连锁养老型文化特区推广定位简报课件

中国连锁养老型文化特区

推广定位简报目录序12345国内养老市场案例调研项目总体规划和目标项目发展策略整体定位和客户定位6投资经营模式7建筑特色及产品标准8盈利模式及营销建议

序发现社会老龄化现状全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个2013年全球老年人口已达到6.29亿

2050年全球60岁以上的老龄人口将近20亿，占总人口21%中国将成为世界上最严重的老龄化国家，预计2050年60岁

以上老年人口占总人口比例将超过20%以上全球人口老年化问题中国人口年龄金字塔历年变化化根据数据显示，未来中国人口中间年龄比例逐渐缩小，老龄化趋势比例日益严重中国老龄化社会的四大特点

我国老年人口的绝对数量大

我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５,是亚洲老年人口的1/2,到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。高龄化趋势显著

随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄

化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。

国家“十二五”规划提出“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场先机

时势因此，作为目前欲跨养生养老房产项目的后地产准备企业，是绝佳进军机会。

国内养老市场案例调研台湾长庚北京太申祥和山庄云南金曦卧云仙居北京银龄国际公寓浙江城仙居三亚老年休闲中心他们，已在养生养老房产行业中崭露头角！

台湾长庚养生文化村

是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意。它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户。村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生）、娱乐交谊、艺文技艺、民俗活动、宗教活动。村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地。村里还拥有完整的社区功能。

养生文化村的入住资格是：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者。

云南卧云仙居

云南金曦（国际）老年俱乐部有限公司斥资1.68亿元，在西山区谷律乡建设占地703亩的养老俱乐部卧云仙居，以其独特的分时度假式养老，成为全国首创的养老模式。

据介绍，卧云仙居按五星级宾馆的标准建设，是集老年公寓、别墅、宾馆、会所为一体的综合性老年俱乐部。北京太申祥和山庄

太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。

专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。北京银龄国际养老公寓

银龄（SilverAge）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）。作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆。首批300幢房屋将于2008年4月完工。由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率。该公司总投资估计达到2300万美元。。北京金港家苑金港家苑是由中国老年学学会北京东方阳光国际老年颐养中心、北京绚丽阳光老年服务有限公司承办的老年综合性服务机构。它实施以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。

金港家苑建立的是一套高标准的服务模式，力求切实符合人心发展和需求的具有高品位、真情感、开拓新视野、集保健、养生、康复、护理、健身、娱乐、文化、送终为一体的养老幸福家园。浙江城仙居

农家乐公寓“城仙居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。虽然上述有知名养老机构运营，但对于我国老龄化严重趋势，依然微不足道，且许多机构存在很多弊病和不足。目前我国养老养生行业问题状况：我国老年人口基数大，增长快，养老机构缺口大。现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套、设备落后。养老医疗保健、娱乐休闲等综合服务配套匮乏，相对低端不成熟。养老院普遍名声不佳，入住老人定格为贫苦弱势群体。随着全国老龄化严重加剧，养老机构供应不足、标配落后且远低发达国家水平，一系列问题满足不了国企央企干部、高级知识分子、退休官员、海外华侨、华人、

国际友人、海外客商的时候，中国连锁养老型文化特区应世而生中国连锁养老型文化特区选址全国一线城市、生态知名景区、动车沿线筑就低容积率高绿化率的首创连锁性高端的养老养生居住区。并以区别其他老年公寓最大特色——“一卡通”服务，便捷入住会员到任何城市连锁养老型文化特区自由入住、养生养老、文化体验、休闲娱乐、观光旅游等。与城市最知名医院、最高学府、最大剧院、最奢华高尔夫球场、全城最顶尖文娱体配套等优质城市资源进行强强联合，以一切高端水准满足国企央企干部、高级知识分子、退休官员、海外华侨、华人、

国际友人、海外客商的夕阳晚年。中国连锁养老型文化特区的出现，完全顺应当今老龄社会的需要，比肩国际养老养生配备标准，满足高端人士最臻贵的颐养夕阳时光，为推动中国养老事业发展造福全社会，最终,将把中国最好的颐养居住区精彩的呈现于世！项目总体规划和目标总体规划：

中国连锁养老型文化特区开发建设的《第一个五年规划》初步确定，五年内在全国建设30个连锁老年公寓，目前已初步确定了23个，其余的在正在与有关省、市商洽衔接中。并在北京设立中国老年公寓研究院，专以老年人这一特殊群体对象，对社会福利服务专业问题的专业研究机构；建立中国连锁机构人才培训中心，实现服务队伍多元化、专业化、制度化、规划化。项目总体目标打造高品质一体化全国连锁式养老型文化特区塑造中国“第一品牌”成为中国养老养生事业的引航者项目目标分解基于中国连锁养老型文化特区成功开发并运作的角度上，将总目标分解成资金目标、形象目标和可持续目标资金目标通过建筑部分的快速回现打平土地及建安成本并能够实现配套部分的可持续运营形象目标本项目充分体现高端养老养生的品质感，重新定义养老地产，树立全国范围内的标杆可持续目标通过全国连锁式的优服务、多功能、一体化管理等高品质的运作及展示，促进全国推广健康、稳步、有序、规范的发展项目发展策略项目发展策略最终建成环境优美、功能齐全、设备精良、医疗先进、服务周到的新型连锁养老型文化特区。以高端养老配套、生态风景胜地、贴身服务为核心驱动力，由多个终端处理平台构成的集成型养老养生配套云。项目发展策略价值体系构建“1+5+3”1大核心5大配套中心3重多功能空间“3+3”3大服务体系3大秘书项目发展策略价值体系构建“1+5+3”1大核心5大配套中心3重多功能空间“3+3”3大服务体系3大秘书价值价值体系构建配套体系“1+5+3”配套体系（1大核心+5大配套中心+3重多功能空间），满足养老养生品质、健康、休闲、娱乐一切所需5大配套中心医疗护理中心生活服务中心老年商业中心文体娱乐中心健康养生中心康复、理疗、保健服务、保障、公共服务餐饮、茶楼、购物宗教、教育、文化、娱乐、体育养身、养心、绿色种植及养殖3重多功能空间总布局疏密有度增强宽敞感、舒适感公共活动空间居住与公共建筑的共享空间院中院异国设计回廊、亭台、欧式风格相融1大核心文化艺术核心创作、展览、交易、品鉴、艺术价值价值体系构建配套体系1大核心（创作+展览+交易+品鉴+艺术）满足入住老人文化、艺术的交流、切磋及熏陶创作价值价值体系构建配套体系1大核心（创作+展览+交易+品鉴+艺术）满足入住老人文化、艺术的交流和熏陶展览价值价值体系构建配套体系1大核心（创作+展览+交易+品鉴+艺术）满足入住老人文化、艺术的交流和熏陶交易价值价值体系构建配套体系1大核心（创作+展览+交易+品鉴+艺术）满足入住老人文化、艺术的交流和熏陶品鉴价值价值体系构建配套体系1大核心满足入住老人文化、艺术的交流和熏陶教育艺术创作展览品鉴交易艺术教育文化艺术产业链价值价值体系构建配套体系1大核心（创作+展览+交易+品鉴+艺术）聚集核心效应，成就文化艺术最高享受高度价值价值体系构建配套体系5大配套中心满足老人生活、健康、休闲、娱乐需求医疗护理中心综合性医院康复医院中医医院专科医院理疗室足浴房治疗室观察室常规化验室就医陪同服务健康心理辅导室延缓衰老中心康复理疗室推拿室医师办公室生活服务中心办公管理中心接待中心家政服务部秘书服务部布草间会议室会客室送餐中心（中央厨房，向其它中心配餐、送餐）物业管理部（含工程、车辆调度等）信件收发室全天候监控中心老年商业中心高档餐厅中型餐厅茶馆咖啡吧美容美发室洗浴中心干洗店购物中心礼品店银行邮局文化娱乐中心基督教堂伊斯兰教堂寺庙老年大学图书馆、阅览室老年科技大学老年书画社体育场馆健身中心球类活动场所高尔夫球场、网球场俱乐部活动室电脑室、棋牌室大小影院音乐厅、歌舞厅艺术工房人工湖水上乐园健康养生中心老年养生院温泉SPA中心养生理疗中心养生膳食中心绿地无公害种植生产养殖园价值价值体系构建配套体系3重多功能空间人性化建筑理念，时刻欢畅沟通，“近”享贴心配套总布局疏密有度公共活动空间院中院异国设计各功能建筑物相对集中、收放有度、收放有序。绿地造园、庭院景观建设、绿化率达40%光照充足、视野开阔、增强宽畅感和舒适度。合理安排适合老年人的公共服务项目，保持户外活动的需要。居住建筑和公共设施远近相宜，便捷老年人使用。区内道路系统、交通组织、人车分流、增强老年人的安全感。单独规划“院中院”，按照欧式风格设计。建筑物与建筑物均建有风雨回廊。区内游憩避雨的亭台楼角。项目发展策略价值体系构建“5+3”5大配套中心3重多功能空间“3+3”3大服务体系3大秘书3大服务体系+3大秘书提供专业化、菜单式、人性化的服务价值价值体系构建服务体系3大服务体系物业服务体系“硬性”服务：保安、保洁、房屋维修等养老服务体系“软性”服务：全天式管家式服务一卡通服务体系根据选择申请入主任何一家中国连锁养老型文化特区，自由来往，享受同质量、同内容的各种星级服务3大秘书快乐秘书健康秘书生活秘书让生活在中国连锁养老型文化特区的老人们，有所养：居家物业服务体系、日常护理服务体系、养生会馆……有所医：最顶尖医院资源、医疗保健顾问、护理机构、康体中心、医疗中心……有所学：老年大学、健康讲座、书法绘画……有所为：剧院演出、音乐厅、书画等展示活动……有所乐：健身中心、娱乐活动、文化交流、宗教信仰、旅游玩乐……管家式贴身服务、紧急救助服务健康咨询、护理、医疗、心理辅导等文娱活动、体育活动、大型活动价值价值体系构建服务体系3大秘书之生活秘书为老人解决日常生活的后顾之忧床上用品清洗服务居室卫生保洁服务工程保修服务储物柜管理服务会员生日祝福服务

会员用车服务代购代买代交费服务送餐服务就医陪同服务物品添置（基本配置外）服务社区单元管家式管理管家式贴身服务紧急救助服务会员突发病救护流程

应急心肺复苏流程应急触电处理应急烧烫伤处理应急煤气中毒处理应急电梯故障报警应急溺水处理应急摔倒处理应急噎食处理应急心绞痛或心肌梗塞处理应急紧急报警（社区智能化报警）应急脑出血或脑梗塞高血压危险处理价值价值体系构建服务体系3大秘书之健康秘书为老年人解决日常健康养生、护理照料、心理辅导等健康管理服务，让老人“老有所护”为老人解决日常生活的后顾之忧健康咨询健康巡检：医生每月一次对会员的健康状况进行巡检，会员也可以随时向医生咨询健康方面的问题健康档案：医生会将会员的既往病史、体检信息、巡检记录及时准确地登记归档，且通过网络可查询到健康状况健康指导：依据会员的健康档案并按照会员的实际状况，医生为会员作出医、食、住、行方面的指导。同时可根据自身专门定制检查服务护理照顾分级护理：星级护理服务，医生可根据不同情况会员状况进行护理等级评定，由专业护理人员负责护理照料全城优质服务，24小时不间断医疗、护理和临终关怀等医疗服务体格检查：医生定期为会员进行全方位的体格检查，并主动和超前服务于老人或病人疾病治疗：建有老年护理院，对常见病、多发病进行诊断、治疗。与顶尖医院建立长期合作关系，开设绿色通道，会员可以通过生活秘书、专科医生进行约诊或入院就医紧急救护：公寓工作人员都接受过紧急救护培训，一旦发现紧急情况将在第一时间实施救护心理咨询心理关爱：生活秘书或亲和源义工同会员交知心朋友，经常与会员谈心聊天，交流思想，有针对性的进行心理关爱心理疏导：心理咨询师在会员遇到心理困惑时，为会员进行心理疏导【3大秘书之快乐秘书组织高修养、高作为的文体娱乐、兴趣爱好活动，丰富老人的精神、世界，让老人“老有所乐”价值价值体系构建服务体系文娱活动写诗作词画作书法音乐会舞会茶会合唱俱乐部茶艺交流赛音乐剧世界名片赏析宗教信仰体育活动乒乓球比赛羽毛球比赛篮球比赛网球比赛高尔夫球比赛太极俱乐部钓鱼比赛健身活动社区运动会外出团体旅游活动中秋主题晚会新年音乐会中西方美食节健康沙龙系列论坛大型活动项目发展影响：

1、极大缓解全国老龄化问题及产业的紧张状况，替中国政府分忧、为老龄人造福；2、促进生态养生养老市场繁荣，提升企业品牌价值，为老龄人者提供一个创新性、全方位的养老、疗养、休闲的连锁性居住区；3、改善人居环境，带动服务业和周边产业的共同发展，为当地区域经济发展提供重要补充；4、可以有效弘扬中国传统文化，承担起中国元素在国际、国内的传承和传播的历史责任；5、多功能一体化的服务模式，为生态养生项目提供规范性经营和与国际接轨的样板和参照，为行业发展探索质量和经营管理意义将更加深远。建筑特色及产品标准中国连锁养老型文化特区项目的开发建设，与其他老年公寓既有一定的共性，但又鹤立鸡群，具有与众不同的鲜明特色。（一）高起步、高标准无论在项目选址、方案设计、设施配套、键槽采购、功能定位等各个方面做到高

起步、坚持高标准。（二）既有共性，又各具特色“第一个五年规划”建设项目有自身的共性，但每一个项目在自然环境、建筑风

格、服务项目、开发项目不尽相同，各有千秋。（三）符合政府、民政、社会福利发展融为一体项目受到当地政府和民政主管部门的支持和欢迎，并得到立项审批、规划建设、

供地方式、税费减免、水电价格的政策扶植和政府优惠等。（四）强强联合、资源共享、优势互补项目在当地政府和有关部门协调下，与医院、大学、剧院、影院、体育球场联合，

实现各功能互补；同时在服务功能、服务内容、服务标准、服务质量呈现高品质

标准。同时，项目在产品设计各个方面上，更是各个角度给予考虑、采取科学合理的设计。（1）.在空间设计上：

保证每户达50㎡，一室一厅，配有舒适沙发床，方便家人来访；消除室

内高差；室内外高差严格按规定设计；过厅、走道空间、净宽，居室每

人最小使用面积，厨房，卫生间的设备面积，门窗净宽，卫生间设施安

装均《规范》严格设计。

（2）.在装置设计上：都在过厅、走道、设置扶手；地面装饰采用，防滑材料；家具、卫生器具的尺寸方面均符合老年人的身体特征。（3）.在设备安装上：均安装燃气泄漏报警装置、宽板防漏电式按键开关、防漏电器插座；居住间安装电话，居住及卫生间安装紧急呼救按钮；老人医院、康复医院床头均设有呼叫对讲系统。（4）.在居室之间设计上：

采用隔声处理和噪声控制，给老年人提供安静的生活休息环境。（5）.在室外庭院绿化设计上：

适当布置喷泉、亭子、长廊等建筑小品，并在局部设立自然的屏障

或遮挡视线的树木，配以桌椅、灯具等，为老年人提供一个具有私

密、隐蔽、安全的较好场所。（6）.在建筑物与建筑物之间：

均建有风雨回廊；在狭长的河边湖畔及宽阔的绿地，结合景观

设计，建造游憩避雨的亭台楼角，为户外行走活动、散步休闲的老人遮风挡雨。（7）.在设计上强化科技、环抱、节能理念：

均建有风雨回廊；在狭长的河边湖畔及宽阔的绿地，结合景观

设计，建造游憩避雨的亭台楼角，为户外行走活动、散步休闲的老人遮风挡雨。（8）.在老年公寓小区规划设计中，单独规划“院中院”：

即在整体造型、立面设计、室内布局、装饰风格等方面，完全按照欧式

风格设计，建造和装饰，使国外宾客、华侨华人居住在其中，会有“家”的感觉。整体定位和客户定位

整体定位国际顶级颐养居住范本备选中国首席高端怡养特区高端连锁式颐养居住区客户定位客户定位主力军：国企央企干部、高级知识分子、退休官员、海外华侨、华人、

国际友人、海外客商等。形象定位颐养天年馨园高端乐龄居所再现叱咤风云的人生价值在这里，开启人生第二次起航投资经营模式项目将按照国家有关部委《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》等文件精神，采取投资多元化、经营多形式化。（一）.建设资金筹集多渠道、多形式（二）.在开发形式上采取多样化（三）.在经营形式上实行灵活化（一）.建设资金筹集多渠道、多形式1.由民政部彩票公益金中投入；2.吸收各类慈善机构通过社会募捐所筹集的慈善资金；3.直接或间接接受国内社会团体、企业事业单位和个人的捐赠；4.直接或间接接受外资的捐助（包括国外公司、社会团体、个人）。（二）.在开发形式上采取多样化1.以投资主体为主、开发建设项目的主体工程；2.配套服务设施，附属服务设施将多渠道吸收社会投资，进行独立和合资，合作开发建设；3.对公共设施的投资建设，将采取优惠政策、吸引国有和私营投资者，按照整体总布局定点，定规模开发；4.对大型医院、影剧院、高尔夫球场等，与当地有关单位联合，采取优势互补、资源共享；5.对社会闲置房产、场馆等，采取资源整合，改扩建相结合等，节省投资。（三）.在经营形式上实行灵活化1.自主经营与聘请专业队伍经营相结合；2.独立经营与联合经营相结合；3.整体经营与租赁承包相结合；4.民办公助与公办民营相结合。盈利模式及营销建议模式优势劣势目前在中国情况倒按揭入住老人极大改善生活质量，养老机构可获得房产利率不确定、房价波动等均让入住老人和养老机构面临一定风险与中国的敬老传统、继承家产观念等不相容，国内行业不成熟，进展缓慢，接受度低会员制开发商和入住老人可选择多，开发商能筹集到大量资金高额的入会费提高入住门槛国内颐养院型养老机构普遍采取会员制模式，市场接受度好押金+管理费较高额度的押金能为开发商筹集大笔资金；较高管理费增强开发商盈利能力较高押金提高入住门槛；较高管理费增加居住成本台湾多采用押金+管理费模式，大陆传统养老院多采用此种方式互换使用权降低入住门槛操作复杂，市场知晓度不高国内较少养老机构采用转让使用权迅速回笼资金在继承和转让上，受到政策法规的约束，市场的认同度也受到一定的影响受到20年最长租赁期的限制，目前使用不多。投资返本开发商短时间内可以筹集到大笔资金对入住老人经济能力要求高，同时开发商的经营状况也存有变数国内较少养老机构采用根据老年公寓盈利模式的研究，项目采用会员制模式

）盈利模式》（详见附件四）入住老年精英60-80岁，年会费2万/年（不包含饮食消费，包含体检、设施服务），多退少补，年会费要一次性交到80岁为止；80岁以上，年会费一年一交。不仅是入住会员年收益收入，还有本身配套收入：1.宾馆营业收入2.商务写字楼出租收入3.休闲、娱乐营业收入4.餐饮收入5.中餐贵宾房收入6.职工食堂大厅收入7.