房地产经济学导论专题一内涵与特性课件

2023/9/191专题一房地产内涵与特性2023/8/61专题一房地产内涵与特性12023/9/192第一节房地产的界定与分类一、房地产的内涵定义：由土地既定着于土地之上或土地之中的各种建筑物及基础设施而形成的位置固定的财产实体，以及附着于这种财产客体的一组产权和其相互关系的总称。二、相近概念：不动产（台）、地产、物业、楼宇（港）等称谓Land,realestate,realproperty.2023/8/62第一节房地产的界定与分类一、房地产的内22023/9/193三、房地产分类（分类标准）（一）按房地产开发经营内容分类建筑地块房屋房地产服务（二）按房地产开发程度分类生地：不具有城市基础社会的土地，如荒地、农地毛地：具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地熟地：具有比较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地在建工程：地上建筑物已开始建设但尚未建成，不具备使用条件的房地产现房：已经建成可以直接使用的房地产2023/8/63三、房地产分类（分类标准）32023/9/194（三）按地上物的类型和用途分类房地产建筑物土地工业和仓储地产商业地产写字楼旅馆餐饮物业娱乐物业社会公共服务房地产农业房地产其他房屋构筑物住宅非住宅基础设施其他2023/8/64（三）按地上物的类型和用途分类房地产建筑物42023/9/195（四）按所处不同区位、地段分类城市中心城市边缘城市郊区农村房地产（五）按建筑结构分类钢结构钢混结构砖混结构木结构其他结构2023/8/65（四）按所处不同区位、地段分类52023/9/196（六）按建筑层数划分低层（1-3）多层（4-6）中高层（7-9）高层（≥10；公共建筑高度≥24米）超高层（≥30，公共建筑高度≥100米）（现实中人们将7-11的建筑成为小高层）2023/8/66（六）按建筑层数划分62023/9/197第二节房地产：从三个视角的理解一、作为实物和空间的房地产从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等(land)；房产是指建筑在土地上的各种房屋，(realestate)房地产实物形态多种多样对于城市房地产，其所提供的实物是一个空间作为空间，房地产除了满足居住、安全、隐秘性等需求之外还具有广泛的社会功能2023/8/67第二节房地产：从三个视角的理解一、作为实72023/9/198二、作为一种生活必需品和一种生产要素的房地产三、作为一项财产和一组权利束的房地产(realproperty)在国民财富中具有重要地位既是实体资产，也是虚拟资产体现了人的产权关系主要权能2023/8/68二、作为一种生活必需品和一种生产要素的房地82023/9/199大陆法系财产示意图财产权物权债权

（所有权）自物权取得途径法律特征四项权能他物权担保物权用益物权原始取得：先占、孽息等继承取得：买卖、赠与、继承等合同之债侵权之债无因管理不当得到抵押权（不动产）质押权（动产）留置权（货物）对土地：地役权、地上权、永租权对资本：经营权、承包权、租赁权绝对性排他性（独占性）永续性占有：实际控制使用权：合法运用收益权：天然孽息、法定孽息处分权：事实处分、法律处分2023/8/69大陆法系财产示意图财产权物权债权（所有权9房地产的自物权（所有权）：所有者在法律允许的范围内，对其拥有的房地产占有（实际控制与支配）、使用（利用，以依法占有为前提）、收益（与前两者紧密相连的连带物权）、处分（所有权核心）以及排除他人干涉的权利。

最充分的产权、绝对权利、垄断性、限制物权2023/9/19房地产的自物权（所有权）：所有者在法律允许的范围内，对其拥有10房地产他物权在他人所有的物上设定或享有的权利，源于罗马法。是指权利人根据法律规定或合同的约定，对他人之物享有的进行有限支配的物权。房地产他物权112023/9/1912第三节房地产的特性1.空间的固定性（位置的不动性,immobility）区位成为影响房地产价格极为重要的因素决定了房地产商品的单一性和非匀质性给房地产市场带来了地区性的重大特点2.效用的长期性(使用的耐久性，durability)3.异质性(heterogeneity)质量差异区位差异邻居差异各项设施及工作地点的可达程度差异2023/8/612第三节房地产的特性1.空间的固定性（位122023/9/19134.投资、消费的两重性(duality)5.增值性(appreciation)自然增值和追加投资的增值波浪式趋势我国土地的增值因其土地使用期限的存在而较为复杂6.产权的可分割性(dibisibility)7.开发使用的外部性(externality)正负外部性外部性导致市场失灵可通过产权设置或界定来解决8.文化美学特性(thenatureinaestheticsandculture)（林语堂：建筑）作为一种文化现象，反映了人们的价值观念和行为方式满足了人们的审美需求2