时筝间禽修填正乡丰系灯数位＝数1竟1骄4恼/章1扣0挡0党＝版1桑.坏1摘4交秀易棵实解例截B铺交颗易沾时咐间寺修符正释系灯数夹＝狮1姿1耐2皆/全1互0猜0唐＝柱1谅.某1纳2交遇易矛实按例峰C挨交狐易外时旷间巩修脖正梦系斜数锹＝征1禾0伴7纯/郑1概0弦0币＝容1爬.胞0筹73达.竟进漆行悠区积域绿因感素亿修制正交身易宅实拿例外A连与俱待艇估妹对裳象佣处野于她同获一傅区滑域换，广无奋需软作纲区裙域旅因臭素虏修钢正把。辽交问易委实由例冲B诱、因C嗽的难区洒域霞因祥素颂修鱼正冠采补用球打筋分冶法遍，字可著参模照座下且表零的丧有捧关额数倘据蚕判言断牺。子上脉述凉表尺中寒的叹比伤较为是涌以尘待妨估翅宗欧地笼的蝴区替域陡因德素链为丙标旅准内，居即彻待减估与宗努地抚的皆区醋域巴因德素崖分丑值积为罪1溜0歼0愤，猫则巩：交蛙易状实春例拘B乌区伞域浪因椒素夹修遇正吩系莲数飞＝犁1略0炕0绕/蚂8面6蛙＝铸1垄.扫1断6总3交栋易竹实萍例掌C柳区恋域撇因雕素阁修娘正车系伴数环＝齐1根0崭0逮/惧9激3敬＝问1半.法0行7口54味.渗进炼行硬个欣别锯因稠素瓶修雾正（倚1淘）锡关当于廉面捉积某因范素壮的胁修杰正脖:抖由尝于坑待解估僵宗却地士的编面偿积花大靠于筋3贸个弯交勿易柳实宣例废的滩面巴积融，股对璃商爪业段用断地燥而平言屈，蹦面屿积撇大公些和便废于呆充炼分索利旬用挥，济经洪过竞分饲析棕确扒定脑，命面姜积糠因暂素葬使罚得这待密估湖宗骄地刘的刻价扭格束会箩比驾各脚交且易欠实博例早价刑格黑高魄3醋%花。（窝2薪）住关愤于单土滑地卸使床用屋权徒年仿限愈因护素蹦的花修号正咽:吗除诱交封易浮实掠例求B垮与致待炊估割宗宰地病的杏剩躲余穷使室用借年众限范相址同帽外牙，贪交些易纽奉实理例峡A克和第C意均改需廊作翁使动用板年类限愧因再素伍修望正番，县修蠢正瓣计鲁算疲如押下痒（雹假齿定罢折脾现酱率碗为难8刑%向）丘：（悠3冲）案关恨于忘容抬积在率索因军素母的食修糠正绪:魂交这易备实毯例彼A测与裙待雪估聋宗宜地槽的票容辆积暮率屋相窗同瘦，途故钥不组作紧修紫正什，卷交垦易潮实态例弄B傲、隐C格的昌容秩积卫率顷与伸待突估傲宗扇地舱不欲同姥，王应婚进崭行寒修荷正泽。真经淹收秀集怎有乡丰关骄数向据以资呈料燥进身行泥统字计疼分锯析演，普土桌地叹的掠价赶格究与张容扛积黎率献的睁关今系搁是这：著容啄积鱼率敲在徐4平～须5句之构间斗，肆容沈积叉率孩增娇加私0型.禾1谅，甲地魄价台增祸加酱2富%牢。挑则轨：交狸易愚实奶例雾B揭及篮C众的绩容芦积乔率愧修贵正页系凳数枕＝畏1利1饼0断/棉1狐0僵0谷＝骑1督.臂1个叔别魔因葡素厘修屿正尖系窝数协计注算冰如津下喝：交算易稀实绑例畏A泻的信个沸别钉因祸素菠修荒正宜系泥数辨＝催1棵.位0笛3糠×浊0委.辨9袄6盯5箭9嗓×器1农.民0及＝行0轨.渣9暴9咱5交贞易扰实评例解B陵的络个恶别犹因花素奥修煌正扫系典数朱＝活1册.宵0策3贫×晌1扮.禾0木×得1日.跃1楼＝新1夜.甲1秃3砌3交喷易圾实励例器C房诚的涨个岔别创因包素丛修富正峡系统数膜＝艘1腐.夸0爪3毁×泉0乘.费9炕6艳5暖9犹×伸1右.揪1咏＝迅1坟.串0筑9伞45脸.厘计蝇算袄比享准轨价待格A运＝宗1骨,肯5莲5郊0吨×肿1蹲.秃0池×指1国.铸1速4岂×棵1暑.过0晚×亿0韵.气9愤9鹅5主＝怎1残,稍7惰5本8殖（察元充/龙M2）B言＝捷1啊,茂2婶0处0较×捐1概.县0季×齐1具.偿1雕2懒×免1顿.丙1罪6殃3奇×臣1葱.轿1锻3呀3灯＝走1鲁,淋7侮7陡1标（璃元甜/慈M2）C磨＝份1北,出4迈0向0滔×着1祖.坚0抽×荣1达.峰0抖7伶×嘱1骡.优0捡7雾5争×伪1杨.抖0察9无4铲＝选1晒,拘7桃6坑2堵（善元讨/凡M2