项目评估报告-房地产

“**现代城”房地产项目评估报告目 录评估报告摘要 2一、项目概况 2二、评估报告主要内容 2第一章 借款人资信评价 5第一节 借款人概况 5第二节 经营者素质 5第三节 借款人财务状况及偿债能力评估 6第三节 借款人经营情况及未来发展前景 9第五节 借款人信用状况评价 10第二章 项目基本情况评价 11第一节 项目建设的必要性 11第二节 项目概况 12第三节 项目的市场定位 13第四节 项目建设合法性分析 14第五节 项目开发周期及工程进度计划 15第六节 项目建设条件评价 16第七节 相关单位的资质评价 16第三章 项目投资估算和筹资评价 17第一节 项目总投资估算 17第二节 资金来源评价 18第三节 项目投资计划评价 19第四章 项目市场分析 19第一节 项目销售(出租)方案和营销计划分析 19第二节 同类竞争项目的比较 20第三节 SWOT综合分析 21第四节 项目市场前景预测 22第五章 偿债能力分析 24第一节 项目财务效益预测 24第二节 项目现金流量和财务指标分析 24第三节 不确定性分析 25第六章 贷款方式分析 26第七章 银行效益和贷款风险分析 27第一节 银行效益评估 27第二节 贷款风险及防范措施 27第八章 项目总体评价 291“**现代城”房地产项目评估报告房地产开发集团有限公司“****”贷款评估报告评估报告摘要致：******** 房地产信贷处受贵处的委托，根据贵处对贷款企业及项目贷款进行审查的要求，本着独立、客观、公正的原则，我们对*****房地产开发集团有限公司”****”项目进行了必要的项目评估调查工作，着重了解和评价*****房地产开发集团有限公司”****”项目的合法性、借款人承贷能力、资金筹措和运用、贷款风险、担保、市场前景评价和财务效益。在对所获取的资料进行了充分细致的分析研究后，我们形成了本次评估报告的结论，作为贵处对*****房地产开发集团有限公司”****”项目贷款进行评审的参考资料。一、项目概况“****”项目总体规划为中高档居住社区，项目用地面积37415平方米，建筑占地面积11700平方米，规划设计总建筑面积163566万平方米，其中住宅建筑面积130472平方米，商用建筑面积27454平方米，地下建筑（车库）面积5640平方米，居住户数1238户。项目绿化率32.8%、容积率4.372、建筑密度31.27%。小区有停车场车位323个，会所、儿童游乐场、游泳池、后山公园、健身馆以及智能化设施等配套设施。项目共规划多层建筑 A-J十幢，均为16层，建筑高度49.95米，一至三层为商业用房，四至十六层为住宅。住宅有 12个户型，面积为80—180平方米，平层错层风格各异，主力户型为 120平米左右。二、评估报告主要内容1、承贷主体*****房地产开发集团有限公司成立于1999年3月，公司位于**区渝东大花园，注2“**现代城”房地产项目评估报告册资本注册资本叁仟壹佰陆拾捌万柒仟元人民币。经营范围：房屋建筑工程；房屋销售；物业管理；建筑材料；装潢材料；建筑设备租赁；五金交电；家具；工艺美术品（不含金银饰品）；建筑模型制作；钢材冶炼销售。企业类型有限责任公司。房地产开发资质壹级资质。法定代表人：**。业主已成功开发了“**花园”、“**翠园”、“**雅园”、“龙庭半岛别墅”、“**天景园”、“**购物广场”、“**渝东大花园”、“**美食城”等项目，开发面积逾800亩，建筑总面积近120万平方米。开发的“**渝东大花园”楼盘被***建委评为“***十佳优秀住宅小区”；“**龙庭半岛别墅”荣获***人民政府“园林式住宅小区”称号；“**翠园”被***消费者协会评为“消费者满意楼盘”；“**美食城”被***人民政府评为“***十大餐饮名街”。连续三届被评为“***房地产开发50强企业”。从上述情况看，业主有丰富的房地产开发经验。截至2005年10月31日，企业总资产 25796万元，总负债5717万元，股东权益20079万元，资产负债率22.16%，流动比率2.79，速动比率1.55，企业的资产质量较好，企业负债结构较为合理，资产负债率处于行业较低水平，偿债能力较强。行AAA信用等级企业。2、项目基本要素项目报建手续与进度基本相符；建设必要性充分；建设条件成熟；参与建设单位符合资质要求。3、投资估算和资金筹措项目总投资13096万元，其中：项目资本金6000万元，占总投资45.82%，自筹资金4296万元，占总投资32.80%，银行贷款2800万元，占总投资21.38%。资本金全额到位并投入项目，自筹资金到位基本有保障（根据财务测算，详见附表）。4、项目市场前景业主有丰富的房地产开发经验和品牌优势，市场前景较好。5、项目财务效益经测算，本项目财务净现值2960万元（IRR=8%），其财务内部收益率为31.55%，高于银行同期贷款利率和基准收益率（折现率）。其余财务指标如下：3“**现代城”房地产项目评估报告1）、总投资：13096万元；总额6349万元，实现净利润4254万元；）、投资利润率32%；销售利润率23%；）、静态投资回收期：1.77年；动态投资回收期：1.92年；4）、贷款偿还期1.15年（评估中的贷款偿还期为理想状态下的期限，贷款行应与客户沟通，并根据项目的实际发展情况，在风险可控的情况下，确定合理的贷款期限）。6、还贷能力分析在财务预测条件下项目具有相应的还款能力，但相关手续需进一步完善；同时，二线城市房地产市场本身发展的不屈定性和本项目建设周期较长，项目存在市场风险。7、担保能力分析担保方案可行，抵押物初步分析足值，银行在放款之前应再次聘请具有评估资质的评估机构对其资产进行详细评估，确定其资产价值。8、评估结论我们认为在高度关注报告中提及的问题和风险的情况下，银行对该项目进行贷款支持可行。报告人：**签发人：2005年11月28日4“**现代城”房地产项目评估报告第一章 借款人资信评价第一节 借款人概况房地产开发集团有限公司成立于1999年3月，公司位于**区渝东大花园，注册资本注册资本叁仟壹佰陆拾捌万柒仟元人民币。经营范围：房屋建筑工程；房屋销售；物业管理；建筑材料；装潢材料；建筑设备租赁；五金交电；家具；工艺美术品（不含金银饰品）；建筑模型制作；钢材冶炼销售。企业类型有限责任公司。房地产开发资质壹级资质。法定代表人：**。业主已成功开发了“**花园”、“**翠园”、“**雅园”、“龙庭半岛别墅”、“**天景园”、“**购物广场”、“**渝东大花园”、“**美食城”等项目，开发面积逾800亩，建筑总面积近120万平方米。开发的“**渝东大花园”楼盘被***建委评为“***十佳优秀住宅小区”；“**龙庭半岛别墅”荣获***人民政府“园林式住宅小区”称号；“**翠园”被***消费者协会评为“消费者满意楼盘”；“**美食城”被***人民政府评为“***十大餐饮名街”。连续三届被评为“***房地产开发50强企业”。从上述情况看，业主有丰富的房地产开发经验。截止2005年10月，总资产为25796万元，总负债为5717万元，所有者权益为20079万元。2004年实现销售收入为34376万元。第二节 经营者素质法定代表人**，男，汉族，现年37岁，大专学历，高级工程师职称，**区人大代表，***房产协会副会长，**区商会副会长。曾任**区再生资源回收有限公司经理、**区茂兴钢厂厂长、*****房地产开发集团有限公司董事长兼总经理。从事管理工作二十5“**现代城”房地产项目评估报告余年，有着丰富的管理经理。项目负责人**，男，汉族，现年34岁，大专学历，工程师职称。1995年至1996年任**区君宅房地产开发有限公司总经理秘书；1996年至1997年任**区君宅房地产开发有限公司副总经理；1997年至2001年任北京名亨投资开发有限公司副总经理；2001年至今任*****房地产开发集团有限公司副总经理。**同志从事房地产开发工作近10年，历任销售副总经理等职，曾参与居宅小区和名亨小区的开发和销售。于 2001年进入*****房地产开发集团有限公司，先后任公司宣传策划室主任，策划副总，销售副总等职务，现任”****”项目总经理，全面负责**项目的开发、营销。财务负责人**，男，汉族，现年38岁，经济师职称，中共党员，大学本科学历，毕业于四川大学经济管理专业 。1984年12月考入**行**分行，历任会计员、业务经理、信贷科长；2002年11月从**行辞职，任*****房地产开发集团公司财务总监至今，负责整个集团公司对内对外财务管理及协调工作。从经营者的经历和业主近几年取得的业绩看， 具备使项目顺利实施的基本条件。第三节 借款人财务状况及偿债能力评估（一）基本情况企业2005年10月31日资产负债表单位：万元序资产年初期末序号负债及股东权益年初期末号数数数数1流动资产：35流动负债：2货币资金180858136短期借款21367613短期投资37应付票据4应收票据38应付账款123114535应收股利39预收帐款240624066应收利息40应付工资7应收账款3534807641应付福利费32618预付货款1200135042应付股利9应收补贴款43应交税金33433510其他应收款20619144其他应交款12146“**现代城”房地产项目评估报告11存货8034572745其他应付款68668712流动资产合计147821592546其他流动负债13长期投资：47流动负债合计6837571714长期股权投资11048长期负债：15长期债权投资49长期借款61516长期投资合计11050应付债卷17固定资产：51长期应付款18固定资产原价110251104852专项应付款19减：累计折旧1161132753其他长期负债20固定资产净值9864972154长期负债合计615021工程物资55递延税款：22在建工程56递延税款贷项23固定资产清理57负债合计7452571724固定资产合计9864972158股东权益：25无形资产及其他资产：59实收资本106251102526无形资产：404060其中：法人股27长期待摊费用原值61资本公积金28减：累计摊销62盈余公积金96896829长期待摊费用净值63其中：公益金30其他长期资产64本年净利润31无形资产及其他资产合计404065未分配利润5641808632递延税项：66外币报表折算差额33递延税款借项67股东权益合计172342007934资产合计246862579668负债及股东权益总计2468625796（二）资产质量状况分析截至2005年10月31日，企业总资产25796万元，总负债5717万元，股东权益20079万元，资产负债率22.16%，流动比率2.79，速动比率1.55，企业的资产质量较好，企业负债结构较为合理，资产负债率处于行业较低水平，偿债能力较强。资产质量状况如下：1、流动资产截至2005年10月31日，企业流动资产15925万元，占总资产的61.73%，主要分布情况如下：单位：元科目金额占流动资产的比例货币资金581.003.65%短期投资0.000.00%应收票据0.000.00%应收股利0.000.00%7“**现代城”房地产项目评估报告应收利息0.000.00%应收账款8,076.0050.71%预付货款1,350.008.48%应收补贴款0.000.00%其他应收款191.001.20%存货5,727.0035.96%流动资产合计15,925.00100.00%企业流动资产主要为应收款和存货，分别占 50.71%和35.96%。其中应收账款中主要是个人购房款为 3507万元（397户），存货主要是公司在前期开发房地产项目的存量房，可以看出，该公司的流动资产较好。2、固定资产截至2005年10月31日，企业固定资产9721万元，占总资产的37.68%，主要分布情况如下：单位：元科目金额占固定资产的比例固定资产原价11,048.00减：累计折旧1,327.00固定资产净值9,721.00100.00%工程物资0.000.00%在建工程0.000.00%固定资产清理0.000.00%固定资产合计9,721.00100.00%固定资产主要为公司拥有的房屋、汽车、办公设施和机械设备，其中房屋占7259万元，目前固定资产形态正常，均处于使用之中。3、无形资产及其他资产截至2005年10月31日，业主的无形资产仅为 40万元。（三） 业主负债结构分析截至2005年10月31日，企业负债总额5717万元，全部为流动负债。负债结构如下：单位：元科目金额占流动负债的比例短期借款76113.31%8“**现代城”房地产项目评估报告应付票据00.00%应付账款1,45325.42%预收帐款2,40642.09%应付工资00.00%应付福利费611.07%应付股利00.00%应交税金3355.86%其他应交款140.24%其他应付款68712.02%其他流动负债00.00%流动负债合计5,717100.00%负债合计5,717100.00%至2005年10月31日，企业负债很少，共计 5717万元，占总资产的 22.16%，其中短期借款761万元是**建司向**商业银行天城支行分三次共计贷款 646万元，用于购置机械设备等；**集团向**行贷款115万元，用于短期流动资金；目前贷款形态为正常。应付账款主要是建筑公司应对外支付的材料款和龙庭物资公司应支付的材料款。预收账款 2406万元全部是预收的购房款。从负债情况看，其负债结构较为合理。第三节 借款人经营情况及未来发展前景房地产开发集团有限公司成立于1999年3月，已成功开发了“**花园”、“**翠园”、“**雅园”、“龙庭半岛别墅”、“**天景园”、“**购物广场”、“**渝东大花园”、“**美食城”等项目，开发面积逾800亩，建筑总面积近120万平方米。开发的“**渝东大花园”楼盘被***建委评为“***十佳优秀住宅小区”；“**龙庭半岛别墅”荣获***人民政府“园林式住宅小区”称号；“**翠园”被***消费者协会评为“消费者满意楼盘”；“**美食城”被***人民政府评为“***十大餐饮名街”。连续三届被评为“***房地产开发50强企业”。近几年经营情况见下表：项目2003年2004年2005年10月一、主营业务收入283283437631199主营业务收入净额283283437631199减：主营业务成本231312797624241主营业务税金及附加1253147714849“**现代城”房地产项目评估报告二、主营业务利润394449225473营业费用485555534管理费用8259721131财务费用12717075三、营业利润250632353733减：营业外支出9四、利润总额250632253733减：所得税65911161288五、净利润184721092445销售净利率6.52%6.14%7.84%公司通过多年的发展，各项业务均取得了较好的成绩，特别是房地产开发业务，在**区的房地产市场占有重要的份额，并已形成了良好的品牌形象，其“**”品牌成为**房地产第一品牌，对**区的房产价格影响甚大，企业的经营能力和盈利能力逐年递增，有较强的抗风险能力，可持续发展能力较强，前景看好。第五节 借款人信用状况评价房地产开发集团有限公司基本帐户开在**行**分行高笋塘分理处，2005年在行信用等级评估中评估为AAA级信用企业，在2005年5月被***建委授予***房地产行业诚信企业。经查询人行信贷咨询系统，至2005年10月31日，公司共有借款761万元，该公司各项贷款的形态均正常，不欠息，无不良信用记录。10“**现代城”房地产项目评估报告第二章 项目基本情况评价第一节 项目建设的必要性直辖后，**是***的第二大城市。**区第二次党代会制订了全面奔小康的具体任务，即在未来的近20年中，通过经济发展的带动，**城区的城市占地面积，将由现在的37.8平方公里达到100平方公里；城市人口将由现在的52.8万达到100万；国内生产总值将在2000年的基础上翻两番（2000年为81.6亿元），可见，**建设小康社会的任务，更为艰巨和繁重。**未来20年的奋斗目标是：建设成为百万人口的**第二大城市。随着城市规模的扩大，和城市经济的发展，从而刺激 **的流动人口不断增加。为**房地产业发展带来重大商机， **对周边的辐射和带动作用将进一步增强。2004年，随着移民迁建扫尾，大面积的集资建房减少，**房地产市场经过了一段调整期，正在由特殊市场向一般市场过渡，开始走向良性发展轨道。由于区委、区政府继续实施城市带动战略，大力推动**第二大城市建设，加上交通优势、宏观经济形势趋好等因素刺激，**房地产业取得了较大发展，投资增长，市场升温，趋势良好，有力地促进了全区经济社会发展。也为本项目在该大背景的条件下投入建设提供了良好的机遇，项目建设的必要性主要表现在以下几方面：（一）移民搬迁安置的需要11“**现代城”房地产项目评估报告区是三峡移民大区，淹没城镇房屋面积217.01万平方米，动迁移民近14万人，淹没耕地面积34350亩，柑桔地9157亩，淹没工矿企业168个。固定资产原值19334.96万元。**区移民安置任务重，**区不但自有动迁移民近 14万人，周边区县的移民也大量涌入了**。据统计，仅云、开、奉、巫几个县就有近 3万移民在**安家落户，成为**区城市人口。因此，增加了 **城市人口荷载，加剧了安居矛盾。该项目的开发，可增大移民安置容量、缓解安置矛盾。（二）是改善城市人居环境，提高生活质量和居住文化的需要在1999年，**区委、区政府提出了“城市空心化，住房郊区化”的口号， 2001年6月，又提出了**城市建设的总体方针，优化组团形成特色，旧城功能恢复，新区加快配套建设，2002年8月出台的《**城市发展战略规划》中提出了把**建设成适宜于人居的库区移民型山水园林城市的城市发展战略自标。 ****紧扣**发展规划，紧随时代脉博，在房地产开发建设中，满足人们对居住条件从单一的居住需求，变成了多功能需求；从简单的生理需求，延伸到了对居室文化艺术的心理追求。满足人们选择郊区生活所向往的自然、宁静和清新。因此， ****集商住、现代物流、时尚人居为一体，可享花草环合之清幽，览高峡平湖之盛景；外观造型典雅，室内布局合理，充分体现了健康、时尚、简洁、适用的现代居住文化理念，满足了人们对居住环境的要求。（三）房地产业有利于促进国民经济全面发展2004年**房地产的增加值占全区 CDP的比重达到3.28％，同比增加0.17个百分点。房地产既是投资品，又是消费品。房地产业的发展，一方面可以直接刺激投资需求，另一方面也可以拉动消费需求，其产业关联度相对较高。在生产、流通和使用（消费）各阶层，直接对建筑、建材、化工、机械、家电、家具、装饰等产生影响，对经济的拉动作用极为明显。房地产业在国民经济中的地位和作用突出。因此，该项目建设十分必要。第二节 项目概况“****”项目总体规划为中高档居住社区，项目用地面积 37415平方米，建筑12“**现代城”房地产项目评估报告占地面积11700平方米，规划设计总建筑面积163566万平方米，其中住宅建筑面积130472平方米，商用建筑面积27454平方米，地下建筑（车库）面积5640平方米，居住户数1238户。项目绿化率32.8%、容积率4.372、建筑密度31.27%。小区有停车场车位323个，会所、儿童游乐场、游泳池、后山公园、健身馆以及智能化设施等配套设施。项目共规划多层建筑 A-J十幢，均为16层，建筑高度49.95米，一至三层为商业用房，四至十六层为住宅。住宅有 12个户型，面积为80—180平方米，平层错层风格各异，主力户型为 120平米左右。各幢建筑物的具体情况见下表：幢号用途建筑结构建筑面积（㎡）A33940B11330C10278D商住20498E框架13798F17860G17860H11132I住宅17726J9144.04合计163566第三节 项目的市场定位1、客户群定位本项目定位为该区域内的中高档楼盘，主要面对移民户、企业管理人员、公务员、外地常驻经商人员和外出务工置业者。2、价格定位根据该项目销售情况看，目前住宅的销售均价 1165元/平方米，且销售情况良好；商业用房销售均价 5325元/平方米，但目前实现销售的商业用房均为位置好的，估计后期的销售均价会下降。综合考虑业主的品牌优势，住宅按 1150元/平方米，商业用房按3000元/平方米定价，实现的保障性较高。13“**现代城”房地产项目评估报告3、产品定位“****”项目总体规划为中高档居住社区。4、项目销售策略A、推广内容：针对确定的目标群体，按计划、分阶段、系统地对小区的整体形象集中进行广告宣传。B、推广方式：报纸、车身、电视台、户外及路牌广告、海报、各种宣传资料、举行大型活动等，具体采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。本项目在销售上拟采取的销售策略为：广告宣传、引入大型商业企业入驻等方式吸引人气；各楼盘逐次推出、价格低开高走，将有利于项目的可持续销售。5、综合分析本项目产品定位符合**区居民消费习惯和购买力水平；客户定位、市场区域定位经过严密分析，定位明确、科学；产品价格定位合理。本项目的住宅均价在 2200元/㎡(建筑面积)，低于目前的大渡口区平均房价。第四节 项目建设合法性分析该项目已经取得以下合法性手续：企业法人营业执照和组织机构代码证；税务登记证；房地产开发公司资质等级证书；公司章程及验资报告；立项批复；初设批复；建设工程选址意见书；土地出让合同（只有25971.75平方米）；14“**现代城”房地产项目评估报告建设用地规划许可证；建设工程规划许可证（缺C、I栋）；消防设计审核意见书；环境影响评价审批意见（缺C、G、H、I、J栋）；施工许可证（缺C、J栋）；预售许可证（缺C、G、H、I、J栋）；企业提供的其他相关资料。本项目还需办理以下合法性手续：1、 土地使用权证；2、 C、I栋建设工程规划许可证；3、 C、G、H、I、J栋环境影响评价审批意见；4、 C、J栋施工许可证；5、 C、G、H、I、J栋预售许可证第五节 项目开发周期及工程进度计划一、总体进度安排项目采取分期开发，滚动发展的建设原则，分两期工程进行开发，一期开发79566平方米，已于2005年6月竣工，二期已开工，其项目进度计划为：幢号建筑面积（㎡）计划开工时间计划竣工时间A339402004年5月2005年5月B113302004年7月2005年7月C102782005年12月2006年11月D204982004年8月2005年9月E137982004年10月2005年5月F178602004年12月2005年12月G178602005年8月2006年10月H111322005年12月2007年2月I177262006年2月2007年4月J9144.042006年3月2007年4月15“**现代城”房地产项目评估报告合计 163566我们认为工程进度安排基本合理，上述工程按正常施工条件和资金筹措计划，根据前期的建设进度，项目如无意外可按计划完工。二、项目目前投入资金情况项目建设的形象进度：幢号建筑面积（㎡）工程形象进度A33940已竣工B11330已竣工C10278未开工D20498已竣工E13798已竣工F17860主体已完，正进行外装饰G17860场平基本完工H11132未开工I17726未开工J9144.04未开工合计163566截止评估时点2005年10月31日，本项目已投入资金6706万元，其中土地费用919万元、配套费327万元、工程进度款5460万元。经分析该项目资金投资计划与资金来源是相适应的，资金使用与项目实施进度也是基本相衔接的。第六节 项目建设条件评价根据本章第一节和第二节的介绍可知，项目建设地为 **区新城周家坝，建设条件较好。从周边环境和业主已取得的相关建设手续可知， 项目具备建设的必要条件。第七节 相关单位的资质评价该项目建设工程设计由 **合信建筑设计院设计，甲级；项目施工承建方为******* 建筑安装工程有限公司，房屋建筑工程施工总承包壹级； 项目监理工作由**佳兴建设监理有限公司担任， 甲级；物业管理公司：******* 物业有限公司，根据参16“**现代城”房地产项目评估报告与项目建设的单位资质等级和业务范围，可以开展该项目的设计、施工建设、监理和物业管理工作。第三章 项目投资估算和筹资评价第一节 项目总投资估算一、”****”房地产开发项目规划用地面积37415㎡（56.12亩），总建筑面积163566㎡，建设总投资13096万元。二、估算方法1、土地取得费：①根据拍卖成交价、出让金和拆迁合同估算；②城市配套费按地方优惠标准20元/平方米，共计327万元。2、工程前期费：①项目前期规划费、设计费(建筑、景观、概念)按8元/㎡计算；②水文、地质勘测费按实际发生额2万元；③平基土石方按实际发生额计算75万元。、基础设施费用：根据合同并入建安工程费中。4、建设安装工程费用：根据合同9666万元（含基础和配套设施费用）。5、公共配套设施费用：并入建筑安装费中。、财务费用（建设期）：根据建设期贷款的实际占用情况估算，按贷款年利率5.76%计算，至工程完工，财务费用共计131万元。7、管理费用：按销售收入2%估算。8、销售费用：按销售收入3%估算。、其它费用按合同或相关约定：①白蚁防治费免收；②工程监理费按工程造价的0.64‰估算；③施工图审查费按1.5元/平方米估算；④设计审查费1.5元/㎡计算;⑤工程质量监督费按工程费用2‰估算；⑥防雷施工监审费按免收；⑦人防费本项目不计17“**现代城”房地产项目评估报告算；⑧其他费用等。以上共计80万元。10、不可预见费：按静态投资的3%估算，共计378万元。以上投资额中工程直接费参照项目设计方案、可行性报告和**地区1999年***建筑工程基价表、***工程造价信息、施工合同和类似工程相关费用估算；其它工程建设费用估算除依据业主已签订的各项合同协议和***房地产税费相关政策外，还考虑了业主在公司经营中实际需发生的费用。第二节 资金来源评价一、投资构成该项目总投资13096万元，其中：项目资本金6000万元，占总投资45.82%，自筹资金4296万元，占总投资32.80%，银行贷款2800万元，占总投资21.38%。二、资金来源及到位分析1、项目资本金的来源及项目资本金到位分析：截至2005年10月，已投入6706万元，根据业主2005年10月的财务报表，总资产25796万元，总负债5717万元，所有者权益20079万元，资产负债率22.16%。总资产和所有者权益同时减去6000万元资本金和本项目销售收入2362万元，资产负债率为32.79%；另一方面，业主只有761万元短期银行，其中**建司向**商业银行天城支行分三次共计贷款646万元，用于购置机械设备等，**集团向**行贷款115万元，用于短期流动资金；综上所述，可以认为已投入资金6706中有6000万元是资本金投入。资本金100%到位。2、自筹资金的到位评价自筹资金的来源主要为项目的销售收入，通过对本项目的财务测算，在工程进度和销售计划如期实现的情况下，建设期内保证4296万元自筹资金是基本有保障的（详见附表四）。综上分析，该项目资金的来源有保障。18“**现代城”房地产项目评估报告第三节 项目投资计划评价1、实际投入情况：截止评估时点2005年10月31日，本项目已投入资金 6706万元，其中土地费用919万元、配套费327万元、工程进度款5460万元。2、资金来源计划：自筹资金（销售收入）来源计划分析：项目于2004年5月开工，计划2007年4月全部竣工，施工期限36个月。目前已取得A、B、D、E、F的预售许可证。通过对本项目的财务测算，在工程进度和销售计划如期实现的情况下，建设期内保证4296万元自筹资金到位是可行（详见附表四）。本次评估测算住宅销售率为95%，车库销售率为0%，商业用房销售率48%。3、项目投资计划；该项目计划工期约36个月（2004年5月至2007年4月），经分析该项目资金投资计划与资金来源是相适应的，资金使用与项目实施进度也是基本相衔接的。第四章 项目市场分析第一节 项目销售(出租)方案和营销计划分析本项目建成后主要是对外销售，业主在销售上采取了相应的销售策略，制订了周密的营销售计划，引入大型商业企业入驻、各楼盘逐次推出、价格低开高走等方式，促进19“**现代城”房地产项目评估报告本项目的可持续销售。现新世纪超市已入住。本项目的住宅占主要，建筑面积130472平方米，占总建筑面积163566平方米的80%，是本项目的营销重点，从项目现在的营销策划、市场运作和销售情况来看，在保证该项目质量、工期基础上，在测算的销售期内可以达到预期收益。第二节 同类竞争项目的比较1、项目所在地房地产状况区的房价从2003年下半年开始回升，在2004年里一路上扬，特别在住宅方面，更是交易活跃，无论新区旧区、无论商品房、二手房，价格和面积均有不同程度的增长，市场出现较为活跃的情况。但另一方面，房屋供应结构存在户型结构、区域结构、品质结构等方面的矛盾，70—100平方米左右的中小户型供应不足，环境好、配套好、物管好的住宅更是供应不足，整个市场还不能满足多层面、多形式的消费需求。2、周边物业调查分析评估中通过对本项目所在地周边物业调查，在建的房地产开发项目较多，在此选择三家进行对比分析。1、龙珠丽锦：该楼盘由***海托房地产开发有限公司开发，小区位于观音岩组团片区，与**区中医院毗邻。周边环境秀丽，空气清新，没有任何污染源头，小区地质条件好，是一个封闭景观小区。龙珠丽锦小区占地 30亩，总建筑面积为 68000平方米，绿化率 45%，容积率3.4，小区采用独特的现代风格设计。 框剪结构，由会所和龙隐阁、珠玑阁、丽景阁、锦绣阁以及两个广场组成；生活配套完善，小区设有大型地下智能化停车场并提供豪华专线大巴；小区采用多层次立体绿化，以架空层、晨跑环道、观景平台以及水体设计来满足人们对生活的惬意感受。该物业目前均价 1200元/平方米，销售情况较好。2、黑龙·春天花园：位于*****区高笋塘乌龙池 123号。占地120亩，总建筑面积21万m2（在建的一期工程12.8万m2），其中：住宅18万m2，商业用房3万m2。地下车库1.65万m2，绿地率25.8%，容积率1.74。是***黑龙房地产开发（集团）有限公司精心打造的**主城区惟一的山水园林住宅小区。20“**现代城”房地产项目评估报告该小区区位优越，交通便利。地处沙龙路与王牌路两大主干道之间； 设施配套，功能齐全，有完善的社区综合服务设施及商业网点、购物中心、老年、青少年活动中心，是目前**乃至周边区县最大的文化场所。该物业目前均价 1200元/平方米，销售情况较好。3、天仙湖滨湖大花园：位于风景秀丽的天子城下，紧邻天仙湖畔，距高笋塘、小天鹅约1公里，临和平广场。占地面积60亩，总建筑面积14万m2，绿地率60%，容积率3.5，由*****区祥瑞公司和**华升建筑工程（集团）开发。天仙湖滨湖大花园位于高笋塘组团和周家坝组团之结合部，紧靠天子城公园和天仙湖，迎浩瀚长江，观天仙湖水，览**全景，发展趋势较好。小区居周家坝和高笋塘之间，交通便利，与****美食城紧密相融，到和平广场十分方便。附近有3个菜市（名亨菜市、天子苑菜市、流水大桥菜市），2个超市（源隆发超市、金马超市）；福建小学就在附近。医疗机构也很方便，旁边有2个医院（民康医院、三峡外科医院）。小区配套设施齐全，将设星级会所，小区还建有游泳池、中庭广场、车库等设施。该物业目前均价1200元/平方米，销售情况较好。通过以上分析，本项目在与以上各项目相比，无论在小区规划，设计理念，配套设施，物业管理，销售策略都有其独到之处，形成该项目的特点和优势，但目前在区域内也存在多个相似的同类型楼盘正在开发和对外销售，从而形成相互竞争，会对本项目的销售形成不利的影响。第三节 SWOT综合分析一、项目优势1、品牌优势。该公司“追求品质、铸造经典”的经营理念已逐渐迎得了消费群体信赖，在社会评比中多次获奖。近一、两年开发的楼盘供不应求，一些优秀楼盘出现抢购和楼盘尚未开盘就预订的情况。其“ **”品牌成为**房地产第一品牌，对区的房产价格影响甚大。2、开发经验丰富。该企业开发资质和建筑资质均为壹级， 具有丰富的开发和管理经验，开发、建筑、物业一体配套，能够充分保证开发项目的品质。从 1999年到2005年7月，公司开工面积共 121万平方米，竣工交房面积 103万平方米，实现销售92万平方米，已竣工的楼盘销售率近 90%，销售率位于***前10位。21“**现代城”房地产项目评估报告二、项目劣势1、体量大。该项目总建筑面积 163566万平方米，体量较大，会给项目的销售增加一定的难度。总体上看，可以预期在以后宏观经济和市场状况无大幅波动的情况下，项目顺利完成销售是可能的。第四节 项目市场前景预测(一）**即将形成新一轮的房地产开发热一是**的宏观经济形势趋好，特别是工业经济出现大发展的势头，水、陆、空交通优势基本形成，这对 **房地产业将起到巨大的推动作用。二是 **实施城市带动战略，建设**第手大城市，推进城市化进程，使 **的区域中心地位日益凸现。三是库区移民和外地商贾大量涌入 **，加上旧城改造、征地拆迁等因素，形成巨大的需求和开发商机。以上因素，使 **逐渐形成房地产开发的热土，必将促使一批高品质的楼盘应运而生。（二）市场需求进一步扩大，房价特别定住宅价格将稳中有升随着该区经济的发展和城镇居民可支配收入的增长，居民消费能力不断提高，个人住房消费成为市场消费主体的地位已是不争的事实。随着住房货币化分配的步伐加快，住房金融配套的完善和住房消费环境的进一步改善，全区住房市场将进一步繁荣，住房消费有望进一步上台阶。按照规划，该区2010年城镇人口达到70万，2020年达到100万。随着城区人口的增多，住宅需求量将同步增长。据测算，今后几年该区城市居民住房潜在需求量年均约100万平方米以上，这必将成为推动**房地产业发展的强大动力。旧城改造拆迁户大部分实行货币安置，工商企业和第三产业征用的集体土地也主要实行货币安置，这些拆迁户大多数将进入房地产市场选购商品房或二手房，22“**现代城”房地产项目评估报告这将会形成较大的现实需求。由于住宅需求旺盛，供给相对不足，加上建筑材料、开发成本上升等因素，供求关系也促成了**高品质商品住宅价格上涨，房地产价格还将保持一定的增长。（三）房地产发展的市场环境将越来越好政府对房地产业发展更加重视，管理更加规范。房地产开发的一些遗留问题正在加大力度解决。通过整顿土地市场、房地产中介市场、房屋租赁市场，试行资本金制度，加强开发企业预售资金监管，推行商品房销售联机备策等措施，将确保**房地产投资环境、消费环境越来越好。从上述分析可以看出，项目的市场前景较好。23“**现代城”房地产项目评估报告第五章 偿债能力分析第一节 项目财务效益预测、收入测算“****”项目规划建设10栋房屋，总建筑面积163566㎡，其中住宅建筑面积 130472平方米，商用建筑面积 27454平方米，地下建筑（车库）面积 5640平方米。本次评估按比例预售(销售进度详见附表四)，预计业主于2005年8月取得预售房许可证，本次评估测算住宅销售率为95%，车库销售率为0%，商场销售率48%。本项目经测算可实现销售收入18455万元（详见附表四）。、成本测算（1）开发成本按当期销售收入比例结转。（2）管理费用及销售费用分别按销售收入的2%、3%估算。（3）财务费用按年利率5.76%分季度估算。（4）税金及附加按当年收入5.75%估算。（5）所得税按当年利润总额33%估算。（6）2005年4季度及以前的投入和收入都视为2005年4季度实现的投入和收入。3、利润总额、净利润该项目可实现利润总额6349万元，实现净利润4254万元。见附表六。第二节 项目现金流量和财务指标分析经测算，本项目财务净现值2960万元（IRR=8%），其财务内部收益率为31.55%，高于银行同期贷款利率和基准收益率（折现率）。其余财务指标如下：1、总投资：13096万元；总额6349万元，实现净利润4254万元；、投资利润率32%；销售利润率23%；24“**现代城”房地产项目评估报告、静态投资回收期：1.77年；动态投资回收期：1.92年；4、贷款偿还期1.15年（评估中的贷款偿还期为理想状态下的期限，贷款行应与客户沟通，并根据项目的实际发展情况，在风险可控的情况下，确定合理的贷款期限）。从上述指标可知，该项目具有较好的经济效益，在工程进度和销售计划如期实现的情况下，银行贷款风险可控。第三节 不确定性分析1、通过敏感性分析，当销售收入和总投资向负面方向变化10%时，项目财务净现值仍为正（见附表九）。、BEP（销售价格）=（固定成本＋变动成本＋销售税金及附加）÷产量（可销售