世联-山东东营胶州路商业项目产品规划建议报告

11、开发商：我们所面对的委托方多为住宅业务为主的开发商，不懂商业，不仅需要知道项目能做什么，还要知道具体怎么做，一是形成看得见、摸得着的蓝图，二是建立与设计师对话的平台。2、设计师：目前国内大多设计师对住宅比较在行，但对商业理解不深，不掌握商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律，对各种空间、设施与商场的实际需要难以做到相辅相成。规划：商业地产“第一生产力”顾问公司产品规划建议与评价的作用2总体规划——规模配比、各物业关系（价值实现、开发分期）业态（功能）空间——不同业态之间的关系、位置、面积、建筑要求（层高、柱距、承重、交通、水电暖通、排污）、营业与辅助空间关系交通关系——城市交通与项目、人与车、内与外、垂直与平面、主力店与非主力店、不同业态功能（同营业时间、不同营业时间）商业氛围（感觉体验）——建筑、园林景观、标示广告、广场、出入口、门庭（中庭）、可视度、过道、店铺形象顾问公司产品规划建议与评价的主要内容东营胶州路商业项目4本若项坡目乖位胳于荣东布营禾市葱东乞城倦市狠区糠核系心鸟位对置对，佳传饮统滋胶烂州财路晴商盒圈感内本晓项塌目染位晕于侵东予城练核安心虑位选置绵，顾步灿行1疯0分屿钟可西达进市括政段府本晃项芒目匹至舍西漫城土济苹南吨路撞商咳业喝区津的令交汉通坦距吉离约2问0公腥里逐，第私冷家澡车协行够使题需2险0拦-工3狐0分借，公甘交机车艰运印行塌近周一捎小距时西狭城东原城商降河新路济路南驼路庐仆山游路西母四差路西锐三具路西蜡二挨路市谅政确府项更目叮属爆性决界这定本亏案5序号商场名称面积商业形态1众城商场6000平商场2金座商城3000平商城3天瑞商厦5000平商城4时代家具城2000平专业市场5工业品市场大棚2500平集贸大棚6工业品市场内部商业街8000平商业街7南部商业街3200平商业街8沿街商铺6000平沿街商铺总计约3万平1234567胶马州六路8业测态紫结刮构捎：服嗓装窝鞋飘帽劣占负比园约4所0槐%、妹小脚商罗品逆占扰比滑约1帅5焰%；餐漂饮尼、宏娱傅乐带缺疫乏本穴项惨目桃所结在问的跳胶刻州受路休是笑东躺城涌核腊心攀传塞统阻商浊圈裁，削以供中扔低握端平服摊装捎、匠小碑商甲品翠为从主诵，闯是湿目互前屯东戚城敬人兼气弹相李对腥最帮旺启的滩商出业隔区本问案6项灶目隔目狭标凝和余限裂制毒条盖件尽票快冰规旷划沟建愚设漂并铜投毙入倒运湖营摸，狡提轧高店区遭域棕城尊市眯形扛象遥，筒通掘过沾本去项礼目喂进稠一宁步悦提稻升烦与说政庄府骄良盏好笔的寻合胡作视关扬系杨；通麻过暴从怠市谣场子角卵度妻对可商徐业糕进双行悄定穴位矿，键顺与利央实衰现救物竞业守变棵现野，仇并远在亲未惧来祥实露现腹商逃业裁良鸦好慢的晌经绑营免；项聪目但所唱在样东忽城绵区酒商驳业窑氛循围叼不株浓彻，摆消际费挡外倦溢铜至狐西轮城阳的拔现夕象着明顿显迫；蔽东如城咸新肺建析商总业墓物浊业托规星模款巨虚大蜓，郑远仙远也超辨过喂需颠求个。项牺目规规衬划汪有匙要屑求倦严弱苛破的继农速贸引市喜场词和片回约迁沫物卡业枣，晨对竟项便目剪定贼位产和年业听态蚊规罪划运有耳很持大躬的门影领响解。项难目呆目萝标现桂状敌与顶约举束阶条掀件项弄目暖核晚心昌问存题7项责目塞核乔心甩问战题1津.如葵何显从从商律业吐内话在季规完律驴的暗角宰度折出孤发局，您在秧激舅烈咱的夏市馆场恢竞葬争颗中膊寻材求醋适棕宜贼的浅商泪业彩形吧态单，厕建地立掩项匀目僻持胖续廉长最久粘的招商怜业搂价件值2肃.如奋何类通耀过刷业祸态准规孩划化、踩物羽业凯功时能器空周间撑设京计忘，讨解负决巴农辟贸颂市极场流和绍回誉迁察物少业困的暑影脖响棋问旨题丸，迁最驼大婶化累的醉实岛现捕物瓜业衡价选值8项刃目货发醋展令战杨略以恭区与域坟及蝴东视城某中霜端谈、队中脾低晶端质生赤活缘瑞消风费拍需挎求度为温核斜心幸目柳标密市呆场恩；以巩提吧升默商畅圈库、时完哥善减业您态粒，限满雁足项目患标鞋消嘱费轮者准日战常菊生候活绞需钞求锁为元原动则陡，咐打灿造它生扁活贞型隆区威域井商嫂业肢中盗心啊；避辱免投直站接的竞躬争绸，研进叹行抓差炕异垫化型定抓位养，绒针英对鸽东颈城贼其私他辫商考圈言多雹定承位舅中丹高危端黑、侦出汉现舱大生规镇模蓝服盲饰怒小静商注品攻城杠这卫一忠中扶低栗业慎态止的场可阔能翁性石较尝小鼻，非充序分省发谱挥揪农樱贸康市梨场宋的弃业裕态尾协傍同些效每应诸，华以斯较筛大尚的备规太模醒、续良扔好闲的疫环携境赚、卖极亦其忌丰皱富梳的竟商捧品兔、枯较椅低踪蝶的陵价皇格滴打庸造将东缠营堤市姻区期第咸一冤的摄服估饰动小恢商抱品鸡城距。9根塑据例发肠展爸战冻略解，辉确彼定宿项跌目番各州类闲型锡业掘态盟角改色恐定美位今及水发富展内策为略业态角色定位发展策略要点服饰、小商品主题业态、盈利核心良好的商场环境、分散的经营模式规模优势，极丰富的商品种类、较低的价格与农贸市场形成协同效应农贸市场吸引区域人流的“磁极”内容丰富化、环境高档化、管理正规化，部分实现百货、超市功能餐饮配套业态风味小吃，以满足消费者购物过程中的餐饮需求为目标休闲娱乐完善区域商圈业态结构小规模、精品化，以满足区域居民休闲娱乐需求为目标1泻0商循业带形苏象孝定交位鑫犹都百生兼活左广亩场规矮模肯大罢商再品游多劫环洋境种好坛价庄格颠低1喜1楼层业态5家居用品、布艺、配饰、布料，餐饮、网吧、游戏厅、台球4服装服饰3鞋、箱包、工艺品、玩具、童装2日用小百货、小家电、日化、文化用品、季节货（日杂部分放在农贸市场）1农贸市场、临街商铺-1农贸市场、车库业档态墨定摔位1絮2规棒划井指吉标异与级规晨划暮要氏求1腰.总己建罗面梢不陵小糕于6薯0裤0刊0平吉的腰农仇副渣产嫩品樱经讯营孩场中所单，可经扫营府内邻容峡包慰括满蔬榴菜被、例水务产绣、胞肉个蛋赵等讲；2、伯回系迁湖安尤置腰总艰面艇积4剂3因6许0平变米萝（6个沫产地权蜓单山位唯）摊，锹全陵部村布牧置尊在本建睡筑当平薪面猪外彼围牌；察楼哑层停、辜朝惩向吓、燃出孔入欣口求要微求汪严孤格汗；3、扇不土得拥建吊设缎宾执馆但、侍写英字殖楼陕、免建后面5送0脑0平夜米辽以罗上翻超阀市屑。用锈地怕面约积午：1贩2冒4廉6台8平箱米容柄积秋率渠：唉不碰大声于2羽.浆5建仿筑兵密么度瓣：黄不微大袄于5祝5肥%建泽筑柜高能度饲：艳不门大幻玉于2造4米规捷划斯指哲标种：规毒划矮要哑求修（敢关闯键现）鹅：项吼目刮规俗划盲条毅件1天3回角迁坝商开户礼具糊体邻要烫求朝向一层二层三层四层合计胶州路317.5317.52502501135南环路2002006906901780东环路551.5551.560601223北环路11111100222总计11801180100010004360朝向业主一层二层三层四层合计胶州路朱振发227.5227.5455工商局909040.3540.35260.7南环路市府办234.715234.715469.43东环路粮店492492984北环路凌志50.550.5101分尺楼松层摇、摄分胖朝充向贡回脆迁风商捉户鸭面恐积抓要码求躬统外计已岩签急约舞回宿迁效户铅统吉计注纱：坑市膏府亚办融回服迁眼房土屋袭中毛需劝包峡含剑建英面掩为2阵5姓~股7醉5平旋的琴商摇品蹦房1买7套顷；其锣他矩朝肆向踢的1沿~校2层雾需薄分散割沈出咏建签面财不邻超爬过8置5平泛的线商词品遭房候不置少充于6套境；各糊回各迁庆户盒需选设贺置谅外完向你独像立再出自入撕口一吊、克二夫层三遗、指四负层回族迁化安渠置沸初状排啊示走意1臭4胶寺州石路脂是答东猜城桂南腰北愚向牲交糖通蛛要淋道耍，附公剥交分系骨统头发进达溉；字人古流冶、攀车俱流桑相楼对堤较拾大钢，码现拥状斥地诵上贱停劣车舞位絮有怒限么，移对民私指家凳车壶出馋行灰消模费槽者植有款一毙定抢影咱响项浅目狡周博边附有1擦3条拖公倚交拦线缓路府，壤连套接爽东兄城针各说主川要新街轧道吩和覆已美建完小嫌区两确车帖道爬的灶胶窑州盗路忆是爬东旱城香南区北笋向虑交峡通己要迈道朱，份人某流桶、躺车弦流钟均斑相尝对冰较厘大目恭前饮地员块搁附勤近呼停给车店场杀地此十扔分赌有讽限目，片对情私块家港车榴出屋行宴消愚费件者恋有禽一徐定疯影声响现枕状课社巧区仰道镰路规着划爆道炸路1悟5项委目担空婆间左规寸划一福般艘商考场四首头层庆层勤高抽不据低世于5橡.浑4米白，渣其慈他土楼暮层顶层狱高4嘉.破8米监，泪最嗽低辅不亡宜旗低踪蝶于4示.滑5米恰。揪基直于款本描项陶目卷功浴能叮空校间声特洗殊哀性旷及隶规欺划译限宪高叨，门建慰议胳各建楼拜层被层挨高才为沟：B圣1、F膀1：4赖.许8米F敞2查-驱-惯F接5倦:4敏.雪5米1阳6地唯下眨车陪库休（针约4所0遍0傍0幼㎡）卸啊货乞区肉迷类（5吼0帖0）禽卧蛋双类（4弦0镇0）粮链油音、辫豆佛制鲜品缺（3臭0俗0）粮轨油览、石豆鼠制阿品受（3议0庄0）水蜓产卡品穗（4谣0阶0）卫木生奏间物欺业海管遗理丢（5僚0）半揭成翅品疼间登（1或0疮0）活堤禽织宰哲杀裕（8汗0）仓涂库号（1局0它0）垃凝圾妻收狱集抵点（奸约4矮0赞0）功能品类规模(㎡)农贸市场（2300㎡）肉类500水产品400禽蛋类400粮油、豆制品600仓库100配套用房半成品间(100)、活禽宰杀(80)、物业管理(50)、垃圾收集点、卫生间车库4000㎡车糊库隔耍间摊止位配大套优用贿房遵（时活杆禽进宰雹杀戏间另）隔涛间节面显积殃以2托0他-广3轿0门㎡为勤主摊仰位痕面法积孕以3霉-胶5猴㎡为跑主地还下奥一剃层膜平床面军示煤意地缸下镜一欧层裳空跪间搁规惠划扁示责意辞图1览7蔬悬菜曾区还（1睬6轻0茂0新㎡）果到品（2碰0楚0翼㎡）音蚊像赔、顷药推店旷等（3键0乖0鹊㎡）熟故食稻、娃果急品您（啄各1傍0卡0束㎡）熟场食/果闯品提（2敏0拖0发/虫1蒸0添0哥㎡）副堤食竖品扶（4宗0朗0㎡）配蚂套侨用陈房\仓青库掘（2食5熔0崇\仪2最0握0㎡）临率街武商况铺筐（法回枣迁双房碌）药（1雨0私0侧0㎡）临持街穷商殊铺渣（迟回鼻迁熟房跌）坐（1抓0冠0子0㎡）日烦杂育百括货洲、盈便虑民险设爬施肿区磨（8顾0财0敲㎡）层数品类规模(㎡)农贸市场4000㎡、配套用房约250㎡）蔬菜1600果品400日杂百货800音像、药店等300熟食300副食品400仓库200配套用房工商管理(50)、检测房(30)、投诉室（30）、净菜间（80）、垃圾收集点临街商铺（回迁房）2000㎡柜善台科区摊吩位锻区隔箱间临英街布商短铺除伸满围足尼回戚迁嫂要旗求梅外糖，安临惹街在商求铺衣四榨面雀满棋布控，位尽销量凝作杰大乌，厕以套尽番可烈能缓实执现驾首筑层梳价润值百，射补遵缺拿中店间近价贷值排损传失中虽核那部婚分鸽全跳封周闭盯，柴为晋农徒贸张市朽场四厘面自满藏布召临跨街躬商败铺许，虎易贸于水根类据炼回围迁恒房平布个置课，串解舅决垄垂产直盖交胁通隔泊间吉面判积屈控监制写在2屠0蹲-傍3而0庄㎡，识摊摸位恼面之积湾控长制袋在3与-绿5病㎡，塞柜吵台立面那积耍控授制币在5梨-财1铁0恒㎡。一耀层摔平渐面答示爱意地汗上奥一桶层灵空唱间演规弹划锄示厕意毫图1磁860690250二雾层倘平典面怒示覆意地背上毅二僻层超及某三笨、雾四宏层歉空需间布规幕划雁示渠意士图周雁边辰铺方位派以2连0信㎡为耐划瞎铺键基惠数戚；中投心促区肠铺愚位售以5瓶-测1炒0衡㎡为途划蒙铺专基区数臣。周新边堪商周铺11149259.5317.5200中凭心栽区状铺遵位三姨、侨四撕层竹平策面量示职意1紫9地扯上初五爬层幼空祥间犬规幕划答示逝意足图风味美食（1000㎡）网吧、游戏厅、台球（1500㎡）家居用品、布艺、配饰、布料（3700㎡）五层平面示意垂某直研交发通介考亭虑普休阔闲脏娱猎乐桥业夜态狡经逮营迈需改要娘。2搜0外网部羽平淹面徐交烘通蛋示深意盐图广池场甘出鼻入榨口康设僚置近在顽东吹西序两至向鲁中畅部农峡贸优市课场膝出夸入筒口悬设誓置善在炭东万西名两羞向瞧中技部车课库据出有入炭口邀设荡置钱沿侵西丙环拾路秩一愚侧商款场亮出宋入奏口农链贸预市棚场陪出狱入弹口农周贸虽市痒场悠出妙入舞口车趴库龄入朝口车则库槽出乒口商惧场厚出束入朴口平岔面椅交瞧通纹建彻议2桃1内拐部绢平横面腰交鬼通肥示飞意山图逃（但动此线围）尽际量陆整杨齐熔的吗分残布纵商咏铺侦区扭域罚，陆使蠢消歉费瓦者启根贝据旷指召示奇图叔和欣通贸道砌标裂志迫能迟够毫很估容谦易浴到其达留各橡铺纪位暴；沿润封善闭缝式脏铺抛位街和摆扶渣梯文位命置原设串置序商舟场夹主伐通鬼道悦，畅主风通喷道忧宽胃度3脆-尺3回.估5米售；个鸣商崇铺鸭区蜓域头之搜间爽设夸置源次廉通锻道款，银次仰通互道损宽咐度2米队。60690250标敞准住层牺平彼面岁示饿意2乌2案邀例妄借穴鉴甜北林京·六么佰神本项角目例概茎况地游理应位穷置：尺望妥京乱广酸顺终北臂大雕街技密术饼指解标：戴占老地混面植积3扫5戒1拜5湾9摊[平宇米刘，艘总茧建加面1习0万询平众米建先筑丧形宰式：挣独向体碑商番业孙街皇（习南北北睡两暖栋咐）建司筑口层宁数：皇地失上月四醋层晶，膏地敞下友三乖层脂（冈地折下泉二签层蔑和甩三扮层可为尾停匹车鸡场价）商婆业稼业猪态：搞餐牙饮绕、吼零骨售洁、偷娱魄乐额、患俱悔乐职部推挽广汤形君象：丙望陷京寨随遵便们消迎费连区效果图南龙区北从区垂完直抚交种通却建刑议2基3“双苏首译层灾”拘的门垂搁直傲交尸通剂设季计战使然消戒费址者煎可开以素从在大袍街外上物直口接针进摧入意两遗层惊，梅这领两脊层煎就预全陵都粱变海成跟了谅首牺层辣，霉增乘加辩了旁整者体聚商吨业锦价辽值进入地上一层进入地上二层在莫一眉层苗临访街文位岔置众设献置“双冒首葱层”入翁口砍。振消载费您者叠可泥以姐从孩入梨口配直谎接短进协入近一集层居，曲也有可弃通晴过周扶感梯这进乳入车二胞层赤购蝴物究，婚这皮样费对愚消牧费钓者访来绘说殃，先二罗层公也克变闲成让了盘首系层渐，诊增疯加调了龄二幕层层的佳进旱入虑性完，忙提菌升卷了导其临商低业霉价界值弄。2筒4从逼首屡层游进边入腹二费层苹的低方泄案珠一—宿—外翅部依进端入由热室胜外春直秀接彼通段过泊室敏外呀大细台延阶亏进抓入咸二表层服已饰弦广俭场汇入取口二停层眉平国面议示速意服有饰县广椅场烟入迟口回饶迁促商点铺服混饰达广踢场中浊庭上负海拼百嫁联尚西强郊留购抽物做中鬼心上偷海太百肤联热西膛郊已购递物膛中桶心2突5入狮口水处铲形延成宅精披品厚展尺示尚厅常或编小砍型倍的躺休圾憩含空害间展甘厅猴后岔部富墙典体峰封点闭恶，照与建中猪部漏集袄贸员市呢场催空毛间撞完唱全喘区谊隔回研迁屯商丽铺集摆贸烛市砌场鑫额都尝商沾铺集贸市场入口集贸市场入口一层平面示意服饰广场入口上何海域南介京伴路匹新纤世允界豆商贼城聋扶灯梯爹空欺间天久津血红初星饰美辜凯虏龙循家雾具炮装罗饰华广豆场弊扶惠梯裤空胸间服基饰伟广早场止入突口从篮首钩层继进律入僻二绿层渐的滴方物案拦二—存—内铺部结进幕入台距湾伏高赶雄馋梦祝时斧代晒广宴场2梁6内慢部罪垂线直须交小通1赌1芒14省9她25级9您.宵53燥1核7黄.钻52答0水011149259.5317.5200柜台区摊位区隔间临街商铺①①①①④③②⑤②⑥一豪层父平督面虾示针意二象层裁平读面勾示赛意1：楼依梯旱，性一鸭层群到否地兴下励一煤层2：自额动顽扶翻梯便，讲二泉层幕到利五呈层3：电振梯厌，厦二瓶层洁到扒五僻层4：景库观谨电捆梯中，宾二两层隐到丛六涌层焰（卖夜匆晚糠直卧达喜五问层恰休兔闲庆娱华乐腹区可）5：楼倒梯脱，紫二翼层奥到端五蚂层6：楼滴梯右，夫二贸层鹅到那五粥层扶限梯伶、斥电服梯乡丰、晋电息梯踏间骡楼坊梯均拍设索计娱为贱地老下街一团层志到繁地波上仍五隙层，这根剧据阅经钥营躁需爽要攀进撞行显限腊制闸性帐运互行初；在繁以蛇上望基净础帖上探考阿虑歉满步足维人旦流屠、泉消吃防那等埋需未要香增和加饶步评行驱楼再梯奥。2庆7外滩立珍面彩设辅计概准辅则仓：与炭定闷位笼档劳次露结讲合筒。考阀虑龙商流场榆目躺标切消匠费代群益不其同辩的其感刊观愤心睛理够需挣求守，戒以彩及怨商匀场炎定饶位录高清低哨。与壳商练场胶特肃色宣结牢合扇。考嘱虑域商指场春特蛙色铺、扭内狠部唐设垫计价。与蒜区仔域朗环购境末结破合励。考较虑贡区方域慎的园地躬形猫地告势宿、左气蚊候损、愁人躁文裤环贩境录、镜区叮域冬建乓筑世风盾格扯等窑。外首立崭面慨采则用盼现扮代请风嫩格填，戒色商彩劈燕以扶银厨灰犯等垒浅豆色架系画为替主立求面滥风分格陪建废议2旁8主员入写口予是原本妇项贼目筑重外点弦，题采炭用翁昭拣示续性炼强臭、踪蝶特衬色拥鲜鲜明厅的示入粘口梨实齐现玻人尖流锡引张导出入口明确、昭示性强商值业疾入懂口攻处徒重司点速设川计舌，牲通贯过播边笨界索、宿路照径飞、先中乐心堪、架标冰志隶等拾的板设次计战，捡增肚强狗商血业弦建勾筑饺的勤个非性碌魅撕力昭碗示僵性跌强警、险特斗色稠鲜岛明衫的有入码口去，赤减译少奖人霸们移对目建爱筑求二虑层输为戒商砌业坡首吉层抄在箩心弦理淋上红的停不陷便扒利裁感主谁入绕口膏前喇设抵置窗小味的驰广罢场绩空希间客，辆蓄灶积斯人证流恩，兰给码消动费认者叶心疼理欧缓从冲秤地朴带小唱的笨前叉广趟场2谎9霓颜虹磁广你告速极叼大陆的农影陵响瞎着根商姜场迹的豆形惑象准，盟做战立铺面闹设宇计切时爪应粒提梯前泽考晨虑广告塔屋顶式墙面式悬幕式悬挂式门脸式突出式橱窗式活动式蓬帐式远艳距亦离所确叠认闪：5赛0搬0米幼外薪，茄高祸位垂店拌标流，体指蒸路造牌遥。中愁距耽离靠确喝认急：2此0励0米商外争，用外络墙寒大聋型歇店颂标稍。近童距愤离成确午认管：5蔬0米饰外来，始商肉场圣入锦口质标模牌走，延电枯梯旋入役口盘标眯牌请。3散0视缺野晃角芦度航直邮接替影纵响侍广尊告附效辉应犁，迫一排层辽以熄橱烫窗炭、斤门训脸欠式敏为嚷主枝，况二锁层认以朵上勾以俘墙泽面忠式鼠、燃悬成挂城式撞为晃主广告位置视距文字高度一层部分（4米以下）20米以下8cm二层以上（4-10m)50米以下10cm以上3协1景岁观呀中游庭—雀—提宽升煮商侧场姜价申值仍，戚弥帽补乔进晋深准太绞长狐导衡致棋的倦价男值际贬温损中集庭元设摊计灯实蚕现酿以弟下错目旦标华：丰衔富溜空硬间臭层成次什，获强固化逝商笨业胸氛互围形丑成螺交酱通梁枢医纽遍，习组便织伯空赛间巩秩硬序营饿造程绿邻色组景平观庭，脸形庸成判舒傍适铅空盈间宣衔传冈企态业随品傲牌途，西美搏化咐商役场漂形暑象沿墙中致庭羊设满置臭绿骄化棉的役休喊闲父、狗休晌憩版空歉间内棚部某环冤境敢建意议休烤憩粱空筝间3击2营渐造根室怎外胃感右，参增蝇强尿各鱼层津商合铺脂之抽间埋的迫视欢线顾联略系底像层青景识观商所场痕的猾中套央留可狮以龄适楼当瓦挑财空头，惊顶牲层左采笔天王光拜，葡增漠强居室跨外怜感归，尾同惰时悄增捧加爷各赠楼竖层擦之道间据商头铺第的序可冒视选性躺。3绵3外臭立趣面商公糟建篇感监强目、掌商绑业亭感俭弱衫。规论划粱评塞价旺（哭第甜二晓轮佣）广缴告凡位惧小跳。入乖口积及殊立巧面饮内插凹扔没闭必谷要坝。外绪立促面被玻蠢璃踩饰络墙忘太跟多亏。3聚43仰53羊63恋73看83毒94扇04注1最乌终督规妥划4应24熟34垂44蜂54粮64壁74腿8郑贵州础橄扇榄耳城湿商稳业闸项齐目5蛮0三伐环汁路快哄速没环摧路中自心兔区郑瞧东快新乘区约2融0分代钟约2关0分架钟项剩目掏区猾位本财项免目括位户于确城梨市路南纸三肉环奖，拼道退路负通悲达谦性喊较孙好圈，瞎车扒行矩至裳市捉中牌心逢约2茂0副-舰3屈0分作钟南三环冯庄路橄轻榄芳城剧启荡动便区项酱目头位旦于讯冯变庄熄路筝与虚南筛三轧环茫交俯汇既处窝的说东转南凯位车置学，桨紧汇邻犬南各三箩环悠和曲冯纸庄衔路跪，桶昭匙示担性蹲好订；鸣是糊百借万盐平团米吓住烛宅叛项塘目—鸦—橄个榄缠城箱中溉的泼一呼部仆分杨；地芹块揪位牛于穿南鞭区宫主近要乘批螺发密、艰物跟流练市棚场蹄群爷中蹄心巾位妹置古，挎辐竖射球面创广驾，紫有溪利她于蜡提威高努项串目激影补响棋力迈；项惭目交北葵侧美与孩老辟城渣区籍相兰邻图，茅距沈离犬市乏中予心闭及护新次区圈中瘦心价均咱约2俭0分刮钟瓦车忽程驰，茶与霞城折区哪发白展器核鸟心方区匙域供联隔系祝较仔为架紧由密胶；至蜘新失郑稍约3裙0分足钟阶车暂程爽；脏至匀新诱密住约4剑0分衣钟匀车需程神，乳与饿新哈郑饰及镇新芹密查市骑的宁距结离而较冲近样，娘对碍其司有足一埋定周的巡寿向战心灵吸跑引盖力括。5陪1一吵期蔑在粒售三算期0遣9年四经期1寒0年二否期团在变售回葡迁冬安游置得区察，3与5热0像0户爸，0杠8年迫底法交架房本毒项帖目天雾擎灰花勾园束，6殃5疫0户位，0厦9年经矛适圾房敬约1齐5宵0泉0户0龟9年待竭开晴发蒸地彻块第脾十誓三胖中戒学储炭备矩用剩地储阅备盘用弄地待握开卖发叶（芦安凤置途房须）医振疗顶用渐地黄就河这科拌技魄大移学小俯学2008年一期/首期推出564套；回迁安置区入住，共约3500户二期/首期推出280套；2009年一期，后续约300套左右天擎花园开发二期，后续约1000套左右经济适用房开发三期上市，约1500套2010年四期（亚新），约400套。南晨三喝环石哪柱握路冯山庄抵路佛体岗描东室路待亿开倍发饶地亭块项考目绿整钢体识概缝况叫及疫开沙发生进揉程本琴项齿目稠属弃于企橄厚榄宗城碍项候目抽的唇商枕业晕配袍套城区庄，券目弊前属橄建榄侄城熔项垃目泥处宿于锅一纹二哥期葛销北售读阶爬段橄眼榄穿城剂项丈目洗为粒佛匆岗轻城监中恭村命改勺造久项揪目歌，胳总存规慌模快近限百押万距平件米蚁，结未仰来骗总安人箩口龙将俱达3杠-宵5万冷人位；目足前码处供于挽一发二遮期在（四南高三弹环淡北舒侧慎）歉销品售梨阶摧段府，振一柜期酷计穿划0复9年1冠0月把入乔住革；南加三态环遇南康侧断的邮回械迁型安疏置码区么已铜基场本幸开舌发搏完群毕课，0承8年梦底欠入雕住康。5劣2地讯块汇内愉无冬地骄上暗物财，剪属昏空摆地像状每态偏，摔周蒜边俘道筒路竿、颗住至宅满等嫩在则建抽工揪程治较效多项帆目辰四陕至戒：北拖：购南绿三恩环西塘：腔冯掠庄编路南袜：趴佛王岗忽村底回习迁务小妖区东阀：胆金旧桥毫机妹械航租恩赁舍公证司地站块杀现贺状南吓三潜环冯拨庄杠路启畅动义区霞建僻设匀现帮状冯甘庄历路狐建暂设夸中南酒三嗽环项饥目骄启盐动绿区地炸块志现歪状检纲察幸院跨家少属点院佛啊岗箩村驱回确迁饭小晶区地发块叔现栋状眯：已烤拆虽迁慈完腹成抹，匆属余空残地名状陕态晴，撑建哈设宫弃截土气较虎多5忽3南爷三碧环驱已渠建阅成造通厨车迅，糟冯宇庄属路设年业底岭通倡车交，柿未酱来肥交汁通祖便蜡利救，渡目管前虹区耐域竞公炸共背交亲通蛇线分路办较棵少36路(火车站→郑州摩托电动车物流港)111路(南环路新郑路站→医学院)215路(佛岗村公交站→北环路丰庆路站)81路(佛岗村→火车站)项枪目畅周币边贼公及交继线当路龄较南少,可敏直桑达彩火惠车挨站,医长学袭院,北乔环欺路储庆探丰顾路耳站南三环冯庄路本过项皮目特北悬面刃紧栗临篮南攀三慈环锹，叫为莫市托主具干振路础，贼道扣路珍情伏况逃较例好济，观车服流疮量阅不出大策；冯便庄器路徒是事一感条潜新挑的阿政嘉府壁规员划现路程，能其枪正规在拢施柏工姥建什设姐中馆，2令0寸0斤8年雨底韵通刷车津，轰南万起或佛尿冈胃东召路斗，桃北位至驶航治海矿路醒，羽连聚通猎航哪海诵路劲与惑南侦三毙环摄。交悼通年环许境5继4本亦项深目题由商龄业与住姥宅两暗个鹅地扛块登组性成鼠，坛其辣中伯商柱业许地饲块高建掌筑妹面务积家约8此.隙1万权平圈米涛，她住史宅欧约4捡.椒4万屡平阁米占证地鲜面量积活：3居2怠3岂7跪2平胳米容派积疾率液：2自.虚5建受筑嫩面锹积喂：8旅0胆9森3鹅0炭.湾0碰1平荒米建目筑谜密得度小：4竿0播%商布业忍地震块舱指扬标住邮宅斯地纸块街指痕标占宁地衬面他积避：1吵7纲7熔1章8滑.典5筹8平远米容泉积异率孤：2著.谁5建巾筑拥面科积祖：4泊4摇2萝9鞭6督.饲4较5平界米建秃筑提密倍度岁：2担5队%绿控化孩带南糠三皮环7摆0忘m月匀光由路2储0素m1妨5充m商搭业鄙用兴地住魂宅珠用舟地寒模山疗东诸路5众0弄m冯侄庄坏路2摇5涉m郑茶州够市续市粉政型工宜程国管废理镇管洋理市处项缓目银指球标5搁5项面目烦目漂标昌和子限悟制吧条河件商惕业俗开婆发收提妇升光区豪域团价德值慨，冲促剪进寻住祥宅渐价妖值段实票现商低业姿实谱现公良牢好贴的絮经灵营开踪蝶发晶收充益卷最石大姓化区拖域伐居娘住弯密鱼度违低狐，恐商宅业支氛问围格差对，陆短衔期绵内拳难抗以队改酱变项愿目捎属巾于江综坑合火性娃项井目临，猛有班住罚宅捏等绩产紫品项不目旷目苏标现膏状亚与愈约你束翅条止件5至6项犁目淘核笑心胸问摄题1酒.城典市稼边燥缘述区日大替规如模地商祝业裕如衬何怪成最功燥开臂发蔑、寄运危营脊？2粮.商弦业谎价统值顿如股何般注蝇入如住伏宅减等花其扰他淹产鹿品住，长实晒现泉效饭益目最花大疏化赶？5兼7橄帮榄锅城死内建部达商占业去概珠况—列—未邀来橄队榄死城攻内半部宏商求业必总员规我模叼将厦达别到1目3万苏平毁米设左手右悉，舅以桶冯报庄凉路境两肿侧山最诉为拜集坏中编号地块商业面积(平米)1A-2-012006.002A-3-0121616.003A-4-014753.004B-2-041263.005B-4-01/0211072.006B-9-032692.007B-11-01/0229678.208B-11-04(检察院)7215.009B-8-025831.2910C-3-0122418.0011C-3-045324.0012C-4-0115913.24合计129781.73213459116107812本项目本妇项滔目蛾规盾模治：8舱0赤9监3迫0平肾米5去8“整纯合篮商读业做模芬式”—由—满蒜足西消排费巧者跃一膨站已式攻消羽费控服佛务整获合荒商器业内模头式实现商品、服务和地理位置的互补方便用户消费行为日常生活型消费及服务为主核心功能区，核心磁力业态整合多种业态、经营范围组合各商业设施合理布局消费者需求发展模型过去现在未来(本项目)目的：购物目的：休闲目的：一站式要求：丰富的产品品类产品搭配良好的购物环境方便的购买地点合理的的价格选购方便时间快捷氛围店面声誉……要求：业态组合经营范围的组合休闲空间和氛围要求：减少空间转移和时间成本，对于一站式个人日常消费的需求橄严榄纺城筐商耀业蝴整速体狼思没考5芬9“整糖合公商蚕业汗模硬式”—沙—业绳态术整虾合僻，已以取购为物蔬中恰心接、鬼超适市顶、痒品钞牌鸭折殿扣冶店侍为主核警心么磁管力廊业抹态败，严其惰他拥业凶态障进浊行需互客补社区商业小型便利店休闲娱乐餐饮家居、电器品牌折扣店大型超市购物中心购叠物扩中年心庸、辨大华型驶超闸市驰和化品伴牌蔬折剃扣呜店竹作知为表核商心翠磁野力眯业岸态绵，超雷市懂带属来坑大垦量呼客熔流橡，剩充盈实母购扯物缎中隙心母客注源旧，暗形胞成卧商尾业热氛罗围卸；同布时订发启展铁小固型搭便叼利堤店乎和崖社腾区剧商投业型，絮实迷现漫了崭多窗业乌态壳互帐补辰、芹品枪牌股良怜性诞循彻环顿发讯展渔。购依物纳中匙心私、锯超趁市小再型稼便君利秆店孕、旧社亡区俭商渗业购物中心品牌折扣店家居、电器大型超市小型便利店社区商业中宋档中凑低肢档大李众菜化橄仿榄矿城浆商栏业绩整拣体押思尽考6提0橄跑榄裕城互商倚业峰整音体蛾规睡划—努—整星合速商绸业胜模支式狮，夜四集大镜商灿业膝体辽系L出i种f控e寺s钟t刻y梳l狡e丝式C索e专n污t忆e白r（肆体感验暂式冷生鞭活贿中义心缎）核享心滨主哗力但店+观1报-友2家稿次爽主浩力稻店庭（响电萍器脉、满软后饰树等僵）纸；大债型启超爆市译；餐兽饮低、敏休姑闲众娱油乐(商剥务表会斜馆)。邻习里滚中醉心次葵主源力唇店(家化居吨建浑材左、扶电舱器I享T、服餐却饮槐、锻休胖闲换娱弃乐赖及走相勿关卡业侨态)；一滋期怎地趁块率可妄设平置森中报小逮型披家宗居办建盛材蹈等搜，1挺0号谣地醉设辞置户餐殿饮占、K着T书V、渣网苹吧有、握美舍容S骗P筛A等晶设丛施振）功。学桶府变商节业针催对坏学润生豪群块体年消手费语，往时瘦尚膨服没装箭服反饰兆、密运杰动筒服尘装洋、梢体躬育剧用动品榴、I余T数螺码碗、作书欺店郑等疯。社程区射商拼业社吹区羊服续务回型喝商斤业患为尽主霜，察便悬利索店愈、扶蛋熊糕误房派、功洗处衣驼店晨、奴药毕店纪、睛小剑商饱品泼等牵、沉家巨政米服须务飘；周素边5蕉0布0米翻居毯民呈的淘日宋常罩消蹈费疾。L战i岩f咸e挠s顷t耽y施l圾e疏C珠e咸n份t那e另r邻睬里迷中巷心落：鸡次翠主陈力轻店如各：室东块方缩慧家架园义社梁区沙店徒，蜻小诞型槽家陪居拍店绒等邻鞠里苍中温心惊：膀次怒主问力腿店如狮：末特架色面餐宁饮业、K规T馋V、平网垦吧五、队美委容S杀P稍A设嚼施茧等学层府下商颈业虚：如卸：软时疲尚地服吵装顶服咐饰拆、者运月动悉服介装书、酷体看育昼用夕品支、I伞T数陵码启、慈书平店清等橄添榄寺城垄商通业咬整踏体庄思台考6继1通障过遭区袖域宅内担部悄环医境游、黄专壁业绕市手场保以次及牵业针态兴创啦新翼三泥个些层草面魂来龄判桃定病核翻心巧主皂力啄商衡业姜的霉发痒展远机弯会橄车榄琴城吧集奴中浴商缓业害（兵本蹈项怠目罗）站思惜考区促域妹补庙缺升：满您足圾区志域俊消商费计者令需银求樱；填国补波区英域波商育业诊空舒白阳；实鹿现然区述域典商抖业斜升痕级颈。业态选择说明LivingMall综合性生活中心，满足区域居民消费需求，并实现商业升级建材家居利用地缘优势，填补区域空白，但市场风险及操作难度较大；软饰类专业店（如宜家、特力屋等）有市场机会。鞋城/服装存在市场机会，区域内专业市场升级，京广路括宽，原鞋城面临拆迁；另一方面中陆项目竞争压力大。玩具城填补玩具专业市场发展不足，参考北京国际玩具城酒店用品市场酒店用品市场空白，参考北京经开万佳酒店用品市场品牌折扣店（OUTLETS）创新业态，对消费者吸引力较强；但操作难点主要在于渠道建设与维护；（OUTLETS参考案例见附件）专糕业治市包场牵：区倘域桥专翻业斗市衣场埋升仗级/改腾造蚀的桥机缠会;城河市都层侦面雁细薄分蓬专伟业厅市对场卡存绘在滤空渴白槐或伞发密展华不扇足穗。（谅专疑业疼市悉场肤选卧择悦说细明缓见蒜附禁件楚）业获态陕创陆新修：6残2本删项企目块的卖角圣色胃与雾发广展喜方侄向—么—L买i稻f贪e醒s散t剩y庭l恼e文C庭e东n捉t仰e忍r（腰生摸活跨体搁验依式法商忠业删中抱心倾）整木个影橄款榄缝城握项眼目补的诉核献心龟功故能义区姿；区巡寿域葛商科业虏价革值逐峰岭值垦点摧；带对动车区木域金商捐业披氛欧围脖形株成民，钞促听进两区犬域冤价蓝值部提隙升帮；与激其而它墨部厅分提（词邻选里字型满、勒社基区稿型础）亚商唱业红形顺成陵互增补狱。L倍i厨f阶e移s凡t启y屋l倒e艰C国e跪n鸡t级e侦r本飘项止目墓发岂展偶方隶向替建案议方盐向1：L杰i杰v占i筑n府g跌M己a伙l海l大榜型滚超术市餐林饮（善餐活饮丑街田）休旁闲赌娱赛乐（参商养务果会葵所咱）方寸向2：品妙牌摄折消扣扯店(赔O啊U拥T渠L拉E锦T混S赞)大梢型骨超灯市餐颗饮（梅餐润饮摇街沸）休耀闲牧娱街乐（躺商东务倘会血所佣）橄矮榄就城却集茧中隆商茄业城（貌本旋项贺目捕）笑思膏考专羊业腊市齐场大置型铁超菜市餐愧饮（凶餐慨饮柄街狗）休业闲需娱坡乐（柳商个务裕会鞠所晚）方努向3：6塑3L肝i亦v沉i妥n案g粮M否a准l纹l组+超轻市+餐尚饮+休疏闲乐娱各乐商次业凶业俱态芽定胖位L失i贷v昌i挥n音g厘M申A跌l挨l超苹市餐贯饮（大餐婆饮良街包）休乓闲等娱抛乐（耗商文务芬会圣所暴）定粪位世：中俯档强偏虽低钩，周同聪时抱优说化颠形挎象洋、异购答物统环浇境防及采商绩业巧管连理管等商叙业纺功刊能驶：满希足此区虎域凡消使费虾者事需棵求节，刷实当现区塑域绸商孙业珍升爬级定毒位傻：品永牌早连烫锁效超失市商储业录功丧能郊：核详心讨磁呀力宅商淋业，膊带李动坏整统体溪商传业启发度展定笋位乱：特稀色幅餐何饮弦街竞盟争资优看势诵：特雕色裹风胀情、合买理赛规裹划、雷商店户贸品萝质灶（粘全俘国艺连镰锁掌商割家奏）定诉位票：以被洗笔浴叹休净闲核、季大罗型胖餐执饮负为洲核口心诊功岁能磁的政商绞务蝇会估所竞暖争侦优顾势霸：填愿补竿区醒域催空卵白，稼有珠效吸副引误目待的千地想型蛾消豆费L绩i颠f玻e岛s赖t护y村l款e羽C滤e村n讨t兰e况rL嫁i柏f摊e身s迎t病y棕l留e发C中e殿n性t码e架r（唐生那活储体汽验管式胡商狭业贡中捕心劈燕）整淡个善橄咸榄全城章项挡目猾的顿核念心虚功岭能热区奸；区加域混商样业问价息值匀峰风值道点剃；带革动望区愚域怕商情业菊氛档围遍形疑成滤，督促别进粪区租域旨价菊值采提饱升秃；与报其摘它疫部晶分仍（沉邻扮里滑型梨、临社塑区迹型狮）鼓商常业死形靠成陆互米补超。6设4规绸划辟指韵标114.924m245.591m本项目商业地块项臭目具规迹划陷条槽件总侧用膊地属面劣积数：3葵2娃3校7亲2仆m²总属建零筑占面滥积族：8游0滤9性3伞0渗.君0老1m²容已积论率锣：2景.烤5建堵筑涝密途度若：4器0永%车堆位炸：3哭2确46申5超市商务会所南三环冯庄路寒山东路餐饮街MallLOFT公寓酒店式公寓满弱足才地佩块女规惰划唤指蔽标霜的猛前遵提冬下毫，涛合币理举规斤划征布无局且，僻使铲地辫块渐价垃值肢实觉现章最周大仔化规廊划出布埋局呢建她议层数单层面积总面积Mall地上5层6000左右30000独立商业超市地上3层400010000-12000商务会馆地上4-6层25008000-10000餐饮街地上2层（局部3层）商业街区形式8000商业总规模58000-60000公寓酒店式公寓：8000-10000平米

LOFT公寓：12000-13000平米21000-23000总计80930绿化景观停车场规摇划珠布牲局千示絮意丛图6转6M逮a氏l挨l超扔市商薪务邮会蚕所南址三巧环冯削庄寄路寒饭山谁东督路餐拌饮碰街人伞流缺动路线沉与盼车根行投动尾线钱相伏分傍隔映，捉尽云量展不业出党现巾人渴车升动遥线明的另冲枯突车阳行厉交税通姜主屈要泉在橡项戴目乖外联围缘瑞区厚域敬，范车填辆保出山入汽口设悔置枕在商却业末区破东砖部答，车雀辆俘从梁城肺南形三棍环酬主榴干馒道卸进派入颤项游目魂停炼车问场牺；人耕流咐动同线悦主醒要闲为碗各伯商闷业需设武施典周者边集，齿与适车团行嚷道浊路际相浴分进隔壮，父尽傲量腹实头现沫人改车脱分哗流羊。停纽奉车送位困设竖置虑：集惜中驶停移车滑场灰可看设搏置榆在心公某寓谜及惧商柜业剪群若楼练南哑侧西，离规貌模亲可凑容晋纳1钟0缎0求-庸1飞5缎0辆歉车拖；冯结庄车路筑和涝地床块晨东班侧防均雕可惰设本置毅临厨街价停捎车绿位2黑0堪0余岂位任。车行流线人行流线停分车播及类交浆通牺体吊系6午7M妙a销l篮l超刷市商游务宏会掘所南该三叛环冯宽庄威路寒法山竞东耐路餐鸭饮假街园芬林司景夏观境景城观摧体欣系寻建便议—锅—一果心诉、六三陡带爆、吵多碌点园什林友景进观笼体棋系在联地甲块雁中菠部螺设寺置登小魄型贿广睡场刷，狐形暮象轰突据出凯，脱具置有疫昭优示秒性吸，荷提肚升龄项辱目条的遣整馅体体形叛象醉和樱档迁次筒，候起烫到榴人娇流觉聚军集饥的晃功裕能餐伍业菠街坟景滥观帐带便：利兄用维餐敌饮旱街层入纤口夜和钥街音内漆一驾条护景号观妻主趟轴载的移打伞造沃，渗突秒出诉餐吴饮刃街猫休版闲祝、矿时郊尚扰、候舒议适荐的恩特汇色忠风