石柱项目市调报告

石柱市场调查报告2013.10目录城市功能定位定位：国家重点生态功能区与重要生物多样性保护区，武陵山绿色经济发展高地、重要生态屏障、生态民俗文化旅游带和扶贫开发示范区，全市少数民族集聚区任务：把生态文明建设放在突出地位，规划用十年左右时间，引导转移人口80万，常住人口减少200万，森林覆盖率达到50%以上；加强扶贫开发与促进民族地区发展相结合，引导人口相对聚集和超载人口有序梯度转移路径：突出保护生态的首要任务，加快经济社会发展与保护生态环境并重，建设生产空间集约高效、生活空间宜居宜业、生态空间山清水秀的美好家园渝东南生态保护区：1.98万平方公里，含黔江区、石柱县、秀山县、酉阳县、武隆县、彭水县6区县（自治县）“五大功能区”是直辖以来，重庆继“三大经济区”、“四大板块”、“一圈两翼”之后，又一次区域协调发展的新战略重庆市将划分为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区等五个功能区域经济发展目标：渝东南生态保护区、渝东北生态涵养发展区：到2020年，预计GDP达到4500亿元左右，占全市的15.8%石柱县石柱县位于渝东南部长江南岸，东接湖北省利川市，南临彭水苗族土家族自治县，西南靠丰都，西北连忠县，北与万州区接壤。县境东西宽56.2公里，南北长98.3公里，幅员3012.51平方公里城市定位：“渝东枢纽门户城市”和“绿色生态示范县”功能定位：“沿江万亿工业走廊的重要节点，区域性商贸物流中心”和特色农副产品生产加工基地城市发展方向：县域的政治、经济、文化中心，以特色农副产品加工、商贸、和旅游为主，具有地方民族文化特色的山水园林城市，至2020年全县城镇化率达到50%，县城“20万平方公里，人口20万”。加强城市绿化建设，突出山水生态特征，石柱将建设成为国内重要的民俗生态旅游目的地和三峡库区旅游大县城市发展方向人口状况常住人口男性女性城镇人口城镇人口占比41.21万28.2万26.4万14.72万35.72%全县常驻人口情况未来中心城区常住人口规划其中第一、二、三产业从业人员分别为10.14万人、7.81万人和6.08万人，非农产业从业人员比重为57.8%，同比提升2.4个百分点。预测至2020年，全县常住人口42万左右，城镇人口21万左右；城乡建设用地规模约为91.7平方千米。

2012年2016年2020年13万16万19.8万

城镇人口增加，城市化水平提升，都会在房地产的需求上得到体现，促进房地产市场发展石柱县是以古代巴人为主体与其他民族融合而成的土家族栖息地之一，全县少数民族占总人口的72.23%。全县总人口52.41万人，总户数15.49万户,其中非农业人口8.13万人石柱是重庆东部的重要门户，组织“两翼”与“1小时经济圈”之间的交通联系，是西南地区面向中东部地区的对外开放门户。围绕建成渝东枢纽门户目标，完成渝利铁路（高铁）、丰石高速、沿江高速、梁黔高速石柱段和西沱深水良港建设，全面形成“四高一铁一港”对外综合大通道2009年沪渝高速公路全线贯通，石柱离重庆主城225公里，实现了2小时重庆、4小时成都，16小时上海，客源市场迅速拓展2013年10月中旬，石丰高速通车，石柱经丰都、涪陵至主城的距离缩短，拉近了城乡经济发展、意识观念、生活水平等距离，使石柱逐步融入主城经济圈，分享重庆发展的丰硕成果石柱县是“沪-汉-渝-蓉”铁路快速客运通道进入重庆市的第一站。根据规划，渝利铁路全线将在2013年底通车。届时，乘火车从主城到石柱，将只要1小时左右，比现在汽车2.5小时的车程缩短一半交通交通体系中心城区对外交通图区域交通发展目标总体目标：建成“四高三铁一港”的对外交通体系和“一环六射八联线”的区内交通体系，形成渝东新枢纽和物流基地具体目标：实现“1小时主城，7小时出海”实现“半小时下水，1小时石柱”建成高品质西沱客运作业区，提升景区、景点的交通网络通道等级石柱内外交通体系的建设发展，对石柱城市建设和发展，特别对房地产建设影响巨大城市进程：处于由城变市的过程；处于由小城镇变小城市的过程主要表现：范围在扩张、市场在形成、人口在聚集“一核两圈三带四片”的发展格局：“一核”即石柱中心城区“两圈”即“大黄水生态旅游圈”和“西沱临江工业经济圈“三带”即东西城镇发展带、北部城镇发展带、东南城镇发展带“四片”即西沱、黄水、南宾、马武城市发展格局特征：城在山中、水在城中、桥在水中，浓缩起来就是：小桥流水、山水园林个性：小巧、休闲、生态特色为重：现代为主、古色为辅。古色，打造民族风情建筑群，分布在城东区域，即乌杨坝、三教寺一带。现代，突出与时俱进主风貌，分布在以城南为核心的区域，包括火车站一带，集中展示现代风貌、体现时代气息和向上精神城市形象：山水园林城市城市发展目标及形象发展目标：贯彻城乡统筹，促进城乡协调发展；推进城镇化，提升城镇综合服务水平；加快产业转型，优化产业空间布局；保护生态环境，倡导健康可持续发展，努力把石柱建设成为全市绿色生态经济示范县、渝东枢纽门户。到2016年，县城建成区面积达到16平方公里，常住人口达到16万人，基本形成以生态宜居、山水园林、土家风情为特色的中等旅游城市城区规划布局原则：“城在山中、水在城里、山水相融、秀美县城”县城规划方式：“一中心多组团”“中心”以老城为核心体；“组团”：将鲤塘坝、甄子坪、站前大道分片建设一中心五组团：旧城组团：重点打造县城核心商圈，抓紧启动“两院片区”和“棉花坝片区”的综合改造鲤塘坝组团：重点打造社会文化事业功能配套区，抓紧完善体育场、尽快启动民族文化艺术中心等公益项目建设火车站组团：集中打造成以现代风貌为主的宾馆酒店、住宅小区、商贸物流和行政办公集中区甑子坪组团：重点打造成现代化的城市综合体城东组团：重点打造物流园区城区规划城南及火车站片区规划面积约为8.28平方公里（原规划3.28平方公里），规划人口7.5万人，目前统计约0.6万人（包含流动人口），缺口6.9万人，可从旧城组团人口、城镇化人口和外来移民人口补充。目前城市交通发展方向主要集中在城南片区及甑子坪片区，也是未来石柱人民进出主城区的主要方向，今后石柱的火车站将成为几个区县进出全国的主要通道城市未来发展重心未来石柱的发展重心将集中在火车站片区、站前大道两侧及甑子坪片区。经济发展2012年全县地区生产总值931033万元，比上年增长13.3%2012年完成全社会固定资产投资1322419万元，增长22.1%2012城镇居民人均可支配收入19055元，增长15.1%全年社会消费品零售总额353779万元，比上年增长17.6%GDP连续稳定增长，人均GDP持续增加，人均可支配收入持续增加，固定资产投资持续增长数据来源：石柱县统计局小结石柱县居于渝东南门户位置，是未来渝东重要交通枢纽，区域经济个、固定资产投资持续保持良好的发展中等旅游山水园林城市的发展目标和内外交通体系的发展将推动城市人口增加，城市建设加速，居住环境提升城镇化建设和经济的发展将对房地产业的发展提供有利支撑根据未来城市规划，未来发展重心在城南火车站片区、站前大道两侧及甑子坪片区重庆房地产发展状况受经济发展及城镇化建设影响，重庆楼市有强劲需求支撑，受楼市政策和信贷政策影响较小。重庆房地产市场呈现成交量稳定，价格稳定的态势稳定房地产政策2013年重庆国五条细则出台停放3套及以上住房贷款重庆3月30日发布国五条细则，将严格执行二套房信贷政策，主城区房价增幅低于人均收入增幅；严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；抑制投资投机购房，对能核实房屋原值二手房，严格按转让所得的20%计征。2012年5月30日公积金贷款的单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额则由40万元提高到80万元；允许贷款职工补缴账户余额2013年重庆公积金政策重庆市房地产发展状况-土地土地供应市场总体解析2013年9月重庆新增供应房地产相关用地29宗，土地面积321.77万平方米，环比上升181%2013年9月房地产相关用地成交均价244万元/亩，环比上月减少42万元/亩,降幅15%

土地供应呈现阶段上升数据来源：重庆网上房地产2013年9月重庆主城区商品房新开盘/加推项目86个，共新增商品房16298套，新开盘/加推建筑面积135.37万平方米，开盘当天去化房源8364套，去化率51%。重庆房地产发展状况-推盘走势2013年9月，主城商品房环比、同比一览表2013年9月，重庆市主城区商品房成交19577套，环比8月上涨626套，涨幅为3.3%；同比增加65套，涨幅为0.33%。9月，重庆市主城区商品房共成交建筑面积176.4万方，环比8月增加23.4万方，涨幅为15.29%；同比减少3.94万方,跌幅为2.18%。最近一年来，商品房成交稳定缓慢增长数据来源：重庆网上房地产2013年9月重庆主城区商品房成交建面均价7463元/㎡，环比8月上涨108元/㎡，涨幅1.47%；同比上涨783元/㎡，涨幅11.72%。2013年9月，重庆市主城区商品房成交19577套，环比8月上涨626套，涨幅为3.3%；同比增加65套，涨幅为0.33%。9月，重庆市主城区商品房共成交建筑面积176.4万方，环比8月增加23.4万方，涨幅为15.29%；同比减少3.94万方,跌幅为2.18%。重庆房地产发展状况-商品房销售最近一年以来，商品房成交价格呈现波峰状缓慢上升趋势，成交量较稳定数据来源：重庆网上房地产石柱房地产发展状况2012年房地产企业开发和销售主要指标2012年房地产开发投资大幅增长，其中房屋新开工面积为60.15万平方，增长199.9%，竣工面积下降60%，商品房销售39.45万平方米，增长27.5%，商品房销售金额为15.55，增长53.7%2012年房地产供应量低于去化量较多，2012住宅销售金额增幅高于住宅销售面积增幅近2倍，住宅销售价格上涨幅度较大。2013年市场供应量出现较大幅度增长，市场竞争激烈2013年全县房地产开发建设计划：建设110万㎡，建成60万㎡，投放市场60万㎡。石柱县2013年预计供应量在65万平米左右，去化量为40万平米左右。2011年商品房销售均价3180元/平米，2012年商品房销售均价3850元/平米，增长幅度高达21%数据来源：石柱县统计局城南组团老城组团城东组团石柱房地产布局石柱县城房地产布局分为3个部分：老城组团：未来核心商圈，受地域及拆迁限制，目前新开发项目少，

仅有老城边缘个别小体量项目及少量的城中改造项目城东组团：靠近至湖北、忠县、垫江等高速公路入口，是社会文化事业配套区，有体育馆等公共设施，开发较早相对城南组团较早，项目体量较大城南组团：城市发展重心偏移，重要交通设施高铁、至重庆高速即将完善通车，提升石柱交通等级，规划完善，包含行政新区等重要城市设施配套，是目前及未来重点发展的住宅新区，新开发项目众多、滨河晓月康德花漾城天尧7号站前1号南滨尚城时代广场公园1号万寿明珠怡豪国际隆泰.好望山临江峰景本案县城项目分布项目名称站前壹号怡豪国际滨河晓月花漾城公园1号南滨尚城时代广场天尧7号万寿明珠临江峰景隆泰.好望山（待售）康德城中改造项目（未启动）其他项目（未启动）所处区域石柱火车站站前广场重庆石柱站前大道石柱县南滨镇城南路18号重庆市石柱县南宾镇鲤塘坝石柱新城区绿岛山庄石柱南滨新城站前大道重庆石柱万寿大道（石柱中学正对面）石柱站前大道入口石柱南宾镇万寿大道民族路城北区域站前大道老城片区站前大道开发商重庆凯信实业有限公司石柱怡豪房地产开发有限公司重庆新视野地产重庆隆鑫地产（集团）有限公司

重庆同润美地置业开发有限公司重庆财势房地产开发有限公司重庆鸿鸥地产江龙集团豪轩地产重庆平宇房地产开发有限公司--隆泰开发康德集团--体量5万方10万方16万方50万方7万方20万方15万方15万方2万方15万方25万方25万方20万方绿化率35%37%40%39.81%

64%46%35%38%----------容积率1.52.52.82.47

3.122.521.8----------总户数1984441200多户3520户5161400多户550户约1000户300户1200户------车位数暂定114465500左右1313230700多1000--约200个--------下期推出体量及时间预计年底会推出AB栋楼，预计均价在3800元/㎡左右住宅已全部推出，预计明年年初推出商铺今年10月底推出7号楼，168套，面积为68-98㎡预计今年至明年明年推销2万方11月推出1号楼，150套，面积为86-115㎡预计今年年底推出二期（5号楼），27层，3梯8户，共216套，面积为77-110㎡。预计年底推出3期（3、4、5、6号楼）约300套，面积为68-105㎡住宅已全部推出，预计年底推出商业预计明年初推出剩40余套，共0.4万方预计明年推出----未来半年石柱县城住宅预计在售项目10个，供应量约为：25万方，竞争激烈县城预计推售项目及供应量项目名称站前壹号怡豪国际滨河晓月花漾城公园1号南滨尚城时代广场天尧7号万寿明珠临江峰景面积区间50-110㎡

80-112㎡65-100㎡高层84-110㎡

86-115㎡65-110㎡45-105㎡42-118㎡79-110㎡100-130㎡户型1房、2房、3房2房、3房2房、3房2房、3房2房、3房2房、3房1房、2房、3房1房、2房、3房2房、3房3房、4房销售均价4250元/㎡4200元/㎡4300元/㎡4100元/㎡预计3700元/㎡4200元/㎡二期4900元/㎡三期4300元/㎡4500元/㎡4200元/㎡物业费用1.2/㎡月2/㎡月0.8元/月/㎡1.60元/月/㎡1.2元/月/㎡1.2元/月/㎡1.2元/月/㎡1.2元/月/㎡1,2/月/㎡折扣优惠无一次性97，按揭无均为99折，一次性-5000；按揭-3000一次性99折，按揭97折折扣未定，现交5000元办卡排号一次性97，按揭99一次96，按揭98----------石柱县城在售项目主力户型为：75-110平米的两房、三房；主力价格区间为4000-4300元/平米县城在售项目在售项目面积、价格情况重点案例分析基本参数：项目名称站前壹号（银湖丽景）项目地址石柱火车站站前广场开发单位重庆凯信实业有限公司代理单位实达顾问开盘时间2013年8月C栋开始签订合同交房时间2014年8月A、B、C交房入住物业类型多层、商铺建筑风格土家族+现代简约风格总户数198户占地面积约50亩建筑面积5万平方米

商业体量5000多方容积率1.5绿地率35%车位数C栋114个，A、B栋未定层差价10元/㎡销售均价4250元/㎡4200≤P≤4290物业费1.2元/月/㎡交房标准毛坯建筑材质普通面积区间50-110㎡户型面积一期（C栋），两房83-92㎡，三房105㎡

；二期（A、B栋）：两房73㎡，三房94-110㎡社区配套四星级酒店、幼儿园、商业周边配套随着石柱火车站的火热建设中，石柱新城逐渐完善一体化健全配套交通情况火车站附近，周边有公交车、长途汽车站客户群体公务员、企事业单位人员、个体户、拆迁户、周边乡镇进城人员、少量投资客户下期推出体量及时间预计今年年底推出AB栋楼，110套；面积为70-110㎡重点案例分析户型分析:功能型三房，结构完善，采光较好，产品无特别亮点站前壹号（银湖丽景）站前1号户型配比情况楼栋号户型建筑面积套数所占比例AB栋两室两厅一卫73㎡2211.11%三室两厅两卫91㎡2211.11%三室两厅两卫97㎡2211.11%三室两厅两卫103㎡2211.11%三室两厅两卫110㎡2211.11%C栋三室两厅两卫109㎡8844.44%总计1353㎡198100%AB栋为1梯5户，两房：73㎡；三房：94㎡、97㎡、103㎡、117㎡C栋为2梯8户，三房：109

无1房户型，2房户型所占比列仅11%，3房户型所占比列为89%，中大户型为主力户型站前壹号（银湖丽景）重点案例分析营销表现：营销方式单一、销售中心氛围营造不足，销售物料欠缺，销售人员专业程度不高项目内容表现媒体户外、媒体无渠道----无物料模型、户型图、区位图等部分有推广表现地段价值、区域、价格、投资价值一般现场包装销售中心条幅、销售通道、精神堡垒、桁架有销售团队形象、说辞、流程不专业站前壹号（银湖丽景）重点案例分析站前1号概况一共ABC3栋楼，均有11层住宅。一期C栋，底下4层商业，今年8月开始签合同出售；二期AB栋，AB栋现可以订购，预计年底推出去化情况C栋剩余房源几套，AB栋目前订购量比较少销售价格C栋4200元/㎡最低，每层按10元/㎡幅度上涨，最高4290元/㎡优惠措施一次性、按揭均无折扣优惠工程进度C栋已封顶，AB栋还在打基础待推楼盘均价预估预计年底会推出AB栋楼，预计均价在3800元/㎡左右站前壹号正对火车站出口广场是产品重要亮点，其首创新一代空中街铺商业模式，也加速销售，小面积低总价组合式楼面单位，告别传统商业铺面高额门槛，填补火车站商圈的商业供给不足，但产品上c栋2梯8户，AB栋1梯5户的设置降低了项目整体品质。体量小、地段有升值空间、产品单一、营销相对当地平均水平较落后，去化状况一般站前壹号（银湖丽景）重点案例分析基本参数：项目名称怡豪国际项目地址重庆石柱站前大道开发单位石柱怡豪房地产开发有限公司物业单位开盘时间2013年8月C栋开始签订合同交房时间2014年8月A、B、C交房入住物业类型小高层、酒店、公寓、商业建筑风格现代简约风格总户数444户占地面积50.67亩建筑面积10.1万平方米

商业体量