濮阳·天街商业市场调研报告

濮阳·天街商业市场调研报告前言一、调查目的二、调查内容三、调研方法一、濮阳城市概况二、濮阳市宏观经济进展概况第三局部工程区域概况及工程地块分析一、油田区域进展状况二、工程的地块分析一、城市商业现状分析二、热点商圈分布状况分析三、城市将来商圈分析四、可类比工程重点分析五、濮阳市区商业物业分析总结第五局部目标客户群调查一、目标客户群划分二、目标客户群分析三、目标客户分析总结第六局部工程SWOT分析SWOT分析第七局部市场调研总结及工程进展建议一、市场调研总结二、工程进展建议前言承蒙贵公司的信任，由我公司负责河南濮阳天街商业街的全程筹划。业特征进展实地调研。为工程进展及营销推广供给牢靠依据。制定切实可行的产品开发策略与营销策略。第一局部调查说明一、调查目的商业市场的进展趋势，从而分析工程所在区域房地产市场的进展趋势、潜在时机，为工程进展市场定位、业态组合供给依据，从而为工程制定合理的商业进展策略和营销策略。二、调查内容场的供求状况，工程所在区域商业工程的现状及目标客户进展调研，包括宏观经济、商业房地产状况、投资经营者心态、现有商业物业的数量、规模、位置及租售状况等。我们从濮阳商业市场进展的角度分析，全面了解濮阳市经济、房地产，尤其是商业物业的进呈现状，以广供给参考依据。主要的调查内容包括：u濮阳及濮阳市宏观经济概况u濮阳市商业地产商圈布局状况u濮阳市热点商圈分析与进展趋势u天街工程地块现状和前景分析u天街工程辐射商圈潜在分析u可类比商业工程专项分析u投资者、经营者购置力、心态分析三、调查方法本次市场调查承受了实地调查与经营者深入访谈的抽样街访方式收式，针对当地的市场状况作目的性格外强的专项调查。调查方法包括：u实地专项调查u搜集资料u商家、记者、经营户访谈u房管部门、规划部门访谈四、调查范围边辐射范围〔特别是油田区域〕进展深入的调研。油田商贸中心商业区、巴黎街、古城路商业街、龙创商业街和站前路商业街等主要的几个商业街区。点、线、面的结合全面、深入分析濮阳市区商业市场。其次局部濮阳市城市进展概况一、濮阳市城市概况1、城市介绍“颛顼遗都“和“帝丘“1983年经国务院批准设立省辖市，现辖五县一区，是兴的石油化工基地(中原油田所在地)。近年来，濮阳市以石油化工为龙头，以工业带动经济、商业的进展，争力。并以其秀丽的环境、丰富的资源、独特的进展优势、良好的投资条件，不断推动城市向前进展。2、行政区域划分濮阳市现辖华龙区、濮阳县、清丰、南乐、范县、台前县、开发区共六个县(区)、61个乡、17个镇、7个办事处、3066个村民委员会、754188352.60万人，为省直辖市。〔来源于濮阳市统计年鉴〕3、市区面积、人口濮阳市区是全市的经济、文化、政治中心，区域地段优越，面积2555.4%4813.61%。油田片区人口约15万人，占市区人口的31.25。〔市统计年鉴〕4、交通状况点。距北京、天津均为500多公里，距郑州、济南两大国际机场均为200多公里。境内京九铁路纵穿南北，汤台铁路横贯东西，与京广铁路一起形成了“工“字形网络。出东接京福、西连京珠的濮鹤〔壁、濮聊〔城〕两条高速大路2023年建成通车，马上开工的京开〔封〕高速、濮荷〔泽〕高速在这里交汇。运输，铁路、高速大路未形成确定的体系，在确定程度制约了城市经济的进展。然而，濮阳市区城市大路，公交线路得到了有效加强，交通状况明显改善，进一活泼了市区商业市场，带动产业经济的进展。5、城市规划特点分析濮阳市区规划不断优化，产业布局日益合理，城市环境规划向好。目前濮阳市区的城区绿化、根底设施、道路规划工作不断落实，人居、方特色、区位特点，形成风格各异、蕴含文化的商业圈层；另外濮阳是东部区域住宅规划相当良好。u市区规划蓝图城区定位：细分、加工，产业构造日益完善，产业分工不断细化。城市、城区进展将面对工业、商业、房地产业三位一体的型城市。规划方向：外，商业、住宅是濮阳市区的方向，提高城区综合进展水平，加强城区竞争力，推动城区经济进展。为协调城区的商业、住宅进展，市区在城市绿化、基建设施方面不断完善。住宅区和中原油田工业区，这个区域以居住、工业相对成熟的特点，稳步拓展。目前东部区域正在不断进展，且表现出较大的进展势头，重点规划道路有黄河路、文化路，对东部区的进展相当利好。另外，200400因素。向西：西区以工业为主，规划重点在高技术产业开发区，但向西进展势头不大，由于西区与乡市接壤，市界有限。向南：南区由于有铁路阻隔，跟城市中心区域产业不能联动进展，铁路交通网络阻隔了城市进展，只能作为绿化带和相关配套规划。向北：北区是濮阳市区的兴进展区域，规划以市政工程、工商业为是将来一大城市亮点。综合分析：濮阳市区重点向北进展，其次是向东进展，两大方展方向地带。二、经济进展概况1、GDP分析2023265.28亿元,10.6%,2023GDP首次实现两位数增长,(2023年、2023年GDP9.8%9.6%)GDP三年保持高速增长，略高于全国平均水平。分析认为，濮阳市以其强大的支柱产业〔石油化工〕作支撑，将为濮阳市经济的快速进展奠定良好的根底，间。此外，由于濮阳市以工业为根底，加上其丰富的自然资源、优越的地理环境，商业、贸易进一步得到富强和进展，产业构造不断合理，经〔如下表〕2023～2023年濮阳国民经济进展状况年份国民生产总值〔亿元〕增长率〔％〕2023218.929.8%2023239.869.6%2023265.2810.6%注：来源于濮阳市统计年鉴2、产业构造分析三大产业明显快速增长，三大产业构造由2023年的20.9:54.3:24.8,16.1:59.5:24.4,经济构造有确定的调整,特别是其次产业——工业增长最快，比重最大,其中油田化工产业作为支柱性产业，并围绕形成以石油化工为主体、工业构造合理的型工业体系。此外，第三产业稳步进展，但所占比重和年增长率远小于其次产业，三产业——商业、效劳业、金融业等还有很大的进展空间〔如下表〕2023年濮阳三大产业进展情状况产业增加值〔亿元〕〔与2023年比较，％〕(占总产值)第一产业42.710.06%16.09%其次产业157.5714.14%59.40%第三产业64.789.1%24.42%〔来源于濮阳市统计年鉴〕3、固定资产投资分析固定资产投资平稳增长。全年全社会完成固定资产投资99.62亿元，比上年增长11.3%34.37亿元，比上年增长10.9%；更改造投资完成31.8亿元，增长40.7%；房地5.1235.5%。工矿区私人建房投资完成2.8242.3％。同时将为完善本工程地周边各项配套营造良好地商业气氛供给时机。20232023年增长35.5%，增长速度格外快，说明濮阳市民对住宅的强劲需求，房地产态势相当良好。2023年全社会固定资产投资〔亿元〕〔％〕99.6211.3%按投资治理渠道划分根本建设投资34.3710.09%更改造投资31.840.7%房地产开发投资5.1235.5%注：来源于濮阳市统计局4、居民生活经济指标分析73.2911.2％。分城乡看，城市消费21.6924.251.6亿6.563.71亿元，增长11.6％；餐饮业零售额6.4亿元，增长7.7％；其他行业零售额3.19亿元，增长11.9％。各类集贸市场成交活泼，各类商品销售量增长显〔见下表〕20237月濮阳各类消费价格指数(100)类别价格指数城市居民消费价格102.5105.5106.5154.7肉禽及其制品108.6烟酒及用品102.398.6家庭设备用品及效劳96.6医疗保健及个人用品105.797.0消遣教育文化用品102.9居住101.8商品零售价格指数101.3注：来源于濮阳市统计局年城市居民人均可支配收入6327元，比上年增长7.7%。城市居民人45296.4％。全年农村居民人均纯收入1948元，与上年根本持平；农村居民人均生活消费支出1182元，比0.8〔见下表〕城镇居民人均可支配收入与消费支出表居民类别人均可支配收入〔元〕〔%〕〔元〕〔%〕城市居民63277.7%45296.4％农村居民1948与上年根本持平1182-0.8％注：来源于濮阳市统计局总结：濮阳市经济持续增长，带动商业地产投资增长10.6%,环境下，会有一个增长期，商业地产投资总体是向好的。社会需求旺盛，商业进展前景良好。8%以上的高增长率，城区居民的收入7.7%6.4%,社会总体消费品需求不断扩大,..商业进展前景良好,商业的开发量也随之扩大,商业开发将格外充分。第三局部工程区域概况及工程地块分析一、油田区域进展概况天街位于油田区域，拥有独特自然资源——中原油田的相关产业支套的建设，房地产业的进展，形成了三位一体的产业架构。油田经过化和改革。1、油田进展状况自然气储量丰富，油气质量好，经济价值高。经多种方法测算，本区石油远景总资源量达十几亿吨，自然气远景资源量为2023～3000亿立方米。700年产量约300式走上轨道，面临着从一个老工业企业向型企业变革的问题。2、油田区域的消费力及商业现状中原油田的消费力是相当强的，油田职工平均月收入可达1200元以上，中层以上干部月工收入达2023元以上。人均收入比全市区平均水平要约15%600～800元，中层阶级月人均消费在1000元以上，从而为油田区域快速进展商业供给了有力保障。目前中原油田区域里以商贸中心、龙城经贸区为代表的，集中了超市、服装、餐饮、电信等业态所构成的消费中心地带具备了较旺的人气商业气氛，但是业态不是很丰富的缺陷也比较明显。3、油田将来进展方向在“以工兴市”的战略指导下，围绕扩大企业规模，拉长石化产业、形式下。中原油田区域的相关企业由单一的产品构造，向多元化、多门类、高精细的产品体系方向进展。1/3资源重点放在石油、自然气产业，1/3资源开发型化工产业，1/3资源实行走出去政策，将往疆、内蒙古等北部石油矿区投资生产。10万吨以上的炼资源；第三是进展农用化肥、有机化工、生物化工、精细化工等产业进展的方向。4、油田的进展对本工程的影响13万人，再加上户口在市区而在油田前线上班的职工，总体20万人；再加外来流淌人口和到此区域〔商贸中心购物人口〕的消费人口，人口总量相当大，消费需求相当强劲。的转型问题。针对目前油田的进展状况，本工程会受到确定的影响。合成品，有其独特的商业价值，商业辐射力可达周边市区。二、工程地块分析1、地块概况工程天街位于任丘路与清华都市文苑交汇处，于清华都市文苑西区“书香门地”与东区“学府世家”之间，天街长400米，宽约28米，1063米，8月底完工。天街西侧〔书香门地〕704.215米，均为一层;东侧〔学府世家〕约604.2米，进深约101.2万平方米,再加上黄河路段和任3万平方米。有效支持，消费群体相当稳定，西区〔书香门地〕销售950户，已根本入住；东区学府世家售出约1000户〔正在销售中7000人以上，这么浩大的消费群体，将是天街商业消费的强势支持。2、周边环境分析u市政配套优势。就工程四周的多个油田家属区，工程周边就有五间学校：艺术学校、第十三中学、播送电视大学等。还有多家行政事业单位：中原油田党校委员会、审计中心、地税所、播送电视中心等等。学校、机关事业单位云集于此，说明工程区位的文化优势和行政优势明显。u交通组织在交通区位上，工程位于任丘路、黄河路、文化路三条路段的围合之中，而黄河路和文化路尚未通车，正在建设中。其中黄河路是工程招2023年通车，黄河路的通车将对天势，再加上市场的成熟，天街将会显现强大的商业价值。u营商环境市区。经调查，以大庆路为界，任丘路往西段业态杂乱，品种业态不一，商250家商铺，觉察其中存在三大业态，第一是建材装饰约占20.4%,其次是餐饮业约占18.5%,第三是美容美13.6%.其中已停业的商铺约占６.5%。可见任丘路西段的经营状况并不抱负。其商业经营局限于油田区域，受制于油田的进展，商业辐射力相当有限。阶段，这种商业格局在确定程度上影响了天街的商业布局和档次形都渴望需要一条集商业购物、休闲消遣、旅游观光的型商业街，这是促成天街诞生的良好先天条件。体验购物的油田、市区居民，甚至其他地区慕名而来的消费者。3、工程特色10米宽的景观绿化带上，集合中西方的建筑艺术，隐蔽深厚的中国文化。承受古今结合、凹凸起伏、错落有致的布景手法，其中布置的众多文化景点：金门迎客、日月同辉、欢快摇桥、天地普照、百家姓、中华一脉、民族团结等十核心资源，而且具有独特的文化魅力。会聚周边人气，从而盘活商气，聚拢财气。对工程下一步的招商、经营时坚决投资者信念发挥重要的作用。4、前景分析层来吸引投资者和消费者。是很大的，这将促成东部油田区域的进展，带动周边区域住宅、商业的进展。另外，清华都市文苑南面四周地块和赵村以西将规划约600亩地作为住宅工程，这对天街的进展是莫大的利好因素。住宅工程进展将带动起强大的消费力。纵观全局，天街的进展的向好的，关键是人气的驱动，商气的盘活。一、城市商业现状分析1、商业进展态势目前濮阳市区商业进展势头良好。在兴产业带动经济不断快速发业开发不断升温。在城区，商厦、商业城、商业街不断开发，如联华商业圈、油田商贸中心、古城街、巴黎街、龙创商业街等等，可谓商业物业无处不在！及濮阳市的投资渠道是相比照较狭窄，居民理财投资均集中在商铺，导致商业总体进展过热状况消灭。存在消灭商业地产泡沫的隐患。2、商业布局业布局未能形成规模效应。处。此商圈位于城市的中轴线上，地段交通优势相当显要，此乃濮阳街、古城商业街和昆吾路商业街，几处商业街都依托交通地段优势、规划建筑特色进展起来，尤其是古城商业街最具中国古文化特色。中心商业地带，商业气氛格外浓郁。中、西、东商业布局不集中，虽大限度地发挥。3、商业特征u商业形态及配套是比较滞后的。从业态上说，目前濮阳市的业态主要是餐饮业、糖酒业、百货业、服装业，其次是美容美发、装饰建材，这些业态在确定程度上反响了濮阳市的城市进展水平还较为明显的停留在满足人们日常的生活需要，满足人们休闲消遣、增值效劳等方面相对缺乏。上较之沿海区域少，如通信产品、科技产品、金融效劳等，这在确定程度上制约了濮阳市区的商业进展以及城市的进展。从商业的配套设施上说，濮阳市商业均欠缺配套，如停车场、休闲地一的消费层面上，还不能上升到购物、休闲、消遣、观光的一站式的商业形态，离体验生活、表达时代进步的进展阶段还有一段距离。u经营状况的后续经营治理，对持续赢利缺乏深层生疏。段。在濮阳的商业经营治理中，统一形象、统确定位、统一治理的思想是欠缺的。商业工程未能到达持续赢利、永续经营的目的。果。在濮阳市区商业迅猛进展的背后，存在着确定的隐患。二、商业地产开发分析1、商业地产供需分析u濮阳市已开发商业工程供给量与需求量大道与成功路段交汇处是最为成熟的商业市场环境，带动着古城路、20万平方米。一段时间。u同类物业开发动态及将来供给量分析在濮阳市与天街工程可类比的龙创商业街开发规模大，该工程已建成，尚在装修中，商铺销售约50%，在濮阳南城区是一大商业热点，佳，市场商业潜力很有限。熟，商业物业的供给量将有所回落。2、商业地产开发特点地产商共同开发方式。划好一处商业地带，由政府出地，开发商出资，开发商把道路修好，了确定的冲击。3、住宅开发对商业地产的影响分析2023年以来，房地产业迎另一方面加大赢利。2023年濮阳市房地产开发状况〔万平方米〕〔%〕174.4980%－－其中住宅(含经济适用房)147.9980%全年竣工房屋面积98.13100.8%－－其中住宅(含经济适用房)87.9896%全年房屋销售面积85.0583%77.9389.6%注：来源于濮阳市房管局13.01亿元，占全市固定资产总投资的13%，同比增86%三、商业进展前景发量是较大的，有过热的苗头。从房地产投资和居民消费投资来看，程度上造成商铺的售价、租金回落。而投资者将更加理性，因此商业工程将来的开发量将有所回落，商业市场的进展将会更加标准与完善。，商业形态散乱，已影响城市商业形象和整体商业格局，所以濮阳将组成城市商圈。二、热点商圈分布状况分析1、油田商贸中心商圈生活职工的首选消费地带。业态是餐饮、服装和日用百货。业态的进展已成规模，档次较高，但整体经营业态较为混杂，尚未到达成行成市的商业局面。商贸中心商圈商业状况分析表商圈范围大庆路、中原路与任丘路相交处5万平方米的商业圈商业特点1、商场与临街商铺共同经营；2、商业定位不一，业态较为混杂；3人流量人流充分，有油田居民作有效支持30～40岁的中青年为主流消费群体道路交通条件有任丘路、大庆路、黄河路、中原路、作为通达的主干线，公交线路有：6路、10路、8路、22路、18路等经营特点商场经营与商户自主经营相结合销售价格商贸中心只租不售，由于属临建性质，不具备产权50～60元/M2，租金普遍较高主要品牌名牌服装、知名电器、手机品牌、日用百货品牌412米商铺面积50～60M2优势证，而目前该商圈聚拢多个住宅小区、行政事业单位和中小学校，并且有中原文化宫、未名广场、蕾广场等多种休闲配套，地段环境相当优越；另外，商贸中心商圈的餐饮业、服装业、百货业已成确定的规模，在统一经营上有确定的优势。劣势该商圈的业态经营不一，缺乏主力商业产品，业态规划不明确，整体的商业分散力与产业辐射力有限。另外，商贸中心属临建性质，产权状况不明确，对经营户是一个不利因素。进展前景域的制约，假设遇上行政拆迁，商贸中心的前景就是一大问题。目前油田的行政地位与市区并行，但随着城市的进展，油田将与城市融合，而且统一规划、统一经营是将来城区进展的方向。而且受到丽都、百姓生活广场商圈的威逼，进展前景不太乐观。2、联华广场商圈线的区位，整体商业环境格外好，商业的辐射力较其它商圈要大，而且联华商圈的规划定位为中高档的商业形态，商业状况格外繁华。联华广场商圈商业状况分析表7万平方米的商业圈商业特点1、表达高档、时尚，业态经营表达时代潮流2、商业定位3、售价、租金相当高人流量格外充分，人气流淌格外快人道路交通条件有京开大道和成功路作为通达的主干线，另有三大汽车站，公交线路主要是：3路、10路、16路、19路、22路等等经营特点商场统一经营的经营方式4000元/M2以上租金水平租金约60～70元/M2，租金普遍较高业态分布服装、皮具、珠宝、扮装品、日用百货、书店主要品牌名牌服装、皮具、知名珠宝、扮装品牌、日用百货品牌3.610米商铺面积40～50M2优势凭借市区的核心地段，以确立目前的商业中心地位；另有交通优势，周边拥有市汽车站、飞龙汽车站、信达汽车站三大汽车站，并有多条公交线路，使该区域的人气快速流淌；其次该区域周边小区林立，居民家属区众多，构成商圈的强大消费力；华联商圈已深入民心，有相当大的知名度和品牌优势；再次，联华商圈的拥有金融配套、行政配经营畅旺。劣势长途汽车站，虽可以加大人流量，但造成交通上的混乱，影响整体的商业形象。在京开大道和成功路的十字穿插商圈中，有联华广场、鹏程商厦、百姓鞋业、联通大世界等经营业态，还有金宇市场等多个杂货市场、肉菜市场，再有三个长途汽车站，规划上比较混乱，这样使商业圈的整体形象与商业格局受到损坏。商业圈的周边区域，已进展到确定的程度，可以说是一个“较老的城进展前景市的进展的步伐，商业中心很可能会东移。3.总结商业圈的商业辐射力商贸中心商圈影响范围是整个油田区域，这是此商圈的核心辐射范围；而工程又位于大庆路，在连通城市中心就有黄河路、任丘路、中中心，商业辐射力是最大的，由于其品牌、规模、档次已形成，辐射范围可普及市区。两大商业圈对本工程的影响已成气候，特别是餐饮业、服装、百货业规模相当大，对天街工程有联华商圈位于市中心，商业辐射力格外大，相互间会有确定的竞争。特色定位，可错开经营定位。比照分析信商业气氛深厚，人流充分。租金约50～60元/M2，租金普遍较于临建性质，而且受到商业区域的制约联华广场商圈服装、皮具、珠宝、扮装品、日用百货、书店城区的商业中心，人流畅旺租金约60～70元/M2，租金普遍较高城市的中心地位，拥有巨大商业价值联华商业圈的商业中心地位将会被百姓生活广场、丽都商圈组成的商圈所取代三、城市将来商圈分析中心商圈，该商圈离本工程较近，是本工程的重点争论对象。我司对其作重点调研分析。工程区位此商业圈位于黄河路、环中路与任丘路的围合处。与宏升建筑陶瓷市场、金桥家具市场组成城市商圈周边环境周边环境相当抱负，周边有多个大型生活小区：丽都时代广场、建业城市花园、景观城。而且对面有一大型的主题公园、文化套。开发状况百姓生活广场一带已开发完好，正在招商；丽都时代商业3万平方米，此地块已相当成熟1.8万平方米,而丽都时代商业街的开发规模也相当大,3万平方米交通条件交通便利,有黄河路作为通达的主干道,还有长庆路、任丘路、环中路，交通区位良好业态规划此商圈将集休闲购物、大型超市、生活消遣于一体。业态以日用百货、服装鞋类、家居用品、美容扮装、餐饮美食为主商铺布局以大型的商业城、商业街为主，布局以品牌店和卖场为主3800～4000元/M2；建业城市花园的2700元/M22700～3600元/M2；预期商圈形成后，售价会高出这一范围租金丽都25元/M2,建业20元/M2景观城30/M租金会相对提高商圈优劣分析优势：不断成熟；城市区位、交通条件优越；此商业圈位于濮阳市区与中原油田二者的交汇点，商业辐射能快速到达油田区域与濮阳市区。劣势：来自油田商贸中心的直接竞争。对天街工程的影响：的商业特色，商业经营与此商圈有所不同，所以正面竞争不大，竞争四、可类比工程重点分析鉴意义的商业工程进展分析。1、在营工程u巴黎街1000米，主要经营餐饮、服装、美容美发、酒业，但该工程人气明显缺乏，经营治理又不能发挥出效应。致使工程的商业气氛不浓。巴黎街商业状况分析表：人流量人流缺乏，商业气氛较淡人流构造小区居民居多商业特点12、经营状况较差，商业周边可支持3、租金、售价较低，有多间商铺已停业。4万平方米街区特点巴黎是两侧大局部是两层式的建筑，局部三层，仿照欧洲巴黎建筑风格交通条件现时巴黎街的地处城市较偏位置，但黄河路在此段已通，再加上中原路、金题路交通区位良好。经营业态主要业态：餐饮、服装、美容美发、酒业2700～3500元/M2租金水平〔一、二〕560～950元/700元/月平均10元/M2260家商铺3.512米40米巴黎街业态分析分析：优势第一、巴黎街有相当大的商业规模，能发挥确定的规模优势；其次、巴黎街有欧陆的建筑特色，商业设计较为颖，能够吸引周边购物、大道可通到达该工程中。劣势第一、巴黎街是落成的商业街，周边地带还在进展、建设中还缺乏美容美发、酒业等业态混杂其中，据统计，巴黎街的经营业态就有50种之多，在街道还夹杂着水果、杂货摆卖，还有很多小贩无牌经害；第三、巴黎街经营治理失当，经营治理者缺乏统一经营、统一治理的思想，导致业态混乱，档次下降。进展趋势巴黎街目前可以说是处于“死火”状态，但从周边的进展状况和交通的通达状况来看，巴黎街的进展前景是向好的。目前，巴黎街周边尚持与经营治理者自身的觉醒，巴黎街的商业前景总体是向好的。u黄甫路商业街态与巴黎街格外相像。街长约900米，商业规模格外大，而周边缺乏足够的市场需求量，消费力有限，致使工程经营不佳。黄甫路商业街商业状况分析商业范围位于金堤路段，与巴黎街相通人流构造以街区居民居多商业特点1、经营状况更差，停业商铺更多2、人气、商气缺乏3、售价、租金格外低1.8万平米,3万平方米街区特点以两层、三层建筑为主，仿照欧洲建筑特色交通条件与巴黎路位于同一区位，但交通不及巴黎路便利销售价格一、二层均价2023元/M21000元/M2租金水平两层均价约500～600元/M210元/M2180家3.510米35M2黄甫路业态分析：分析：优势与巴黎路连成一体，有相当大的商业规模，能发挥确定的规模优势；另外与巴黎街相像有欧陆的建筑特色，能够吸引周边购物、就餐、休闲居民。劣势不强。同时黄甫路也存在着经营定位不一、业态混杂、档次较低的问题。进展趋势黄甫路与巴黎街目前处于“死火”状态，而且巴黎街已有相当大的商业规模，推想其进展前景不太乐观。但周边尚有大量地块可待开发，待人居环境改善后，商业环境将会有所改善。u古城路商业街800文化、古建筑是该商业街的一大特色。古城路商业街商业状况分析商业范围位于京开大道与古城路相汇处，西接振兴路，毗邻戚城文物景区人流量人流缺乏，未能积聚相当的人流量,爱好文化人士商业特点12、以经营玉石、瓷器以主，但经营不起来3、商业人流缺乏、经业经营状况不佳2.5万平米的建筑面积街区特点街区建筑是中国的古文化特色，商铺是由这一带的古建筑改建而成的。交通条件较为便利，依托京开大道这条主干道，西连振兴路经营业态业态以玉石、瓷器、麦杆画、工艺品、服装、餐饮为主2023元/M2租金水平〔一二层〕450～500元/10元/M2230家商铺3.58米28平方米古城路业态分析分析：优势：业圈的进展；另外、古城路得到市政府的大力支持，是濮阳市的代表街区；再且是商业规模大，有相当大的影响力。劣势经营业态混乱，据调查商业街的服装商铺约占25.6%，已高于工艺品的比例(玉石、瓷器、麦杆画)23.3%，还有餐饮、美容美发等与本区的，对工程的支持度有限。进展趋势阳市近年大力进展旅游产业，这将对古城路商业街是一大利好因素。但商业经营假设不改善，是对该工程进展的制约因素。u总结误、业态混乱、经营治理不善、商业环境不佳等问题，而这些问题积聚的后果是商业经营恶性循环，工程经营不善，很多商家纷纷退铺、停业，商业辐射力不断减弱。商业辐射力：三条商业街目前的商业辐射力还是有限的，比较分析，无人气、无特色消费需求”的商业格局。确定的影响。而关键还在于商业街的经营策略。商业街比照分析商业街工程整体概况主要业态商业气氛售价、租金进展趋势巴黎街是市政府规划的重点工程，建筑特色为欧陆巴黎特色，由于定位不当，经营治理不力业态以美食餐饮、百货超市、美容美发、粮酒为主人流缺乏，商业气氛较淡一二层均价2500元/M2，一层2700～3500元/M210元/M2交通的通达、大量地块可待开发和人居环境，进展前景看好黄甫路商业街工程连接巴黎街，表达欧陆特色，由于定位不当，经2023元/M2，第三层1000/M〔一二层均价45500/10元/M2与之相连的巴黎街已有相当大的商业规模，推想其进展前景不太乐观。古城路商业街工程极具中原古文化特色，建筑设计古色古香，但工程经营业态杂乱，定位失当业态以玉石、瓷器、麦杆画、工艺品、〔一二〕层均价2023元/M2450～500元/10元/M2古城路的内旅游产业2、在售工程个工程是以商业街的形式消灭，与本工程的商业定位相像，在此，我们也作比较深入的分析。u龙创商业街龙创商业街是濮阳市南城区的一大开发热点,而且位于南城大型生活居住圈中,商业潜力巨大,是天街工程的重要竞争对手.龙创商业街开发状况分析区位龙创商业街是目前濮阳市南城区进展的一大工程，是由龙创房地产开发公司开发的，位于石化路段，东接昆吾路，西连西环路工程开发概况工程已开发完工，铺面尚在装修中，商业规模大，街800多米。〔正在开发中有龙创房地产开发公司开发的大型工程温泉花园，交通条件交通较为便利，有昆吾路和石化路通到达工程中，但目前该区公交线路少，交通状况有待改善经营主题以“生活”为主题，引入“绿色、安康、人性”元素，推广理念是“在购物中休闲、在休闲中治理”业态将集生活超市、净菜市场、家居装潢、美食餐饮、金融效劳、汽车美容等商业形态规划布局规划为大型生活区的商业配套,并能辐射濮阳南城区销售策略售后返租的销售策略，目前售出商铺已达五成20～30元/M2之间6米，10米176.6M2,89.4M2,64.8M2优势企业事业单位〔工商局、大路局、日报社、市三院、职业中专等，其商业潜力是巨大的；其次是开发商的生疏到濮阳市区商业街的不足，商业定位统一，主题创、销售策略创。开发商欲打造一条全、高档的商业街。劣势是龙创前有石化路、昆吾路，两个路段中商业已进展到确定的规模，周边还有古城路、站前路商业工程，市场竞争亦相当猛烈。与天街工程比较分析龙创商业街本工程的重点争论对象,其开发、布局、招商、经营均与天街有很多可类比之处，是本工程的重点竞争对手。目前龙创商业街的周边居住环境还不成熟，而天街周边是油田住宅是两条商业街的竞争客源。大的是相互争夺同共的投资者，长远来看是争夺消费者。u站前路商业街影响不大。站前路商业街开发分析区位站前商业街南临火车站，北倚戚城村。地段区位较偏，已偏离城市中心，位于南城区一端。工程开发概况工程已开发完工，铺面已装修好，正在出售中工程周边环境工程周边根本没有生活圈作支持，周边也缺少企业行政单位和住宅小区，商业环境不佳交通条件本区交通不太便利，站前路还未全线开通，业态综合批发、家居装潢、汽车美容等商业形态规划布局规划为大型生活区的商业配套,并能辐射濮阳南城区销售策略现铺出售，并协作二、三层的住房出售的策略2200～2500元/M2租金租金300～400元/月〔两层〕,5元/M248米，进12米174M2,87M2、48M2优势站前路商业街的商业优势并不明显，其优势一方面得到政府的支持，业物流中心，成为综合批发的大市场。劣势输，人流输送有限，未有兴盛的交通网络，连接不上全国的中枢铁路有待规划建设，在交通区位上受到很大的制约。与天街工程比较分析由于站前路受到周边环境、火车站、交通区位的制约。综合分析站前路商业街对天街工程影响不大。u典型工程分析小结：辐射力可影响到市中心；站前路商业街开发不成规模，周边环境、铁路、交通区位均未成熟，辐射力有限。略上并未有所创。市场。五、濮阳市区商业物业分析总结细致的分析，总结濮阳商业物业进展的状况。蓬勃，社会消费与商业投资潜力大；高，面对商业市场的宽阔，有些开发商盲目开发，不具理性，开发的产品缺乏创和特色，开发水平不高；商业街没有充分考虑到周边的商业环境，在确定程度上导致工程失败。对品牌、商业档次的要求会不断加强。形式。从商业的业态分布上来看，以餐饮、服装、鞋类等购物消费为主，休闲、消遣的业态较为缺乏。开发量大、速度快。在这快速进展的背后，普遍存在定位不准、与市场对接失效，无视经营治理、业态划分混乱等问题。商业市场还有待标准与完善，发挥商业工程的最正确效益。第五局部投资意向调查分析调研能够了解濮阳市对于投资商铺的偏好及其特点为制定本案的招〔以下数据来源于街访资料统计〕一、调查商户的经营现状1、经营商铺来源分析经营商铺来源渠道统计表78.2％自己投资买的20.7％1.1％从今表可以看出,濮阳市区的租铺经营众多。从侧面可以看出居民对商铺投资涌跃，并有确定的热度。可见濮阳市的商铺市场活泼，进展前景是良好的。2、投资意向特点分析购置商铺用作投资的意向统计表考虑过但没有适宜的7.7％69.2％7.7％14.4％1.0％在这投资分析意向表可以看出已考虑投资商铺的被访人士高达70%好濮阳的商业投资。3投资商铺目的统计表44.7％41.4％等待升值出售6.4％7.5％持平，反映投资者的投资偏好，与经营方向，而等待升值的投资行为还是占少数。二、调查商户的投资偏好1、投资意识分析租铺与买铺倾向比较15.4％买铺经营69.2％15.4％的理财投资方式。2区位倾向比较表42.9％14.3％综合商城内35.7％7.1％80%。3综合因素影响投资的各项因素比较98％7.7％92.3％23.1％30.8％30.8％租金可承受租金范围50元每平方米每月以下30.8％51－60元每平方米每月15.4％61－70元每平方米每月30.8％71－80元每平方米每月15.4％81－907.7％90－1001.5％1011.0％50元/M220～30元/M2这个幅度，而租金50～60元/M2的商铺已是较为高档，目前集中在旺地的投资也不惜重金，对租金70～80元/M2的商铺也有15.4%的被访人士情愿承受。对于住宅小区的“底商20～30/M2者也生疏到这种商铺很大程度上只能依附于住宅楼盘，租金相对较低。买铺价格可以承受的商铺价格单位：元/平方米300066.9％3001－400017.7％4001－50007.7％5001－60005.2％60012.5％面积商铺面积要求单位:平方米5028.6％50－10028.6％100－15014.3％150－20021.4％2007.1％对于可承商铺价格在3000/M2以下的占66.93004000元/M217.7%,这反响投资者的投资承受力气。100M2商铺,3000元/M230万元，这个价格对于濮阳市居民的承受压力相当大。90%。一、SWOT分析1、优势:l从城市整体商业进展看，工程处于城市商业分布的副中心段，有利于工程进展。西面为濮阳的商业进展主要区域-城市商业中心区域，城中心区域和油田生活区的核心商业地段。l工程领先濮阳现有的商业物业进展规划水平，引入文化主题，统一规划和经营，多业态组合，集购物、休闲和消遣于一体，必将转变濮阳商业物业市场整体格局。l工程的建筑规划形式从作为单纯供给商品向满足顾客多种需求转变，留意购物环境和气氛的营造，从形式上向高层次提升。l从整体商业市场的进展状况来看，濮阳需要一个从经营理念和提倡进展将引领城市商业形态进展。2、劣势l本工程在开发时机上落后于其他商业街，局部市场需求量被消化，状况下，营销操作压力增加。l在当地居民形成的固有观念中，工程地块所处的区域距离濮阳商业商业气氛。3、时机l商家期望更佳的经营环境和工程实行统一经营治理措施，保证工程重视。本工程可以针对以上这些需要进开放发。l近年油田稳步进展，该局职工收入增加，消费力不断增加。同时，由于该局职工收入处于濮阳较高水平并拥有确定经济实力，本工程将重点吸引这局部人投资及消费。l从濮阳目前的购物消费总体状况来说，整体的购物环境和商业气氛相对缺乏，处于较低的档次，购物休闲的配套设施缺乏，难以有效的人群，但目前濮阳缺乏高档次、高水平的购物消费场所。因此，工程可以圈定中高档的消费群体作为主要的目标消费群。l濮阳居民投资渠道较为狭窄，而且投资意识相对较低。现时局部具有相当经济实力的居民拥有可利用的投资资金，假设引导其进展投资，有利于本工程日后的商铺销售。4、威逼l联华大厦、华龙商业大厦和油田商贸中心经营多年，在居民心中形成的信誉良好的形象，本工程要吸引居民重点转向本工程消费，需增加自身工程和开发商企业形