西安东尚新城项目可行性分析报告

西安东尚新城项目可行性分析报告国世通地产营销管理中心市场部二零年十二月目录第TOC\o"1-1"一章城市区域环境分析 1第二章项目宗地情况 2第三章市场分析 3第四章项目市场定位 15第五章项目优劣势、机会、风险分析 17综述 19第18页西安东尚新城可行性分析报告第一章城市区域环境分析一、西安市的过去与现状西安，取"安定西北"之意，古称长安，现为陕西省省会，是全省政治、经济、文化、交通的中心。西安市辖新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、阎良区、长安区、临潼区、蓝田区、周至区、户县、高陵十一个行政区。

西安南依秦岭，北临渭河，地处关中中部，海拔400米，地势东南高，西北低。气候属暖温带，四季分明，一月份最冷，平均气温摄氏零下1．3度。七月份最热，平均气温为摄氏26．7度。年平均降水量883.2毫米，降水天数约110天，雨季在9-10月，平均风速0.9米/秒。

西安是中国历代建都最久的城市，为我国六大古都之一，也是汉唐两代时期著名的丝绸之路的起点。历史上，先后有10个朝代建都西安，长达1100余年。汉代张骞出使西域，唐代玄奘天竺取经，出发地和归宿都在西安。在近代，1936年12月12日，以张学良为首的东北军和以杨虎城为首的西北军，发动了震惊中外的"西安事变"。现今，西安已从一个消费城市变为一座新兴的工业城市，其中纺织、航空、电子工业在全国举足轻重。中国的卫星监视中心设在这里。西安有正规大学24所；科研综合能力仅次于北京和上海，名列全国第三。西安是大西北的门户，也是全国陆路和航空交通运输的中枢之一，公路四通八达，铁路和航班连接全国各大城市，并与香港、日本、新加坡通航。作为全国旅游热点城市，西安近年每年接待近百万海内外游客。二、城市规划分析西安市第十三届人大常委会第21次会议通过《西安市2004-2020城市总体规划》。《规划》针对西安市发展面临的“瓶颈”问题，按照“九宫一局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的空间布局模式，着力突出历史文化名城的保护规划、新城规划、交通与基础设施规划和生态环境保护规划，解决西安新时期城市发展存在的问题。在城市格局方面采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展。综合治理渭、灞、浐河，规划渭、灞、浐河成为城市内河，形成高尚住区和旅游度假区及城市新的副中心。近期规划在二环商业带上，安排新建15-20家大型超市，超市间距离控制在两公里左右。到2010年完成“六横、七纵、两环”的城区公交骨架线网体系架构。西安的悠久与独特，展示着它的与众不同。城市规划向利好方向发展，也将为房地产行业带来更好的机遇。第二章项目宗地情况一、项目地理位置项目位于西安市东二环韩森路延长线上，距东二环约三公里，隶属新城区韩森寨，西侧紧临幸福中路和万寿路，东侧临国家二级企业华山机械厂。可用建设用地6.75公顷。二、土地现状1、拆迁工作：该项目的拆迁补偿及房屋拆迁工作已完毕。2、市政条件：该项目市政完备。项目西侧紧临成熟市政路，南侧道路已铺好柏油路面，与韩森路连接；电、上水、下水、污水、通讯均已引至红线外侧，场地内土地平整，具备开工条件。3、本项目地块狭长，基本呈“一”字型，南北长约120米，东西宽537.6米。地形利于增加小区采光面积；不利于景观组团及楼座的安排。建议在对日照分析及居住心理分析基础上，聘请专业团队，精心规划楼座与景观。4、地块北面约四十米处，有一组高压电力线塔，使项目居住舒适度大幅降低，将对销售及未来居住造成影响，建议将其引埋至地下。三、项目地段分析东尚新城所在区域城东韩森寨，处于长乐路与咸宁路之间，隶属新城区，名字由韩森冢（又名韩信坟、秦庄襄王墓）得来。西安人的历史观念里，这片区域有郊区印象，繁华程度远不如东大街、西高新、城南等地。项目周边现在环境稍差，与东二环金花路附近相比显得落后。但交通状况良好，距东二环约三公里，公车车程约十分钟。项目西面是五六十年代的苏式公房建筑，建筑年代较早，格局陈旧；东面是五六十年代西安大建设时期兴建的六大工厂之一——华山机械厂，属中国兵器制造集团下属单位，国家二级企业；北面有部分农民自建宅，多为自用或出租，本项目的建设，将会影响其楼体采光，应作好与居民直接协调的准备；南面临住宅规划用地，占地约75亩，土地现状与本项目基本雷同，如定位相似，将产生市场竞争。但如果与本地块一并规划，共同开发，可塑造大盘气势。寺院城东历来是西安商贾云集之福地，这里最早崛起8个大型批发市场，30个中小市场。现已发展成为西北最具规模的市场群落。商贸、金融、交通、教育、酒店、文化、娱乐、服务业等兴旺发达。但多较为集中，批发市场除少数几个分布在咸宁东路两侧，其余多集中在金花北路和长乐路附近，服务、娱乐等配套也多集中在东二环附近。寺院第三章市场分析一、西安市宏观经济分析（数据统计截至2004年底，源自西安市国民经济发展与社会统计公报）（一）基本情况至2004年底，全市户籍总人口725万人，其中农业人口406.5万人，非农业人口318.5万人，人口自然增长率为4.5‰。2004年，全市在岗职工平均年工资15473元，比上年增长13.3%；城市居民人均可支配收入8544元，农村居民人均纯收入3143元，分别增长10.3%和10.8%。居民生活质量进一步提高。城市居民人均生活消费支出7428元，农民人均生活消费支出2277元，分别增长9.1%和26.3%；食品消费支出占消费性支出的比重城市居民为36.1%，农村居民为35.7%。年末城乡居民储蓄存款余额1432.9亿元，比年初增加223.1亿元，增长18.4%。住房条件进一步改善，城市居民人均住房使用面积12.9平方米，农村居民人均居住面积34.7平方米。（二）GDP快速增长2004年西安市生产总值（GDP）1095.87亿元，比上年增长13.5%。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在13%以上，经济发展迈上了新台阶，并步入一个新的增长期。三次产业结构出现新变化，第一产业和第二产业比重有所提高，第三产业比重有所下降。全年第一产业增加值占GDP5.5%，同比提高0.1个百分点；第二产业增加值占45.2%，提高1.1个百分点；第三产业增加值占49.3%，下降1.2个百分点。2004年，全市财政收入164.5亿元，其中，完成地方财政收入86.1亿元，比上年增长21.5%。地方财政支出89.5亿元，增长15.9%。支出结构进一步优化，并不断向经济社会发展的薄弱环节倾斜，政策性补贴、工交流通部门事业费、企业挖潜改造资金、行政事业单位离退休经费和城市维护费等支出增长较快。（三）固定资产投资保持大幅增长，增速减缓，投资结构进一步改善全年完成全社会固定资产投资640.4亿元，比上年增长34.0%。其中，基本建设投资311.9亿元，增长36.7%；房地产投资163.4亿元，增长30.9%；更新改造投资94.8亿元，增长32.7%；其他投资35.6亿元，增长66.9%。投资结构进一步改善，非公有制投资、城市基础设施建设投资增长较快。全年非公有制投资比上年增长40.6%，比国有经济高14.7个百分点，投资总量达268.6亿元，占全社会固定资产投资的比重由上年的39.9%提高到41.9%；城市基础设施建设投资220.3亿元，增长53.8%。一大批道路、桥梁、排水、绿化和环境治理工程相继投入使用，城市基础设施的载体服务功能进一步增强。（四）建筑业施工竣工面积比上年有所增长全年建筑业实现增加值129.7亿元,比上年增长17.3%。全年施工面积1410.8万平方米，竣工面积584.6万平方米，分别增长14.7%和29.9%。总产值227.9亿元，增长34.3%。建筑企业效益有所提高，按施工产值计算，全员劳动生产率13.3万元/人，增长17.0%。施工工程竣工率41.1%。（五）房地产业持续增长全年房地产业实现增加值56.5亿元，比上年增长10.3%。全年房地产开发量1497万平方米，增长11.4%；商品房竣工面积210.8万平方米，下降37.9%。商品房市场需求活跃。全年商品房销售面积209.4万平方米，增长9.8%；其中，住宅销售面积188.6万平方米，增长12.0%。全年商品房销售额55.0亿元，增长15.1%；其中住宅销售额45.1亿元，增长19.6%。商品房价格有所上升。全年商品房平均售价为每平方米2624元，比上年提高119元；其中，住宅平均售价2394元，提高152元。（六）全年居民消费价格指数平稳2004年居民消费价格比上年上涨2.3%，主要消费品价格呈“四升四降”局面。其中食品类价格上涨5.7%，拉动居民消费价格上涨2.0个百分点；烟酒及用品类价格上涨2.1%，衣着类价格上涨4.1%，居住类价格上涨5.1%；家庭设备用品及服务类价格下降0.4%，医疗保健及个人用品类价格下降2.8%，交通和通讯类价格下降4.5%，娱乐教育文化用品及服务类价格下降0.9%。（七）外贸出口大幅增长全年进出口总值30.93亿美元，比上年增长33.9%，其中出口20.35亿美元，增长45.1%，增幅为近年来最高。全市自营进出口总值9.39亿美元，增长42.0%，其中出口6.54亿美元，增长42.0%。2004年全市新批外商直接投资企业159个，比去年增长20%；合同外资额7.8亿美元，外商直接投资2.76亿美元，分别比上年增长23%和8%。新批外商投资企业中合资项目50个，占新批项目总数的31%；合作项目17个，占新批项目总数的11%；独资项目92个，占新批项目总数的58%。（八）人力资源良好2004年末，全市拥有各类专业技术人员36.9万人。高新技术产业化进程加快，新认定高新技术企业148家，累计全市高新技术企业1023家。（九）环境保护与治理治理工作力度加大市区环境空气主要污染物年日均值二氧化硫为0.05毫克/立方米，二氧化氮为0.03毫克/立方米，可吸入颗粒物为0.14毫克/立方米。城区环境空气质量好于国家二级标准(优良)的天数达到260天,比2003年增加5天,优良天气率提高了1.2个百分点,其中二氧化硫、二氧化氮双双达到国家二级标准,全年达标率100%,饮用水源水质达标率100%。西安正向一个新的经济周期迈进，政府开始注重城区保护及城市基础建设，居民生活条件日益改善，物质、文化需求及品味日益增长。二、西安市2001-20**年宏观经济数据对比表（市场部制表）（2000-2004年数据源自西安市2001-20**年年鉴，20**年数据源自西安房地产信息网。）年度指标类别2000年2001年2002年2003年2004年20**年上半年生产总值GDP（亿元）688.5734823.5940.41095.87567．94固定资产投资（亿元）232.4287.7338.15479640.4281．7非农业人口数（万人）285.8292.6300.04312.9318.5农业人口数（万人）402.2402.2402.55403.7406.5进出口总值（亿美元）12.71718.7023.130.93城镇居民人均可支配收入（元）541667057184774885445142西安市自2000年以来,各项宏观经济指标呈持续上涨趋势,其中20**年上半年，GDP较上年同期增长12.6%，固定资产投资增长34.1%，在岗工人工资7446元，期增长14.3%,城镇居民人均可支配收入，增长18%。西安市2001-20**年房地产宏观数据对比表（市场部制表）（2000-2004年数据源自西安市2001-20**年年鉴，20**年数据源自西安房地产信息网。）年度指标类别2000年2001年2002年2003年2004年城镇居民人均住房使用面积（平方米）10.710.415.1512.0612.9房地产开工面积（万平方米）1702.61767.1117313431410.8房地产竣工面积（万平方米）714.8692.6330339.7584.6商品房销售面积（万平方米）212.9225.3256.7252.7209.4商品房销售额（亿元）32.547.251.354.355.0商品房销售指数（1999年为100.6）102102.6101.3101.8商品房均价（元/平方米）15272094199821482627“商品房均价”中“商品房”含出售给个人及非个人、住宅商品房、经济适用房及非住宅等类全部商品房，其中经济适用房等低价房拉低整体商品房均价。据西安市房产信息网调研结果，截止2004年，西安商品住宅平均在售价格2975元/平方米，20**年1-11月，西安普通住宅市场售价3058元/平方米。2003年受“非典”疫影响，2004年、20**年上半年受宏观调控政策影响，房地产销售速度有所减缓，但价格平稳上涨。三、房地产住宅市场分析（一）西安市20**年1-11月房地产市场分析（数据来源：西安房地产信息网信息中心）1、西安普通住宅市场销售价格3058元/平方米，较2004年增长2.79%。2、1-11月，70-130平方米的住宅户型成交比例占总成交比例的55%。2004年,此面积区间成交比例占到51%。成交比例明显增长。3、商品房销售面积较上年增长2.6%。（二）西安市20**年11月房地产市场分析（数据来源：西安房地产信息网调研中心）11月商品房成交面积为503644平方米，较上月增长18.67%,淡季不“淡”，下半年来楼市销售持续高走，西安楼市已经基本走出政策调控的磨合期。普通住宅占销售量的86.37%,较10月下降4.7%,公寓占总成交面积的0.67%,较上期的2.16%有大幅下跌,商服用房占到6.16%,较上期上涨了5.26个百分点。普通住宅物业均价以城内区为最高，其次为西高新及城南区；商铺类物业城内区明显高于其它城区，其次同样以西高新及城南区较高。25-35岁的购房者占43%，下降2%，35-40岁的购房者占18%，40-45岁的购房者占总人数13%。户型面积销售情况120-150平方米成交套数最多，占总成交套数26%，较上期下降3%，其次为80-100平方米，占总成交量20%，与上期持平；100-120平方米的成交量占18%，下降1%；50-80平方米占成交量15%；150-200平方米大户型占12%。6、付款方式上以银行贷款为主要方式，占到53%，一次性付款占43%，极少数客户采用分期付款方式，占到4%。四、城东区20**年11月房地产市场分析20**年11月城东区普通住宅类在售价格2852元/平方米，较上期上升了1.46%,商铺类在售价格6752元/平方米,上升了0.42%。本期城东区商品房销售量占全市商品房销售总量的11.17%,与10月比下降2.76%.普通住宅销售54951平方米,占到全市的12.62%,较上期降低1.4%.本月在售楼盘以东尚、新兴骏景园销售表现较好。东尚成交面积6852平方米，新兴骏景园3950平方米。城东区11月普通住宅户型销售情况最好的是80-100平方米户型，占到总量的26%，上涨5%。其次120-150平方米及100-120平方米户型成交比例均为21%，50-80平方米户型次之，占到20%。（三）西安房地产市场特点1、市场供应量大，存在大量待售现房。2002年商品房施工面积1173万平方米，竣工面积330万平方米，销售面积252.9万平方米；2003年全市房地产商品房施工面积1343万平方米，竣工面积339.7万平方米，销售面积252.7万平方米；2004年全市房地产商品房施工面积1410.8万平方米，竣工面积584.6万平方米，销售面积209.4万平方米。（数据来自西安市统计年鉴）2、价格持续平稳上涨，幅度小。1998年西安商品住宅市场平均在售均价为2365元/平方米，至2004年，平均在售价格为2975元/平方米，6年间，增长610元/平方米，涨幅25.79%，环比平均年增长速度为3.82%，长期走势平稳，而2004年，全国商品住宅市场均价较上年增长15.2%，部分城市增幅超过20%，西安较上年仅增长4.9%。（数据来自西安市房地产信息网）3、商品房设计趋于多元化、供应结构仍不合理。经过多年发展，户型已从单纯追求大面积，向小户型发展，但高档商品房供应量增加，中低档市场仍缺乏好产品。4、区域特点明显，好房子主要集中在城区内和雁塔区、西高新，最近城东高新区、城东已逐步发展起来，但城北、城东的生活和教育配套仍有待提升。5、诸多外来知名房地产企业进入，市场更加活跃和理性，市场向规范化、品牌化发展，同时加剧市场竞争。6、消费者逐渐成熟，仍缺乏理性。可选择目标日渐增多，消费者对细节要求越来越高，趋于成熟。但易受开发商引导，缺乏专业性和理性。7、重景观，轻户型。景观设计多请知名或国际设计公司担纲，大手笔制作、具创新性和强势的吸引力，注重程度甚至高于产品研究。在产品户型方面，推敲不够仔细，私密性、卫生间的分布、面积利用等没有细致研究，新推出的项目有所改观，但仍缺点颇多。8、规模超千亩的大型楼盘面世。如枫林绿洲、绿地世纪城、紫薇田园都市等，主要集中在高新技术开发区，以大面积景观绿化、大型生活设施、人气旺盛作卖点，走品牌化、实力化道路。9、楼盘众多，竞争激烈。各企业开始对产品精耕细作，推出的新产品可圈可点，好产品逐渐增多。10、政府调控力度大。配合中央的政策实施，西安市规范土地招拍挂、整顿市场秩序，调控措施深入、细致。五、项目周边房地产市场特点1、中高端住宅较多，楼盘价位相当，均在3100元左右，市场定位近似，竞争激烈。2、外来企业进入少，大型楼盘凤毛麟角。3、设计重景观、轻户型。4、以投资及过渡型为卖点的小户型楼盘增多。但由于年度政策对投资的打压，市场销售放缓，区域内小户型楼盘销售欠佳，如男才女貌，开盘近一年，销售量仅为30%左右。5、购房需求大。城东区房产开发最近几年才开始步入正轨，康复路商圈、家乐、轻工等商业物业培养了潜在购房人群，西光、华山、秦川、陕汽等大型老牌国家企业员工大都居住在老式“苏式公房”中，急需改善居住条件，居住习惯与地缘情结，使他们购买房屋时首选城东区。6、中小面积户型好销，以居住用途为主流，本地人居多。由20**年11月数据，城东区销售情况最好的是80-100平方米户型，占到总量的26%，20**年1-11月，70-130平方米户型，成交套数占总成交比例55%。7、区域价格平稳缓慢上扬。8、市场容量有限，现房销售为市场主流。六、区域重点竞争项目对比分析西安城东房地产市场发展稍逊于与西高新、城南地区，销售量约占全市17%。近两年，由于区域住宅产品稀缺，市场需求的不断增长，城东的住宅产品供不应求。近期，随着楼盘增多、竞争加剧，住宅产品向多样化和创新化发展。城东将是西安市继高新产业区、西二环地区，又一热门居住区域。城东板块重点项目分析（平均套数以总成交套数除统计月份得出，东尚数据来自销售现场，其余数据来自西安市房地产交易管理中心）：项目名称统计月份（20**年）总成交套数平均套数总成交均价（/平方米）总成交面积东尚7月-11月476套95套4595元34954平米紫薇家天下4月-10月211套30套3025元20243平米沁水新城6月-10月248套50套3317元31014平米新兴骏景园1月-10月275套28套3052元26890平米紫昕花庭1月-10月352套35套3140元41221平米就掌灯4月-10月67套10套3867元4460平米东尚因一期推出LOFT，单价高于其他楼盘。新兴骏景园因项目已接近尾声，总销售套数向下滑落。项目名称地理位置总建筑面积（平方米）容积率产品类型面积区间（平方米）东尚老动物园东三百米35万2．8LOFT、板楼、花园洋房LOFT44-94平层54-155跃层90-180紫薇家天下长乐东路86号14.32万3塔楼、板楼、多层45-110鑫龙天然居东二环与南二环交汇处40万2．4塔楼、板楼96-140巧克力公寓南二环东口400米3．5万2LOFT45-80沁水新城浐河开发区,长乐路南19万0．7花园洋房，板楼，联排，独栋95-350项目名称地理位置总建筑面积（平方米）容积率产品类型面积区间（平方米）新兴骏景园东郊金花北路369号18万3．2塔楼、板楼38-160紫昕花庭东二环金花北路301号14．5万3．75塔楼、板楼68-139就掌灯东二环东，临老动物园11．7万2．12板楼，洋房102-182紫薇家天下整个社区规划设计10栋住宅，包括3栋5＋1式花园洋房，3栋小高层住宅及4栋高层住宅；绿地覆盖率30％；2万平米自有商业配套。紫薇家天下整体建筑具德式后现代风格，借助原始地貌西南高东北低的坡地特点，形成西安首家台地式建筑景观。一期多层现已售完，二期小高层共有住房190余套，面积130平米和140平米左右，比较单一。三期“翠城”7、8号楼，20**年1月22日正式开始内部认购，设计为点式18层高层，中小户型设计45-90㎡。景观设计：中央公园、吊桥、雕塑公园、流泉公园、莲花池、文化广场、儿童游戏场。配套设施：大型书吧会所。新兴骏景园将项目规划为两个部分，西临二环路的区域为大商业及办公商住区域；东部为普通住宅，为高层和小高层；之间保留了数十年原生大树。社区建筑是简约德式风格，外立面“红黄蓝”三色结合，流线型钢屋顶设计。规划600米德式风情商业街，地上、地下停车场320个，卡式管理系统。紫昕花庭小区由17栋高层和小高层组成。整体规划呈“S”状规划，东西长，南北窄的长方形状，社区主入口在临东二环路东边。设有480个地下停车处。南边和北边组团规划是以小高层为主，单栋设计成45度的角，成东南朝向。东西两侧以高层；临建东二环路设计成下商上住，1-2层是商铺。最东边是独立的2栋高层，设计为小户型。中心组团中间设有儿童乐园、网球场、按摩道、休闲跑道等，另外有会所，地下停车场，实行人车分流的交通系统。小区中心园林15000多M²，景观自然的划分成东、中、西三个区域。设计有“阳光岛”主题景观，东高西低自然循环，及园林小品、小水景、立体绿化等构成的下沉式广场。一期推出“御景轩”，整体的户型设计，一梯3户或5户，带电梯小高层框剪结构，户型方正实用，厨厕功能部分合理，厅房之间动静分区明显，并设有阳光房，观景阳台、空中花园。二期1号楼推出“超空间生活概念”，120-190㎡跃层、错跃设计，革命性的6米挑空设计，充分体现光照、景观的空间优势。并且还有40-60㎡之间的精装修单身公寓。巧克力公寓由两栋19层、15层高层组成。其中19层高层为东西朝向，每层24户，由一条长走廊分割为东、西两部分，一边各12户，5部电梯；15层高层为南北朝向，主力面积在82.33平米户型，全部南向采光，北边为宽2米左右的公共连廊。2300平米中心景观。效仿“东尚”LOFT，单价低，但户型设计及规划差，居住舒适度低。第四章项目市场定位综合考虑项目投放市场的时间点、所处的地理位置、地块自身条件、市场需求走势，现阶段项目周边成熟及繁华氛围亟待培养，项目不具备走高端市场的硬性条件，建议项目规划走西安市中端市场路线，为中等收入人群打造房屋。建设社区配套，为社区居民提供家门口服务。一、目标客户定位1、重点目标客户批发市场私营业主大中型企业管理人员自由职业者改善居住条件的城东居民高校及医院工作者城内拆迁居民目标客户特征：习惯于在城东生活和工作，具一定文化品味，追求高品质生活。2、购买动机第一居所改善居住条件投资二、产品定位：西安市中端类住宅，配备高科技住宅设施，全部精装修交房。户型：以实用小户型为主，二居控制在80-100平米左右，三居控制在100-140平米左右。房价：低总价，低首付。开盘均价平层户型控制在3400元/平方米（精装修400元/平方米）；LOFT均价4700元/平方米；商铺价格6000元/平方米（毛坯）。产品：（1）LOFT（2）平层公寓（3）临街商铺。产品标准：

容积率3.5

板塔结合

集中供暖

4小时热水

同层排水三、项目入市时机：

2007年3月开工

2007年6月预售四、项目营销（略）五、项目测算及资金筹措方案（略）第五章项目优劣势、机会、风险分析一、本项目优势1、在成熟高新区、西区房价居高不下、北区发展相对滞后的情况下，市场势必将眼光投向正