【6周年】2010年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题(2)-中大网校

【6周年】2010年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题（2）总分：120分及格：72分考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。(2)某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（）万元。(3)某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。(4)下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是（）。(2008年试题)(5)随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（）波动趋势。(6)下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。(7)某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（）的特性。(8)投资组合是（）的一个有效措施。(9)对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。(2009年试题)(10)有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（）。(11)在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是（）。(2008年试题)(12)土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。(13)房地产开发企业税后利润应首先用于（）。(14)关于融资成本，下列说法不正确的是（）(15)某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用为8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。(16)在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。(17)物业出租过程中的租金一般是指（）的租金。(18)某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。(19)某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50％，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。(2009年试题)(20)市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。(21)某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m<SUP>2</SUP>，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位建筑面积的可变成本为2000影m<SUP>2</SUP>，建成后销售收入为10000万元，则该房地产开发项目取得盈亏平衡时的容积率至少是（）。(22)下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。(23)某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5％作为百分比租金(月租金超出300万元以外的部分收取超额租金)，该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为（）万元。(24)房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由。(2009年试题)(25)已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。(26)（）指标属长期偿债能力指标。(27)某置业投资者以9000元／m<SUP>2</SUP>的价格购买了300m<SUP>2</SUP>的商业店铺用于出租经营，购买价中的30％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为12年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共50万元，则其偿债备付率是（）。(28)房地产的投资对象包括（）。(29)（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。(30)运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。(31)香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在内地的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于（）的考虑结果。(32)某购房者向银行申请了50万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为9％，期限为15年，购房者月还款额的增长率为0．5％，则购房者的首次还款额是（）元。(33)由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈（）的趋势。(34)某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80％，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是（）万m<SUP>2</SUP>。(35)建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)下列属于房地产市场调查内容的是（）。(2)现代营销战略的核心可以称为STP营销，指（）。(3)风险估计与评价常用方法主要有（）。(4)下列房地产企业的融资方式中，属于债务融资方式的有（）。(5)现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点?零”是（）。(6)建设工程进度控制工作的主要内容包括（）。(7)下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（）。(8)在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（）。(2006年试题)(9)随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有（）等方面的知识。(10)开发项目选址、定点审批阶段主要针对以（）方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。(11)在房地产市场的分类中，二级市场是指（)。(12)房地产市场分析可以帮助开发商（）。(2009年试题){(13)根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为（）。(14)国内生产总值有三种表现形态，即（）。(15)下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（）。三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1)按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场和二级房屋市场。（）(2)资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（）(3)当可供比较方案的开发经营期不同时，一般不宜采用净现值法和差额投资内部收益率法进行比选。（）(4)空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。（）(5)人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作为细分依据对市场进行细分，细分依据也可称为细分变量或细分标准。（）(6)可行性研究的根本目的是为项目决策提供依据；减少或避免项目的失败；提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（）(7)中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，远远小于住宅项目。（）(8)市场潜量是在特定的环境下，随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。（）(9)可行性研究是在投资前期所做的工作。它分为四个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。（）(10)如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定量的方法估计未来投资收益。（）(11)开发项目或单体工程，其竣工验收的依据是：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。（）(12)根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，股份有限公司的融资能力有限，而房地产投资信托基金公司和有限责任合伙企业的融资能力较强。（）(13)随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。（）(14)当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。（）(15)王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。（）四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1)某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18％，预计未来20年内的年租金上涨率为5％，问该写字楼于第8年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?(2)某家庭购买一套住宅，单价为3000元／m2，该家庭月收入6000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多大的住宅?答案和解析一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1):B(2):C(3):D(4):B(5):D(6):D解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。(7):D(8):D(9):B(10):B(11):D(12):B(13):A(14):D资金筹集费包括承诺费、手续费、担保费、代理费等，资金占用费是指利息。(15):C投资利润率=开发利润／项目开发成本=25000／80000=31.25％。(16):B(17):C(18):CAW.=120×12％／[(1—1+12％)-3]万元=49.96万元AWE=150×12％／[(1—1+12％)-4]万元=49.39万元，取等额年值大的方案为优。(19):D吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，1/50％年=2年。(20):B(21):C10000=6000+2000×建筑面积，得建筑面积=20000m<SUP>2</SUP>，则容积率=427．95／235=0．40(22):B(23):C(24):C(25):B总额=700×5%×(1+7%+3%)万元=38．5万元。城市维护建设税和教育费附加是以苞业税为基数的。(26):D速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标，该指标属短期偿债能力指标；资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能的指标，属于长期偿债能力指标。(27):B(28):B(29):B(30):A(31):D(32):C用等比序列现值系数公式计算。(33):A(34):A出租单元内建筑面积=可出租面积一分摊公用建筑面积=(8×80％－8×15％)万m<SUP>2</SUP>=5．2万m<SUP>2</SUP>。(35):B二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1):A,C,D,E(2):B,C,D(3):A,B,C(4):A,B,C,E(5):A,C,E(6):A,B,C,E(7):B,C(8):B,C,D(9):A,B,C,D(10):A,B(11):A,E(12):A,B,C(13):A,B,C,D(14):A,B,C(15):A,B,C,E三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1):1(2):1(3):1(4):1(5):1(6):0可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。(7):0(8):1市场潜量是在市场营销费用超过一定水平之后，就不再刺激需求了，此时市场需求有一个上限，称为市场潜量。(9):1(10):0如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常用定性的方法估计未来投资收益。(11):0(12):0根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金公司等类型，有限责任合伙企业主要通过出售有限责任权益份额融通资金，出售量有限，融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资金，融资能力较强。(13):1成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。(14):0(15):1房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业