大型综合体项目营销策划报告(并茂)课件

新世界新起航----金阳新世界花园营销策划报告1新世界新起航----金阳新世界花园营销策划报告1目标解析本体分析核心问题梳理解决问题的方向及策略市场分析营销执行目录:2目标解析本体分析核心问题梳理解决问题的方向及策略市场分析营销Part1:目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行目标解析量价目标依据本次招标要求：在2012财年完成10个亿的住宅销售任务我们的销售任务营销目标：碧潭2B2D住宅（245180㎡）+御岭3A别墅（23607㎡）+高层43030㎡3Part1:目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心战略目标一：保底10亿产值；力争15亿战略目标二：价格目标住宅：精装均价保持6300元/㎡，努力达到6500-6600元/㎡

别墅：均价超过13000元/㎡，力争16000元/㎡

商业：均价超过20000元/㎡，努力达到25000-30000元/㎡

战略目标三：树立良好的项目品牌形象，实现新世界公司品牌化战略战略目标价值飞跃自我运转/超值利润/品牌战略4战略目标一：保底10亿产值；力争15亿战略目标二：价格目标战Part2:目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理本体分析项目本体SWOT5Part2:目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心金阳新区是借全省之力打造的新城区；

贵阳市级行政所在地;政府着力打造的贵阳市第二中心城区:第一阶段：从2000年到2010年，规划建设用地17平方公里，聚集18万人口；第二阶段：到2020年，规划建设用地40平方公里，聚集40万人口；第三阶段：到2050年，规划建设用地106平方公里，聚集50万人口。>>>>贵州的“浦东新区”，是一个高起点、高标准建设的政务新区本体分析—区域规划6金阳新区是借全省之力打造的新城区；>>>>贵州的“浦东新区八匹马金阳商业中心贵阳市行政中心三马片区主城区本项目美的远大生态会展城红华物流园>>>>金阳新区的北中心：项目紧邻区域行政中心，金阳新区文化、科教、金融中心和金阳交通枢纽重要位置，发展前景利好。约12公里本体分析—区位特征7八匹马金阳商业中心贵阳市行政中心三马片区主城区本项目美的远大本体分析—交通属性>>>>便捷交通条件：位于金朱路与金阳大道交汇处，紧邻轻轨控制中心，轻轨沿线，交通十分便利。中心环线贵遵路长岭路观山路北京西路贵金线金阳大道新贵阳北站本项目本项目8本体分析—交通属性>>>>便捷交通条件：中心环线贵遵路长岭路9金阳新世界总占地3300亩，总建筑面积380万平方米，规划居住人口7万人，投资总额将超过100亿元人民币。金阳新世界分为五期进行开发，建成后，将成为集居住、商贸、娱乐于一体的大型文化生活社区，拥有大型购物广场、商业风情步行街、五星级酒店、公寓及办公楼等配套设施。本体分析—整体规划99金阳新世界总占地3300亩，总建筑面积380万平方香港新世界大品牌：外来知名地产企业、拥有较强的各项实力，在全国地产圈拥有较大的品牌影响力！

本体分析—交通属性10香港新世界大品牌：本体分析—交通属性10优势（Strength）1、港资企业、品牌实力大2、功能配套齐全的综合性大盘3、二期产品以中小户型洋房为主，较受市场好评4、配套设施齐全5、国际化物管服务6、项目内设立未来轻轨站点7、项目设立专为业主服务的社区巴士8、停车位充足劣势(Weakness)1、市场品牌号召力度不够2、前期负面新闻造成消费者对项目持怀疑态度3、项目外场包装品质感不足4、售楼部功能布局较为凌乱，不支撑项目的品质感5、交通设施及市政生活配套有待改善机会(Opportunity)1、轻轨的建设2、未来贵广高速公路的开通3、城市重心向北的规划发展4、传统少数民族体育运动会的召开5、白云区工业的快速发展6、类似项目定位较少，存在市场空白点7、区位逐渐被认同，不存在陌生感SO策略在宣传与推广中强调未来区域的发展潜力以及优越的生活空间，因势利导提升项目关注度。WO策略利用项目的具备的高级物业优势，结合优质产品的稀缺性，提高吸引力威胁(Threat)1、本土企业的扩张，外来名企的增多，导致贵阳房地产市场竞争异常的激烈2、国家宏观调整政策日渐收紧，未来大方向政策利空较多，行业ST策略A、用产品优势抛离对手，不在同一个高度进行拼杀；B、利用自身优势创新概念和营销手段，综合所有有利条件突出重围扩大市场份额。WT策略A、拟定合理价格和竞争策略，以自身产品冲击力征服人心，同时改善配套。B、线下体验营销活动，培育客户额品牌忠诚度。本体分析SWOT分析11优势（Strength）劣势(Weakness)机会(OpPart3:目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行市场分析宏观政策分析金阳新区住宅市场分析市场竞品环境分析及对比分析贵阳市住宅市场分析12Part3:目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心13宏观政策分析目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》“新国十条”出台后，随着政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱调控密集期4.15-7月底8-9月9.29-2011年1月中2011年1.26以来力度再次加强力度“史无前例”调控淡化期调控强化期调控强化期4.154.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》4.30“京十二条”（包括限购令）5.5“深十三条”5.17“浙十八条”5.22“穗24条”5.266.36.56.21《关于土地增值税清算有关问题的通知》《关于加强土地增值税征管工作的通知》《关于规范个人住房贷款中二套住房认定标准通知》《关于做好住房保障规划编制的通知》9.29《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》《关于进一步贯彻落实国发【2010】10号文件的通知》15个城市限购令取消7折利率上调存贷款基准利率上调住房公积金贷款利率上调存贷款基准利率1.26《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》2.9上调存贷款基准利率上调住房公积金贷款利率取消首套房8.5折优惠调控力度：日趋严厉，前所未有调控手段：利率、首付、限购等调控逻辑：促供给，抑需求3.21大型银行存款准备金率上调至20%4.6银行利率上调0.25%天骜观点：在央行1月20日上调基准金当日，地产板块股市，整体下跌超过6%，股民对地产市场信心明显趋于下落。2011年上半年两度加息6次上调准备金率使得新增信贷相对有限，存量流动性的结构也随之发生变化，高压政策下囤积在房地产市场的资金开始寻找新的方向，同时对于购买者来说，无疑加大了购买压力，从而使得刚好满足购房计划的人只能搁浅购房计划；在此开发商资金来源的局限与回收资金难度加大；预计下半年将会再有2次以上的利率变动。13宏观政策分析目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析2011年以来的房地产新政影响

（两个层面）银根紧缩限购142011年以来的房地产新政影响

（两个层面）银根紧缩限购14后果

1、住宅滞销

2、压抑购买力

3、转向商业、商务

4、按揭回款差

5、转向不限购城市

6、投资置业预期看淡

7、中小型企业困境/开发并购、重组加剧

8、民间借贷泛滥

9、拿地持续

10、租赁市场上升>…15后果

1、住宅滞销

2、压抑购买2010年楼市调控主旋律从“新国十条”向“国八条”转变，力度前所未有。相关政策对住宅市场的调控越来越严厉，住宅物业的投资受到极大限制，这将促使资金流向商业及办公市场。自去年货币政策开始收缩后，央行第九次上调了人民币存款准备金率。这些政策对市场的影响是全方位的，不管是住宅还是商业，因为整个社会上可以进行投资的流动资金越来越少。但是总体来说，商业所受的影响要小于住宅市场，因为住宅市场除了受到资本流动性的影响以外，还受到其它行政政策（如限购、限贷等）的影响，相比较而言，商业市场的发展空间就更加宽松。商业、办公地产开始迎来发展的机遇。162010年楼市调控主旋律从“新国十条”向“国八条”转变，力度贵阳楼市（商品房市场）贵阳商品房供应情况图2-2-1：贵阳上半年商品房区域供应情况2011年（1-6），贵阳市上市房源主要集中金阳、主城两区。全市上市面积301.01万方，同比下降29.8%；总计25312套，同比下降27.8%，相比2010年上半年上市房源，本半年平均套面积上涨。图2-2-2：贵阳上半年商品房月份供应情况2011年（1-6），贵阳市上市房源主要集中在1、3、5月。呈现隔月供应明显情况。1月受两城区推量作用，3月受金阳与两城区作用。5月受两城区与乌当区作用。17贵阳楼市（商品房市场）贵阳商品房供应情况图2-2-1：贵阳上贵阳楼市（商品房市场）图2-2-3：贵阳上半年商品房各区每月供应情况（单位：套）图2-2-3：贵阳上半年商品房各区每月供应情况（单位：万方）从供应来看，3/5月各区房开商都新推房源上市。预计下半年放量主要集中在两城区与乌当区，其中南明区主要集中在花果园与中铁建设国际城。保利国际广场与升远大厦有公寓推出，全区推量在70万方左右。云岩区推量集中在未来方舟，银海元隆广场，全区估计推量超过100万方。乌当区主要来于保利2010与保利春天大道。全区预计30万方左右。18贵阳楼市（商品房市场）图2-2-3：贵阳上半年商品房各区每月贵阳楼市（商品房市场）面积类别60以下60-9090-120120-150150-180180-200200-250250-300300以上300-350350-400别墅66108复式错层跃层024614961024385242450以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120以上一室16014654两室4422112374401714277490以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上三室19263439128871910210533631632四室074467198301298132写字楼3886116220410以下10-2020-3030-4040-5050-7070-9090-110110以上110-130整体商场车库160614121156512商铺14050551042059664593749表2-2-1：贵阳市2011上半年上市房源情况（单位：套）2011年上半年贵阳市上市房源中住宅类房源21345套，占比84.32%；写字楼815套，占比3.22%;商业859套，占比3.39%；车位2293套，占比9.05%。从住房供应来看，户型主要集中在两室和三室，其中三室面积主要为110-140㎡间；两室房源面积主要集中在70-100平方米之间。其中复式房中，60-90平方米复式房主要来源于幸福里（经适房）。在商业用房供应上，写字楼与商铺供应量一般，写字楼主要来源于世纪城；商铺主要来于绿地联盛国际，其余大多为社区商业；车位供应主要来源于会展城。19贵阳楼市（商品房市场）面积60以下60-90902011年（1-6）贵阳市共计销售房源面积340.51平方米，同比下降2.6%，销售套数33423套，同比上涨11.98%，套数均面积101.8㎡，销售均面积下降。全市上半年销售均价4895元/平方米，同比上涨13.83%。（三）贵阳商品房成交情况贵阳楼市（商品房市场）图2-3-1：贵阳上半年商品房每月成交情况图2-3-2：贵阳上半年商品房各区成交情况2011年上半年，从区域成交来看，两城区成交第一，面积149.05万方，同比16.45%，均价上涨10.21%；其他区域均价分别上涨：金阳13.16%，小河25.96%，白云24.54%，乌当3.57%，花溪10.77%。202011年（1-6）贵阳市共计销售房源面积340.51平方米贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（商品房市场）图2-3-3：贵阳上半年各区每月房屋成交面积情况（单位：万方）图2-3-4：贵阳上半年各区商品房（住宅）成交价格走势（元/㎡）图2-3-5：贵阳上半年各区每月房屋销售套数情况（单位：套）各区成交面积套数表现平稳，有开盘活动月变化较大，均价显平缓上涨趋势。21贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（商品房市场）贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（商品房市场）图2-3-6：2011上半年每月同比2010年面积销售情况图2-3-7：2011上半年每月同比2010年均价走势2011年上半年，在销售面积上同比2010年有较大变化，1月往年销售的平常期在2011年表现抢眼，而常规的销售旺季4,5月在2011年表现同比下降，销售受环境因素影响严重。2011年上半年价格同比2010年来看，1、2、3月涨幅依旧较高，4月开始放缓增长速度，但又缓慢上升，环比涨幅在14%-31%之间，涨幅值处于较高区位。22贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（商品房市场）贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（区域市场）（四）区域市场情况图2-4-1：两城区2011（1-6）供销情况楼盘位置套数面积㎡均价元/㎡销售额（元）花果园彭家湾7709686408.856783897429356.61天誉城小关猫冲72766482.574383291433970.1金狮小区百花山路70775415.433576169685588.7保利·云山市北路148号69161010.335982364999973中天花园添大道南段51276005.55249398952906.1众华上居沙冲南路31123340.074640108311298.3兴隆枫丹白鹭后坝路29916678.74435172569929.53绿苑小区沙冲南路28331931.77307798276985.37美树阳光大庆路22415545.41384559777942星宸商住楼改茶大道16420462.1406782523354.2表2-4-1：两城区2011（1-6）套数销售前十2011年上半年两城区共计供应房源面积117.68万方，同比下降13.3%，成交面积149.03万方，同比上涨70.33%，成交套数15504套，同比上涨55.56%,成交均价5489元/平方米，同比上涨10.19%。未来半年推量主要在写字楼公寓市场，有保利国际广场、银海元隆广场、雄峻国际、升远大厦，预计下半年上市量70万方。23贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（区域市场）（贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（区域市场）图2-4-4：金阳区2011（1-6）供销情况楼盘位置套数面积㎡均价元/㎡销售额（元）世纪城金阳南路4589537872.74754/182002782953718.7会展城长岭路1823208320.13785/25164788493471.9睿力·上城金阳南路928111934.64126/30000471826367.2绿地联盛国际诚信路79747950.1211176535934891.2金阳乾图中心金阳北路4486148.23843051831907远大·生态风景长岭南路31734772.575035175090116中铁·逸都国际石林路24721904.355005109642381.1新世界金朱路1号21826449.955835/24914154943834.8景怡东苑金阳南路11421109.553434/1080871550962金元国际金阳北路485499.394085/1797332479606表2-4-5：金阳区2011（1-6）套数销售前十2011年金阳上半年供应面积85.91万方，同比下降59.6%，成交面积103.92万方，同比下降33.3%。成交9791套，成交均价4713元/平方米，同比上涨13.23%。两“城”销售依然是金阳区领先楼盘，下半年新世界、中铁逸都国际、美的林城时代等楼盘相继推出，预计推量在100万方以上。24贵阳市房地产市场半年报【2011/上】贵阳楼市（区域市场）图户型面积：88-153㎡目前均价：4700元/㎡地理位置：长岭路1号户型面积：116-130㎡目前均价：5200元/㎡地理位置：长岭南路1号户型面积：50-130㎡目前均价：5000元/㎡地理位置：金阳北路1号中天会展城（大型社区）占地面积:939136㎡

建筑面积:2030000㎡

开工时间:2008-06-301月旗下楼盘92折团购活动2-4月一次性付款享95折，按揭97折5.1节88-150㎡惠民房6套，幅度7.7万6月一次性付款享96折，按揭97折7-9发售风情街占地面积:130652平方米建筑面积:263134平方米开工时间:2008-08-01远大生态风景（宜居地产）1-4月交2万优惠5万元。4-5月总房款减1万元优惠+全款95折5月1万元认筹金开盘总价减3万元6月总房款减3万元+99折优惠中铁逸都国际（大型社区）占地面积:1350000㎡

建筑面积:2300000㎡

开工时间:2009-09-101-3月一次性付款98折，按揭99折3-4月98、99折+98折优惠6月"端午逸香•粽有情"活动首届家居文化节6月28日上演7-*月推出大平层“逸郡”组团25户型面积：88-153㎡目前均价：4700元/㎡地理位置：长26核心问题梳理市场容量问题竞争力问题价格问题去化速度问题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行工程问题2626核心问题梳理市场容量问题竞争力问题价格问题去化速度问题目27市场容量问题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行贵阳楼盘显现出大盘崛起，品质盘相争现象。大盘代表之世纪城、会展城、新世界、国际城、花果园、未来方舟…；品质牌代表金域华府、银海元隆、林城时代、玲珑湾、乐湾国际…。贵阳房地产市场已经表现出了沿交通、水域建成大盘、沿中心、用品牌建设品质盘的地产思维，未来几年贵阳市将是被大盘与品质盘充斥的时代。贵阳大盘品质盘时代2727市场容量问题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析面积区间（㎡）50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120以上合计一室(套)16014654

216各面积区间所占比例7%0%68%25%0%0%0%0%0%01两室(套)44221123744017142774

10111各面积区间所占比例0%0%22%23%40%14%1%0%0%01面积区间（㎡）90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上

三室(套)192634391288719102105336316328803各面积区间所占比例2%7%4%33%22%24%4%4%0%01四室(套)00744671983012981321407各面积区间所占比例0%0%0%0%33%14%21%21%9%01合计160以上140-160120-14090-12070-9070以下2053716412514680542466372381所占比例1%6%23%26%32%12%市场容量问题——贵阳房地产供应情况目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行28面积区间（㎡）50以下50-6060-7070-8080-929市场容量问题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行楼盘

名称项目现状概述区位面积区间70㎡以下71-100㎡101-130㎡131-150㎡151-180㎡181-210㎡211㎡以上会展住宅A9、A10组团为大户型组团，销售均价5600元/平方米，B区为主目前楼盘整体均价4500元/平方米。供应量023920202037262544供应比0%44%0%37%7%1%10%成交量017320145429517150成交比0%32%0%27%5%0%3%远大主售二期栖景湾。销售均价5200元/平方米供应量025687296800供应比0%21%71%8%1%0%0%成交量025549396000成交比0%21%40%8%0%0%0%逸都目前进入逸郡组团销售，云山的日子组团剩余少量房源，逸郡组团均价6600元/平方米。同时在售商业街商铺均价240000/平方米供应量172106437857830830供应比0%47%17%26%1%0%1%成交量1729951112200成交比8%44%0%1%0%0%0%金龙三期金龙国际花园在售三期天鹅堡，诉求均价5700元/平方米成交均价。

供应量0089764316413供应比0%0%23%20%11%43%3%成交量00874515124成交比0%0%23%12%4%3%1%睿力

上城睿力上城在售A组团1/2/4/5#，目前均价5200元/平方米。供应量02621193245046029供应比0%13%58%1%24%3%1%成交量024274091775729成交比0%12%36%0%9%3%1%世纪城世纪城目前进入尾盘销售，剩少量几栋房源做开盘吸引。目前诉求均价4500元/平方米。供应量01724313619182400152供应比0%24%44%27%3%0%2%成交量01705282110011240100成交比0%24%39%14%2%0%1%花果园主售C区房源，C区滨湖观景宅均价8200元/平方米。目前包含商业销售，预计即将推出写字楼公寓。普通住宅均价5600元/平方米。供应量2139688441424022202320供应比0%49%30%3%2%2%0%成交量166045072620234000成交比12%32%19%2%0%0%0%竞争项目供应成交比分析2929市场容量问题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析

2011年上半年市场供应27705套，其中普通住宅20537套，占总推量的74%，别墅及复式808套，占总推量的3%，商业共推出859个单位，占总推量的3%；

面积供应分析：从20537套住宅供应面积来看，90平米以下的面积占总量的44%；90-120；120-140面积分别为26%，23%。140平米以上的占7%；说明当前市场主流产品面积以求低总价的小户、经济型面积开发，大户型产品有一定的市场空间。户型供应分析：

1房投放量为216套，68%主要于60-70面积区间；25%主要于70-80面积区间；

2房投放10111套；40%于80-90平米；60-80面积占45%；90-110平米占15%；

3房投放8803套，110-120占33%，130-140，120-130平米分别占24%、22%；

4房供应1407套，140-160平米的占43%；120-130平米的占33%，160平米以上的占9%。目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行市场容量问题302011年上半年市场供应27705套，其中31目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行市场比较定价法方法阐述影响价格因素选择因素所占权重判断竞争项目所占权重判断地段价值、产品特点、综合配套、品牌价值、内外环境、项目规模……不同产品形式影响因素不同不同产品形式相同的影响因素所占权重不同竞争关系越大的项目参考价值越大合理的价格—定价策略3131目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理32目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行高层毛坏房定价建议为5800～6000元/㎡打分及权重均价＝∑权重i×均价i×Px/Pi(i=a～d)比较核定法项目新世界花园世纪城花果园铁建国际城均价（元/平方）460051006000比重0.30.40.4区位1512121310交通151212138小区环境1512111210户型产品151110119周边环境101010910商服配套108877规划规模75664项目昭示性54444发展商品牌86555总分10080787267权重价格138020402400预期项目均价

5820元/平方合理的价格—定价策略3232目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理33目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行价格策略：别墅定价建议为12000～14000元/㎡打分及权重均价＝∑权重i×均价i×Px/Pi(i=a～d)比较核定法项目新世界花园金华世家托斯卡纳藏珑均价（元/平方）10000830014000比重0.30.40.4区位1512121310交通151212138小区环境1512111210户型产品151110119周边环境101010910商服配套108877规划规模75664项目昭示性54444发展商品牌86555总分10080787267权重价格300033325600预期项目均价

11932元/平方3333目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理34去化速度问题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行营销目标=10个亿

1、贵阳步入整体大盘时代，各项目竞争日常激烈，价格拉锯战日益激烈。

2、地州不断涌现超级大盘，截留了大部分地州客户，缩紧未来营销渠道。

3、当今国家宏观政策不断调控，银行信贷紧缩，楼市市场声音较多，百姓观望态度日益强烈。

第一阶段2011年营销目标销售总量8月至9月2.5个亿25%第三阶段2012年营销目标销售总量1月至3月2.5个亿25%第二阶段2011年营销目标销售总量10月至12月2.5个亿25%第四阶段2012年营销目标销售总量4月至6月2.5个亿25%3434去化速度问题目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析解决问题1控制货量，多次开盘，时时制造市场哄动、截流抢占市场份额！目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行720未来方舟560花果园105150美的林城时代203会展城600世纪城230中铁逸都国际远大生态风景330新世界220国际城120乐湾国际700保利公园35解决问题1控制货量，多次开盘，时时制造市场哄动、截流抢占市场拟推产品梳理户型面积面积套数面积套数套数比面积比70～90㎡492套41431492套19%14%91～110㎡915套91024.7915套36%32%111—130㎡659套80575.5659套26%28%131—150㎡236套33215.1236套9%12%151～175㎡248套41963.7248套10%14%总计2550套2882102550套100%100%户型推售策略：“经济户型”、高价高量推售策略目标：该项目中小户型占整体推量的80%，在项目的第一阶段，项目需要通过重新建立强势影响力来构建高效的系统渠道，来积累大批量客户。以中小类经济户型作为市场引爆点，打破僵局，产品开路。策略实施：围外截内：通过对贵阳地区客户进行形象传播来进行泛锁定，以此影响并带动其他区域内客户；同时利用区域其他大盘的宣传攻势截取我们的有效客户。驱动投资：中小户型无疑金阳新区众星投资的必选之地，在市场疲软的局部下，中小户型却可以提升为金阳新区超高性价比的投资住宅;同时也可以转化为富有特色的亲情居和两代居,化优势为强势.36拟推产品梳理户型面积面积套数面积套数套数比面积比70～90㎡2011.8～2012.6整体资金回笼测算表——年度销售10亿阶段物业户型户均面积套数面积（㎡）单价(元/㎡)回款（万元）备注第一阶段（8～10月）高层二房70～9025020000580011600阶段回款25520万三房91～1301501650058009570四房131以上50750058004350第二阶段（11～12月）别墅双拼220～32041080125001350阶段回款20400万联排300左右41200120001440高层二、三房70～13025025000600015000四房130以上30450058002610第三阶段（12年1月～3月）高层二、三房70～13030030000610018300阶段回款20955万四房130以上30450059002655第四阶段（12年4月～6月）别墅双拼220～32061620130002106阶段回款34056万联排300左右61800125002250高层二、三房70～13040040000630025200四房130以上50750060004500合计1530161200——100931——产品推售安排372011.8～2012.6整体资金回笼测算表——年度销售10目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行多次组织中大型活动，不断的引起市场的关注，形成话题效益。让老百姓对金阳新世界的印象根深蒂固，从而达到要买房就买金阳新世界的效果解决问题2大型选美活动100万征集售价活动新世界国际教育交流学习会38目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销39地州团购、组织专项营销对不同的客户采取不同的优惠措施，“短、平、快”的去化产品目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行解决问题33939地州团购、组织专项营销目标解析解决问题的方向及策略本体分40解决问题4目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行周边同类产品价格价格客户可心理承受价格政策因素价格过高将影响销售速度项目市场附加值

项目市场价值

未来市场价格价格过低则影响公司收益？合理价格4040解决问题4目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分41目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行工程问题结合当前市场情况以及对新世界的重新梳理、定位、品牌重塑等市场背景下，需要工程“样板展示区”对高品质项目形象的营销环境进行体验！营造更好的销售氛围。现场展示需要4141目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理42目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行工程问题时间工程节点备注2011.9月初2D新样展示区（主力户型90-130平米样板房，看房通道及沿线景观）达到开放展示条件中秋节对外开放，邀客参观2011.9月中上旬碧潭园四区2D根据推售时间分栋取得预售证2D涉及货量较大，预售证时间暂以最早推盘时间计划2011.9月下旬别墅景观区可以开放10.1对外开放，邀客参观2011.10御岭3A别墅取得预售证2011.10月下旬3A高层样板间装修完毕，对外开放2011.11御岭3A高层A栋取得预售证2011.12御岭3A高层B栋取得预售证2012.03碧潭园二区2B取得预售证与2D组团类似，2B涉及货量较大，此部分的预售证时间暂以最早推盘时间表述此阶段具体工程节点以工程计划表为准4242目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理43全盘推售策略之推盘模式>>>推盘模式解读目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行推售原则物业展示依赖性：以别墅作为品质标杆，以120平米以下的中小户型占位写字楼、公寓、商业对物业展示依赖程度不同，即：住宅〉别墅〉酒店〉商业〉写字楼；酒店：项目标志性物业，定义项目整体的档次，提高项目的形象；商业：可以实现较高利润，承担城市职能，塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心；住宅：全年营销目标的主要资金来回笼，满足居住的需求、项目整体人气的带动；写字楼：价值标杆，可以树立项目的形象。推售策略推盘顺序：住宅〉〉别墅〉〉商业4343全盘推售策略之推盘模式>>>推盘模式解读目标解析解决问题营销策略目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行包装策略营销策略及执行推广策略蓄客策略渠道执行案场管理44营销策略目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题蓄客策略项目客群研判蓄客方案目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行营销策略45蓄客策略项目客群研判蓄客方案目标解析解决问题的方向及策略本体中心城区升级、中心城区新生购买力外来购房客户核心客户重要客户潜在客户置业目的:满足自住需求和改善居住环境置业目的:改善居住环境追求置业目的:投资、产业生活过渡金阳、白云及其他区域的改善环境客户根据目前金阳购房客户区域性，我们对客户进行定位：(一)项目客群定位方向46中心城区升级、外来购房客户核心客户重要客户潜在客户置业目的:两城区城市精英（60%）金阳、白云区客户（10%）贵阳其他区域客户（15%）省外、地州进城改善客户（15%）根据我司操作项目总结，初步把客户锁定为以下区域来源本案金阳乌当区两城区小河区花溪区地州进城客户白云区(二)项目客群来源分析47两城区城市精英（60%）根据我司操作项目总结，初步把客户锁定选择最多的还是云岩、南明市区，金阳新区、小河区不断升温。其余区域相对其他区域而言，受关注程度依然较低。对环境舒适及价格合适的重视度较往年大幅上升，工作学习、交通关注度有所下降，人们生活习惯和观念在逐渐的转变。贵阳人传统认为高层和小高层住宅档次比多层高，但多层作为高端产品，它的需求趋势在逐年上升。80-140平米的面积需求度最大，占到半数以上；其中以100-140平米的人群比例最多，并且逐年上升。单价在4500-5500元/m2、总价在35-50万的需求近年有较大幅度，呈现出连续的递增形势，总价高能够承受的人群比例相对较小。意向购房区域影响购房因素建筑形态需求房屋面积需求房屋价格(三)置业客群需求48选择最多的还是云岩、南明市区，金阳新区、小河区不断升温。其余区域分析金阳区贵阳市近年来购房的最热区域之一，政府政策的倾向性支持，世纪城等超大盘的团购营销手段，使得金阳新区成为贵阳市商品房主力市；客户主要来源主要来源于两城区，金阳和白云区域以及地州客户为辅。两城区两城区是贵阳周边区域购房的主力群体之一，由于近年批地渐少，楼盘价格居高不下，个别项目甚至突破一万，加上交通恶化，导致两城区客户都在向金阳、小河、乌当等地扩散。白云区白云板块由于地理位置偏远，住宅市场发展相对缓慢，市场供应以本区居民消化为主，目前潜在客户以公务员、企业单位中高层及个体为主，这部分客户比较注重生活品质及发展商品牌，可以考虑作为本案的引进对象。小河区及乌当区这两个区域拥有航空航天、机械制造、电子信息、电力器材装备制造业产业、现代物流产业、销售工程机械等企业，有部分个体户，可以考虑通过团购、渠道营销吸纳这部分群体。其他区或地州地州政府、机关官员、厂矿老板也可作为本案引进的客户资源之一，主要地域考虑六盘水、毕节等经济条件较好的地区，由于客户带有自住兼投资性质，故比较看重一个片区的未来升值潜力，可从小河未来交通规划、项目品质及品牌等价值点加以引导，以促进销售(四)区域客群分析49区域分析金阳区贵阳市近年来购房的最热区域之一，政府政策的倾向他们是这么一群人…他们是成长中的知富阶层-------首置客户他们是社会中坚新富阶层------首改及再改客户他们是贵州资富阶层--------TOP客户他们是贵州正完成资本积累的财富阶层——商业客户(五)客户总体特征描述50他们是这么一群人…他们是成长中的知富阶层-------首置客产品名称：新世界精装公寓产品类型：公寓共性借鉴：万科精装公寓；保利精装公寓借鉴考虑点：1、公寓的推出，产品户型面积、产品结构，以及精装品质2、本项目产品基本类同于万科和保利精装公寓，成交客户对于本次客户描述有着重要的借鉴意义3、“青年置业计划”等类似营销方式较为适合此部分客户群体。客户区域分布：主要来源两城区占50%，其他区域和地州客户以及外省投资客户客户年龄层次：主要在20-29岁之间(约39%)；30-40岁之间（约30%），其次，客户群比较偏向于年轻化客户职业特征：公务员、白领人士占主力(42%)事业单位和业内人士等；信息渠道：中天城投集团旗下项目和百灵集团项目以业主介绍居多,其次主要为短信、媒体、报广等渠道购买原因：看重品牌，地理位置，未来升值空间；其余精装修便利性，及整体环境和建筑(六)客户定位-高层客户分析51产品名称：新世界精装公寓借鉴考虑点：客户区域分布：主要来源两产品名称：新世界70-90㎡公寓产品类型：高层两房共性借鉴：中天会展城和保利云山国际借鉴考虑点：中天会展城项目距离本案较近，保利云山国际以品牌号召力，在一定程度上影响到一批购房者，成交客户具备借鉴性。客户区域分布：具有显著的区域性，金阳区市场贵阳市本地客户占到50%以上客户年龄层次：主要在25-35岁之间，其次是35-45岁年龄层客户职业特征：以公务员和事业单位为主，个体自营人士，周边厂矿职工等信息渠道：推荐成交占相当大的比例（62%），其次是户外广告、短信、报纸等宣传推广；购买原因：以自住为主，投资29%；自住55%；自住+投资19%对目前居住环境或小区管理要求较高，对品牌及居住环境要求较高。客户定位-高层客户分析52产品名称：新世界70-90㎡公寓借鉴考虑点：客户区域分布：具产品名称：新世界公寓产品类型：高层三房共性借鉴：中天会展城、世纪城借鉴考虑点：中天会展城和世纪城和本项目属于同区域项目，有可比性及借鉴性客户区域分布：主要来源为两城区客户，其次地州客户客户年龄层次：主要在30-45岁之间，其次45岁以上客户客户职业特征：项目周边事企业单位，公务员人士，以及其他区域私营企业、老板等信息渠道：团购客户，媒体广告，短信资讯等购买原因：首次置业兼改善型客户自住为主，关注地段，产品户型、社区景观园林环境和周边配套。项目定位-高层客户分析53产品名称：新世界公寓借鉴考虑点：客户区域分布：主要来源为两城高层客户界层圈定他们是成长中的知富阶层，首置客户和部分首改客户

文化背景：相对较高的学历，大专或以上，对自己和未来充满了信心，但是不多的积累使得他们难以承受中心区域高额的房价，居住的需求使他们选择了其他区域的高素质楼盘。

虽然并不拥有足够多的个人财富，但他们是这个社会的中坚阶层，是最广大社会财富价值的创造者.

作为这个城市中的一员，他们在这个城市中以积极的心态努力奋斗.

良好的教育背景成为他们获取成功的重要途径和手段，而时间的积累将会丰富他们的经验和财富，一部分成为社会未来的中流砥柱；

财富是他们所向往的，但并不是唯一的目标，在获取价值的同时，他们也十分注重社会的尊重与认可。项目定位-高层客户分析54高层客户界层圈定他们是成长中的知富阶层，首置客户和部分首改客产品名称：新世界别墅产品类型：别墅共性借鉴：保利温泉新城、中天托斯卡纳借鉴考虑点：

项目整体景观、大社区、大环境打造，以提高住宅品质，提升个人的身份象征，从环境、服务、产品等多方面细节体现尊崇感，保利温泉新城和中天托斯卡纳与本案具有借鉴性客户区域分布：贵阳本地客户为贵阳市主要别墅购买人群，另有部分地州人士购买客户年龄层次：主要在40-55岁以上为主力年龄层，经济实力较为雄厚，事业成功人士客户职业特征：私企股东或高层、政府高官等，客户普遍见多识广，对生活期望值很高信息渠道：推荐介绍，朋友圈层；其次是户外广告、短信、报纸等宣传推广；购买原因：居住型客户占多数，投资、渡假客户少；提升自我居住品质，追求生活高度；客户定位-别墅客户分析55产品名称：新世界别墅借鉴考虑点：客户区域分布：贵阳本地客户为别墅客户界层圈定他们是贵州资富阶层，TOP客户

年龄40－55是主力，事业成功客户占较大比重；

有较强的经济实力，有一定的虚荣心，好跟风；

看重风水，关注细节，喜好自然生态的环境；

喜好相对私密的亲友圈，好面子，注重身份“标签”。

有一定的攀比心理。

喜欢奢华、有尊贵感的视觉感受。

喜欢创新的产品，并乐意去尝试和体验，有较强的接受新鲜事物的能力。客户定位-别墅客户分析56别墅客户界层圈定他们是贵州资富阶层，TOP客户

年龄40－5产品名称：新世界商业产品类型：商铺、商业街区共性借鉴：中天会展城、金阳步行街借鉴考虑点：

商业位于相近区域，吸引客户的价值点相同或相近。主要考虑金阳作为未来政、商业中心的升值和发展潜力，并能在政策严控下，进行投资升值活动。客户区域分布：贵阳本地客户以及社区业主为项目主要商业购买人群，另有部分地州投资人士购买客户年龄层次：主要在30-55岁以上为主力年龄层，经济实力较为雄厚，有投资需求人士客户职业特征：客户有投资愿望，看好便捷性以及未来发展潜力信息渠道：推荐介绍，朋友圈层；其次是户外广告、短信、报纸等宣传推广；购买原因：投资，以商业投资保证资产升值客户定位-商业客户分析57产品名称：新世界商业借鉴考虑点：客户区域分布：贵阳本地客户以商业客户界层圈定他们是贵州正在资本积累的财富阶层，投资性需求

年龄30－55是主力，以投资需求为最主要因素；

有较强的经济实力，有一定的虚荣心，知识程度居中；

有一定经营理念和经商头脑，对理财保持关注；

有一定的攀比心理；

注重投资回报率，注重投资收益；

喜欢升值潜力高的产品，乐意去尝试和体验，有较强的风险意识。客户定位-商业客户分析58商业客户界层圈定他们是贵州正在资本积累的财富阶层，投资性需求立足基地贵阳︱力争抢夺地市︱适度拓展外省根据客户地图，制定本案客户核心抢抓策略——蓄客策略目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行59立足基地贵阳︱力争抢夺地市︱适度拓展外省根据客户地图，制定本蓄客策略贵阳本地拓客贵州地州市拓客外省拓客起势席卷海啸123从贵阳客户，有效把握客户，建立项目起势。从贵阳到周边地市，有的放矢，实现客户扩散针对项目核心省外客，实现销售各大商场、各大酒店、银行、证券公司、写字楼、竞争楼盘、DM杂志等遵义、六盘水、铜仁地区、黔西等各大地州市广东商会、温州商会等各地商会目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行60蓄客策略贵阳本地拓客贵州地州市拓客外省拓客起势席卷海啸123蓄客策略贵阳本地拓客贵州地州市拓客外省拓客操作方式：各大商场、各大酒店、银行、证券公司设立外展点；写字楼扫楼；竞争楼盘拦截客户；酒店DM杂志发放；成立大客户组，专职服务项目等；操作方式：举行私人专场推介会，高端客户一对一推介；维护发展地州市战略合作单位（酒店等高档消费场所），发放宣传单页、3D动画等；当地房屋中介机构转介合作，转介佣金刺激；当地小众媒体传播项目信息，群发短信、企事业单位内部刊物、厂区户外广告；操作方式：网络、短信推广覆盖；外省人聚集较多的酒店台卡广告；天骜内部专场推荐会；天骜内部网络、月报、三级市场地铺全面启动；举行各大商会聚会活动；目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行61蓄客策略贵阳本地拓客贵州地州市拓客外省拓客操作方式：操作方式营销策略推广策略项目营销排期项目总体推广策略项目媒体组合建议项目分阶段推细案及媒体投放计划项目营销费用预估目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行62营销策略推广策略项目营销排期项目总体推广策略项目媒体组合建议目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段

2011.8-92011.10-2011.12

2012.1.-3

2012.9-11.2012.12-2013.5阶段目标核心诉求营销节点公关活动推广策略第二次开盘嫁接李连杰壹基金起势蓄客、开盘认筹客户、实现开盘成功。销售约2.5亿参加房交会9月底第一次开盘项目重要事项节点写字楼热销期蓄客期公寓热销期蓄客期商业热销期蓄客期第三次开盘第四次开盘待定短信、电台、LED、户外、公交广告、网络、报广、巡展、行销渠道短信、电视、电台、报广、杂志电视、电台、短信、报广、杂志拉近与世界的距离尾盘完成2.5亿销售这一切，为了让世界欣赏金阳的美向贵阳呈现世界级经典推广节点总控图骨子里的原味港式国际生活2011-9.2新世界之夜新年联欢、样板房短信、电台、LED、户外公交广告、网络、报广、巡展、渠道完成2.5亿销售完成2.5亿销售63目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行媒体选择策略策略：媒体主要面向中高端出入的重点场所，以及中高端关注窄众媒介；利用报媒、网络平台炒热项目，形成项目热销局势。LED

渠道策略：高端渠道，兼顾外地客群

LED渠道：广告位（喷水池国美楼上、邮电大楼、亨特国际广场），项目附近导示旗、工地围墙、工地户外

关键词:大版面、集中式轰炸、窄众媒介线上推广核心：主要以报媒、LED、互联网等为主载体，紧扣“绘生活、荟所有”、都市生活中心的主题方向，嫁接“骨子里的港式国际生活方式”推广项目产品。64目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行媒体选择策略报纸

媒体选择：《贵阳晚报》主要针对贵阳客户

《贵州都市报》主要针对省内地州客户

《贵州日报》主要针对党政机关

合作方式：《贵阳晚报》和《贵州都市报》结合重大营销节点发布广告，多频次软文炒作花园式综合体及营销活动。

《贵州日报》结合重大营销节点发布广告。

杂志

媒体选择：《南航杂志》主要针对省内外高端客户星力《大市场》主要针对星力高端VIP客户

合作方式：在各蓄客期导入软文介绍项目场价值点，并在重大节点推出硬广发布产品信息。

电台

媒体选择：贵阳交通广播频道

合作方式：上下班高峰时期播放项目信息，结合重大营销节点发布广告。65目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行媒体选择策略网络

媒体选择：搜房网、新浪网

合作方式：在贵州门户网站—搜房网和新浪网网进行网络营销，同时做好与项目网站的链接，在关键节点进行信息推广，在重大活动后进行跟踪报道。在传播项目形象、口碑、影响力的同时，积累客户。例：请专业摄影师及模特在项目会所、样板房拍摄写真照片，在论坛发布。

短信

媒体选择：短信平台（主要针对市内高端客群，如月均电话费用在300元以上的客户）

合作方式：传达即时项目信息；在认筹、开盘、加推等重要节点期进行短信推广。新渠道：加油站加油灯箱、电梯按钮广告、电梯轿厢门广告、电梯扶梯广告加油站加油灯箱电梯按钮广告电梯轿厢门广告66目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行※

公交身体及公交站台广告※拓展目的：结合项目诉求核心，人流量多的公交站点及公交车体打广告，争取大范围内吸引和积累客户，挖掘出更多的潜在客户。拓展时间：2011年8月至2012年8月媒体选择策略67目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行精准集客模式※

“商会、同乡会”专场产品推荐会※拓展目的：通过对各商会做专场产品推荐会，拿出首推售部分单元，做为定向团购定制单元，客户洽淡团购事宜，提前消化货量。（具体根据客户意向而制定）通过邀请在外地的贵州同乡会成员，参加以“久违了家乡的味道”为主题，做饭局营销，在饭局上对项目进行项目宣传。团购定制享受优惠：1）购房优惠：5-10套享受团购97折优惠，10套以上享受团购95折优惠；2）指定单位优先购买；拓展时间：2011年9月至2011年6月68目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行精准集客模式※

“PTU”客户拓展计划※拓展目的：针对项目各营销节点，提前启动客户拓展部署并全面启动市场拓展计划。通过锁定市内中高端人群经常出入购物场所、娱乐场所、餐饮场所等进行拓展推广，争取更大范围内吸引和积累客户，挖掘出更多的潜在客户。在加油站，收费站等地方，设置展点，送来往高档汽车客户小礼品。对高端写字楼内各公司高层、赠送印有“金阳新世界”书套的经济类和管理类书籍。商场、高档酒店的停车场，针对高档汽车派送小礼物。高端住宅区、设临时小展点，进行项目宣传。联合家政、高档美容机构，派送项目资料。高档培训机构，派送项目资料。专业市场（家具城、电器城、建材市场、市西路市场、大型超市），派发项目资料拓展时间：2011年9月至2014年2月69目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销巡展大篷车目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行精准集客模式※

地州巡展※六盘水煤老板毕节矿老板，毕节商会遵义地区酒业老板安顺商会黔南投资商会凯里地区矿业老板铜仁地区矿产老板70巡展大篷车目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销执行精准集客模式※销售线联动和关健人物老带新全面启动※方法一：联动销售联动区域内二手中介及竞争楼盘（会展城、美的等）销售员，加入泛销售团队，其介绍客户成功购房，将按照一定销售佣金提点分成。方法二：老业主及关健人物推荐启动老带新优惠，老业主介绍新客户，可获2年物业管理优惠（暂定），同时，结合圈层营销，可邀请银行、保险公司、车行客户经理，商业协会等会员，加入老带新活动，并给预其一定的关健人物推荐奖励。71目标解析解决问题的方向及策略本体分析市场分析核心问题梳理营销营销模式创新天骜特别企划之一：组织30-40人的熟练置业顾问队伍，分成4-6个团队实施客户拓展工作，以深挖领袖客户及重点保障现场客户接待为中心工作。组织6-8人团队，专项负责地州市及省外客户渠道拓展，挖掘二手房中介、代理公司、周边项目置业顾问客户渠道为中心工作建立项目负责制，建立一只支稳定的项目团队。未来项目设置4人技术小组，项目经理1人，策划经理3-4人，专职文案1人，市场研究部1-2人，形成一个10人以上的策划服务小组72营销模式创新天骜特别企划之一：组织30-40人的熟练置业顾问2011年8月－9月底2011年10月初－12月中各阶段工作细化第一阶段起势造势成势热势顺势盛势顶势收势营销推广形象铺垫持续销售二次强销销售执行树立标杆基础夯实提示、截客储客产品性价比强销引爆市场轰动整体项目快速收官；根据新财年目标梳理工作目标、推广方向等项目强销2012年1月－3月初2012年4-6月顺势热销逐步拉升第二阶段第三阶段第四阶段732011年8月－9月底2011年10月初－12月中各阶1、项目全面推广开始到开盘，至少需要2个月的时间蓄客，项目各批次开盘间隔为2-2.5个月。2、核心节点为项目各批次开盘节点，活动配合开盘节点进行，炒热市场，吸引客户关注。3、展示配合开盘节点和活动节点，用以加强节点宣传，或者制作营销活动噱头。年度营销计划营销节点安排原则741、项目全面推广开始到开盘，至少需要2个月的时间蓄客，项目各推广目标：项目升级形象亮相推广策略：以全新产品定义和标杆性高度强势切入推广核心：原汁原味的国际公寓起势造势2011年8月－9月底壹：目标：新世界项目形象升级累积3000组以上咨询客户累积500组有初步意向客户策略：灵活运用资源，去化前期剩余产品，并为新组团蓄客。在开盘前以团购、行销等方式进行客户拜访。年度营销计划营销阶段细分销售目标：2.5个亿销售面积约：5万方销售套数约：450套75推广目标：项目升级形象亮相起势造势2011年8月－9月底行销坐销7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月20122012目标目标1.25亿1.25亿1.25亿1.25亿1.25亿1.25亿1.25亿1.25亿执行执行房展会户外展点（市区）全民定价活动房展会开盘金钥匙置业好感之旅少数民族体育运动会游园活动76行销坐销7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6行销1、房展会要造势，通过大型的活动引起市场的关注，从而达成销售2、户外展点：拉近销售者和金阳新世界的距离，让消费群体更加直观的感受到新世界项目带来的与众不同备注：南国花锦1楼正门处（或美的展台旁）

77行销1、房展会要造势，通过大型的活动引起市场的关注，从而特别营销行动计划：一个活动引爆市场金阳新世界——100万征售价目的：引爆市场、促进销售

■..本次金阳新世界“征售价”分为三个部分。购房者及网友等社会制定的价格占40%，而房地产行业内的意见占30%，一些专业机构专家的意见占30%。最后综合的出金阳新世界的销售价格。

■..最后还会从中间把最接近的价格拿出来，抽奖产生10个幸运奖项，奖品是可以转让的10万或5万不等的购房优惠。坐销78特别营销行动计划：一个活动引爆市场金阳新世界——100万征少数民族体育运动会游园活动组织如下：市区宣传点统一领取车票到达体育馆途径本项目并且游园绕行一周每台车有一名置业顾问对本项目进行讲解（每位上配项目宣传资料、矿泉水一瓶、红色遮阳帽子一顶）每台车有一名置业顾问对本项目进行讲解去向下车后由置业顾问发放回程车票回向市区宣传点（结束）途径本项目并游园一周每台车有一名置业顾问对本项目进行讲解（每位上配项目宣传资料、矿泉水一瓶）每台车有一名置业顾问对本项目进行讲解79少数民族体育运动会游园活动组织如下：市区宣传点统一领取车票到金阳新世界——启动“金钥匙置业好感之旅”

金阳新世界启动社区城市ＶＩＰ精英生活，赠给会员通向“好生活”的金钥匙，让广大客户提前享受十一黄金周的各种优惠，实现购房、旅游两不误，此外，还向业主代表赠送了新中会ＶＩＰ会员卡，与联盟商家代表分别签订了合作协议。金阳地产之夏·置业动感之旅“新世界地产启动的又一大型活动，“金钥匙置业动感之旅”活动时间为９月６日至１０月７日。联展期间，凡在９月６日至１０月７日购房的客户，可享受多重购房优惠。购买越早，优惠越多。业主、客户除尽享“金钥匙”的各种优惠外，活动期间，还准备了各种幸运大奖。80金阳新世界——启动“金钥匙置业好感之旅”

金阳新世界启阶段销售执行策略集中开卖举行大型选房活动，集中引爆在售产品，快速释放，迅速收敛，人为制造现场热销，保证目标达成最大化全景式体验营销本阶段临建售楼部、样板房等将全部到位，所以要进行实景式的体验营销，将价值具体化、直观化团购营销将团购客户、投资客户作为主力客户深度挖掘，相应优惠折扣向团购客户倾斜，争取形成“一房难求”局面，以最大限度拉升价格。年度营销计划营销阶段细分81阶段销售执行策略集中开卖举行大型选房活动，集中引爆在售产品，第一阶段（8-9月）推广工作媒体选择投放次数投放内容