我国房地产投资信托发展模式研究

我国房地产投资信托发展模式研究

一、国内房地产投资信贷产品的方面对待目前，中国房产值和房产值仍存在许多问题。例如，没有相应的优惠政策可以描述房地产投资信贷的税收好处。然而，我们必须清楚地认识到，中国是一个先令类别较高的房地产投资产出环境。主要是国内的基金管理、银行、保险等在我国加入世界贸易组织之后正在逐渐增加房地产投资信托产品的买方需求。此外,房地产企业在我国的快速发展,许多房地产开发企业成为了房地产投资信贷产品的主要资源,因此,很有必要在找寻符合我国房地产投资信托的发展模式。二、适合在中国发展房地产投资信贷结构现阶段依据我国已有法律法规我国房地产投资信托产品主要有两种发展模式:信托计划模式;房地产公司模式(一)发展国家融资模式从房地产投资信托的结构分析,房地产投资信托产品是一种集合投资计划产品,而信托计划正好符合房地产投资信托产品要求的结构。因此,长期考虑我国房地产投资信托产品发展时,信托计划模式是首选模式。房地产投资信托基金先通过私募形式建立商业模式,私募信托随着时间的不断发展壮大达到相应规模时可以争取在税法上的优惠政策,然后在把私募信托上市转化为公募信托或重新设置新的公募信托。房地产投资信托产品依据信托计划模式发展具有很大优势,从信托计划模式房地产投资信托产品的结构上可以看到信托公司或信托人和房地产投资管理公司或资产管理人之间的职能,不仅保证了房地产投资信托投资者的投资和分配策略的顺利进行,而且对持有信托凭证所有人的利益给予了有效的保护。现在有300多家美国房地产企业采用信托计划模式发展房地产投资信托路径。目前我国也推出了陆续推出了许多以房地产项目为对象的信托产品,并且在这众多的信托产品中也存有以物业租金收入为长期收入来源的信托产品。但是由于我国存在产业基金法律方面的欠缺和政策的不开放等因素的制约,这些还不能算是真正意义的房地产投资信托基金。(二)房地产项目投资运作从房地产发展角度来看,房地产投资信托由房地产公司模式发展具有法律操作性的优势。依据我国现有《公司法》可以成立房地产投资管理公司,公司有明确的投资目标和收入分配制度,可以依据其现有的丰富的管理经验以私募的形式进行基金募集并进行房地产项目投资运作,当相应的法律出台后可以迅速的将私募形式募集的房地产投资基金转换为公募基金上市交易。产品结构如图2所示。我国现在依照公司模式发展房地产投资信托尝试房地产企业不再少数,其中最具影响力的是北京精瑞联合住宅产业投资公司。但是《公司法》中有明确的规定外资企业不得超过合资企业资产的一半,因此为了是增加实力只有靠收购新项目为主的企业是一个很大的障碍。另外如果房地产投资信托依据房地产公司模式发展,房地产项目的管理职能会和投资管理公司的相互融合,因此存在难以解决的利益冲突。如果我国房地产投资信托产品从长远和科学的角度考虑发展路径时,如果我国健全了相应的法律法规,信托计划模式发展房地产投资信托产品将会发展迅速。三、完善中国房地产投资信贷制度的途径(一)房地产市场发展的要求加快完善我国房地产相关法律法规制度,建立发展房地产投资信托的政策和法制环境,以适应房地产市场发展的要求。在这方面我们可以参考欧美等发达国家的立法和实践,我国政府可以参照它们的做法,制定出符合房地产投资信托要求的相应的法律、税务、证券交易等法律法规,确保房地产投资信托市场的公平、公正、透明和公开,以促进房地产投资信托行业的健康稳定发展。(二)注意市场风险的防范1、信托公司办理集合资金信托业务的项目调查风险规避是指对风险明显的经营活动采取的避重就轻的处置方式,在源头上控制项目风险。根据监管要求,信托公司办理集合资金信托业务必须对投资项目调查;通过调查,发现项目中的潜在风险,对风险进行识别、评估,制定相应的风险防范措施制定投资策略和投资组合,进行多元化的投资组合,防范集中投资可能产生的风险。2、降低或避免风险风险承担之后要对其加强监督,及时发现问题及时解决,力争在采取最有效的措施在风险没有造成损失前将其处理,降低或避免风险造成的损失。不同的投资方式采取的风险防范措施不一样。例如,投资是以贷款形式出现的,融资方资金的使用可以以银行监管的形式监管。3、房地产信托公司参与信托资金使用的风险所谓风险转嫁是指利用合法的交易手段和业务方式将将风险部分或全部转嫁给别人的行为。现在房地产信托公司负责信托资金的运用、决策,参与全过程的管理,相应的全部风险也有其承担。房地产投资信托可以引入其他机构共同参与,这样就可以达到其他主题共同承担风险的目的。4、房地产投资管理风险分散机制投资多元化是分散风险最有效的方法之一,其是指增加资产组合中的每种资产数量分散风险,遵循的基本原则是不把所有的鸡蛋都房子同一个篮子里。风险分散机制是投资不同的地区、不同类型房地产项目,实现投资结构多样化、多元化,以最大限度的降低风险的带来的潜在危险。在房地产投资信托发展的过程中,必须理性的认识