土地审计实施方案参考

为加强土地资源管理，保障经济社会健康发展，根据《中华人民共和国审计法》第二十七条的规定和我厅年度工作计划的安排，对xx市及所辖县（市）政府及其有关部门、单位贯彻执行土地管理和宏观调控政策状况，实行土地征收、供应状况，以及土地出让资金的征收、管理、使用状况进行审计。根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实行条例》、《中华人民共和国国家审计准则》和《xx省审计厅xxxx年度统一组织审计项目计划》的有关规定，编制如下审计实行方案：一、审计目的通过审查xx市土地征收、供应、运用状况以及土地出让资金的征收、管理、使用状况，评价土地资源管理成效，揭发和查处违法违规问题，分析揭示体制、机制、制度及执行方面的缺失，提出审计意见与提议，增进各级政府深入贯彻贯彻国家土地管理和宏观调控政策，推进经济发展方式转变，保障土地出让资金的安全、完整和效益，充足发挥审计保障经济社会健康运行的“免疫系统”功能。二、审计对象及范围（一）审计对象xx市及所辖县（市）政府及国土、财政、发改、建设、规划、房产等主管部门和用地单位，必要时将延伸审计其他有关部门和单位。（二）审计工作范围xxxx至xxxx年度xx市及所辖县（市）政府及其有关部门、单位贯彻执行土地管理和宏观调控政策状况，实行土地征收、供应状况，以及土地出让资金的征收、管理、使用状况。必要时可追溯到此前年度。三、审计内容、重点及审计措施（一）地方政府履行土地管理职责，贯彻土地调控政策状况及获得的重要成效。理解和掌握xx市政府及有关部门在贯彻贯彻土地管理法律法规、制度和土地宏观调控政策，增进转变地方经济发展方式和产业构造调整，优化配置土地资源和集约节省用地，保障民生工程和维护地产市场平稳运行等方面所采用的详细措施，总结成效，反应存在的问题和困难。重点关注xxxx年耕地保有量、基本农田保护面积、新增建设用地面积等约束性指标的完毕状况；贯彻产业供地政策及保障性住房供地任务完毕状况。关注土地运用总体规划和土地年度运用计划的执行状况，分析各地可供出让的土地资源规模。重点审查产业供地政策的贯彻状况，保障性住房供地任务的完毕状况，廉租房专题资金、本级农土专题资金、拆迁调整专题资金等波及民生支农的专题资金制度的建立和执行状况。有无以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等多种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、以奖代投、补助等形式变相减免土地出让收入等问题。对审计发现的国土政策执行中存在的普遍性、倾向性问题，审计组组员应采用走访、座谈等多种调研形式，充足理解产生问题的原因，客观分析政策规定与当地现实状况的差距，反应政策执行中存在的困难，提出具有针对性的审计提议。重要的审计事项有：审计事项1：查阅党委政府及有关职能部门出台的土地管理政策、规章、制度，与否不符合国家的法律法规。审计措施与环节：一是查阅市委市政府有关会议纪要及制发的文献，对照国家的政策法规进行检查。重点关注以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等多种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补助等形式变相减免土地出让收入的问题。二是审查国土资源管理、财政以及房地产管理、土地使用等部门(单位)在土地资源管理、土地市场运作以及国土资金管理过程中与否严格遵守国家法律、法规，有无超越法律、法规的规定行使管理职权，有无违反规定进行土地资源管理、土地市场运作及管理国土资金等行为。三是审查被审计单位制发的制度、规章与否符合国家宏观调控总的精神，分析其所制发的规定、制度的合法性与可行性，检查与否存在有从地方或部门利益出发侵占、损害农民利益的地方性法规。四是检查各审计对象在履行土地资源管理、土地市场运作及国土资金管理职责过程中，贯彻执行国家法律、法规及各项制度时存在的问题和由此产生的成果，分析产生这些问题的原因是制度自身所致还是执行者的主观所为，研究探讨体制改革与制度完善的可行性措施与提议。二是获得根据土地运用总体规划纲要分解下达的xxxx年耕地保有量、基本农田保护面积等约束性指标和第二次全国土地调查和xxxx、xxxx年度土地运用变更调查成果，以及其他地籍资料，审查基本农田保护制度与否贯彻贯彻，有无将受保护的基本农田征用或同意作为非农业建设用地或以租赁形式占用基本农田状况。将规划期内当地政府与省政府签订的耕地保护责任状、省下达的有关规划计划与土地运用变更调查提供的各地区耕地面积、基本农田面积以及分等定级的数据对比，审查与否同步满足（一）行政区域内的耕地保有量不得低于上级下达的耕地保有量考核指标；（二）行政区域内的基本农田保护面积不得低于上级下达的基本农田保护面积考核指标；（三）行政区域内各类非农建设经依法同意占用耕地和基本农田后，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积与质量。同步，还应分别从农业、记录等部门获取xxxx年、xxxx年各约束性指标的实际记录数据，与国土部门提供的数据进行对比，分析各部门数据差异比例及原因，对多种途径获得数据的真实性、完整性，以及数据信息整合提出审计提议。三是审查土地运用总体规划(含土地年度运用计划)的编制与否严格遵照《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定的五条原则，并根据国民经济和社会发展规划、国土整顿和资源环境保护的规定、土地供应能力以及各项建设对土地的需求进行编制；审查土地运用总体规划(含土地年度运用计划)的审批与否符合规定的分级审批程序，总体规划的修改与否通过原同意机关审查同意；审查与否按照土地运用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案并分批逐层上报审查同意；审查土地运用总体规划、土地运用年度计划的执行成果及执行过程中存在的问题，并深入分析这些问题的主客观原因。审计事项2：保障性住房供地任务完毕状况。审查保障性住房供地任务完毕状况。获得土地出让台账、xxxx至xxxx年保障性住房用地供应计划及供应执行状况等资料，以及发改、规划、房产等职能部门提供的有关数据资料，对三类住房用地面积计划和执行状况进行记录，将成果与各地政府所签订的责任状及保障性住房用地供应计划进行对比分析，检查与否完毕有关指标，经济合用住房、廉租住房和中低价位、中小套型一般商品住房用地占住宅用地的比例与否低于70%。同步检查报经市政府同意后的保障性住房用地供应计划，与否按规定及时通过中国土地市场网等媒体将供地计划向社会公开。国土部门在详细供地时，与否按规定将住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件在《国有建设用地划拨决定书》中予以明确。以配建方式建设的廉租住房，与否按规定将配建的套数、建设原则、回购价格和收回条件等作为土地划拨或出让的前置条件，并在《国有建设用地划拨决定书》和《国有建设用地使用权出让协议》中明确约定。重要法规:《国务院有关增进节省集约用地的告知》（国发〔〕3号）、《国土资源部有关切实贯彻保障性安居工程用地的告知》(国土资发〔〕48号)、《廉租住房保障措施》。审计事项3：廉租房专题资金、本级农土专题资金、拆迁调整专题资金等波及民生支农的专题资金制度的建立执行状况。审计措施与环节：结合土地出让收入的资金审计，检查与否按规定建立了上述民生支农的专题资金的制度，各类专题用途的资金与否按国家规定用于民生支农的用途，资金与否存在长期闲置的状况。重要法规：廉租房，《财政部、建设部、国土资源部有关切实贯彻城镇廉租住房保障资金的告知》（财综[]25号）、《有关保障性安居工程资金使用管理有关问题的告知》（财综[]95号）；国有土地收益基金《有关深入规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的告知》(湘财综[]65号)、《湖南省财政厅有关深入明确国有土地收益基金计提基数的批复》（湘财综函〔〕143号——长沙市财政局）；农土资金，《湖南省财政厅、湖南省国土资源厅有关印发<湖南省用于农业土地开发的土地出让金管理措施>的告知（湘财建〔〕46号）；拆迁调整专题资金，《湖南省人民政府办公厅有关建立征地拆迁赔偿调整专题资金制度的告知》（湘政办发[]24号）；教育资金，国务院《有关深入加大财政教育投入的意见》（国发〔〕22号）；农田水利建设支出，《中共中央国务院关於加紧水利改革发展的决定》(中央一号文献)。审计事项4：产业供地政策执行。审计措施：获得会议纪要等党委政府决定性材料，以及发展改革部门的投资立项资料，研究各地近两年重要的招商引资项目和投资项目，在供地上与否未严格执行国家的宏观调控政策。一是对国家宏观控制的钢铁电解铝水泥行业、电石和铁合金行业、焦炭等行业，在供地上有否限制；二是未执行国家房地产市场调控政策，对严禁供地项目和限制供地项目有否供地。重要法规：《产业构造调整指导目录（本）》、《国家严禁和限制类产业目录》、《有关颁布实行〈限制用地项目目录（本）〉和〈严禁用地项目目录（本）〉的告知》、《限制用地项目目录(本增补本)》和《严禁用地项目目录(本增补本)》《国务院批转发展改革委等部门有关克制部分行业产能过剩和反复建设引导产业健康发展若干意见的告知》（国发〔〕38号）。（二）土地征收和供应状况。一是审查征地审批办理状况。向发展改革部门获得上级与本级审批立项的投资计划和项目名称地址等资料，将计划与国土部门获得征地审批、用地供应的台帐、地籍资料对比。（1）审查项目的用地状况，查找省批地下达的电子数据和实际用地的地籍数据的差异，并查对详细项目征地审批和动工时间，与否存在未批先用、以批代供的状况。（2）检查经发改部门审批立项的投资与否存在严禁、限制类征地、供地项目。（3）对征地项目核算应缴本级的开垦费和应缴上级的新增费、开垦费与否按原则足额征缴。（4）审查农用地转为非农业建设用地、新增建设用地的审批、征用、管理状况，与否按规定办理审批，详细建设用地单位与否按规定程序、内容办理建设用地申请。农用地转为非农业建设用地在总量上与否超过土地运用总体规划和土地年度运用计划确定的农用地转用指标。（5）检查征地后来与否按申报的用地项目安排供应，与否变化原定征地用途。（6）记录供地率，即截至底，合计供应出去的新增建设用地应到达省批复下达的80%，应到达50%（省国土厅规定是40%、20%），与否存在批而未征、征而未供的状况，揭示国土部门重审批、轻监管、重指标、轻供地的现象。二是审查xxxx至xxxx年市（含区）、县（市）土地供应总量，分别按用途和供地方式进行构造分析。计算分析保障性住房、棚户区改造、中小套型商品房用地面积占住宅用地的比重，土地储备供应量占供地总量的比重。审核以“招拍挂”、协议出让和划拨方式供地的合法性、合规性，重点关注超范围划拨土地、违规协议出让、低价出让、出让程序不合规，超过用地控制原则供地，向高耗能、高污染、产能过剩或别墅、高尔夫球场等项目供地，以及违规发证等问题。三是审查征地拆迁安顿状况。向征地拆迁部门或者征地拆迁前期工作责任主体（储备中心、开发园区、城建投、交投等单位）获得征地拆迁资金账务核算资料和地块的拆迁档案资料。向劳动和社会保障部门获得征地农民社会保障资金的有关资料，重要抽查征地拆迁安顿款物和征地农民社会保障资金与否与否按原则执行，与否存在挤占挪用或者拖欠的问题。检查与否按照国务院有关规定制定被征地农民社会保障制度，审查被征地农民社会保障对象、项目、原则以及费用筹集措施等状况，与否按规定纳入征地报批前告知、听证等程序，市政府呈报征地报批材料时，与否按规定就上述状况专门作出阐明。四是审查实行征收土地状况。获得国土部门提供的征地审批台帐、土地违法案件查处案卷、征地拆迁档案等有关资料，检查征地程序是符合规定。建设项目需要征收的土地，与否根据总体设计一次申请同意，有无化整为零。分期建设的项目，与否分期征地，有无先征待用。征收土地公告程序、内容与否符合有关规定。土地前期开发与否引入市场机制、与否通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位。五是延伸调查部分土地使用项目，重点关注用地单位违规自行变化土地用途、容积率等规划用地条件进行土地开发，未批先用、“以租代征”等非法占地，以及违规转让，尤其是违规以“股权转让”等方式变相转让国有土地使用权等问题；闲置一年以上的土地与否征收闲置费、闲置两年以上的土地与否收回。）六是审查储备土地状况。获得征收储备计划和有关储备台帐，检查计划与实际执行状况。⑴检查当地职能部门（国土、财政及当地人民银行有关分支行等部门）与否按规应根据当地经济和社会发展计划、土地运用总体规划、都市总体规划、土地运用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划并报市政府同意，国土部门与否按照土地储备计划编制项目实行方案，经市政府同意后，作为办理有关审批手续的根据，实行土地储备与否超计划；⑵检查纳入土地储备范围的土地其储备程序、开发运用与否符合有关规定；⑶检查土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款与否符合规定，抵押贷款项目有无合法的土地使用证；⑷检查举借的贷款规模，与否与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门同意，有无超计划、超规模贷款；⑸检查土地储备与否实行项目预决算管理，国土资源管理部门与否于每年第三季度根据年度土地储备计划，编制下一年度土地储备资金收支预算，报财政部门审核；每年年度终了，与否按照规定向财政部门报送土地储备资金收支决算；⑹检查储备资金与否挤占挪用。七是审查园区土地管理状况。理解各类开发园区（产业汇集区）的设置状况，获得设置各类园区的的批复性文献，对照征地、出让等台帐及其他有关记录报表或资料，检查有无私自设置开发园区，或者扩大园区面积；检查开发园区组织土地征迁、收储与出让状况、国土出让收入与支出安排的管理体制，与否存在弱化、肢解甚至取代国土部门行政管理的职能的问题。八是审查耕地占补、复垦状况。获得征地和供地卷宗资料，占毁耕地的应查对对应的土地整顿、复垦、开发等事务有关的各类财务、工程、台帐、记录资料。审查占用耕地赔偿制度的贯彻状况，与否贯彻贯彻“占多少，垦多少”的平衡原则，查证贯彻经同意占用的耕地与实际开垦的耕地与否在数量与质量上保持动态平衡，与否占而未补或占优补劣，对毁损耕地与否进行复垦。经同意占用耕地的单位没有条件开垦或开垦耕地不符合规定的与否按规定足额交纳耕地开垦费。九是审查土地供应状况。查阅土地出让案卷资料，审查土地供应程序、方式与否合规。⑴检查供应土地的范围，土地供应的用途与否符合国家土地供应政策，对限制性产业或行业与否出让供用土地，与否投向“两高一资”行业或者向别墅、高尔夫球场供应土地；与否存在超过用地控制原则供应土地的问题。⑵检查宗地供应前规划状况，城镇规划行政主管部门与否根据控制性详细规划出具规划设计条件和附图；规划设计条件与否明确出让宗地的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、停车泊位、重要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等规定；附图与否标明宗地区位与现实状况、地块坐标及标高、道路红线坐标及标高、出入口位置、建筑界线以及周围地区的环境与基础设施条件。⑶检查供地方式的合法性，划拨用地与否符合划拨用地目录，协议出让与否符合协议出让土地使用权范围、与否应当以招标拍卖挂牌方式出让；⑷检查供地过程的规范性，土地出让与否符合规定的程序；出让计划、出让公告及出让成果与否按照规定在中国土地市场网公布以及其他媒体上公布；出让底价与否通过评估、与否通过集体决策；宗地的出让价格与否低于最低价原则或与否低于向社会公告的基准地价；基准地价与否每3年更新一次，并根据市场变化适时进行调整；签订出让协议的行为及缴款的期限与否符合规定，与否存在欠缴土地出让收入发放国有土地使用证的问题。十是审查土地使用状况。查阅土地出让卷宗资料，查阅有关执法案卷资料，延伸部分土地使用项目，以房地产项目为重点，检查与否存在供地后私自变化用途、容积率等规划条件的状况；经同意变化用途、容积率等规划条件后，与否重新签订协议并按照市场价补交土地出让金；供地后与否存在变化建设规定、规避土地有偿使用和招标拍卖挂牌出让的状况，有无经济合用房用地变化为商品房用地的行为。延伸发改、建设等部门同意立项的工程项目，对照国土部门的土地供应状况，延伸调查与否存在“以租代征”或其他违法用地的状况。此外，还应检查闲置一年以上的土地与否征收闲置费、闲置土地两年以上的土地与否收回等政策制度的执行状况。审计事项1：土地征用状况。审计措施与环节：一是将分解下达市本级（含城区）、县（市）的年初新增建设用地计划、年中调整计划、单独选址项目的审批单，作为计划指标，与实际办理的农用地转建设用地以及征收土地面积，进行对比，检查与否按照计划或审批单实行土地征收及办理农用地转用，与否存在未批先征的状况。二是向发改委等部门获得上级与本级审批立项的投资计划和项目名称、地址、立项、动工时间等资料，与国土部门提供用地项目的土地征用审批单的时间对比，查找有关线索，与否存在未批先征（用）的问题。三是对征地项目抽查核算应缴本级的开垦费和应缴上级的新增费、开垦费与否按原则足额征缴。四是抽查建设项目需要征收的土地，与否根据总体设计一次申请同意，有无化整为零。分期建设的项目，与否分期征地，有无先征待用。重要法规：《有关推进节省集约运用土地的告知》（湘政发[]12号）、《土地运用年度计划管理措施》（国土资源部令第37号）、《湖南省土地年度计划管理措施》（湘国土资发[]11号）。审计事项2：耕地占补平衡和复垦状况。审计措施与环节：获得征地审批台帐、耕保台帐、征地批单、耕保档案、项目任务书及验收材料等资料。通过对比征地批单、征地审批台帐、耕保台帐，确认耕地征用面积和耕地占补项目的完整性，与否贯彻贯彻“占多少，垦多少”的平衡原则，与否占而未补；审查耕保台帐、耕保档案、项目任务书及验收材料，审查补充的耕地和基本农田的质量与否低于原有耕地质量，与否占优补劣；因用地而毁损耕地与否进行复垦；通过现场查踏，审查与否位置不妥或者效益不高。重要法规:《耕地占补平衡考核措施》（国土资源部令33号）、《湖南省土地开发条例》、《《省级政府耕地保护责任目的考核措施》（国办发〔〕52号）、《实际耕地与新增建设用地面积确定措施》（国土资发〔〕207号）、《有关加强占补平衡补充耕地质量建设与管理的告知》（国土资发[]168号）、《有关切实加强耕地占补平衡监督管理的告知》、《有关划定基本农田实行永久保护的告知》（国土资发[]167号）。审计事项3：征地拆迁安顿赔偿状况。审计措施与环节：向征地拆迁部门或者征地拆迁前期工作责任主体（土地储备中心、开发园区、融资平台企业等单位）获得征地拆迁资金账务核算资料和地块的拆迁档案资料，重要抽查征地拆迁安顿款物的发放，与否存在挤占挪用或者拖欠的问题，有无减少原则进行拆迁赔偿，有无用地单位直接支付拆迁安顿赔偿和企业改制安顿支出等现象。检查征地拆迁的各个环节的程序与否符合规定，土地前期开发与否引入市场机制、与否通过政府采购及以招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位。重要法规：《征用土地公告措施》（国土资源部令第10号）、《国土资源部有关完善征地赔偿安顿制度的指导意见》（国土资发[]238号）、《国务院有关加强土地调控有关问题的告知》（国发[]31号）、《国土资源听证规定》、《劳动和社会保障部国土资源部有关切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的告知》（劳社部发[]14号），以及各地制定实行的各类规章制度、《湖南省人民政府办公厅有关公布湖南省征地年产值原则的告知》（湘政办发[]47号）、《湖南省人民政府有关公布湖南省征地赔偿原则的告知》（湘政发[]43号）及各地制定的符合国家与省级法规规定的原则、《湖南省征地程序暂行规定》（湘政办发[]51号）。审计事项4：储备土地状况。审计措施与环节：获得土地征收储备计划和有关储备台帐，检查计划与实际执行状况。一是检查当地职能部门（国土、财政及当地人民银行有关分支行等部门）与否根据当地经济和社会发展计划、土地运用总体规划、都市总体规划、土地运用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划并报政府同意，国土部门与否按照土地储备计划编制项目实行方案，经政府同意后，作为办理有关审批手续的根据，实行土地储备与否超计划；二是纳入土地储备范围的土地、土地储备程序、开发运用与否符合有关规定；三是检查土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款与否为担保贷款，抵押贷款项目有无合法的土地使用证；四是举借的贷款规模，与否与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门同意，有无超计划、超规模贷款。五是检查土地储备与否实行项目预决算管理，国土资源管理部门与否于每年第三季度根据年度土地储备计划，编制下一年度土地储备资金收支预算；六是检查储备资金与否被挤占挪用。七是计算储备土地供应占整年土地供应的比率。重要法规：《土地储备管理措施》（国土资发[]277号）、《土地储备资金财务管理暂行措施》（财综[]17号）、《土地储备资金会计核算措施（试行）》（财会[]10号）、《湖南省国有建设用地储备措施》（湖南省政府令224号）。审计事项5：开发园区土地管理状况。审计措施与环节：理解各类开发园区（产业汇集区）的设置状况，获得设置各类园区的的批复性文献，对照征地、出让等台帐及其他有关记录报表或资料，检查有无私自设置开发园区，或者扩大园区面积；检查开发园区（融资平台企业）组织土地征迁、收储与出让状况、国土出让收入与支出安排的管理体制，与否存在弱化、肢解、取代国土部门行政管理的职能的问题。重要法规：《国务院有关暂停审批各类开发区的紧急告知》（国办发[]9号）、《国务院办公厅有关清理整顿各类开发区加强建设用地管理的告知》（国办发[]70号）。审计事项6：土地供应状况。审计环节与措施：查阅土地出让案卷资料，审查土地供应程序、方式与否合规。一是检查供应土地的范围，土地供应的用途与否符合国家土地供应政策，对严禁性、限制性产业或行业与否出让供用土地，与否投向“两高一资”行业或者向别墅、高尔夫球场供应土地；与否存在超过用地控制原则供应土地的问题。二是分析宗地供应构造，检查两年度邵阳市城区按照供地政策、规定程序和用地原则供应的土地总量、用途及构造；计算土地储备出让占整年土地出让的比例和、供地率。三是审查供地方式的合法性，检查划拨用地与否符合划拨用地目录，协议出让与否符合协议出让土地使用权范围、与否应当以招标拍卖挂牌方式出让；四是审核供地过程的规范性，检查土地出让与否符合规定的程序；出让计划、出让公告及出让成果与否按照规定在中国土地市场网上公布；出让底价与否通过评估、与否通过集体决策；宗地的出让价格与否低于最低价原则或与否低于向社会公告的基准地价；基准地价与否每3年更新一次，并根据市场变化适时进行调整；签订出让协议的行为及缴款的期限与否符合规定，与否存在欠缴土地出让收入状况下，违规发放国有土地使用证的问题。重要法规：《划拨土地目录》（国土资源部9号令）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令11号）、《招标拍卖挂牌出让国有土地规范（试行）和协议出让国有土地规范（试行）》（国土资发[]114号）及其阐明、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令21号）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令39号）、《有关分布实行〈限制用地项目目录（本）〉和〈严禁用地项目目录（本）〉的告知》（国土资发[]296号）、《限制用地项目目录(本增补本)》和《严禁用地项目目录(本增补本)》、《湖南省土地市场管理措施》、《湖南省实行<中华人民共和国土地管理法>措施》、《有关规范国有土地使用权出让收支管理的告知》（国办发[]100号）、湖南省人民政府办公厅有关建立征地拆迁赔偿调整专题资金制度的告知》（湘政办发[]24号）、《用于农业土地开发的土地出让金收入管理措施》（财综[]49号）、《湖南省人民政府有关将部分土地出让金用于农业开发有关问题的告知》（湘政发[]24号）。审计事项7：土地使用状况。审计环节与措施：查阅土地出让卷宗资料和有关执法案卷资料，延伸部分土地使用项目，以房地产项目为重点，检查与否存在供地后与否存在私自变化用途、容积率等规划条件的状况；经同意变化用途、容积率等规划条件后，与否重新签订协议并按照市场价补交土地出让金；供地后与否存在变化建设规定、规避土地有偿使用和招标拍卖挂牌出让的状况，有无经济合用房用地变化为商品房用地的行为。延伸发改、建设等部门同意立项的工程项目，对照国土部门的土地供应状况，延伸调查与否存在“以租代征”、“未批先用”或其他违法用地的状况。此外，还应检查闲置一年以上的土地与否征收闲置费、闲置两年以上的土地与否收回等政策制度的执行状况。重要法规：《湖南省土地市场管理措施》、《湖南省人民政府有关加强土地市场建设和管理的意见》（湘政法[]15号）、《有关严明法纪坚决制止土地违法的紧急告知》（国土资电发[]22号）、《闲置土地处置措施》（1999年国土资源部令第5号）、《湖南省国土资源厅有关认定和处置闲置土地的若干意见》（湘国土资发〔〕8号）。（三）土地变更状况。审查变更土地用途、容积率、出让年限、出让范围、出让面积以及土地使用权人的状况。重点关注变化土地用途、容积率，与否报经原同意用地的人民政府同意，其中变化都市规划区内土地用途，与否事先报经有关都市规划行政主管部门同意；划拨用地因发生转让、出租或变化用途后不再符合划拨用地范围的，与否依法在土地有形市场实行公开交易有偿出让；转让和处置抵押划拨国有土地使用权、运用原划拨土地进行经营性建设，以及变化出让土地用途和容积率等土地使用条件的，与否按规定补缴土地价款。审计事项1：土地变更程序审批状况。获得供地台帐，调阅案卷资料，审查土地出让变更程序与否合规，变化土地用途、容积率，与否报经原同意用地的人民政府同意，其中变化都市规划区内土地用途，与否事先报经有关都市规划行政主管部门同意。划拨用地因发生转让、出租或变化用途后不再符合划拨用地范围的，与否依法在土地有形市场实行公开交易有偿出让。重要法规：《国务院有关加强国有土地资产管理的告知》（国发[]15号）、《国务院有关深化改革严格土地管理的决定》（国发[]28号）。审计事项2：土地变更应补缴价款的征收状况（参见土地出让资金审计）。（四）土地出让资金征收管理使用状况。审计两年度土地出让资金的期初结存金额，两年度应收、实收土地出让收入金额（含出让土地价款、土地租金收入、土地收益和以划拨方式获得国有土地使用权应向政府缴纳的赔偿补助等费用），土地出让收入纳入财政基金预算管理状况，计算土地出让收入占当地财政收入的比重，分析土地出让支出的构造与规模。重点关注土地出让和变更应征缴的土地出让收入有无减免、缓收、欠收、先征后返，以及隐瞒、截留和未纳入财政基金预算管理的问题；出租划拨用地上的房产应征缴的土地收益，与否足额征收；土地出让收入使用与否合规，应筹集的专题资金与否足额提取，应解缴上级的专题资金与否足额解缴；土地出让资金管理与否严格，有无挤占挪用、贪污私分等重大违纪违规问题。审计事项1：土地划拨、出让、变更应缴价款的征收状况。重要审计措施与环节：一是获得国土部门的土地出让台帐和卷宗，以及财政部门土地价款征收入库的原始票据（不能只看复印票据）和金库报表，检查市本级土地出让收入的期初结存金额，应收、实收土地出让收入金额，规定逐一查对每一宗出让土地所征收入库的土地价款，对欠收金额及原因进行审计分析，与否存在违规减免缓或者虚假开具土地出让票据的状况，与否存在由开发区管委会、融资平台等非财政部门收取土地出让收入的现象。二是获得财政部门的基金收支预算和决算报表，检查土地出让收入与否全额纳入财政基金预算管理，与否存在坐支基金预算收入的状况；有征收任务的部门（国土、财政）与否在规定的时间内将国土出让收入足额缴入金库；计算国土出让收入占当地财政收入的比重，分析当地财政与否重要依托买地获得发展。审计事项2：土地出让资金安排使用状况审计措施与环节：一是获得财政部门对国土出让收入的支出安排状况和收入入库前在专户中的提留划拨状况，与否按比例从国土收入中足额安排应当安排的各项资金，如廉租房建设资金、农业土地综合开发资金等等，城镇建设用地增减挂钩试点土地置换所得收益与否按规定返还农村用于农村基础设施建设。从国土收入中筹集的本级各类专题资金与否及时足额划缴到各专题资金专户并按规定及时安排支出，安排到项目的资金与否大体符合专题资金使用的范围，有无挤占挪用；应上缴省财政的农土资金，与否严格按土地出让面积真实计提并通过财政结算上缴。二是获得财政部门的基金预算支出安排和其他有关资料，检查财政安排国土出让收入的详细项目。对照目前的文献规定，土地出让收入安排使用范围与否超过规定的范围而用于平衡预算、弥补经费、购建固定资产、出借、对外投资等用途；或是超过规定的比例安排安排征收经费。重要法规：《有关规范国有土地使用权出让收支管理的告知》（国办发[]100号）、《财政部国土资源部人民银行有关印发<国有土地使用权出让收支管理措施>的告知》（财综[]68号）、《财政部国土资源部有关贯彻规范土地收支管理文献等有关问题的告知》（财综[]49号）、《湖南省国有土地使用权出让收支管理措施》（湘财综[]26号）。审计事项3：土地收益的征收状况。审计环节与措施：获得市、县国土所或国土局提供的台帐、财政部门提供的资金帐务，以及随同基准地价原则公布的土地收益水平和征收单位明细，抽查单位出租划拨土地上的应缴纳土地收益与否虽然足额征收到位，有无拖欠或减少原则征收、违规减免等问题。重要法规：《湖南省城镇划拨土地使用权管理条例》。（五）其他审计事项。根据现场审计实行状况，经审计组讨论后，按照《中华人民共和国国家审计准则》规定的程序办理。四、审计工作组织实行与分工及时间安排（一）审计组人员审计组长：主审：审计组组员：本次审计由xx担任廉政监督员。（二）审计时间与分工第一阶段：xx月xx日至xx月xx日。重要任务：完毕对市本级国土出让资金审计。1、第一组：负责对用地供应、变更和收入入库状况开展审计工作，并填写基础数据表格中除土地储备和土地出让资金支出状况以外其他内容的填写工作。一是查阅土地划拨、出让及变更案卷，完毕土地供应的审计工作；二是完毕土地价款征收状况的审计工作；三是对保障性住房供地状况进行审计；四是对耕地占补平衡状况进行抽查；五是对征地批单实际办理状况进行审计；六是向其他审计小组提供用地项目的信息资料。2、第二组：一是负责审计邵阳市近几年出台的土地管理和优惠政策；二是审计财政安排的土地基金预算和其他支出状况（重要是总量和支出构造分析，并从总体上关注本级筹集的专题资金与否按规定使用），完毕基础数据表格中土地出让资金支出状况的填写工作；三是获取发改、建设等部门的数据资料，为土地使用延伸和第一组审计办理征地状况，提供状况；四是选用用地项目延伸调查土地运用状况和土地收益的征收状况。3、第三组：负责审计拆迁中心、储备中心、融资平台、开发园区与土地管理、出让有关的业务。一是审查土地储备预算和计划的执行状况，并从整体上关注拆迁资金和储备资金管理使用状况，资金的支出使用范围与否合规，重点关注资金的安全性，有无挤占挪用；二是延伸四个征地拆迁项目，规定一查究竟，审查与否按照规定的原则发放赔偿和补助费用，