河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题

河南省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列属于流动资产的是。

A：长期投资

B：固定资产

C：无形资产

D：应收账款

E：执行层的组织协调2、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。

A：1297.91

B：3584.01

C：4881.93

D：5158.71

E：借款合同3、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年到期，该类房地产的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元

B：6866万元

C：6203万元

D：6713万元

E：工业用地的监测点评估价格4、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与__。

A．意愿

B．途径

C．能力

D．动机5、折价处置抵押房地产的，应当参照__。

A．原购买价

B．重建价格

C．重置价格

D．市场价格6、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡．该套住宅每平方米建筑面积的价格为．【2004年考题】

A：1667元／㎡

B：1765元／㎡

C：1875元／㎡

D：2000元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格7、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率45％；一般概率35％；不好的概率20％。则该项目的期望值为万元。

A：2677.50

B：3680.60

C：4003.50

D：5356.80

E：借款合同8、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。

A：成交价格

B：理论价格

C：评估价值

D：市场价格

E：工业用地的监测点评估价格9、《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是__。

A．门窗翘裂

B．卫生洁具

C．供热、供冷系统和设备

D．屋面防水10、下列关于保险的职能说法有误的一项是__。

A．分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人

B．融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件

C．在各种保险中，政策保险最能体现分配职能

D．保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力

11、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。

A．15

B．30

C．45

D．6012、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

A：1800

B：2040

C：2100

D：2380

E：借款合同2、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为__。

A．成本加成定价法

B．目标定价法

C．撇脂定价法

D．认知价值定价法3、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。

A．估价目的、估价原则、估价对象

B．估价目的、估价原则、估价时点

C．估价原则、估价对象、估价时点

D．估价目的、估价对象、估价时点4、房地产开发前期的规划管理包括。

A：开发项目的选址定点审批

B：规划设计条件审批

C：规划设计方案审批

D：核发建设用地规划许可证

E：核发建设用地批准书5、建筑材料与水有关的物理性质有等。

A：孔隙率

B：抗渗性

C：抗冻性

D：弹性和塑性

E：耐磨性6、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个__的价值。

A．特定时段

B．任何一时段

C．特定时间

D．任意时间7、保险的基本原则不包括__。

A．最大诚信原则

B．最低保险原则

C．保险利益原则

D．近因原则8、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．90009、在正常情况下拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系为__。

A．拍卖价格>招标价格>协议价格

B．拍卖价格>协议价格>招标价格

C．招标价格>拍卖价格>协议价格

D．招标价格>协议价格>拍卖价格10、我国经营性金融机构，包括。

A：商业银行

B：政策性银行

C：非银行金融机构

D：中国银行

E：中国人民银行

11、城市环境噪声污染的特征包括。(2006年房地产经纪人相关知识试题)

A：能量污染

B：感觉公害

C：生活污染

D：局限性污染

E：空气污染12、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。

A．中介管理机构

B．房地产管理机构

C．房地产估价机构

D．房地产质量管理机构13、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠杆分析14、取得建设用地使用权的途径包括。

A：通过行政划拨方式(含征收集体土地)取得

B：通过国家出让方式取得

C：通过房地产转让方式(如买卖、赠与或者其他合法方式)取得

D：通过土地或房地产租赁方式取得

E：通过土地抵押方式取得15、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。

A：建筑平面布置

B：朝向、楼层

C：环境景观

D：土地开发程度

E：房屋完损等级16、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。

A：交通便捷程度

B：朝向、楼层

C：周围环境和景观

D：建筑规模

E：外部配套设施17、当年名义利率一定时，按月计息时，实际利率应__。

A．大于名义利率

B．小于名义利率

C．等于名义利率

D．等于周期利率18、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为。

A：时点指标

B：相对指标

C：时期指标

D：平均指标

E：执行层的组织协调19、下列属于建筑物折旧的是__。

A．物质折旧

B．功能折旧

C．经济折旧

D．结构折旧

E．性质折旧20、下列不属于金融范畴的是__。

A．货币

B．信用

C．商品

D．银行21、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有。

A：商品住宅小区用地

B：加油站用地

C：县人民公园用地

D：军事设施用地

E：造纸厂用地22、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为__元/m2。

A．3000

B．2700

C．2914

D．250023、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于等。

A：收益法中预测未来的租金

B：市场法中对可比实例成交价格进行交易情况调整

C：填补某些房地产历史价格资料的缺乏

D：比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力

E：成本法中确定房地产的重新购建价格24、不可能引