企业所得税税

企业所得税税第1页/共84页第一部分房地产开发企业所得税政策概述一、内资房地产企业所得税政策演变二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定为纳税人服务为国家税收服务AAAAA中国首家5A级税务师事务所第2页/共84页一、内资房地产企业所得税政策演变企业所得税（94.1.1；按一般企业征税）→国税发[2003]83号（2003年7.1；预售收入按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额

，完工后将差额并入当期应纳税所得额）

→国税发[2006]31号（将预计营业利润额改为预计毛利额，方法类似）→国税发[2009]31号（2008.1.1；统一了内外资企业房地产企业所得税的政策和征收方法，也对成本核算对象的确定原则以及核算方法作了详细规定，使其更加规范并具有操作性）第一部份

房地产开发企业所得税政策概述AAAAA中国首家5A级税务师事务所第3页/共84页二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（一）、企业所得税的一般规定1、征收方法：查账征收和核定征收2、查账征收企业计税原理、按年征收、分期预缴、汇算清缴、多退（或抵）少补、年应纳税额＝年应纳税所得额×适用税率—减免税额—抵免税额、应纳税所得额＝应税收入（总收入—不征税收入—免税收入）—扣除项目金额（包括应税收入相关的成本、费用、税金和损失，也包括加计扣除）—亏损弥补额＝利润总额＋纳税调整增加额—纳税调整减少额—亏损弥补额第一部份

房地产开发企业所得税政策概述AAAAA中国首家5A级税务师事务所第4页/共84页二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（一）、企业所得税的一般规定3、政策规定、收入分为应税收入、不征税收入、免税收入。、扣除项目应当符合相关、真实、合理、权责发生制及划分收益性支出和资本性支出等原则。具体的扣除项目，凡没有行业特殊规定的（也即国税发[2009]31号未提及或虽规定不冲突），应按企业所得税法及实施条例的规定进行税务处理：如不允许扣除项目；捐赠、招待费、广告和宣传费、利息支出、工资附加费、资产税务处理等；税收优惠按税法规定（包括免税、加计扣除）第一部份

房地产开发企业所得税政策概述AAAAA中国首家5A级税务师事务所第5页/共84页二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法1、完工开发产品条件完工的标志（除土地开发之外）为下列条件之一：、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。、开发产品已开始投入使用。、开发产品已取得了初始产权证明。《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号）规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。第一部份

房地产开发企业所得税政策概述AAAAA中国首家5A级税务师事务所第6页/共84页二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法2、销售未完工产品的计算方法、企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。季度预缴也应按预售收入预计毛利额并入利润总额中缴纳企业所得税。、开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。、在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。第一部份

房地产开发企业所得税政策概述AAAAA中国首家5A级税务师事务所第7页/共84页二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法3、明确了公共配套设施的扣除原则在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施按以下原则进行税前扣除：、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用作为公共配套设施费税前扣除。、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第一部份

房地产开发企业所得税政策概述AAAAA中国首家5A级税务师事务所第8页/共84页二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法4、境外佣金作出限制规定企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。5、转为自用时折旧扣除限制规定企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。6、对合作和合资开发房地产项目的税务处理作了明确（参见国税发

[2009]31号第三十一条、三十六条、三十七条）第一部份

房地产开发企业所得税政策概述AAAAA中国首家5A级税务师事务所第9页/共84页二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法7、明确了预提费用的范围及限度国税发[2009]31号第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第一部份

房地产开发企业所得税政策概述AAAAA中国首家5A级税务师事务所第10页/共84页二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（二）、根据行业特点制订特殊政策和征收方法8、按行业特点对收入和成本的税务处理作出具体规定成本对象的确定原则：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。成本分摊方法：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。第一部份

房地产开发企业所得税政策概述AAAAA中国首家5A级税务师事务所第11页/共84页二、企业所得税的一般规定与房地产开发企业行业的特殊规定（三）、居民企业年度纳税申报表第一部份

房地产开发企业所得税政策概述AAAAA中国首家5A级税务师事务所第12页/共84页第二部分房地产开发企业收入确认的主要政策规定一、收入总额二、不征税收入三、免税收入四、房地产企业销售收入为纳税人服务为国家税收服务AAAAA中国首家5A级税务师事务所第13页/共84页一、收入总额企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。包括：销售货物收入提供劳务收入转让财产收入企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。股息、红利等权益性投资收益企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。第二部份

房地产开发企业收入确认的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第14页/共84页一、收入总额利息收入按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。租金收入采取先付租金方式的，按权责发生制原则确认收入；采取后付租金方式的，按合同约定的付款日期确认收入。特许权使用费收入按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现。接受捐赠收入按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。其他收入第二部份

房地产开发企业收入确认的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第15页/共84页二、不征税收入收入总额中的下列收入为不征税收入：1、财政拨款；2、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；3、国务院规定的其他不征税收入。第二部份

房地产开发企业收入确认的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第16页/共84页二、不征税收入根据财税[2011]70号文规定：企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。如果企业满足上述条件将财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额。第二部份

房地产开发企业收入确认的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第17页/共84页二、不征税收入注意：上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。计入应税收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。第二部份

房地产开发企业收入确认的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第18页/共84页三、免税收入1、国债利息收入：属于事后备案事项。2、居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益：属于事后备案事项。不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。3、在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益。4、符合条件的非营利组织的收入。除有特殊规定外，企业取得的各项免税收入所对应的各项成本费用，可以在计算企业应纳税所得额时扣除。第二部份

房地产开发企业收入确认的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第19页/共84页四、房地产企业销售收入（一）、销售收入包括装修费等价外收费开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并且由企业之外的其他收取部门单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，在实际发生损失时可据实扣除。注意：与营业税和土地增值税的规定有差异。第二部份

房地产开发企业收入确认的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第20页/共84页四、房地产企业销售收入（二）、销售收入确认的时间1、直接销售第二部份

房地产开发企业收入确认的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第21页/共84页四、房地产企业销售收入（二）、销售收入确认的时间2、采取委托销售：第二部份

房地产开发企业收入确认的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第22页/共84页四、房地产企业销售收入（二）、销售收入确认的时间2、采取委托销售：第二部份

房地产开发企业收入确认的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第23页/共84页四、房地产企业销售收入（三）、视同销售1、视同销售的类别企业将开发产品用于以下几个方面应视同销售：捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、非货币性资产交换等行为。2、确认视同销售收入的时间开发产品所有权或使用权转移时，或实际取得利益权利时。3、确认视同销售收入（或利润）的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。第二部份

房地产开发企业收入确认的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第24页/共84页第三部分房地产开发企业扣除项目的主要政策规定一、税前扣除原则二、扣除方式三、经常涉及的主要扣除项目为纳税人服务为国家税收服务AAAAA中国首家5A级税务师事务所第25页/共84页一、税前扣除原则1、真实性原则2、相关性原则3、合理性原则4、权责发生制原则5、区分收益性支出和资本性支出原则第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第26页/共84页二、扣除方式第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第27页/共84页能否扣除项目不能扣除税收滞纳金、行政罚款、赞助支出、未经核定的准备金支出、与收入无关的支出、不符合规定的捐赠支出、不征税收入用于支出所形成费用、为非特殊工种职工支付的商业保险、企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费、非银行企业内营业机构之间支付的利息、烟草企业的烟草广告费等扣除方式按实扣除除不能扣除和其他扣除外限额扣除工资附加费、非金融机构借款利息、业务招待费、广告费和业务宣传费、公益性捐赠、补充养老保险、补充医疗保险、社保、住房公积金、手续费及佣金等结转扣除职工教育费、广告费和业务宣传费、亏损弥补额附加扣除研究开发费、安置残疾人员工资和其他分期扣除固定（生物）资产、无形资产、长期待摊费用三、经常涉及的主要扣除项目（一）、职工工资1、据实扣除工资：实际发生、合理“实际发生”：四川地税：目前要求当年实际支付的工资，计提的不能扣除；四川国税：四川省国家税务局2011年第4号公告规定，企业在年末前已经计提但尚未发放的工资，在汇算清缴结束前已经实际支付的，允许在计提年度所得税税前扣除。“合理”：规范的工资薪金制度、符合行业及地区水平、依法履行了代扣代缴个税义务等等；第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第28页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（一）、职工工资2、实习生工资：国税发〔2007〕42号《国家税务总局关于印发《企业支付实习生报酬税前扣除管理办法》的通知》中规定：、与中等职业学校和高等院校签订三年以上期限合作协议；、企业支付给实习生的货币性报酬必须以转账方式支付。、企业以非货币形式给实习生支付的报酬，不允许在税前扣除。

注意：企业虽与学校签订了期限为三年以上的实习合作协议，如果出现未满三年停止履行协议情况的，对已在税前扣除的实习生报酬应调增应纳税所得额，补征企业所得税，并加收滞纳金。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第29页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（一）、职工工资3、加计扣除：支付残疾人员的工资可加计100%扣除，事后备案事项。享受此项加计扣除应当同时具备以下条件：、与安置的每位残疾人签订了1年以上（含1年）的劳动合同或服务协议，并在企业实际上岗工作。、为安置的每位残疾人按月足额缴纳了基本养老保险、基本医疗保险、失业保险和工伤保险等社会保险。、银行转账支付工资、且不低于企业所在区县适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资。、具备安置残疾人上岗工作的基本设施。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第30页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（二）、职工福利费1、扣除范围：为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工的医疗费

用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补

贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴、丧葬补助费、抚恤费、安家

费、探亲假路费等。2、扣除标准：工资薪金总额的14%以内据实扣除。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第31页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（二）、职工福利费3、扣除凭据：现金形式发放的：应以发放签字表、银行转账单据等相关资料作为税前扣除依据，并按规定代扣代缴个税；外购商品或服务：应以合法有效的发票和其他票据及相关资料作为税前扣除的依据。4、关于劳动保护费和工作服支出的税前扣除问题、劳动保护费：企业实际发生的、合理的劳动保护支出，准予税前扣除。、工作服支出：国家税务总局2011年第34号公告规定：企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第32页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（三）、职工教育经费工资薪金总额的2.5%以内据实扣除。超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。扣除凭据：应以合法有效的发票和其他票据及相关资料作为税前扣除的依据。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第33页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（四）、工会经费工资薪金总额2%以内实际缴纳的准予扣除。扣除凭据：凭工会组织开具的《工会经费收入专用收据》或税务机关代收工会经费凭据扣除。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第34页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（五）、业务招待费1、扣除标准：实际发生额的60%和销售（营业）收入的5‰孰低。2、计算扣除限额的销售（营业）收入额：根据国税函[2010]79号文：对从事股权投资业务的企业（包括集团公司总部、创业投资企业等），其从被投资企业所分配的股息、红利以及股权转让收入，可以按规定的比例计算业务招待费扣除限额。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第35页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（六）、广告费和业务宣传费1、一般企业的扣除标准：销售（营业）收入的15%2、特殊行业的扣除标准：、化妆品制造与销售、医药制造和饮料制造（不含酒类制造）：30%；、烟草企业的烟草广告费和业务宣传费支出，不得在税前扣除。

3、计算限额的依据与业务招待费一致。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第36页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（七）、公益性捐赠支出1、扣除标准：年度会计利润的12%作为限额。2、扣除要求：、票据：公益性捐赠票据、非税收入一般缴款书、主体：县级以上人民政府及其组成部门和直属机构、具有公益性捐赠税前扣除资格的公益性社会团体（注意年度）第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第37页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（八）、利息支出1、向金融企业的借款利息支出：可以据实扣除。注意与土地增值税的规定有差异。2、向非关联方的非金融企业借款的利息支出：在金融企业同期同类贷款利率计算的数额以内的部分可以据实扣除。要求提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第38页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（八）、利息支出3、向关联方（含股东、其他与企业有关联关系的自然人）的借款利息支出：借款金额在权益性投资2倍内的部分才能按规定扣除。（财税〔2008〕121号文）国税发[2009]31号第二十一条规定：企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，

可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第39页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（八）、利息支出4、向无关联关系的自然人的借款利息支出：按以下要求扣除（国税函

[2009]777号）：借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；企业与个人之间签订了借款合同；在金融企业同期同类贷款利率计算的数额以内的部分可以据实扣除。注意：应按规定代扣代缴个税。5、股东在规定期限内未缴足应缴资本额的：不得扣除的借款利息＝该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额（国税函〔2009〕312号）第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第40页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（九）、住房公积金依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的住房公积金可税前扣除。其中四川省规定的缴存基数和扣除比例：、缴存住房公积金的月工资基数：不得超过上一年度市职工月平均工资的三倍。、扣除比例：12%以内。（十）、补充养老保险费、补充医疗保险费分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予据实扣除；超过的部分，不予扣除。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第41页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十一）、固定资产折旧1、固定资产定义与企业会计准则一致，指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产。2、固定资产一般以历史成本作为计税基础，采用直线法计算折旧。注意：企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第42页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十一）、固定资产折旧3、最低折旧年限：房屋、建筑物为20年；飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年；与生产经营活动有关的器具、工具、家具等为5年；飞机、火车、轮船以外的运输工具为4年；电子设备为3年。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第43页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十一）、固定资产折旧国家税务总局2011年第34号公告规定：企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的，如属于推倒重置的，该资产原值减除提取折旧后的净值，应并入重置后的固定资产计税成本，并在该固定资产投入使用后的次月起，按照税法规定的折旧年限，一并计提折旧；如属于提升功能、增加面积的，该固定资产的改扩建支出，并入该固定资产计税基础，并从改扩建完工投入使用后的次月起，重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧，如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的，可以按尚可使用的年限计提折旧。注意：从其他单位购入的已使用过的固定资产，凡符合固定资产定义的，其折旧年限不应低于税法规定的最低折旧年限。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第44页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十一）、固定资产折旧4、加速折旧或缩短年限企业拥有并用于生产经营的主要或关键的固定资产，由于以下原因确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法：由于技术进步，产品更新换代较快的；常年处于强震动、高腐蚀状态的。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第45页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十二）、无形资产摊销1、摊销方法：直线法摊销2、摊销年限：、无形资产的摊销年限不得低于10年。、作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。、购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，经主管税务机关核准，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为2年。注意：自创商誉和与经营活动无关的无形资产不准扣除；外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第46页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十三）、长期待摊费用1、已足额提取折旧的固定资产的改建支出：按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销。2、租入固定资产的改建支出：按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。3、固定资产的大修理支出：按照固定资产尚可使用年限分期摊销。4、其他应当作为长期待摊费用的支出：自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。5、开办费：企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照长期待摊费用的相关规定进行税务处理。但一经选定方法，不得改变。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第47页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十四）、资产损失1、清单申报方式申报扣除的资产损失（1）、清单申报扣除的项目：①企业在正常经营管理活动中，按照公允价格销售、转让、变卖非货币资产的损失；②企业各项存货发生的正常损耗；③企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；④企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；⑤企业按照市场公平交易原则，通过各种交易场所、市场等买卖债券、股票、期货、基金以及金融衍生产品等发生的损失。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第48页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十四）、资产损失1、清单申报方式申报扣除的资产损失（2）、清单申报扣除的程序申报资料应按会计核算科目归类汇总，在年度纳税申报时向主管税务机关提交《资产损失税前扣除清单汇总申报表》，并按《资产损失税前扣除清单申报备查资料表》准备相关资料留存企业备查。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第49页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十四）、资产损失2、专项申报方式申报扣除的资产损失：（1）、专项申报扣除项目：除上述清单申报方式扣除的项目外均应以专项申报方式向税务机关申报扣除。企业无法准确判别是否属于清单申报扣除的资产损失，可以采取专项申报的形式申报扣除。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第50页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十四）、资产损失2、专项申报方式申报扣除的资产损失：（2）、专项申报扣除的程序四川地税：企业应逐项（或逐笔）报送申请报告和《资产损失税前扣除专项申报表》，提供《企业资产损失税前扣除专项申报报送资料清单》，附会计核算资料和其他相关纳税资料以及国家税务总局第25号公告要求的按资产损失类别提供的其他证据材料。在年度汇算清缴时企业还应将《资产损失税前扣除专项汇总申报表》作为企业所得税年度纳税申报表的附件一并报地税机关。四川国税：可在年度期间或年度纳税申报时向主管国税机关进行申报，提交《资产损失税前扣除专项汇总申报表》、逐项（或逐笔）专项申请报告、《资产损失税前扣除专项申报表》以及《资产损失税前扣除专项申报资料清单》要求的证据材料，附送会计核算资料和其他相关纳税资料。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第51页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十四）、资产损失2、专项申报方式申报扣除的资产损失：注意：根据“国家税务总局2011年第25号公告”、“四川省地方税务局

2012年第2号公告”、“四川省国家税务局2012年第5号公告”的规定：不管

是清单申报还是专项申报，均应向税务机关备案。税务机关均要在申报表上签署意见并加盖印章。其中根据“川地税发[2012]18号文：企业资产损失金额在500万元以上的，主管地税机关应及时将相关申报资料报市（州）地税局或省局直属分局备案；企业损失金额在2000万元以上的，相关申报资料应及时层报省局备案。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第52页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十五）、研究开发费用的加计扣除研究开发费用的加计扣除，是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。注意要求：财务核算健全、准确归集研究开发费用、专账管理、事先备案。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第53页/共84页三、经常涉及的主要扣除项目（十六）、手续费及佣金支出（财税[2009]29号、国税发〔2009〕31号）手续费及佣金支出税前扣除的要求：1、对方具有合法经营资格中介服务机构或个人；2、转账方式支付（委托个人除外）；3、签订服务协议或合同确认的收入金额的5%以内据实扣除。其中企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。注意：为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得税前扣除。第三部份

房地产开发企业扣除项目的主要政策规定AAAAA中国首家5A级税务师事务所第54页/共84页第四部分房地产开发企业取得发票的注意事项一、四川地区票据种类二、常见未按规定取得发票的行为三、房地产企业各主要业务环节应取得的票据种类为纳税人服务为国家税收服务AAAAA中国首家5A级税务师事务所第55页/共84页一、四川地区票据种类（一）、目前四川国税系统的发票种类增值税专用发票、增值税普通发票、通用机打发票、通用手工发票、通用定额有奖发票、机动车销售统一发票、二手车销售统一发票、发票换票证等。（二）、目前四川地税系统的发票种类公路、内河货物运输统一发票（自开、代开）、建筑业统一发票（自开、代开）、销售不动产统一发票（自开、代开）、航空运输电子客票行程单、通用机打发票、通用机打发票（有奖）、通用手工发票、通用定额发票、通用定额发票（有奖）、**公司机打发票、**公司定额发票、**保险公司**保险凭证（保单代发票）、**门票、**公交公司客票、发票换票证等。第四部份

房地产开发企业取得发票的注意事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第56页/共84页一、四川地区票据种类（三）、目前四川财政票据种类目前四川财政票据分为通用票据、罚没票据和专用票据三大类，其中：

1、通用票据5种：非税收入一般缴款书、非税收入通用票据、政府非税收入通用用定额票据、行政事业单位资金往来结算票据、非税收入退款票据。2、罚没票据6种：当场处罚定额票据、行政、刑事处罚罚没票据、行政执法当场处罚罚没票据、行政、刑事执法专用票据（罚没物资）、行政、刑事执法专用票据（暂扣财物）交通违法罚款票据。3、专用票据15种：车辆通行费专用票据、法院诉讼费专用票据（预收、结算、退费）、社会保险费专用票据、新型农村合作医疗基金收费票据、城乡居民基本医疗保险定额票据、社会团体会费专用票据、农民筹资专用票据、土地出让金专用票据、公益事业捐赠统一票据、村集体经济组织专用票据、煤炭价格调节基金专用票据、中小学、大中专院校专用票据、医疗卫生单位统一住院结算票据、医疗卫生单位统一门诊票据、住宅专项维修资金专用收据（出售公房单位使用、业主使用）。第四部份

房地产开发企业取得发票的注意事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第57页/共84页二、常见未按规定取得发票的行为1、以《行政事业单位资金往来结算票据》（原为《非经营性结算统一票据》）或自制收据作为成本或费用的支付凭据入账；2、发票的种类与开具内容不符，或与经济业务实质不符。如用国税监制的通用发票开具花卉租摆费等。3、发票抬头不全或有误。根据国税发[2008]80号文《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》规定：“在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。”第四部份

房地产开发企业取得发票的注意事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第58页/共84页二、常见未按规定取得发票的行为4、未按规定加盖发票专用章。根据新修订的《发票管理办法》第二十二条规定：开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。从2011年2月1日起开具的发票均应加盖发票专用章，从2012年1月1日起，加盖的发票专用章应为全国统一式样的发票专用章。根据国家税务总局2011年第7号公告，新式发票专用章形状为椭圆形，长轴为

40mm、短轴为30mm、边宽1mm，印色为红色。如图：。可结合上网查询方式进5、收取伪造行审核。6、用超限额开具发票作为成本费用的入账凭据的票据作为成本费用入账。第四部份

房地产开发企业取得发票的注意事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第59页/共84页三、房地产企业各主要业务环节应取得的票据种类1、土地取得环节、土地出让金：国土局开具的《土地出让金专用票据》；、契税：契税管理部门开具的《中华人民共和国契税完税凭证》；、拍卖服务费：拍卖服务公司开具的地方税务局监制的“通用”发票（机打或手工）。第四部份

房地产开发企业取得发票的注意事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第60页/共84页三、房地产企业各主要业务环节应取得的票据种类2、立项报建及设计咨询环节、报建费：取得《非税收入一般缴款书》；、其他政府行政管理部门收取的费用：取得《非税收入一般缴款书》、《非税收入通用票据》、《政府非税收入通用用定额票据》；、设计、监理、咨询、测绘、测试、勘探、复印、制图、晒图等服务费用：应取得地方税务局监制的“通用”发票（机打或手工）；、道路修建、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭

脚手架、爆破等工程作业：取得地方税务局监制的《建筑业统一发票》（自开、代开）。第四部份

房地产开发企业取得发票的注意事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第61页/共84页三、房地产企业各主要业务环节应取得的票据种类3、建筑安装及装饰环节、建筑工程款、安装工程款、装饰工程费：取得地方税务局监制的《建筑业统一发票》（自开、代开）。、销售自产货物并同时提供建筑业劳务的或提供建筑业劳务的同时销售自产货物的：对于销售自产货物部分价款应取得国家税务局监制的《增值税专用发票》、《增值税普通发票》、《通用机打发票》、《通用手工发票》、《通用定额有奖发票》；对于提供建筑业劳务部分价款应取得《建筑业统一发票》（自开、代开）。根据国家税务总局2011年第23号公告：销售自产货物同时提供建筑业劳务的纳税人须提供其机构所在地主管国家税务机关出具的本纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明。第四部份

房地产开发企业取得发票的注意事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第62页/共84页三、房地产企业各主要业务环节应取得的票据种类3、建筑安装及装饰环节、销售非自产货物并同时提供建筑业劳务：如果对方单位属于从事批发或零售的单位或个人，则应取得国家税务局监制的《增值税专用发票》、《增值税普通发票》、《通用机打发票》、《通用手工发票》、《通用定额有奖发票》；上述以外的单位或个人销售货物并同时提供建筑业劳务的，应取得《建筑业统一发票》（自开、代开）。、购买甲供材料或设备、水电费：应取得国家税务局监制的《增值

税专用发票》、《增值税普通发票》、《通用机打发票》、《通用手工发票》、《通用定额有奖发票》。、污水处理费：一般取得《非税收入通用票据》。第四部份

房地产开发企业取得发票的注意事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第63页/共84页三、房地产企业各主要业务环节应取得的票据种类4、销售环节、支付销售佣金：①支付给个人的销售佣金：凭支付清单和个人所得税扣缴证明、地税部门代开发票作为合法的入帐凭证。②支付给单位的销售佣金：取得地方税务局监制的“通用”发票（机打或手工）。、广告发布费：应取得地方税务局监制的“通用”发票（机打或手工）。、印刷宣传品：应取得国家税务局监制的《增值税专用发票》、《增值税普通发票》、《通用机打发票》、《通用手工发票》、《通用定额有奖发票》。、租赁场地、设备和花卉等：应取得地方税务局监制的“通用”发票（机打或手工）。第四部份

房地产开发企业取得发票的注意事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第64页/共84页三、房地产企业各主要业务环节应取得的票据种类5、利息支出支付给商业银行的贷款利息，应取得商业银行出具的“付息凭证”；支付给商业银行的融资顾问费等，应取得地方税务局监制的“通用”发票（机打或手工）；支付给非银行金融机构或非金融机构的贷款利息和融资顾问费等，应取得地方税务局监制的“通用”发票（机打或手工）。第四部份

房地产开发企业取得发票的注意事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第65页/共84页第五部分房地产开发企业主要的备案事项一、企业所得税优惠备案事项二、主要的非优惠备案事项为纳税人服务为国家税收服务AAAAA中国首家5A级税务师事务所第66页/共84页一、企业所得税优惠备案事项1、四川地税系统企业所得税优惠备案事项四川省地方税务局2012年第1号公告的规定：遵循“一事一备”原则。享受事先备案类优惠：应于年度终了后办理年度纳税申报前不低于30个工作日提请备案；在预缴申报时就能实际享受优惠待遇的，应于预缴申报前不低于10个工作日提供相关证明材料。有特殊规定的从其规定。事先备案税务机关为县（市、区）地方税务局、市（州）地方税务局直属分局和省地方税务局直属分局。享受事后备案类优惠：年度终了后汇算清缴纳税申报时提供相关资料，税收优惠管理机关为主管税务机关。第五部份

房地产开发企业主要的备案事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第67页/共84页一、企业所得税优惠备案事项1、四川地税系统企业所得税优惠备案事项第五部份

房地产开发企业主要的备案事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第68页/共84页一、企业所得税优惠备案事项1、四川地税系统企业所得税优惠备案事项第五部份

房地产开发企业主要的备案事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第69页/共84页一、企业所得税优惠备案事项1、四川地税系统企业所得税优惠备案事项对于西部大开发所得税优惠政策，采取第一年审批、以后年度事先备案方式享受企业所得税优惠。第五部份

房地产开发企业主要的备案事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第70页/共84页第五部份

房地产开发企业主AAAAA中国首家5A级税务师事务所第71页/共84页要的备案事项一、企业所得税优惠备案事项2、四川国税系统企业所得税优惠备案事项川国税发[2010]35号《四川省国税系统企业所得税优惠管理办法（试行）》规定：享受事先备案优惠政策：税收政策有明确规定时限的，纳税人应按规定时限向指定国税机关提请备案；对未规定具体时限的，应在税收优惠所属期的年度纳税申报前向指定国税机关提请备案。享受事后备案优惠政策：纳税人应在税收优惠所属期的年度纳税申报时附报相关资料。一、企业所得税优惠备案事项2、四川国税系统企业所得税优惠备案事项第五部份

房地产开发企业主要的备案事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第72页/共84页一、企业所得税优惠备案事项2、四川国税系统企业所得税优惠备案事项第五部份

房地产开发企业主要的备案事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第73页/共84页一、企业所得税优惠备案事项2、四川国税系统企业所得税优惠备案事项四川国税2012年第7号公告：对于西部大开发所得税优惠政策，采取第一年审批、以后年度备案方式享受企业所得税优惠。第五部份

房地产开发企业主要的备案事项AAAAA中国首家5A级税务师事务所第74页/共84页第五部份

房地产开发企业主AAAAA中国首家5A级税务师事务所第75页/共84页要的备案事项二、主要的非优惠备案事项（一）、财务会计制度及财务会计处理方法、会计核算软件需及时备案《税收征管法》第二十条规定：“从事生产、经营的纳税人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件，应当报送税务机关备案。”；《国家税务总局关于加强企业所得税管理的意见》（国税发[2008]88号）也强调“实行会计核算制度和方法备案管理”作为税源基础管理的重要内容。二、主要的非优惠备案事项（一）、财务会计制度及财务会计处理方法、会计核算软件需及时备案财务会计制度和核算方法等报备是纳税人必须履行的法定义务。同时，《税收征管法实施细则》也对报备时间作出了具体规定，实施细则第二十四条规定：“从事生产、经营的纳税人应当自领取税务登记证件之日起15日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管税务机关备案。纳税人使用计算机记账的，应当在使用前将会计电算化系统的会计核算软件、使用说明书及有关资料报送主管税务机关备案。”《国家税务总局关于印发全国统一税收执法文书式样的通知》（国税发

[2005]179号）规定，《财务会计制度及核算软件备案报告表》需要