河北区北站体育场项目简报市公开课一等奖百校联赛优质课金奖名师赛课获奖课件

河北区北站体育场项目简报年6月1/25市内六区市场供给数据和平区指标09-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-11累计商品住宅新增供给面积（万㎡）05.395.0100012.205.390027。99成交面积（万㎡）0．490.421.782.543.392.83.924.33.452.82.9528。84成交均价（元/㎡）1499814171145021381215912163601708515674185421842318707供求比1。03河东区指标09-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-11累计商品住宅新增供给面积（万㎡）003.144.071.805.33..51.8804.0326。86成交面积（万㎡）1.92.3366.946.455.596.77.45.684.374.2657。62成交均价（元/㎡）73887332755376537881807783918640869190099265供求比2。152/25河西区指标09-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-12商品住宅新增供给面积（万㎡）2.2104.070001.874.96001.8714。98成交面积（万㎡）2.591.876.146.278.536.466.318.845.434.54.8561。79成交均价（元/㎡）9650107189934990210090104271084710880107711136311986供求比4。13南开区指标09-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-12商品住宅新增供给面积（万㎡）3.185.238.68.8520.732.1107.3101.044.5556。01成交面积（万㎡）2.716.059.596.376.866.2910.48.926.355.635.2474。41成交均价（元/㎡）1027010341106761056411297115851290113910133281472114642供求比1。26市内六区市场供给数据3/25市内六区市场供给数据河北区指标09-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-12商品住宅新增供给面积（万㎡）002.58003.2015.700.2911.1232。89成交面积（万㎡）0.81.023.732.972.873.562.662.582.042.473.7628。46成交均价（元/㎡）77117418756576517483790588051111510711111659477供求比0。86红桥区指标09-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-12商品住宅新增供给面积（万㎡）002.091.531.551.490.80003.483.4210。94成交面积（万㎡）0.531.673.833.642.763.162.312.42.172.404.1729。04成交均价（元/㎡）883086218512889988829264972511458116761160211683供求比2。65从上述图表能够看出，09年整年以南开区供给面积最为突出，相对而言，河北区等区域供给面积总量相对较少，将为项目带来利好原因4/25河北区域市场概述10年5月河北区成交量有所回落，君临天下成为河北区成交主力，河北区5月市场供给仅为3410.68平方米，形式相当严峻，当前成交量来自前期积累。预计各项目后期会有一系列营销活动推出，从而在一定程度上刺激区域市场。5/25河北区域市场概述年5月河北区商品住宅新增3419.68平方米，对供求关系极度担心河北区来讲，杯水车薪，进入到10年河北区主要以消化存量为主，供给量一直不足。6/25河北区域市场概述

年5月河北区住宅市场成交量为21871.4平方米，环比上月下滑了52.97%，成交有所回落，区域内商品房成交主力为君临天下，成交135套2651平方米，是区域内成交最多项目，其次为格调艺术领地，成交86套，其它项目成交平平。7/25河北区域市场概述（4）均价分析年5月河北区住宅市场成交均价为10925元/平方米，均价涨幅较小，与上月基本持平。因本月个别项目成交均价较高，故均价环比有所上涨。除了君临天下成交量有所上涨，其它项目与上月相差不大，比较稳定。8/2509年1月—10年6月河北区区域市场数据9/25◆截至年5月，在新政调控影响下，河北区在售项目成交量缩水，促销活动改变不大，以君临天下、格调艺术领地及富水一方成交为主。◆

现阶段河北区房地产市场展现价升量跌态势，本年度5月成交面积21871.4平方米，环比上月下滑52.97%；成交均价环比上涨4.99%，为10925平方米。◆河北区市场供给量稍显不足，为本案提供利好条件。河北区域市场现实状况10/25【项目位于】天津市河北区北站体育场，河北区中环线以内，育红路、中山北路交口，育红路南侧，中山北路北侧。河北区作为工业区形象对于天津居民来说根深蒂固，在房地产置业方面，河北区整体地位较低，总体来说，河北区对于非地缘性客户影响能力较差。地块本表达状本案11/25地块周围情况现实状况人口数量：20万人周围现居住项目：舒园里、中山北里、泽园里、北安里、铁工东里、育红东里商业：华润万家超市、宏业广场等周围人群消费水平较低周围在售项目：（见下表）板块项目名称入市时间装修标准供给体量（万㎡）存量（万㎡）海河沿线海河大道-07-12毛坯28.81.6君临天下-03-24选装（1500）8.55.7建昌道春和景明Ⅲ-11-15毛坯99富水一方-11-01菜单式（900-1200）189.712/25项目处于河北区传统居住区内，靠近中山路商圈，紧邻中山北路，周围交通路网发达；周围公交线路发达，1、12、903等十几路公交车通往市内各区【地铁板块】项目距离地铁6号线“北站体育场”站仅300米距离【主干道板块】项目比邻中山北路，公共交通与路网交通均非常方便。【公园板块】靠近北宁公园城市绿肺，含有景观资源优势即使是非传统优势板块，不过本版块兼具地铁，主干道路网和城市公园三大稀缺资源于一身，对青年置业人群吸引力极大，板块具备高成长性地块本表达状地铁6号线于年全方面开工，并计划于年建成13/25项目所属区域是天津市非传统区域，当前地段价值不高。所以，本项目具备：（一）交通和城市公园双重优势，具备较高成长性。（二）河北区定位为未来发展提供了基础。地块本表达状14/25项目格调产权景观车位装修产品规划小区配套智能化水平君临天下当代、简明、时尚50年借助海河自然景观1:0.63毛坯1栋43层综合体；全跃层产品；3-20层公寓；另有商业、商住投资产品、办公、酒店；会所首层公寓大堂配置美国AD矩阵监控系统、FORMAX智能识别门禁系统、松下摄像系统、可视对讲海河大道当代50年（在售）海河自然景观1:0.63毛坯大型居住小区、高层产品、围合布局，中央景观区；含有商业街、会所配套；在售3期公寓：每层5户未来酒店公寓：每层16户会所电子巡更系统；生活用水；采取变频水泵分区模式地采暖；新风系统春和景明Ⅲ当代、简约——一万五千平米中央景观1:0.7毛坯11层和18层小高层会所楼宇对讲市政采暖富水一方创意、当代——4万平米主题公园沿河绿化带1:1.2毛坯精装7栋9层小高层，17栋8-24层高层，2栋6层多层会所配置新风系统、电子巡更系统、电子监控、智能化太阳能采光，停车采取射频技术˙君临天下为纯投资型产品，本案可进行错位；˙海河大道和富水一方产品力较强，但存量较少，将在短期内清盘。地块在售项目分析15/25项目价格水平月均销售套数月均销售套数君临天下35000元/平米86套/月149套/月富水一方7836元/平米82套/月73套/月春和景明Ⅲ11105元/平米139套/月41套/月海河大道15876元/平米35套/月17套/月˙河北区区域产品销售价格与其它五区相差较大；˙区域内小户型产品力弱，市场接收度不高；˙富水一方项目，性价比高于市场平均水平；˙君临天下因为价格相对较高，调控对其客群影响不显著，故成交量居首位。在售项目销售情况16/25˙区域内二手房房龄相对较长，改进需求较多；˙房价当前集中在9000-10000元/平米，几乎靠近新房销售价格，新房供给不足，提升二手房价格。小区名称面积（平米）单价（元/㎡）存量（套）公布时间建筑年代育红东里38—5194411015月1995年铁工东里48-809504635月1993年舒园——中山北里34-909172955月——泽园里72-969896275月——汇园里40-106104558965月——珍园里35-9094912425月——地块存量市场因为当前新建商品房价格没有实质性提升，所以我们判断在年，二手房市场价格也不会有质提升。17/25艺术领地仁恒滨河水岸本案格调嘉海项目名称供给体量（万㎡）开发商项目定位是否精装仁恒滨河水岸41.55仁恒置地超高端豪宅是艺术领地15泰达高品质普通住宅否格调嘉海60.6泰达高端综合体未确定累计117.15——————˙1-2年内，区域潜在存量117.15万平米，且开发商实力雄厚，品牌认知度高；˙这些项目定位或立足顶级豪宅市场，或打造具备规模性和舒适性大型居住区，而以性价比为主题概念面对青年客群为主产品稀缺；˙未来精装修产品依然有较大市场空隙。地块潜在预售项目18/25地块潜在市场项目占地面积（万㎡）地上总建面（万㎡）容积率内容中山路菜市场地块1.036.336.14商业裙房、酒店、写字楼或高级公寓。中山路造币厂地块1.196.465.43造币博物馆、曹禺剧场、河北区文化艺术中心、住宅中山路铁一小地块11.5210.024.39写字楼、商业、住宅中山路十月影院地块4.3721.444.91写字楼、住宅北站体育场地块51.6186.793.62高档公寓、大型综合超市、综合娱乐城、高端商务办公区累计69.71231.04————中山路板块地块19/25河北区潜在市场挂牌土地信息地块土地总价楼板价津北金（挂）—099、100282580万元4314.2元/平方米未成交津北金（挂）—10110万元5646.15元/平方米未成交河北区其它区域潜在土地信息地块位置建面（万㎡）容积率居住类建面（万㎡）公安河北分局地块中山路与日纬路交口3.614.362.64张兴庄地块中环线与志成道交汇北侧64.373.1636.05增产道纺织机针厂地块靖江路和增产道交汇处2.0221.82西纵快速路地块天泰路与勤俭道交汇处6.652.46.65绝缘材料厂地块中环线普济河道南侧13.83.5713.07津源里项目北至中山路；南至望海楼；西至海河东路；东至住宅楼53.33——志成路35中学地块东至天泰路，南至志成道，西至北运河，北至609厂——————未来河北区土地市场供给量极大，竞争存在较大不确定性20/25河北区写字楼市场处于初级水平，商务活动集聚力低，区域整体租金水平亦较低。鼎盛大厦：开发商：天津市宏业达物业发展有限企业物业位置：津市河北区中山北路与华新街、体园路交口总建面：2.7万销售报价：1元/平米户型面积：70-1000平米物业费：20元/平米*月（含空调和电梯费）物业企业：诚志物业销售方式：现房销售因为区域商务气氛缺乏，对目标客群吸引力不足，所以造成物业销售速度极慢，2年写字楼销售仍不足50%。区域办公市场地块办公市场办公市场格局已经形成，且根深蒂固，单个项目不可能扭转市场指向。本案处于非传统板块，供给市场存在空白，但需求市场一样疲软。21/25中山路地域综合定位含有历史文化特色，多元化当代城市产业轴；以中国近代（北洋时期）历史遗址和艺术院校为关键，突出中山路特色，打造天津市历史文化艺术产业名街；以特色文化旅游、体育产业为支撑，增强中山路可连续发展能力；以大型商业组团来凝聚人气；以当代城市设计伎俩，营造人性化亲和性商业休闲街区；结合开发改造金刚公园、中山公园、北宁公园三大公园及道路景观，构建良好商业休闲环境。大型商业为中山路规划重点业态，特色产业将使本区域独辟发展蹊径。综合服务商务区规划，未来能够为本案商业带来一定消费人群。地块商业市场22/25中山北路商业街业态组合形式：超市+专业商场+邻里型配套中山北路上为小型餐馆，外檐形象较差，档次较低。中山北路上商业设施以家乐超市及其旁边窗帘城(专业商场)为主力业态，辅之以餐饮、娱乐和金融服务业，整体规模较小，属邻里型(小型)商业模式，功效上以小区配套为主。中山路商业街业态组合形式：中型餐饮业+金融服务业+大卖场(食品型综超、电器城)