年上海住宅市场的现状与展望

上海住宅市场的现状与展望上海财经大学姚玲珍2005.11中国大连目录1.上海住宅市场的现状1.1住宅需求不足1.2住宅供给压力较大1.3市场调整拉开序幕2.近期上海住宅市场展望2.1结论2.1.1上海住宅价格进一步上涨的可能性不大2.1.2上海住宅价格不会出现类似日本、香港一样的暴跌2.2依据

2.2.1如何认识这一轮上海房价的快速上涨2.2.2住宅业对经济、社会发展的贡献2.2.3外部环境日益完善1.上海住宅市场的现状1.1住宅需求不足1.1.1短线投机无利可图

5月11日，由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，是05年上半年系列调控政策的集中体现《意见》最核心的政策要点是遏制投机炒作行为，稳定住房价格禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管，对两年内的二手房交易全额征收营业税2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税通过全额征收营业税和对非普通住宅恢复3%的契税，短线投机者的交易成本大幅提升。在市场对房价上涨预期扭转的市道下，短线投机上海房地产实际上已无利可图2005年6月1日新政前后上海短线投机交易成本对比2005年6月1日新政前后上海短线投机盈亏平衡点分析1.1.2投资盈利空间收窄1.1.2.1从租金收益率看租金收益率＝全年租金收入／物业市价租金收益是房地产投资最基本的收益，也是房地产投资价值的基础，目前上海房价与租金大幅偏离。在当前租金水平合理的假设基础上，上海房价比其合理价值高估20%左右2005年一季度主要城市住宅和甲级写字楼租金收益率对比1.1.2.2从房地产投资收益率看房地产投资收益率＝租金收益率＋房价涨幅≥市场利率＋风险溢价＋流动性溢价在不考虑流动性溢价的前提下，上海房地产预期收益率起码应该高于13%。因此，在租金收益率稳定在4.2左右的基础上，如果未来两年上海房价不能保持9%以上的年均涨幅，房地产投资预期收益率将显著低于市场利率+风险溢价+流动性溢价，将导致资金流出房地产市场，并进一步导致房价涨幅减小或房价下跌上海房地产投资收益率将迅速下跌至市场利率以下1.1.3自住需求有限以05年一季度上海的情况看，上海住宅的房价收入比已经达13倍以上，这已经透支了未来。即使自住需求退出观望状态，那也只有很少一部分高收入阶层能负担目前的房价水平。期望自住需求来承接甚至继续推动当前的高房价只能是海市蜃楼。我国主要城市房价收入比1.2住宅供给压力较大1.2.1短期供给压力巨大2003～2004年，上海住宅投资年均增速达26%以上，2004年达到历史最高的33.2%，这决定了05年至06年供给的高速增长2005年6月，上海市政府宣布“两个1000万”计划，宣布2005年推出1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品房。其替代效应也非常巨大，短期内供应量可能大大超出市场承受力，加速了市场预期的转化目前实际在建面积加上已挂牌可售面积约6,600万平方米。如果上海市场继续保持目前日均约3万平方米的“冰冻期”销售速度，这6,700万平方米实际供应量需要销售2,200天，即6年，短期供应压力巨大，目前的“冰冻期”销售速度肯定不可能长期维持，上海楼市必将迎来重新放量的过程——但放量上涨的几率已微乎其微1.2.2长期供给压力减缓虽然短期供给压力巨大，但2004年下半年以来政策对房地产投资的压制和最严格土地政策的实施，已明显减缓了长期供给压力2004年上海购地面积出现大幅下滑近30%，结束了连续4年的高增长势头，从土地源头上保证了长期供给不会持续高速增长2005年上半年，受新一轮地产新政的影响，住宅总投资同比增速迅速下降到6.8%。据预计，上海2005年商品住宅总投资年增长率将比2004年显著下降，同比增速将回落到17%以下。因此，投资的回落决定了1—2年后供给的回落，长期供给压力正在缓解1.3市场调整拉开序幕1.3.1房价涨幅趋缓统计数据显示，今年上半年，上海商品住宅销售价格涨幅趋缓。今年前6个月本市住宅商品房销售价格水平各月的月环比涨幅分别为1.9%、0.9%、1%、0.9%、1.5%和1.3%，累计涨幅7.7%，上半年月平均涨幅为1.2%，比去年月均涨幅回落0.7个百分点据国家统计局10月20日公布的销售价格指数显示，上海房价已连续两个月领跌。8月上海房价比7月跌1.8%，是全国房价降幅最大的城市，9月上海房价比8月环比跌1.2%，在房价环比下跌的15个城市中，跌幅位居第一1.3.2交易量萎缩

2005上半年，上海市商品住宅销售面积完成933.7万平方米，增幅同比回落9.5％

20市05驳上礼海住染宅总周投资切年增成速将免低于保5%1.季3.饭3饭住宅沿投资闻增幅隔降低上半答年上警海市接房地班产开议发投袖资增岩幅逐摸季回津落，欧一季余度同饭比增富幅保塔持在25搂%左右际；上池半年迈跌至15京%左右笑；前既三季煮度，狱上海存市房浅地产凭开发踢投资94吨0.告31亿元棋，比士去年招同期船增长10歼.8百%，增线幅比苏上半煎年回佳落近5％今年帝前三惨季上允海市合住宅酱投资皆增势牙大幅捏度趋犯缓，猴投资摇额为65匪3.仆52亿元渴，仅脂增长2.说6％2.饭近宋期上往海住缩慧宅市欣场展与望2.模1孝结纹论2.粒1.然1上海澡住宅范价格吃进一臣步上裳涨的司可能粒性不币大从压汗制供膛给转钉向抑凳止需谈求是挎政策须调控填的重令大转换变，留也标厌志着途市场勿对房塘价上凤涨预世期的棕转变分。我树们认汗为，陪随着垮政策认影响焦的进侍一步孕深化亚，房柳地产月调控霸将按谋照“除交易资量”→“价格冻”→“投资笋”的究链条薯将效辞应传弃导下昨去，释价格箩回归辰理性滚、投也资得吗到冷长却是笨政策启的最厌终目殊标通过侦全额形征收白营业彩税和糕对非纱普通筛住宅技恢复3%的契专税，厌短线暗投机鲜上海放房地孙产实手际上狱已无垦利可检图。劈燕此外湿目前雪上海钞房价汽与租统金大疤幅偏况离，兼上海袍房地乳产投滤资收膀益率廉将迅挎速下画跌至发市场缩慧利率舞以下扬，对旺于中夏长期插投资败者而汽言并推不是杯一个红入市钩良机黑，中舍长期约投资艇者也侦不可魂以成签为推他动或穿维持宪当前滥房价猜的主热要力肆量以05年一盟季度钱上海呢的情吉况看嚷，上绕海住理宅的炼房价盐收入猪比已重经达13倍以妙上，艇这已遇经透链支了姐未来愈，期与望自俩住需贩求来边承接物甚至坛继续坦推动忘当前报的高麦房价勿只能壶是海摘市蜃主楼上海搏楼市者短期签供给慕压力当巨大泳，目朋前的祝“冰丧冻期慰”销堆售速避度肯钻定不耀可能火长期勿维持途，上假海楼和市必昂将迎桂来一涛次放睡量下己跌的业过程2.疤1.缓2报上蠢海住箩宅价梳格不连会出千现类哥似日虏本、幻玉香港零一样蛙的暴往跌此轮犯房价完上涨脉的根唐本原粥因在闲于两苏个方唐面：毯一是健坚实研的需立求基谎础，驱二是揭宽松葡的货鹿币环值境和替长期睛低利绿率所在导致漂的流你动性斜过剩峰。前罗者是缠房价庭上升绞的基策础，娃后者此是推叙动房忽价上吐升的伤主要段动力货，也哄是产情生房傍价泡丑沫的垂罪魁嘴祸首怪。目兼前，榨这两展个因琴素没捏有出和现根以本性傲变化昼，特艘别是些低利吵率环蔑境有助可能酸继续拍维持扩相当员一段锄时间嫁，房稻价仍吧有可蔑能在拿过剩倡流动呈性的助刺激启下继扫续上凳涨人民习币小五幅度干升值典将形途成持斑续升旋值的惜预期斜，会贝引发催外资颈持续虑流入爪中国控房地亿产中凳，构瞎成中焦长期谋的实勒质性伶利好袜，这顷构筑酿了对铜上海答房价盐的长币期支柳撑。鲜当然激，上朵海住覆宅房改价累堂计涨脂幅巨蹦大并叠且政呜府调抄控态声度坚耳决，仇外资树会敬匪而远瞒之，乔即使躺有所锁流入伐，也娇会集饱中在掉商业膨地产随。所咐以升海值不持改上誓海住聪宅价企格中距期调谷整趋汉势虽然令短期雷供给塔压力垄巨大追，但04年下扎半年锋以来枯，政姥策对兼房地绕产投欧资的分压制终和最崖严格淡土地化政策遮的实袍施，鄙已明蒜显减屋缓了敢长期们供给应压力匹，在异长期僚需求找支撑但下，凡房价碧缺乏股暴跌虾理由2.料2键依配据2.佳2.共1治如何斧认识澡这一市轮上默海房霉价的沫快速朵上涨2.患2.耳1.乞1次需求孕能力哥的上拾升世界抢银行书研究拥表明威，人碗均G权DP冠达到30绞0美元命时，挂住宅失产业土开始掀起步舰，在60胜0-母80娱0美元聋进入桂高速再发展低期，辉到13宰00美元泪进入陕稳定熊的快蹦速增乎长期鸦，上瞧海在次20婶04建年底阻人均逗GD骡P为66脏61美元脂，理弃论上扣应该驾处于灿一个销住宅醉业高音速发政展期2.陵2.灶1.耀2战城太市化馒进程双的加接快按照绘一般材规律侨，城驰市化单水平磁的提蕉高，举存在脂平稳弃－加否速－指再平攻稳的福“纳犬瑟姆陈”曲乡丰线规金律。率即城波市化势水平冤在3决0%爸以下阳时是器发展奋势头廊较为乎缓慢唐的准熄备阶路段，聚30弯～6轻5%雪或7控0%响之间皮时是来发展食势头呢极为谦迅猛舱的高锅速阶椅段，著超过增70笼%之软后又度是发国展势被头再恳次趋胶于平腥缓的凤成熟蹦阶段个。我姐国1恐99赤6年挥城镇辫人口厕比重鸣为3炮0.盛48挠%，招已经债达到恒纳瑟含姆曲鬼线的慎第一箱个拐释点，怒城市损化开怖始加汽速。夜19马96淹－2地00档0年扰的城园市化矮平均哲增长烟率（械4.哑5%掠）是宴19宏91誓－1搞99闲5年革期间秃的平辫均增勉长率狐（1馆.9凝%）禾的2全.3塔倍。谁预计世这个便加速询增长桌期将尖持续闯到2收01堂8年概，届婚时中岁国城汽镇人筝口将赖占总通人口弊的7巧0.真9%愉。长秩达1风5年摩的城卵市化共加速伏发展词，将愁形成脆对城亡市建吓设和俩住宅从的强界烈需抓求，盆进而迁对住言房价照格产扁生极品大影甩响。在城陶市化稻方面稀，上互海的滴城市桂化速辈度领豆先于齐全国蛾。所受以，流在城冒市化转加速沾的进裁程中盖，上姿海将多形成俭对住映宅的夫大量鉴需求关。第一个“拐点”出现在1996年第二个“拐点”可能出现在2018年中国胸纳瑟绘姆曲耳线图2.卧2.览1.垂3欢经金济快放速增恶长年份19901991199219931994199519961997上海3.57.114.814.914.314.113.012.7全国3.89.214.213.512.710.59.68.8年份19981999200020012002200320042005前三季度上海10.110.210.810.210.911.813.610.6%全国8.07.18.07.58.09.19