基于灰色关联法的中国区域房地产市场影响因素分析

基于灰色关联法的中国区域房地产市场影响因素分析

区域房地产市场需求包含诸多因素。由于多种因素的共同作用，该系统的发展趋势明确，但我们经常讨论的问题是，什么是主要因素，什么是次要因素。我们选取灰色关联法,分别以区和县作为区域的样本,分析影响房地产市场需求的因素。1房地产市场供需新需求影响房地产市场需求的因素就目前的研究而言，通常分为三种形式：其一为：D=f(m,n,x,y,R,r,s)式中D为住房需求量；m为人口数量；n为住房总数；x为居民收入，y为居民储蓄，R为住房租金；r为整体经济发展速度；s为各种政策法规。其二为：Qd=f(P,I,N,E,w)式中Qd为一定时期房地产市场的需求量；P为商品房价格；I为消费者收入；N为人口数量；E为房地产预期价格变化；w为政策因素和其他因素。其三为为将房地产本身的价格、消费者收入水平和消费结构、城市化水平、消费者对未来的预期、国民经济发展水平、国家有关部门经济政策作为影响房地产市场需求的主要因素。通过对上述三种表示方法的归纳、综合和演绎，并且考虑到指标量化难易程度，选取商品房价格、居民人均收入、城镇人口数量、国民经济发展水平、城镇人均居住面积5个代表性因素对其进行分析，用商品房实际销售量代表居民对商品房的实际需求。(1)商品房价格。商品房价格一直是影响居民购房的主导因素，需求者对价格的敏感程度比较明显。(2)城镇居民人均可支配收入。购买行为是购买欲望和购买能力的统一体，人均可支配收入体现了居民的实际购买力。随着消费结构的逐渐改变以及福利分房制度的取消，居民在住房方面的投资越来越大，对居住需求越来越高，因而居民可支配收入以购买力的形式直接影响居民的需求能否实现。(3)城镇人口总数。即使在人均居住面积不变的情况下，人口的增加也会增大对住房总量的需求。(4)国内生产总值。每年国内生产总值完成额代表一个地区国民经济发展水平，从总体上体现了该地区的经济发展态势。(5)城镇人均居住面积。在具备购买能力的前提下，假设人口不变，人均居住面积的提高必然会增大对住房的需求。2房地产需求因子的相关性分析2.1确定灰色相关行为序列1)设X为系统因素，其中序号K上的观测数据为Xi(k)(k=1,2，……n)，则称Xi=(xi(1),xi(2)，……，xi(n))为因素的行为序列；2)灰色绝对关联度的计算。3)灰色相对关联度的计算。4)综合关联度的计算。设θ∈(0,1)，则称ρθi=θε0i+(1-θ)R0i为X0与Xi的灰色综合关联度。一般可以取θ=0.5，如果对绝对量之间的关系比较关心，θ可以取大一些；反之，若看重变化的速度，θ可以取小一些。2.2房地产需求主要影响因素在用灰色关联分析法对库区房地产市场需求影响因素进行分析时，我们选取重庆市涪陵区作为区的代表,重庆市忠县作为县的代表进行分析，找出影响房地产需求的主要因素。1选择因素根据上面的分析，涪陵区房地产需求系统影响因素Xi如下表（表1):22绝对相关性设行为序列Xi(1),Xi(2),Xi(3),Xi(4)的始点零化像为式中i=0,1,2，…，532相对关系度为X0与Xi的灰色相对关联度，计算得：4确定灰色综合关联度设θ∈(0,1)，则称ρθi=θε0i+(1-θ)R0i为X0与Xi的灰色综合关联度。一般可以取θ=0.5，如果对绝对量之间的关系比较关心，θ可以取大一些；反之，θ对变化的速率看重，可以取小一些。在这里取θ=0.5,由称ρθi=0.5ε0i+0.5R0i(i=0,1，…，5）得：5影响实际销售的因素由上面分析结果可知：综合关联度ρθ4>ρθ3>ρθ5>ρθ1>ρθ2，即影响涪陵区商品房实际销售量的各因素的重要性依次为。就X4>X3>X5>X1>X2是说，城镇人口、人均居住面积对涪陵区商品房实际销售量影响很大，其他的因素由影响大小分别为城镇居民人均可支配收入、商品房销售面积和涪陵区GDP。可见，城镇化水平带动了涪陵区房地产市场需求。同理，我们得出影响忠县商品房实际销售量的各因素的重要性依次为忠县GDP、城镇人口、人均居住面积、城镇居民人均可支配收入和商品房销售价格。可见经济的快速发展带动了忠县的房地产需求，忠县经济发展对房地产需求的影响至关重大，同时，城镇化水平的提高也推动了房地产市场的发展。3旅游地产的深度发展策略对策一：据上面分析,万州、涪陵、长寿三个区，城镇人口、人均居住面积对区的商品房实际销售量影响很大，因此，拉动房地产持续发展的重点是城镇化率，2003年城镇化率分别为：43.5%,46.2%和40.3%。尽管在库区处于前三位，按重庆市总体进程，2010年要达到50%,2020年达到65%。按人均22㎡的基本需求量计算，涪陵、万州、长寿城镇化的影响如下表（表2，表3）。可见，城镇化是从根本上解决库区空置的对策。对策二：据上面分析,影响忠县商品房实际销售量的最重要的因素是GDP。因此忠县作为库区的县域的代表，经济发展促进房地产发展应该是关键。2003年三峡库区人均生产总值及GDP构成见下表（表4，表5）。可见，经济发展与三峡库区平均水平、渝西走廊等有较大差距，并且影响重庆市的平均水平。库区县域经济发展的方向主要是第三产业。从2003年GDP构成可见，第三产业所占比重最大，也是经济发展的方向，库区旅游业应该是经济发展的重点。对策三：结合库区旅游业的发展，库区县域应从以下四方面进行旅游地产的深度发展：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。称为X0与Xi的灰色绝对关联度；称为X0与Xi的灰色相对关联度；Xi0=(Xi(1)-Xi(1),Xi(2)-Xi(1),Xi(3)-Xi(1),Xi(4)-Xi(1))则X00=(0,0.26,-1.72,-0.78)X10=(0,7.27,15.76,28.50)X20=(0,13