物业管理节能措施及方案

物业管理节能措施及方案节能措施及方案为了遵守国家和北京市的节能法规，以及学院的要求，我们制定了以下方案：一、日常管理1、建立日常能源管理制度；2、甲方能源管理部门在组织领导下，协调、管理学校的各项节能工作；3、贯彻执行国家、地方、行业主管部门的有关节能方针政策、法规、标准，并组织实施节能管理细则、节能目标和各种有关管理标准、制度。4、组织节能宣传、教育和培训规划，并组织实施。5、制定节能技术改造和技术攻关计划及年度节能计划。6、审定年度能源消耗指标和节能指标。7、检查各项节能工作。8、召开节能工作例会，进行节能工作的计划、布置、检查、总结。二、物业管理常用节能措施及手段（一）公共照明系统的“绿色革命”材料及控制选择在公共照明系统中，我们可以注意到两个方面的节能措施：1、选择灯具；2、选择开关控制设备，并根据物业管理的地域、场所的不同进行合理安排。例如，用时间继电器开关控制；大堂门厅及会所可选择日光灯或节能灯，用普通开关控制；楼梯走廊及通道可选择白炽灯，用触摸开关或感应开关控制；需要长明灯具的地下室或车库可选择日光灯或节能灯。（二）变频控制系统在机电设备中的节能作用变频设备通过实现电动机无级调速，以达到节能目的。现在变频器节能已经被广泛应用于风机、水泵、电梯、空调等系统的电动机节能中。通过变频调速技术，电梯可以获得最大程度的舒适感，而且能耗大大减少，可靠性也得到很大的提高。因此，当空调、电梯、水泵用量大时，可以采取变频节能方法，保障设备运行正常，满足业主需求。（三）供水系统的节能方法供水系统的节能主要有两个方面：1、选用质量过关的关键部位零配件，如供水开关、闸阀和水箱、水位自控制系统等；2、保持经常巡视，及时检测维修供水管网。与供电管理不同的是，供水系统出现问题会立即造成浪费，而且越拖延，浪费越严重。因此，日常检查维护对于供水节能来说尤为重要，一旦等到出了问题再维修，浪费已经形成，且无法挽回。删除了明显有问题的段落，重新排版和调整了语言，以使其更加流畅和易于理解。目前，物业管理公司负责大多数物业小区的供水和抄表工作，因此，确保水电计量平衡非常重要。定期查抄总表和分表数据，先计量再分析，最后平衡，使用各种表格和图表及时、真实、有效地反映水电用量。通过量化管理，可以快速查出问题所在，确保节能工作的顺利开展。在物业管理过程中，可以采取多种节能措施。首先，可以提高物业设备设施的科技含量，采用节能省电型产品，避免浪费资金。其次，要提高物业管理者的节能意识，强化管理节能。规范员工的工作，落实各项管理制度，完善质量管理控制体系，定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态。还可以考虑选用具有综合调控能力的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。最后，要提高用户节能意识，形成自觉节能的习惯。与甲方沟通交流，做好日常的宣传工作，为用户树立一个好的榜样，帮助用户养成自觉节能的习惯。除此之外，还可以采取物业工程节能降耗的新措施。对工程系统能源进行控制，加强对供水管道设施的检修，杜绝浪费现象。对夏季绿化用水采取严格的管理制度，每个绿化区浇水不超过30分钟，并让每天的值班人员进行巡视监督。园区喷泉水池尽量减少更换次数，每天对水池内杂物、漂浮物进行打捞，尽可能减少脏物对水的污染。在用电方面，要做好各用电设备设施的维修保养，认真巡查并做好记录，发现问题及时处理，减少不必要的设备损耗和待机损耗。锅炉房是天然气的主要消耗地点，也是能源消耗的重点区域。在节能降耗活动中，我们需要根据一年多来各园区锅炉的使用情况和能耗特点，保证安全的前提下做到合理、实用、经济三项原则。从技术层面上讲，节能分为前期和后期两个阶段。前期节能包括从设计到选用建筑材料，使用保温材料、真空隔热玻璃、安装太阳能光板等。我们还可以安装节能灯具与设备，多种植花草树木，少做水池景观，建设雨水收集池等。同时，我们可以利用空调的冷凝水浇花草树木，化粪池的沼气用来做饭。设施设备的安装也要便于后期维护等。后期使用时，我们可以根据季节变化随时调整路灯的开关时间，不要将屋内空调温度设定过高或过低。同时我们也需要加强培训节能意识，做到人走灯关，不做无谓的浪费。按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小磨损和浪费。我们还可以将游泳池与景观水池的水做好二次利用而不是直接排入市政管道。在物业管理服务中加大管理力度，体现严格、科学的原则，以堵塞漏洞和浪费，既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。因此，要对各个岗位上的员工工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识。在物业管理中，我们可以采取一些常用的节能措施和手段。例如，对公共照明系统进行“节能化”，采用具有节能性的灯具，楼内公共照明灯具开关采用可控的灯具开关，随用随开。对公共娱乐场所，实施专人看管负责制，根据娱乐人数进行开关。对停车和车库的照明，采用分时段进行开关。公共设施设备房照明，根据人员工作情况进行控制，进行维修保养时，多开一些灯，平时少开或不开。我们还可以将变配电设备进行“节能化”，降低变压器的变损，调节三相负荷的平衡，来降低变压器和线路的损耗。我们可以调节电容补偿能力，提高用电质量，获得电费的补偿。同时，我们也可以将三相用电交流电机变频进行“节能化”，如对直接加压式二次供水，根据用水量，采用水压变频方式，节省电费。对电梯也可以安装牵力感应器，调节电梯牵引电机频，节省电费。最后，我们还需要对二次供水系统进行“节能化”，采取一些措施来降低能耗。1.对蓄水池、楼顶水箱的开关、闸门和水位自动控制进行经常巡视，防止失灵，造成跑水和漏水。及时检测维护供水管网，防止出现问题，造成浪费。加强主供水管网总阀门的维护，防止支供水管网出现问题，不能及时关闭，造成浪费。供水系统不像供电系统，一旦局部出现问题，供水系不会停止供应。因此，日常检查维护对供水节能来说尤为重要。2.进行水电计量表具的量化管理，定期查抄总表、住户分表数据，先计量、后分析，再平衡，采用比差方法，及时、有效地反映水电用量，通过水、电的量化管理，迅速查出问题所在，及时处理，规避水电亏损的风险。3.从提高客人节能意识入手，养成自觉节能的好习惯。要求员工高度重视节能工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节省能源，减少浪费。设节能专职督察员，动员各部门找差距，定措施，从一点一滴做起，人走关灯、饮水机、电脑、关空调。4.从设备改造入手，提高物业管理的科技含量。工程部、保洁绿化部、护卫部是节能工作重点，除加强日常管理外，从改造高耗能旧设备入手，选用节能设备，大大降低能耗、节约费用。必须抓好三个“支撑点”，即建立优秀管理团队，与优良技术合作单位合作，采用好的推广形式，便于企业运作。对于所管物业属于工程设备老化、需要更新改造的，可及时列入改造计划，向业主委员会推荐使用或更换新产品和节能设备、材料等，从根本上解决问题，降低能耗。在电力供应管理方面，我们需要采取一系列的措施来降低能耗，例如合理规划电力使用，减少电力浪费，并且在选购设备时要考虑其能源效率，选择节能的设备。同时，我们还要加强电力设施的维护和管理，及时发现和排除电力设施的故障，确保电力供应的稳定性和可靠性。2.节能设备的投入在物业管理中，许多企业已经采用了一般的节能措施，但是对于正在运行的设备，由于还没有老化到一定程度，改造设备的资金运作存在困难。为了解决这一问题，我们可以采取不同的方式，例如借助银行担保公司的信誉担保，与供货商协商等，来分期偿还改造资金。这些节能设备的投入，可以在两三年左右时间内收回投资，并且以后就是企业的纯增收益，这种方式业主也比较容易接受。3.员工日常工作中的节能降耗我们可以从员工日常工作入手，把节能降耗作为自觉行动。要求员工每日做好能耗记录，统计分析能耗异常情况，并且坚守岗位认真做好园区各项巡视工作。各专业严格按公司节能降耗具体措施操作，不得私自开动设备，有效控制耗电总量，减少高峰时段用电量。同时，保洁人员要控制使用保洁用电设备的时间，错开高峰用电时段，节省每一度电。各部门要控制使用取暖器、空调等生活用电器，并在使用中注意错开用电高峰时段。通过这些措施，可以有效地降低能耗，实现节能降耗的目标。和移动侦测控制通过集中控制系统，可以对整个楼宇的照明进行集中管理和控制，实现对照明的智能化控制。同时，移动侦测控制也是一种有效的节能控制方式，当没有人员在房间内时，自动关闭电灯，避免不必要的能源浪费。4)场景控制和按钮控制场景控制是指在特定场景下，根据需要自动调整灯光亮度和色温，以达到更好的照明效果和节能效果。按钮控制则是指在特定情况下，通过手动操作按钮来控制电灯的开关和调光，以满足不同的照明需求。楼宇电力系统包括电力供应和电力配电两部分。电力供应系统设备包括高压开关柜、变压器和低压开关柜等，而电力配电系统则包括低压配电盘和配电箱等。电力供应系统将城市电网的高电压转换为与用电设备输入电压相匹配的低电压，并根据用电负荷的种类、等级、用电量和用电位置等，对电力进行分配和控制。电力配电系统则负责将电力配置到各个用电设备，并对用电设备进行各种用电保护和控制设备的运行。楼宇照明系统是一个能耗巨大的系统。尽管在照明设计时尽量采用各种节能灯具和光源，但实际运行中仍存在大量浪费能源的现象。因此，提高照明系统的节能控制方式，加强系统的管理能动性和灵活性是达到节能目的的唯一途径。我们推荐采用以下几种方式进行照明节能控制：首先，采用日光和照度控制。由于一年四季日落日出时间不同，加之天气变化不定，因此需要根据室外阳光强度和室内照度相结合控制电灯的开闭和调整灯光亮度。在大空间的建筑区域中，可以根据日光对室内的影响程度划分成若干个照明区域，并在每个区域内依据照明负荷或面积分成不同的供电回路。安装在室外和室内的照度传感器信号与设定的照度指标相比较后，控制电灯的开启或闭合，同时调整灯光亮度。其次，采用定时控制。建筑物内部的公共区域的电灯可以预先设定时间段，在下班时间自动变暗或关闭，或者只有在上班时间才供电，避免人走灯亮的浪费现象。另外，采用集中控制和移动侦测控制。通过集中控制系统，可以对整个楼宇的照明进行集中管理和控制，实现对照明的智能化控制。同时，移动侦测控制也是一种有效的节能控制方式，当没有人员在房间内时，自动关闭电灯，避免不必要的能源浪费。最后，采用场景控制和按钮控制。场景控制是指在特定场景下，根据需要自动调整灯光亮度和色温，以达到更好的照明效果和节能效果。按钮控制则是指在特定情况下，通过手动操作按钮来控制电灯的开关和调光，以满足不同的照明需求。照明系统的智能化集中控制可以实现所有电灯在中央控制室进行集中控制，并设定各种运行参数。智能化的面板开关可以任意设定、调整开关控制的区域，使得照明系统具有人性化设计，可以根据不同的需求进行单一或组合式的控制。移动侦测控制可以利用智慧型移动探测器，控制电灯开启，节约能源。场景控制可以采用最节约能源的方式进行组合控制，简化控制，达到节能的目的。按钮控制可以采用传统的手动面板控制方式，但是手动面板都是智能化的，通过软件设置可以任意改变面板控制的对象，具备调光的功能或分段控制功能，同样能达到节能的目的。以上各种控制方式可以单独运行也可以组合工作，实现节能控制状态下的物业管理的灵活性和可操作性。空调系统是一个大能耗系统，对于北京这样的大型建筑，空调系统的控制较为复杂。采用一般的控制方式，为了保证环境的舒适性，不可避免地浪费大量的能源。但是采用先进的节能控制方法，可以使得能源的利用最大化，满足环境的需求，又节约了能源。空调系统由冷源水系统和空气调节风系统两部分组成。下面我们将从“水”和“风”两种介质的控制来讲述节能控制方案。冷源系统的节能控制理论分析空调系统中冷冻水泵和冷却水泵的容量是按照建最大设计热负荷选定的，且留有余量。然而，由于季节、昼夜和客户负荷的变化，实际空调热负荷在绝大部分时间内远比设计负荷低。通过经验分析，一般楼宇水泵流量和压力的最大设计负荷（负载率为100%），一年中，负荷率在50%以下的小时数约占全部运行时间的50%以上。在系统流量固定的情况下，全年绝大部分运行时间温差仅为1.0～3.0℃，即在低温差、大流量情况下工作，从而增加了管路系统的能量损失，浪费了水泵运行的输送能量。一般空调水泵的耗电量约占总空调系统耗电量的20～30%，因此，节约低负荷时水系统的输送能量，具有很重要的意义。建议采用随热负荷而改变水量的变流量空调水系统。采用变频器调节泵的转速可以方便地调节水的流量，其节能率通常都在40%以上。一次冷冻水泵控制空调水系统的负荷对象通常为空气处理机组和风机盘管两大类。前者表冷器供冷量通过两通阀自动控制，当空气处理机组在定风量方式下运行，冷水量将随着需冷量的改变而变化；当空气处理机组变风量运行时，主要依靠调节送风量来满足冷量的需求，仅在冷负荷较小时达到了风量的最低值才会改变冷水量。后者的两通阀采用位式控制模式，打开时为设计流量，关闭时流量为零。通常水系统总冷量与水流量特性的综合作用呈非线性，水流量的变化相对于总冷量的变化要小。以冷冻水总流量控制一次水泵的转速。如果多台一次水泵并联运行时宜采用同步变频控制。一次水泵变频控制的流量范围应为50～100，此范围内流量与频率的变化基本呈线性关系。变频器在低负荷时的效率将下降，不宜无限制地扩大频率变化范围，只要能满足流量调节的变化范围即可。建议建议采用变风量控制方式来节能。空调系统的送风量通常是按照夏季室内的最大余热量设计的，但实际上全年出现最大负荷量的时间是很短的。当室内负荷变化时，如果采用定风量运行，会浪费风机电耗，同时也会出现许多季节需要再热，造成冷热量抵消。采用变风量运行，就是风机采用变频调速控制，根据房间热负荷变化，改变风机转速和风量。这样可以节省能源，提高节能效益。对于空气处理机组系统的节能控制，分为风系统和水系统两部分。水系统可以按照常规调节二通阀开度来控制送风温度，测量参数可以是回风温度或者室内温度。风系统比较复杂，负荷变化是严重影响风系统正常工作的主要原因。为了满足环境的要求，往往需要空气处理机组运行在最大负荷的情况下，以损失能源为代价来满足环境的需求。近年来，变风量空调技术的发展越来越成熟，成功的范例不少。因此，建议空调系统的空气处理机组采用变风量控制方式。在控制二次冷冻水泵时，建议采用总冷量控制调节二次冷冻水泵转速，改变供水量。如果出现负荷太小的情况，可以改为控制压差旁通调节阀开度的方式控制，此时二次水泵转速不变，保持恒定供水流量，调节旁通水量来满足冷量的需求。对于一次泵采用变流量方案时，由于变流量运行，其供水温度也是不断变化的。此时冷水机组供水温度传感器不再起控制调节作用，它的主要用途是检测水温并通过设定水温的上、下限对冷水机组起连锁保护作用。当空调系统出现低负荷时，供水流量已经处于低流量运行状态，由于低流量必定导致供水温度下降，使得冷水机组制冷效率降低，节能效果势必收到影响。因此，建议适当提高供水温度并保持，在调节供水量来达到一个新的平衡点。一次水泵和冷冻机组应该采用负荷（冷量）控制方式。当总冷量较大时，根据总冷水量控制水泵和机组的运行台数。总冷量小到某个值时，改为总冷量控制。这样的控制是基于考虑到当总冷量需求较大时停止一台机组运行可能出现总供水量不足的现象。此时工作水泵达到额定流量值，空气处理机组的两通阀全部打开，管路阻力降低而致使水泵的工作点向低扬程、大流量方向移动。严重时可能造成水泵电机过载发生事故。变风量控制是空调系统成功与否的关键，而采用最佳的控制方法至关重要。目前常用的控制方法有定静压和变静压两种。定静压控制系统的机理是，在保证系统风管上某点（或几点平均）静压一定的前提下，调整风机转速来满足室内负荷变化的需求。但是该方法的关键是确定风管上的静压点，往往是根据经验值来定，科学性较差。不同的风系统静压点的位置也不同，所以出现较多变风量系统达不到设计要求或节能效果不明显。相比之下，日本采用的变静压控制空调系统更为先进。变静压控制思想是尽量使风阀处于全开状态，从而使系统静压降至最低，从而最大限度地降低风机转速以达到节能目的。变静压空调系统分为三个控制环节：室内送风量控制、总风量控制和送风温湿度控制。室内送风量控制是根据室内温度与设定温度的差值计算出要求风量（送风温度一定），控制风阀开度改变实际送风量达到计算风量的要求。系统总风量控制是以各风阀开度来决定系统需要总风量，从而调节空气处理机组的风机转速，改变送风量来满足总风量的要求。当室内热负荷不断降低致使风阀开度低于设定的最小开度时，说明单纯调整风量已经不能满足负荷变化的要求，此时可以提高送风温度以重新达到平衡。此外，改变送风温度还可以改善室内温度过高或过低而产生的不舒适感和室内的气流组织，提高环境的舒适度。在变风量空调系统中，新风量的控制也是一个不可忽略的重要参数。当送风量在运行过程中随着负荷的减少而不断减少时，新风量也将随着送风量成比例减少。在负荷很低的情况下，可能会出现新风量不足的现象，因此必须对最小新风量进行控制。新风量的控制方法有多种，例如风阀跟踪调节、送回风机控制、设置独立新风机控制。我们认为采用2浓度控制较为适合，因为人员变动率大且室内有害物主要是由人产生的建筑。通过测定2浓度来控制新风量。除此之外，冷凝水的利用也是中央