物业设备管理与维护

物业设备管理一、物业设备管理的意义二、物业设备管理的目标三、物业设备的组成四、物业设备管理的内容五、物业设备管理的要求物业设备管理一、物业设备管理的意义良好的物业设备管理是物业管理工作的基础之一，是维护物业本身，使之正常发挥使用功能的保证。良好的物业设备管理，是延长物业使用年限，提高物业价值与使用价值，是物业保值增值的有效手段。良好的物业设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。良好的物业设备管理能为物业管理企业树立良好的企业形象，带来可观的经济效益，从而提高企业的市场竞争能力。物业设备管理二、物业设备管理的目标目标：用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。衡量物业设备管理目标两个重要指标：A—设备利用率：指每年度设备实际使用时间占计划用时的百分比，指设备的使用效率，是反映设备工作状态及生产效率的技术经济指标。

物业设备管理B—设备的完好率：指的是完好的生产设备在全部生产设备中的比重，它是反映设备技术状况和评价设备管理工作水平的一个重要指标。物业设备是否完好的标准为：零部件完整齐全，设备运转正常设备技术资料及运转记录齐全设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象防冻、保温、防腐等措施完整有效物业设备管理三、物业设备组成1、给排水系统2、电气工程设备系统3、电梯系统4、智能化楼宇的技术设备系统5、消防系统6、空调、通风系统7、电话通信设备。8、燃气系统物业设备管理四、物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备运行管理物业设备维修管理物业设备更新改造管理备品配件管理固定资产（设备）管理和工程资料的管理等物业设备管理1、物业设备基础资料的管理（1）设备原始档案包括：设备清单或装箱单产品质量合格证明书开箱验收报告产品技术资料安装施工、水压试验、调试、验收报告物业设备管理2）设备技术资料包括：设备责任卡设备台账竣工图系统资料（3）政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件物业设备管理2、物业设备运行管理物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。（1）设备的运行管理在技术性能上始终处于最佳状态。针对设备的特点，制定科学、切实可行的操作规程。（2）运行成本管理能源消耗的经济核算。操作人员的配置。维修费用的管理。物业设备管理3、物业设备维护保养（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。（2）维护保养工作的实施维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。日常维护保养工作要求设备操作人员在班中对设备进行外观检查，按操作规程操作设备，定时巡视，记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，并做好清洁工作。定期维护保养要求按照事先制定的维修保养计划对设备进行维护保养物业设备管理3）设备的日常巡检设备的日常巡查由运行人员负责。日常巡检的内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。（4）物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及巡检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。物业设备管理实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。（5）

计划检修和维护保养的关系

设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。4、物业设备更新改造管理在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新的方式。物业设备管理5、备品配件的管理基本原则：需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。目的：既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。物业设备管理五、物业设备管理的基本要求：1、熟悉设备的运行情况

掌握物业设备的运行管理，应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接管的设备，要加强接管验收，对设备运行情况进行跟踪、监测，并做好记录，消除设备存在的隐患。日常管理要根据物业设备运行的负载变化，如夏季业主用水，用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点，工作人员可对路灯进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。

物业设备管理2、建立设备管理体系：俗话说“没有规矩、不成方圆”，要做好物业设备管理就必须建立和完善设备管理体系，对设备进行规范化、标准化、专业化的管理，具体如下：建立设备管理质量体系。设备管理是一项长期性，综合性的工作，对设备管理要引入ISO9001质量管理体系，对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。

物业设备管理建立绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量，建立设备管理考核，监督机制．制定设备管理考核标准，定期，不定期对各小区(大楼)的设备进行现场检查、抽查、考核，做到优胜劣汰，赏罚分明，调动员工的工作积极性，增强企业凝聚力和向心力。建立设备档案。物业的设备结构复杂，管线纵横，对设备原始档案要进行归档，汇总、登记造册，对设备系统的资料进行保管，对一些常出现问题的重点部位拍照并在资料中予以注释，为以后解决问题提供依据。应对设备建立设备卡、设备台账、技术档案等，按照档案管理要求，实行专业化、科学化管理，使设备管理适应现代化管理需求，同时为设备的及时维修，确保设备的完好与使用安全提供科学依据。物业设备管理

3、对设备进行维修保养

对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合。即：坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备用好、修好、管理好；“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，“五定”即对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设备采用预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备做好日常维修保养。

物业设备管理注重安全管理。对设备进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使用个人防护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事发生，因为设备管理最基本和最重要的要求是保证设备体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。

物业设备管理结合实际、节能降耗。必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在设备维修中提出节能改造可行性方案，尽可能采用经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。

物业设备管理4、以人为本、提高员工综合素质

一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备越完善的物业企业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到：树立质量服务意识。物业管理是服务性行业，员工即使有一流的技术，但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备管理工作的，因此培养员工的服务意识和责任心，把为业主服务贯彻到具体工作中去，全心全意为业主服务，确保设备运行安全。物业设备管理加强培训，提高员工业务技能。业务技能的高低直接反映出服务质量和工作效率，对各岗位专业操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训，对员工做好传、帮、带，即根据设备性能特点由老员工搭配新员工，老员工带新员工，公司技术