房地产开发建设管理与房地产业健康发展培训课件

房地产开发中的各方主体开发企业拆迁企业政府及有关主管部门勘察企业设计企业项目管理公司施工企业监理企业检测机构审查机构经纪公司······1房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

一、房地产业的地位与作用二、房地产开发的风险三、房地产开发基本程序和制度四、推行工程总承包五、违法违规案例警示2房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

一、房地产业的地位与作用3房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20231.我国房地产业的产业地位

房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。我国房地产业经过30年的发展，已经成为国民经济的重要支柱产业，对社会和经济发展起着越来越重要的作用。

4房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[1]房地产业规模持续扩大，占GDP的比重逐年增长。产业增加值从1978年的79.9亿元到2008年的12720亿元，增长了158倍，占GDP的比重也从2.2%增长为4.2%。

房地产业增加值增长情况5房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[2]近年来，房地产开发投资以年均24%的增长率快速增长。房地产开发投资总额从1998年的3614亿元到2008年的31203亿元，增长了7.6倍，占全国固定资产投资总额的比重也从12.7%增长为18.1%。

房地产开发投资增长情况6房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[3]房地产开发企业迅速发展壮大，大量接纳社会就业人员。

1998年2003年2008年年均增长率房地产开发企业数量2.44万个3.71万个8.76万个15%平均从业人数82.6万个120.5万个210万个10.2%7房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20232.对“支柱产业”的认识

[1]总量较大

[2]占GDP比例较高

[3]与其他产业的关联度高（拉动作用）

[4]总量不大，但增幅较高

[5]政策倾斜，多方扶持，重点发展（主观意愿）

8房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

3.我国房地产业的主要作用

[1]

改善人民群众的居住条件，提高生活水平[2]

拉动投资，带动相关产业，促进国民经济发展如建筑、建材、化工、轻工、家电家居等产业[3]

改变城市面貌，推进城镇化进程[4]

扩大社会就业面9房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20234.阻碍房地产业健康发展的主要问题

[1]供求结构矛盾明显。

[2]住房保障体系建设尚不完善。

[3]市场行为不规范（违反规划建设，违规拆迁、招投标、转包、销售等）。

[4]存量房市场交易发展滞后。

[5]市场诚信体系不完善。10房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023二、房地产开发的风险11房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

房地产开发是通过多种资源（如土地、建筑材料、基础设施、资金、专业技术和劳动力等）的组合作用为人类提供生活空间。房地产开发企业实质上是一个资源的组织者，不仅需要战略眼光和管理技巧，还要具有各类专业知识和应对多方面市场风险的能力。12房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023（一）风险类型1.政策风险土地供给政策风险开发建设政策风险交易与产权政策风险价格政策风险金融政策风险住房分配和消费政策风险13房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

2.组织风险开发企业和投资者的风险施工企业的风险高层战略决策风险项目管理者的风险信誉风险14房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

3.管理风险合同风险费用风险工期风险质量风险技术风险15房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

4.外部风险政治风险社会风险经济风险法律风险自然环境和意外事故风险16房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023（二）规避风险可能出现的问题1.开发企业为实现盈利的关注点缩短建设周期，提高资金周转效率节约开发建设各环节成本增加销售收入，尽快回笼资金以有效规避风险，实现预期利润17房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20232.开发企业可能出现的问题

［1］片面追求缩短建设周期违反基本建设程序，未批先建或边批边建；为尽快完成拆迁开工建设，对被拆迁人实行违规强制拆迁；盲目加快工程施工进度，压缩施工工期，不讲究法定施工规程，工程施工图纸未经审查即开始施工，边施工边设计，等等。——2004年，原建设部通报六起房屋拆迁典型案例。18房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023［2］不合理节约开发成本迫使承建企业以低于成本的价格竞标；明示或暗示设计企业或者施工企业违反工程建设强制性标准，降低工程质量；建设项目必须实行工程监理而不实行工程监理；明示或暗示施工企业使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备，等等。——2010年，“楼塌塌、楼脆脆、楼歪歪、楼裂裂”等事件受到社会舆论高度关注。19房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023［3］违规建设、销售违反规划审批条件，擅自提高容积率或更改规划设计，想方设法增加可供出售的建筑面积；不满足条件即开始实施预销售，向购房人收取预订款性质费用；一房多售，等等——2007年，原建设部通报了10起房地产交易秩序违法违规案例。20房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20233.政府主管部门的监管职责

[1]制定和完善房地产开发管理制度

[2]加强执法监督，惩治违法行为

2006年，原建设部、国家发展改革委、工商总局三部门联合开展房地产交易秩序整治。2007－2008年，原建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等八部门联合开展房地产市场秩序专项整治。2009年，住房和城乡建设部、监察部联合开展房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题专项治理。21房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

三、房地产开发基本程序和制度22房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023（一）主要法律法规1.《中华人民共和国城乡规划法》2.《中华人民共和国城市房地产管理法》3.《中华人民共和国建筑法》4.《中华人民共和国招标投标法》5.《中华人民共和国土地管理法》6.《城市房地产开发经营管理条例》7.《城市房屋拆迁管理条例》8.《建设工程质量管理条例》9.《建设工程安全生产管理条例》23房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023（二）房地产开发建设基本程序房地产开发大体可分为三个阶段:1.前期工作阶段投资机会选择与决策立项取得用地拆迁取得规划许可24房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

2.施工建设阶段建设工程招投标办理施工许可开工建设工程质量安全管理竣工验收25房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

3.房屋租售阶段办理预销售许可制定租售方案并实施交付使用26房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023（二）基本制度1.市场准入制度2.拆迁许可制度3.建设用地制度4.规划许可制度5.项目法人制度6.工程招标投标制度7.建设工程质量与安全生产监督管理制度27房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

8.建设工程监理制度9.设计审查制度

10.施工许可制度

11.工程竣工验收及备案制度

12.工程保险与担保制度13.预销售许可制度

14.交付使用制度附:国外“三项许可”28房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20231.市场准入制度[1]企业市场准入制度企业：开发、勘察、设计、施工、监理、工程咨询、造价咨询、招标代理、检测、经纪等产生背景意义和作用缺陷和不足改进和完善方向29房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[2]个人市场准入制度个人：规划师、建筑师、专业工程师（18个专业）、监理工程师、造价师、投资咨询师、建造师（项目经理）、房地产估价师、房地产经纪人等产生背景意义和作用缺陷和不足改进和完善方向30房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20232.拆迁许可制度[1]发证条件建设项目批准文件建设用地规划许可证国有土地使用权批准文件拆迁计划和拆迁方案金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明31房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

[2]

拆迁实施方式自行拆迁委托拆迁32房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20233.建设用地制度[1]建设用地使用权出让方式

招标拍卖挂牌协议

按照国家有关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。33房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[2]土地使用权的出让年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地50年综合或其他用地34房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20234.规划许可制度[1]一书两证

建设项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证35房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[2]“五线”控制红线--包括用地红线、道路红线和建筑红线，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。紫线--国家历史文化名城内的历史文化街区的保护范围界线，以及优秀历史建筑的保护范围界线。绿线--各类绿地范围的控制线。蓝线--水系保护范围，包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。黄线--基础设施用地保护范围，专供重大区域交通、供电走廊、重大变电器等。36房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[3]许可内容

用地范围用地性质用地期限建设规模其他37房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20235.项目法人制度[1]明确民事主体[2]明确民事责任[3]明确与其他各方的关系38房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20236.工程招标投标制度[1]招标范围

勘察、设计、监理合同额在50万元以上的；房屋建筑和市政基础设施工程的施工单项合同估算价在200万元人民币以上的，或者项目总投资在3000万元人民币以上的。[2]招标类型公开招标；全部使用国有资金投资或国有投资占控股或主导地位的工程。邀请招标：其他工程。

[3]评标方法和程序

[4]中标39房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20237.建设工程质量与安全生产监管制度

---一项以政府行政形式运行的监管制度

[1]

建设工程质量监督管理制度[2]

建设工程安全生产监督管理制度监管主体：政府监管或部门监管监管对象：建设工程各方市场主体包括：开发、勘察、设计、施工、监理企业和材料设备提供商40房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20238.建设工程监理制度

---一项以市场形式运行的监管制度

[1]委托方：开发建设单位[2]受委托方：监理企业[3]监理对象：以施工企业为主41房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20239.设计审查制度[1]开发建设单位的设计审查方案设计审查初步设计审查扩初设计审查审查目的和内容

规模、投资、功能、工艺、技术、效益、质量等建设单位关注的所有内容，保障建设单位的权益。42房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[2]政府部门的设计审查凡属于政府投资项目或规定范围内的非政府投资项目，应按规定办理设计审查，包括可行性研究报告、方案设计、初步设计、扩初设计和施工图设计。

43房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[3]施工图设计文件审查

2000年1月颁发的《建设工程质量管理条例》中正式确立了我国施工图设计文件审查制度。它是以法律法规和强制性标准为依据，以保证安全和环境等公众利益为目的的政府强制性行为，是政府对工程设计质量实施监督管理的关键环节，是工程建设必不可少的程序。依据该制度，凡建筑工程、市政工程施工图设计文件未经审查批准的，不得用于施工。施工图设计文件的审查内容：建筑物、构筑物的稳定性和安全性，包括地基基础和主体结构体系是否安全可靠；是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等强制性标准；是否符合施工图设计深度要求；是否损害公众利益等。44房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20232008年施工图审查情况建筑工程设计45房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

项目审查情况（2007-2008）

事项2007年2008年审查项目总数299,699个278,666一次审查合格项目147,512个133,251一次审查合格率49.2%47.8%违反工程建设标准强制性条文数278,001条次271,360条次平均每100个项目违反强条数93条次97条次46房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/202310.施工许可制度[1]发证的目的和作用[2]发证的条件已经办理该建筑工程用地批准手续；在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；已经确定建筑施工企业；有满足施工需要的施工图纸及技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已经落实；法律、行政法规规定的其他条件。47房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/202311.工程竣工验收及备案制度[1]验收主体

从政府部门转到开发建设单位[2]参与验收单位

勘察、设计、施工、监理及参与建设的各方[3]验收依据工程合同工程建设各环节需执行的法律法规工程建设强制性标准48房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[4]验收内容审阅开发建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；实地查验工程质量；对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价。[5]关于验收备案审批备案告知性备案[6]改进和完善竣工验收及备案制度的一点思考

如何强化和完善监管？49房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/202312.工程保险与担保制度[1]工程保险职业责任保险意外伤害保险工程一切险[2]工程担保履约担保支付担保[3]保险/担保主体开发建设单位（甲方）施工单位等（乙方）50房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/202313.预销售许可制度[1]商品房预售的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。51房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[2]商品房现售的条件开发企业具有企业法人营业执照和资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。52房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/202314.交付使用制度[1]住宅质量保证书[2]住宅使用说明书53房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023附：国外“三项许可”

[1]规划许可

[2]设计许可

[3]使用许可54房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023四、推行工程总承包55房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

1.工程总承包的基本概念

2.工程总承包的主要方式

3.推行工程总承包的利弊分析56房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20231.工程总承包的基本概念

原建设部《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》（建市[2003]30号）明确了工程总承包的基本概念：

工程总承包是指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。

57房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023工程总承包的主要内涵：工程总承包可以是包括工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）的全过程，也可以是根据需要仅包括其中的若干阶段内容的工程承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对工程总承包企业负责。工程总承包的具体方式、工作内容和责任等，由业主与工程总承包企业在合同中约定。58房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20232.工程总承包的主要方式

[1]设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包EPC/TURN-KEY）

[2]设计—施工总承包（D-B）

[3]设计—采购总承包（E-P）

[4]采购—施工总承包（P-C）

……59房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[1]设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包设计采购施工总承包是指工程总承包企业按照合同约定，承担工程项目的设计、采购、施工、试运行服务等工作，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。交钥匙总承包是设计采购施工总承包业务和责任的延伸，最终是向业主提交一个满足使用功能、具备使用条件的工程项目。60房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[2]设计—施工总承包（D-B）设计加施工承包是指工程总承包企业按照合同约定，只承担工程项目设计和施工，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。[3]设计—采购总承包（E-P）设计加采购承包是指工程总承包企业按照合同约定，只承担工程项目设计和采购，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。[4]采购—施工总承包（P-C）采购加施工承包是指工程总承包企业按照合同约定，只承担工程项目采购和施工，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。61房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023几种工程方式分类比较

厂商

厂商

工程承包商

前端设计商

工程承包商工程承包商

业主DB设计-施工总包

工程承包商

业主EPCTK交钥匙总包

业主EPC

总承包业主

传统模式

前端设计商

厂商

阶段模式

Select

预前端设计Define(FEED)

前端设计

DetailedDesign详细设计Procure采购

Construct施工

承包商62房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/20233.推行工程总承包的利弊分析[1]为什么要大力推行工程总承包？[2]推行工程总承包有什么好处?[3]推行工程总承包有哪些优点？[4]主要问题及对策？63房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[1]为什么要大力推行工程总承包？推进市场经济体制改革的客观需要加入WTO后，经济全球化发展的需要适应国家投资体制改革的需要不断提高企业市场竞争力，努力做大做强的需要64房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023DB在建设工程市场承包方式占用比例的演变

（美国）DesignBuildInstituteofAmerica2001Design/Build

设计/建造“Traditional”Design-bid-build

“传统”设计-招标-建设ConstructionManagement(atrisk)建设管理65房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[2]推行工程总承包有什么好处?

业主只需告诉承包商你想要的绩效要求,而不需要告诉他如何去完成。

成本质量工期绩效要求

目标明确，便于考核66房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

最大程度地满足综合目标

向业主提供最佳的价值

只有工程总承包，才有可能满足所有这些目标：

√建造信息沟通模式√整合团队√尽早地有效调试√可持续性和能源效率√公共和私营部门的伙伴关系√最新的材料和技术√减少废物√精细化建设√提高设计质量√提高施工能力√协同规划与设计√适宜操作√更快更简单和成本更低的维护和修理√更好地预算控制67房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

促进技术的应用和发展，整合建设团队

工程总承包并没有提供新的设

计技术，软件或其他工具工程总承包也没有提供新的施工技术，设备，材料或工具工程总承包是一个交付系统，使新的技术和工法得到应用和发展工程总承包的根本的优势，是在最短时间内整合整个团队68房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

提高工程总承包的绩效

（降低成本缩短进度，提高品质）

设计-建造方式与传统方式：

设计-招标-建设在绩效上的比较结果

成本----------------------降低6%

施工时间----------------------增快12%

项目时间----------------------增快33%

质量-----------------------均有提高

资料来源：建筑行业学会/美国宾州大学69房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

减少索赔和诉讼

1.选择正确的承包商团队2.仅提出要求，明确责任，过程由他们灵活运用和控制，★由于目标明确，责任清晰，接口较少，减少发生彼此的索赔和纠纷3.成果令您满意给予奖励70房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[3]推行工程总承包的优点单一的权责界面缩短工期确保品质降低建造成本增进行政效率鼓励技术开发71房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023[4]主要问题及对策主要问题拟解决措施招标过程相对复杂研究制定《工程总承包招标投标管理办法》，明确工程总承包招标、投标、评标、定标等要求，解决工程总承包项目的市场准入问题。业主对工程的全程控制能力较弱鼓励委托项目管理企业对工程项目进行项目管理，加强对设计方案的审查，保证建设工程的质量和安全总承包商比较容易倾向于施工方法的经济考虑，而舍弃较佳的设计方案风险承担过于集中积极推行工程保险和担保制度，支持市场主体之间自愿采用担保保证、商业保险等规避风险72房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023推行工程总承包存在的障碍障碍一：业主认可程度还比较低，市场发育不完善。障碍二：现行有关工程总承包的法律、法规和政策、制度不健全。障碍三：企业组织形式和功能单一，自身能力不足。障碍四：企业缺乏具有工程总承包经验的复合性人才。障碍五：企业融资能力不强，抵抗风险能力较弱。

73房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023我国与发达国家工程公司发育程度的对比

发达国家我国工程咨询公司全功能工程公司单一功能设计院专业施工公司建筑安装公司项目管理公司监理公司建设指挥部推进转变74房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023五、违法违规案例警示75房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

1.房地产开发企业主要违法违规行为

2.违法违规案例76房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

1.房地产开发企业主要违法违规行为[1]市场准入环节未取得营业执照，从事房地产开发经营未取得资质证书擅自从事房地产开发经营超越资质等级从事房地产开发经营77房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

[2]土地取得环节未经批准非法占用土地进行房地产开发建设采取欺骗手段骗取批准，进行房地产开发建设超过批准的数量占用土地用于房地产开发建设未严格履行出让合同约定进行房地产开发建设依法获取土地使用权后，闲置2年或2年以上利用集体土地进行房地产开发以划拨方式取得经济适用房建设用地后改变用地性质从事商品房开发78房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

[3]房屋拆迁环节未取得房屋拆迁许可证时，擅自实施拆迁未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁将拆迁的补偿安置资金挪作他用在拆迁中有野蛮拆迁行为未按规定程序实施强制拆迁79房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

[4]规划设计环节违反城市总体规划进行开发建设未取得选址意见书进行建设未取得建设用地规划许可证占用土地未取得建设工程规划许可证进行建设违反建设工程规划许可证的规划设计条件进行建设建设工程涉及消防要求的未提供相关部门书面意见建设工程涉及人防要求的未提供相关部门书面意见建设工程涉及环保要求的，未提供相关部门书面意见80房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

[5]建设施工环节未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工使用未经批准的施工图设计文件拖欠施工企业工程款或农民工工资出现重大质量责任81房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

[6]预销售环节不符合商品房预售条件的规定，预售商品房不符合商品房销售条件向买受人收取预订款性质费用隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采取贿赂等不正当手段取得商品房销（预）售许可未按照规定在商品房现售前向房地产主管部门办理备案手续返本销售或者变相返本销售商品房采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房一房多售未经抵押权人同意擅自将已抵押房产出售或预售房屋面积计算、面积分摊不实，从中损害购房者利益82房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

[7]竣工验收环节未按规定组织竣工验收未按规定进行竣工验收备案[8]交付使用环节将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用未能按合同约定按期交付使用销售商品住宅时，未向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅交付使用说明书》83房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023全国房地产市场秩序专项整治（2007-2008年）全面检查阶段发现的各环节违法违规行为统计84房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

2.违法违规案例85房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023案例1:某开发企业违法拆迁案违规事实：某开发企业开发建设一住宅项目时，在实施拆迁过程中，未与被拆迁人达成补偿安置协议，就采取欺骗、胁迫等手段将被拆迁人带离并拆除了房屋，存在违规强制拆迁、暴力拆迁等问题。处理情况：当地主管部门对该开发企业给予了罚款、降低资质等级的行政处罚，并将案件移送公安部门立案查处。86房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023强拆现场情况87房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023案例2:某生态园项目占用生态绿地建设案违规事实：某开发企业和林科院在试验林场内合作开发生态园项目。市规划局在该项目所在地为城市禁建区，没有立项手续的情况下，违规发放了《建设用地规划许可证》。开发企业在其它手续尚不完善的情况下即开始施工建设，占用林地10.03亩，建成度假别墅平基24个、办公用房1栋等违法建筑。处理情况：当地规划主管部门收回已核发的《建设用地规划许可证》，依法拆除该项目违法建筑及设施；公安部门以该开发企业占用特种用途林地为由立案，依法逮捕了4名主要责任人。88房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023建成的别墅区被毁坏的林区89房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023案例3:某商业项目占用绿地、道路红线、高压供电走廊建设案违规事实：某商业项目在未取得用地、规划、建设手续的情况下即开工建设，共建成违法房屋建筑框架41座，总建筑面积约10万平方米，压占该市总体规划中两条规划道路红线，并压占110－220千伏高压供电走廊用地和规划绿化带，被称为当地最大宗违法建设项目。处理情况：在住房城乡建设部规划督察组和当地有关主管部门的督促和现场监督下，开发企业自行拆除了违法建筑。90房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

拆除前的违法建筑拆除现场91房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023案例4:某住宅项目在规划教育用地上建设案违规事实：某开发企业未依法取得用地、规划和建设等行政许可手续，就在城市总体规划中确定的教育用地上开发建设住宅项目，共建成9栋别墅和一栋6层楼房，主体工程均已完成。处理情况：在住房城乡建设部规划督察组和当地有关主管部门的督促下，开发企业自行拆除了违法建筑。92房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023

93房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023案例5：某开发企业出借资质、违规开发建设案违规事实：某开发企业出借开发资质，以与某自然人合作开发的名义，在未取得《国有土地使用权证》的情况下，违规开发住宅小区。该住宅小区的规划、施工等相关手续均为开工后补办，在未办理竣工验收备案手续的情况下已部分入住。此外，施工企业擅自修改工程设计，致使首层超高；使用密度未达到设计标准要求的保温板，违反了有关工程建设强制性标准。处理情况：当地主管部门对开发企业出借开发资质的行为处以20万元罚款，对施工企业擅自修改工程设计的行为处以20万元的罚款，并由相关机构对该项目的质量安全进行重新检测。94房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023案例6：某住宅项目违规建设、销售案违规事实：某住宅项目违反规划审批条件，擅自改变平面布局和建筑层数，占用规划小区绿地及道路，将原规划的7栋住宅楼改为9栋，总建筑面积增加了9196平方米。并且未取得《建设工程施工许可证》擅自开工建设，未取得《商品房预售许可证》违规销售，在当地有关主管部门9次下发停止违规建设、销售的通知后，开发企业仍不予执行。处理情况：在当地政府和主管部门的监督下,该项目停止施工和销售，拆除了售房广告。开发企业的资质由二级降为三级，被处以罚款共计127.88万元；该项目的施工、设计、监理企业分别被处以1万元罚款，全部记入企业不良行为信息档案。95房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/202396房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/202397房地产开发建设管理与房地产业健康发展7/23/2023案例7：某经济适用房项目违规超建案违规事实：某市供销仓储公司申报经济适用房项目，规划批准建设1栋12层住宅楼，建筑面积5950平方米。该项目未按规定在建至12层时进行主体工程封顶，而是在当地主管部门多次要求责令停止违法建设行为的同时，采取昼停夜建、封闭施工现场等方式躲避监管、继续建设，直至