河北省张家口市房价分析

河北省张家口市房价分析

随着河北省实施“一年一步、三年振兴”政策以来，张家口市处于基础设施建设阶段，城市发生了重大变化。近几年由于市区大面积拆迁,居民对住房的需求增加,受新建商品房价格上涨、城市拆迁改造补偿提高等多种因素的影响,导致二手房售价、租金直线上升。从张家口二手房价格分析出发,运用统计分析方法找出影响张家口二手房价格的主要因素,对于指导今后张家口市二手房市场的发展和政策制定具有重要意义。一、个别地段好的气体价更高,卖房者也好近几年张家口二手房价格不断上涨,由2008年不足2000元已涨到4000元以上。目前主城区的二手房均价在4300元左右,同期比涨幅达40%以上,有些地段好的二手房价格更高,一些卖房者也“持房观望”,预期着二手房价有更大的上涨空间。据张家口市房管局的统计数据显示,2000~2011年张家口二手房价格如图1所示:由图1可以看出,2000~2006年张家口二手房价格略有波动,但起伏不大,而2007~2011年张家口二手房价格持续攀升,房价涨速快、涨幅大。二、张家口市住宅价格影响因素分析近年来张家口市二手房价格一路攀升,受多种因素的影响,下面运用统计分析方法探究其主要原因。1、解释变量材料参数选取影响二手房价格的代表性因素并用变量表示,其中包括:二手房交易价格指数y作为被解释变量;普通商品房交易价格指数x1、居民消费价格指数x2、人均可支配收入x3、二手房源供给量x4、住宅投资x5、政策因素x6作为解释变量。其中y、x1、x2单位为%,x3单位为元,x4单位为套、x5单位为亿元,x6无单位,其值为1表示政策因素影响二手房价格变动,其值为0表示政策因素不影响二手房价格变动。2、模型的构建设定变量的函数形式为:其中,a为常数项,ci(i=,1,2…6,)为回归参数。3、年度数据分析张家口二手房产市场的发展具有明显的阶段性,因此不宜采用跨度较大的年度数据进行分析。根据所选数据的可得性及可靠性为原则,选择从2008年3月至2009年12月共22组月度数据(数据来源:张家口统计信息网、国研网、中国产业分析平台、张家口市房管局)。4、对原始数据进行必要的修正和处理由于张家口的二手房价格从2007年开始大幅上涨,故以2007年3月为基期,对原始数据进行必要的修正和处理(如对于难以收集的数据可以用对已有数据取平均值或中位数的方法选取,对极端数据用与之临近的数据取平均值代替等)。处理后的数据如表1所示。5、对回归参数的分析对表1中(不包括因素x6)的数据应用统计软件SPSS15.0进行多元线性回归分析,显著水平取95%,对应的临界值.。结果显示F=105.407,P=0.000<0.05,表明回归方程有效。分析结果中各因素的相关系数(保留到小数点后3位)见表2。从表2看出,1x与x2有很强的相关关系,即存在多重共线性的问题,x3、x4和x5之间的相关系数较小,符合统计要求。1x与x2分别代表普通商品房交易价格指数和居民消费价格指数,二者本身就有经济意义上的直接关系,而且在社会物价总体水平上涨和相关政策的影响下,二者可能同时都受到影响,因此产生统计意义上的显著的相关性。1x与x2两个变量之所以没有被剔除其中一个,其原因是二者与被解释变量y之间具有很强的相关性。各回归参数分析结果显示a=70.735、c1=.0942、c2=.0433、c3=.0014、c4=-.0071、c5=.0009。其中a、c1、c2、c3、c4、c5的t检验值分别为11.292、13.774、0.443、2.389、-1.881,与临界值t.005(16)=.1746比较,除c2外均通过了t检验,c2没有通过检验其原因是x1与x2的高度相关性。应用统计软件Eviews5.0对表1中的所有数据进行分析,显著水平取95%,临界值t.005(15)=.1753。分析结果显示c6=.0326,其t检验值为3.476,大于临界值1.761,通过了t检验。根据上述分析结果得到线性回归方程为三、对政策因素的影响就各解释变量xi(i=,1,2L)6,与被解释变量y的相关系数而言,x1和x2与y的相关性远高于其它解释变量与y的相关性。就回归参数而言,x1的系数最高,x2的系数次之,x3、x4和x5的系数远远小于x1和x2的系数。另外,就政策因素x6而言,其回归系数也相对较大。所以从统计意义上讲,x1对y的影响程度远大于其它的解释变量,成为最重要的影响因素,x2与x6次之,但也有较显著的影响,x3、x4和x5对y的影响极小。统计分析结果表明,近年来张家口市二手房价格大幅上涨主要是普通商品房交易价格、居民消费价格和政策因素的影