顺天国际财富中心管理投标书

顺天国际财富中心管理投标书长沙顺天建设集团精心打造的顺天国际财富中心，集现代化建设、文化、信息于一体，充分体现开发商专业力量和综合实力，是长沙乃至湘江大地最具现代色彩的精典物业。开发商以积极前瞻之眼光，提前选聘物业管理合作方，更加难能可贵。长沙一日千里的发展形势吸吸着我们，顺天建设集团高度市场化运作的效率感染着我们，中航物业管理人积极响应，全情投入，经过十余天的紧张工作，为该项目精典物业度身定做全套物业管理服务方案。我们真诚地希望获得此次与顺天建设集团合作的机会。CPM是中国物业管理行业的劲旅，经过十八年悉心探索和实践，现已发展成为建设部物业管理一级资质、管理规模近二百万平方米、年度营业额（物业高层物业项目，服务观念到位，技术力量雄厚，管理团队极富进取和创新精客户最高原则的经营理念和经过市场锤练的专业力量，我们一定能够圆满完成顺天国际物业管理光荣任务，使顺天国际优质楼盘在售后服务领域再添一金！Ⅰ.提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划1认识与定位1工作重点2指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施3CPM服务顺天国际的主要优势4Ⅱ.管理方式、工作计划和物资装备6管理方式6工作计划13物资装备计划18Ⅲ.管理人员配备、培训与管理19管理人员的配备19管理人员的培训21管理人同的管理24Ⅳ.管理制度与档案建设26完备的管理工具26档案资料的建立与管理31物业档案资料的管理36Ⅴ.管理成本测算和管理费标准38物业管理费标准及佣金标准38对物业管理处财务管理的认识38管理处控制成本主要措施38顺天国际物业管理有关费用测算39Ⅵ.物业管理前期介入49施工期物业管理工作49设施设备调试期物业管理49大厦竣工验收及接管验收期物业管理50其它前期准备工作52前期物业管理人员安排计划与工作进度53Ⅶ.机电设备设施的管理55系统日常运行及管理55设备系统的应急处理方案57系统的维护保养60节能管理65技术改造、更新66技术资料的收集、管理、使用67Ⅷ.智能化系统的运行及维护69智能化系统的日常运行69智能化系统的维护78智能化系统发展设想79Ⅸ.物业维修养护计划和实施82维修基金的建立与管理82房屋本体及共用设施维修养护范围82房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作82房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期85房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准85事务管理97环境管理106保安及消防管理110写字楼非办公时间的管理116商场、酒店营业时间的管理116Ⅺ.经营管理服务118物业经营之意义118CPM经营优势118规划定位及周边环境分析121营销策略122经营合作方式124Ⅰ.提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划认识与定位项目概况顺天国际财富中心（以下简称顺天国际）位于长沙市芙蓉中路、解放中路和建湘南路交汇处，占地面积平方米，总建筑面积72617平方米，地下2层，地上29层，是一座以高档写字楼为主，融合商场、金融、餐饮、会务中心和酒店于一体的智能化大厦。整座大厦建筑形象现代、壮观，地理位置极佳，楼宇机电设备先进，配套设施完善，和写字楼国际水准全面轨，是长沙市高档写字楼客户的最佳选择。顺天国际拟定于今年6月底封顶，年内全面投入运行。顺天建设集团极具战略眼光，不仅在项目规划设计阶段选择世界名家，早在大厦入伙前8个月，即开始筹划日后的物业管理服务，体现出成熟地产商的风范。服务需求顺天国际物业管理总体要求是：创造高效、有序、尊贵、舒适的办公环境以及餐饮、消费和健身活动场提供商务、会务、信息、咨询等服务，全方位满足写字楼客户需求。客户顺天国际客户群体包括业主、租户、来宾、户以白领上班一族为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较与一般客户群体亦有所不同；商场、酒店、酒楼和康体中心等客户成分复杂，需求多样化，其中经营者对营造繁华的商业气氛需求突出，而消费者要求方便、舒适、悠闲、自在，这些与写字楼注重的严肃尊贵气氛很大差异，增大了大厦的管理难度，因此，根据不同的需求层次实施高质量，全方位的特色管理服务显得很有必要。项目定位顺天国际项目整体形象定位是：现代、高效、环保、繁荣现代展示现代化、国际化的商务办公形象。高效塑造进取、创新和富有效率的商务气氛。环保树立注重环保的文化内涵和社会形象。繁荣聚集湘江商贸气氛，打造长沙商城亮点，注重社会效益和经济效工作重点全方位整体经营顺天建设集团在本项目物业管理邀标活动中，其重要宗旨之一是选择一家优质并真正是实力的物业管理企业，全面承接顺天国际物业项目的经营、管理顺天国际集办公商务、消费健身多种功能于一体，要满足各种客户的不同需求，要求物业管理公司在保证物业管理主项基础上，提供综合配套服务，包有幸接管顺天国际项目，将迅速组织专业力量，融合于该项目市场推广活动之务三个视角规划和经营顺天国际优质物业，全面提升该项目的市场价值。大厦整体形象通过环境形象与楼宇形象的控制，大厦设备和公共设施的管理，周边治安和交通的控制与引导，物业管理服务人员的行为规范以及CPM专业形象的展示和物业文化气氛的融合，塑造现代、高效、环保、繁荣的整体形象，为发展商顺天建设集团和长沙市树立物业管理优质品牌。楼宇设备管理天候保障设备运行万无一失，这对物业管理公司设备管理的技术实力是重要的考验。CPM拟在前期介入期间全面参与设备安装、调试、熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通迅系统等关键设备运行正常。真诚合作体现了CPM尊重客户、依法经营一贯风格，重合同、讲道德、守信誉，注意及时沟通和协调，真诚为顺天国际业主、客户提供高水准专业服务，专业保障展示CPM“敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥公司IS09000质保体系、人力资源管理体系、财务预算及执行控制系统、物业管理制度以及专用物业管理软件五大体系的巨大作用，组织专业力量，体现专业水准，保障长远承担注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，力避急功近利、华而不实和短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。[经营型]物业管理模式物业功能全面发挥和价值体整体策划、服务和管理CPM物业管理行业道创[经营型]物业管理模式，在物业管理实践中取得显着效果。[经营型]物业管理模式的核心思想为：将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业整体项目全面的策划、服务和管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物为的功能潜力并提高使模式在实际操作中，以物业管理主业为核心，以楼宇设备维护、改造为技术支持，以规划物业功能、提高物业使有率为辅助手段，以配套项目的经营作为服[经营型]物业管理模式在顺天国际具有广阔的施展的空间。CPM强大的技术支持系统可以在设备管理方面发挥重要的保障作用；CPM丰富的经验可以协助业主合理规划、科学安排、适时调整，提高物业使用效能；CPM的综合服务能力，在满足服务需求中最具实力。[经营型]物业管理模式在顺天国际的应用，可以提升大厦的无形资产，保障设备运行，提高物业的使用效率，明显提升物业管理服务的附加值，并显着降低物业运行的总体成本。管理目标承诺奖惩措施在全面完成管理目标承诺后，由顺天建设集团返还风队抵押金并近风险抵押金的金额数量予以CPM奖励；在CPM每年完成各项管理指标后，顺天建设集团按当年管理者佣金总额的20%予以奖励；CPM末完成管理目标承诺，顺天国际业主委员会扣除风险抵押金作为CPM惩罚；未完成当年指标，顺天国际业主委员会按当年管理者佣金总额的20%进行奖CPM服务顺天国际的主要优势经营优势：提供[经营型]物业管理服务CPM首创的[经营型]物业管理模式能开发所管物业的经营潜力和提高经济效益，并通过对物业经营管理的统一策划，使业主和客户享受更全面和完善的物CPM积累了深圳[中航苑]（40万平方米多功能物业群体）综合性物业管理十五年经验，业务令域涉及餐饮、休闲娱乐和汽车美容等，经营效益良好。CPM将物业经营和管理融为一体服务客户的优势在深圳、武汉、北京多个项目中得到充分体现。CPM积累十几年高层楼宇机电设备管理经验，集设计、安装、维护、改造能力于一身，技术实力在物业管理行业首屈一指。CPM目前拥有高级工程师十余名，中级职称技术人员四十余名以及百余名机电设备熟练维修人员。这支技术安系统、计算机网络系统、智能控制直至停车场自动管理系统均有完善的技术保障规范和丰富的实践经验，可以为顺天国际制订高效率的设备管理方案，确保各项系统运行正常、维修及时，并有效延长设备的使用寿命。CPM所属的中航电梯公司是深圳众多物业管理企业中电梯维修实力最强的企业，可以为顺天国际的21部电梯安全运行和维护提供全面的技术保障。CPM技术优势还体现在能根据顺天国际的实际情况，制订有效的节能降耗措服务观念：客户想到，我已做到。CPM久经市场竞争的洗礼，深谙物业管理待客之道，懂得：客户没有我们可以另请高明，而我们离开客户则寸步难行。因此，在CPM经营理念中，将服务客户作为最高原则，将客户满意作为工人业绩评价的重要指标，以客户满意为起点，最大限度地满足客户需求。在这种理念支持下，CPM在员工队伍中坚持不懈地强化服务观念、市场观念以及危机意识、质量意识和成本意识。正是由于员工团队具备良好的服务观念，近年来，在CPM所管辖的百余万平方米物业中，重大投诉率均未超过千分之二。CPM于1995年确立了公司发展战略：唤起全体员工的觉醒，强化基础管名牌企业。我们在实践中总结、形成了富有特色的企业文化体系，包括敬业、服务、创新的企业精神、服务客户最高原则的经营理念和创建中国物业管理行业名牌企业的发展目标。CPM是一个脚踏实地而志向高远的集体，公司凝聚了一服务意识的优秀骨干，这是CPM参与市场竞争最核心的优势。本项目CPM将安作成功。Ⅱ.管理方式、工作计划和物资装备管理方式实施基础物业部从项目确立合作关系后，将按时限计划的合理安排各项工作；质量管理部负责ISO9000的质量管理在顺天国际项目上稳定的运作，并肩负着质量控制和服务考评的职责；机电工程部参与、组织协调各专业公司保证设备的完好运转；经营部和拓展策划部就顺天国际的物业租赁市场作出市场分析，并充分调动各种资源，全力打造顺天国际市场品牌，确保物业投资的保值增值；等、安、务等、安、务外包服务行政管理信息反馈财务监控设备维护品牌策划机电设备保养公司、电梯公司提供公共设施设备的维修保养，降低顺天物质图CPM全面的支持系统图经部部管理方式构成管质量控制质量控制输街道、工商、税宇设备管理行政事务人力资源财务管理后勤采购图组织机构框图经营技术策划支持客户服务中心客户服务信息管理协调调度物业经营机电工程部设备运行工程维护节能降耗消防管理质量控制安全管理治安与交通管理便民服务环境工程a.管理处接受顺天国际业主委员会，发展商和CPM的领导。b.管理处作为专门机构，财务相对独立，在CPM的授权下，履行《顺天国际物业管理委托合同》中规定的权利、义务和责任。c.管理处实行公司领导下的管理处主任目标责任制。管理处内部实行垂e.管理处突出以服务客户为中心，建立以客户服务中心为重点的组织流f.管理处实行值班主任制，由各部门部长轮值，行政总值24小时不离开大厦，授权在事件处理中代行管理处主任职责，以确保工作效率，提高服务a.整体运作流程拟定方案拟定方案组建机构交接验收日常运作图整体运作流程图整体运作流程的设计原则是全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲前期介入岗位培训正式入驻重视物业经营工作，确保顺天国际社会形象和经济效益。CPM拟建立以客户服务中心为重点的物业管理服务体系。客户服务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽。24小时保证所有服务需求及投诉建议均可及时汇总、处理。而管理处所有需要公布的管理服务信息亦通过该中心反馈给业主、客户。设立服务中心并强化其指挥、协调功能是提高服务效率的有力措施。业主客户意见征询业主客户意见征询图以客户为中心的服务流程客户服务中心服务需求建议信息指令顺天国际管理处授权信息述职CPM客户服务中心24小时担负统一指挥、协调工作，处理日常管理事务和紧急事项。设立值班主任制由管理处正、副主任轮值负责，坚持每周工作例信息系统其它渠道业主委员会会客户意见计算机信客户意见计算机信管理处员a.坚持管理处每季度安排专门的客户专访，每月随机走防单位不少于十家，收集客户意见、建议或投诉。b.管理处每季向顺天国际业主委员会作正式汇报，提交管理报告，并公布管理处物业管理费收支情况，征询各方面意见和建议。客户服务中心c.坚持每半年组织一次客户座谈会，广泛了解客户对物业管理服务的意执服务需求。执管理机制行a.实行目标理责任制量化形式作为重要职责交托给管理处的领导集体，并赋予相应的权力，同时，将目标的实现与领导集体切身利益（工资、奖金、岗位升迁）挂钩。这种管理相关部门和人员执行机制使管理处各级骨干责、权、利明确，在管理处与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。b.激励机制物业管理强调在严格、量化、规范管理的基础上融洽激励机制。在顺天事业激励用CPM确立的创建中国物业管理名牌企业发展目标感召人、吸引人，为广大员工创造团结协作、共创未来的工作环境和竞争上岗、优胜劣汰的发展空间。实行管理处各级岗位考核和聘任制，形成管理处员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气，在物业管理行业奋力前行。量化目标激励实行量化管理和目标管理是CPM推动科学管理的重要措施和经验。管理处内部的量化目标管理是将管理目标分解成各部、班组分项目标，并全部以量化形式体现，使各部、班组直至员工明确个体指标，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”，共同参与管理，推动总体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。效益激励优秀管理机制的重要内容之一是分配机制。管理处在工资、奖金分配体系中，采取季度、年终量化考评，体现多劳多得，严格兑现量化目标管理的奖惩措施，并坚持年度考评中道数5%加薪或晋升、尾数5%降职或淘汰的原则，保持管理处员工队伍的优良素质和活力。c.监督机制社会各界、发展社会各界、发展管制定管理处廉洁自律基本要求。处管理处全体运管理制度制订前期筹备、入驻作计划，并依照物资源，管理质量高视年度对发现问题彻底跟踪、解决。的政府相关部门管理效果、服务质商、业主、业主理政府业务主管部系监督前期筹备工作计划前期介入工作计划表表序号12工作计划拟定物业管理方案拟定财务测算计划要点实施时间备注针对顺天国际特点制定2002．4．30已完成针对顺天国际特点制定2002．4．30已完成与业主单位商定签订《物业管与业主单位商定2理委托合同》确定物业管理办公场所办理管理处有关手续人员调配、培训办理管理处有关手续人员调配、培训3管理处管理处办公设备完善施工期、设备安装调试期物业管理事项参与设备运行、熟悉各类设施设前期筹备及前期物业管理2002．2．15前期筹备及前期物业管理2002．2．15至接管验收日5制定接管计划收集各类工程资料拟定交接方案物业管理供货商评审、确立管理模式管理处成立即6导入公司各项规章制度竣工验收、接管验收7物业接管验收7物业接管验收按施工进度接管验收入伙及装修管理2首次征求接管验收入伙及装修管理2首次征求业主单位建立完善统34接管验收工作计划接管验收及入伙工作计划表表序号计划要点实施时间序号计划要点实施时间备注建筑本体和设备资料的接收、建档大厦设施设备交接、验收、试运行档案的建立、分类、管理清洁开荒完善入伙、计划模拟实操备齐入伙资料入伙仪式及办理入伙手续装修审批及监管征求顺天国际合理化建议上门调查和回访分析调查结果，改进物业管理方案制作各类设施、设备标识制作各类公共标识系统制作物业管理办公室标识月入伙后30具体时间按施工进度安排、调整正常运作期工作计划正常动作期工作计划表表序序工作计划计划要点实施时间备注号重点强调安全防范、政治思想和技能的培训有偿服务、无偿服务项目2配套服务项目启动2002年12月起及便民措施的运作向发展商详细汇报工作进程及状况如实向业主单位反映物业4财务分析报告每季度1次管理费用使用情况导入ISO9000质量体系并定期内部评审5完善管理体系2003年2月起修订管理办法示范大厦创建基础工作6创建工作2003年3月起文明大厦创建工作工作计划流程筹建管理机构签定委托合同管理机构全面进驻接管图工作计划流程图执行物资装备计划图工作计划流程图组建员工队伍（考核、培训）实施综合接管验收实施综合接管验收验收（试运行）归档管理清洁开荒入驻员工常规培训全面开展物业管理工作（按合同执物业管理方案实施创建物业管理示范大厦、文明大厦工作物资装备计划物资装备计划表表物质装备项目物质装备项目管理处工作场间所面积㎡见本标书第五章表见本标书第五章表见本标书第五章表见本标书第五章表安防设备4消防装备5员工宿舍用品技术值班室室室操作仓库Ⅲ.管理人员配备、培训与管理管理人员的配备顺天国际整体管理方案确定之后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。CPM拟安排高级项目经理担任大厦管理处主任，前期介入期间另委派公司管理、技术骨干组成前期工作小组赴现场配合。在正式接管后，形成主任目标管理责任制为基础的，物业、经营、质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理处人员配置管理处拟配备各类人员53人。注：清洁绿化拟单项分包给专业公司，故人员未计入。图管理处人员配置图管理处人员配置管理处正、副主任2人客户服务中心4人综合部6人综合部6人综合部6人各部门人员素质要求岗位编制与素质要求素质要求表管理处客户服务综合部人人正、副主工程师2人运行班维护班5人物业助理安全管理本科，四年从业经验，物业管理企业经理上岗证，有效强的组织、协调和决策能力。大专以上，三年工作经验，持物业管理企业部门经理上岗证，熟悉各部门运作流程，组织、协调、沟通能力大专以上，三年工作经验，持物业管理企业部门经理上岗证，熟悉各部门运作流程，组织、协调、沟通能力本科，六年行政管理经验，中级职称，物业管理个业部门经理上岗证，有较强的组织、协调和决策能力，电脑熟练，写作、协调能力强，有良好服务意识，英语熟本科，会计师职称，三年财务管理经验，持有会计上岗证，熟练会计电算化操作，业务能力强，英语四级。本科，二年采购工作经验，持物业管理上岗证，电脑熟本科，党员，五年经验，中级职称，持物业管理企业部门经理上岗证，有较强组织、协调和决策能力本科，中级以上职称，五年经验，持物业管理上岗证，可独立完成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等素质好，能吃苦耐劳，熟悉ISO9000体系素质好，能吃苦耐劳，动手及协调能力强本科，五年经验，中级职称，物业管理企业部门经理上岗证，熟悉ISO9000质量体系，有较强组织、协调和决策能力，英语四级。大专，三年经验，持ISO9000内审员证，熟悉ISO9000力强，有良好服务意识，英语熟练。健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工人责任管理人员的培训持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础工作，是企业保持竞争力的重要手段。管理处大多数的管理障碍，可以通过有效培训加以改善。基层员工在某些工作上的不足，特别是服务观念上的差距，也可以通过培训得到解决。员工培训是企业管理升级的重要环节。CPM高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周密的员工培训、考核计划、公司董事长王兵、总经理迮建人均为建设部深圳物业管理进修学院主讲教授。设部深圳物业管理进修学院主讲教授。培训体系培训需求分析培训计划组织实施a.贯彻员工培训原因，坚持培训体系不漏项，切实达到培训效果；b.在管理处管理骨干中，安排有培训经验的专业人员负责培训工作；c.通过培训制度和的确定，使员工培处整体工作的d.注重课程开发和教材选定，解决培训深度和特色问题；c.加强流程中的培训绩效评估和培训需求分析两个薄弱环节。培训原因：因需施教、培考结合、观念在先、注重实效。培训目标：品德优良、观念到位、胜任岗位观念以及CPM企业文化体系。管理培训（针对各级骨干）员工激励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体岗位技术培训（针对操作层）基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、基础培训（针对新入职员工）行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等。年度培训计划CPM拟将首年度员工培训分为两个阶段，第一阶段入驻前期培训，采用集中、封闭、强化培训，重点为基础培训和观念培训，配合两轮培训考核；第二阶段为入驻后培训，采用定期、实操、教练式培训，激发潜能，启导信心，配合业务考核与业绩评估，巩固培训效果。；顺天国际物业管理处员工培训年度课时要求为：人均受训130课时以上，保安员受训培训类别基础培训培训类别系统培训专业培训年度培训计划表培训内容管辖物业基本情况、管理重点CPM概况、理念、组织机构管理制度及行为规范现场勘察服务观念及沟通技巧物业管理法规及条例突发事件处理消防治安教育培训内容ISO9000质量体系物业管理概论管理费收支概算成本控制房地产开发与物业管理计算机应用高层楼宇主要设备管理应急事件处理给排水系统运行、保养及装修培训对象新员工新员工新员工全体员工相关人员新员工新员工新员工新员工培训对象全体员工全体员工管理人员全体员工全体员工全体员工相关人员相关人员相关人员表培训方式授课讲座授课研讨录相培训方式授课研讨讲座研讨授课、实操授课授课44444433448供电系统运行、保养及装修供电系统运行、保养及装修空调系统运行、保养及装修楼宇设备自动化系统楼宇综合布线系统电梯运行与保养及维修房屋维修管理保安员专业技能消防设备、设施管理资质培训物业管理岗位培训（取得证书）实操、外培实操、外培实操、外培授课授课授课授课、演练授课外送培训相关人员相关人员相关人员相关人员相关人员相关人员保安员相关人员管理人员6培训方式培训方式培训外送专业培训在职自学培训管理人员的管理讨，案例分析，实操演练等严格要求，规范管理，选好人，培育人把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好仪容在《员工手册》中作出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入的工作态度。注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例7：3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化实现各项管理目标。形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考由企业精神、经营管理理念和企业发展目标构成的CPM企业文化是公司重要的无形资产。我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大员工在价值观力。我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的不足。几年来，CPM凝聚了一批热爱物业管发展作出了重要的贡献。Ⅳ.管理制度与档案建设完备的管理工具管理工具并非我们日常所用的手工工具和器材，而是CPM在顺天国际开展物业管理服务工作所需的依据——各类支持性文件。《用户手册》和各类《管理规章制度》构成。《业主公约》是一份所有业主均需签署的有法律依据的文件，订明所有业主所应负的责任及所享有的权利，并制定了各业主应互相遵守的管理规章及条例。当出现违反及影响他人的情况（如逾期不缴纳管理费及违章改变物业用途等违反管理条例的事项），《业主公约》亦赋予物业管理者权力及方法去禁制《物业管理委托合同》是一份由管理委托方和受委托方（物业管理公司）签署的具有法律效力的文件，订明签约各方所应尽义务及享有的权利，签约各方均需遵从，违者将承担相应的法律责任。《用户手册》是根据顺天国际实际情况编制的用户指引性文件，主要具有说顺天国际的《管理规章制度》。CPM积累多年物业管理工作的丰富经验，建立有一整套富有操作性的规章制度系统，使各管理项目有章可循，有法可依。1996年，CPM引入ISO9000质量体系，作为规章制度的重要组成部分，通过不断地补充和完善，为物业管理水平的提高发挥了重要作用。顺天国际项目属于现代化高档物业，要求具有完善可行的规章制度系统，满足其各项使用要求。CPM以完善的规章制度和ISO9000体系为基础，结合《全国城市物业管理条例》和《全国城市物业管理示范大厦考评标准》的总体要求，提炼、形成顺天国际物业管理规章制度体系见下页图）图管理规章制度结构图顺天国际物业管理规章制度图管理规章制度结构图CPMCPM管理规章制度目录表制度目录精神文明公约治安管理规定消防管理规定清洁卫生公约绿化管理规定装修管理规定入伙管理制度物业接管验收管理制度客户服务财务管理行政管理员工考核制度类型公众制度序号垃圾收集与处理管理制度垃圾收集与处理管理制度卫生消杀管理制度主任岗位职责副主任岗位职责客户服务中心职责制度目录部长岗位职责部长助理岗位职责综合部职责部长岗位职责人力资源主管岗位职责后勤采购岗位职责档案文员岗位职责会计岗位职责出纳岗位职责仓管岗位职责工程部职责部长岗位职责电气工程师岗位职责通迅工程师岗位职责结构工程师岗位职责维护班岗位职责维修工岗位职责运行班岗位职责制度类型2序号3序号4员工考核制度类型行政管理管理部职责部长岗位职责物业助理岗位职责安管班长岗位职责大厦接待岗位职责安管员岗们职责消防监控员岗位职责巡逻岗岗位职责义务消防员岗位职责停车场道口岗岗位职责停车场收费员岗位职责员工量化考核办法员工量化考核标准奖惩条例制度目录员工守则员工行为规范员工招聘及辞退（离职）规定员工培训制度员工劳动管理规定员工食堂管理规定员工宿舍管理规定员工服装管理规定办公物品管理规定公文处理办法档案管理、保密、借阅制度物资采购管理规定仓储管理规定合同签订管理规定财务管理制度财务管理制度财务公开监管制度工资管理制度收费管理办法有偿服务收费制度客户服务中心工作流程投诉处理和分析工作流程意见调查和回访工作流程周检工作流程有偿服务工作流程业主请修工作流程机电设备管理工作制度供电管理制度配电房管理规定供配电设备设施运行管理规程供配电设备设施维修保养规程给排水管理制度给排水设备设施运行管理规程6客户服务档案资料的建立与管理物业档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分。科学、规范的档案管理可以为专业的物业管理提供有力的支持。针对顺天国际实际情况，我们拟采取系统化、电脑化的管理手段，对顺天国际物业档案进行全面的收集档案资料的建立及分类档案资料的建立a.采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存资料。b.将收集的资料进行细分，分类标准严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范大厦标准及有关考评验收工作的通知》发布后的新标准执行，做到c.按照资料载体的类型采用恰当安全保存方式。档案资料的分类类别工程建筑产权资料工程技术资料基础资料接管验收资料管理合同资料物业管理委员会资料基金资料档案资料分类表表资料内容A：规划图纸、项目批文、用地批文B：建筑许可证、投资许可证、开工许可证C：拆迁安置资料、丈量报告A：红线图、总平面图B：地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告C：工程合同、工程预决算D：工程设计变更通知及技术核算单2.附属工程及地下管网竣工图F：房屋土建及装修、供配电、给排水、电梯、空调、弱电、消防及智能化竣工验收证明书G：钢材、水泥等主要材料的质量保证书H：新材料、构配件的鉴定合格证书I：供水、供电、电梯、消防、空调及智能化等设备的检验合格证书、供水、供电、电梯、消防、空调及智能化等设备技术资料J：砂浆、混凝土块试压报告K：绿化工程竣工图L：其它技术资料A：接管验收手续B：接管验收备确认凭证C：接管验收物业本体确认凭证A：前期物业管理服务协议B：物业管理委托合同A：筹备成立文件B：成立后运行文件维修基金的建立、管理、使用、续筹的规定管理目标及方案类别A：争创物业管理“示范小区”规划B：物业管理实施方案资料内容房屋及维修养公众制度资料员工管理资料计算机管理资料行政文件资料业主、客户资料客户反馈资料维修资料标识导示资料A：业主手册B：装饰装修管理规定C：顺天国际业主公约D：公众制度A：员工个人资料、聘用表B：员工业绩考核及奖罚记录C：员工培训计划和培训考核记录D：员工劳动合同E：员工外出考评及参加演练记录F：员工住房及内务管理记录A：计算机管理软件及使用说明B：计算机网络管理及记录A：管理处值班及督察记录B：政府部门及主管领导部门文件C：CPM及业主单位相关文件D：规章制度、通知、通报等文件E：接待来访参观记录表A：业主、客户管理资料、业主公约、装修档案、费手托收协议B：业主、客户档案C：业主、客户维修档案A：服务质量回访记录表B：客户意见调查、统计记录C：客户投诉及回访处理记录A：维修申报表B：维修服务派工单C：维修回访记录表A：大厦栋号、楼层、房号平面示意图B：引路方向平面图护资料内容类别资料内容A：禁止违章搭建及装修的规定及处理记录大厦房屋安全管理类B：装修验收记录大厦房屋安全管理类C：房屋安全检查记录A：设备安全运行规程B：各设备运行岗位责任制度C：定期巡回检查记录D：维护保养记录综合类E：运行记录F：设备维修档案G：设备机房管理规定H：相关岗位技术人员资质证书A：送电、停电通知及记录B：临时用电管理措施供电系统C：停电应急处理措施D：运行月报表A：智能化设施运行记录弱电系统B：智能化设施定期保养记录A：消防24小时值班记录B：消防设施设备清单C：消防设施设备使用方法消防系统D：消防应急方案、消防疏散示意图E：相关消防宣传资料及法规F：火灾隐患检查记录A：电梯准用证B：年检合格证C：电梯操作及保养人员资质证书D：电梯应急处理措施及记录类别类别给排水系统空调采暖系统共用配套设施资料共用管线资料照明设施安管资料车辆及停车场管理资料资料内容A：大厦用水、供水管理制度B：业主用水、节水计划C：给排水设施安全检查记录D：水池清理记录E：二次供水卫生许可证F：水质化验单G：操作人员卫生健康许可证H：限水、停水通知及相关记录I：供水设备周围环境检查记录J：应急处理方案及相关记录K：运行月报表A：中央空调运行记录B：中央空调故障处理方案及记录C：中央空调保养记录D：采暖设备保养记录E：运行月报表A：共用配套设施统计表B：共用配套设施维修养护计划及记录A：地下管网图B：违章架空管线处理记录A：道路、楼道、大堂公共照明统计表B：安管人员训练计划和考核记录A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录B：安管人员训练计划和考核记录C：社区安全防范措施D：查岗记录、闭路电视监控系统录相带A：停车场出入登记记录B：交通疏导图C：停车场安全防范措施及设施记录D：车辆管理记录、车辆详细资料资料内容A：停车场出入登记记录车辆及停车场管理资料B：交通疏导图C：停车场安全防范措施及设施记录D：车辆管理记录、车辆详细资料环卫设施资料A：环卫设备、工具统计表B：环卫设备、工具更换记录A：清洁卫生检查标准及记录B：国家环保标准：排烟、排污、噪音清洁卫生管理资料C：处理污染事件记录D：消杀垃圾清运记录E：水池清洗记录F：外墙清洗记录A：绿化规划图纸绿化资料B：绿化设施统计表C：绿化保养计划及记录D：绿化检查标准及记录A：活动计划实施方案、总结记录社区文化资料B：社区文化活动图片及录像记录C：传媒报导D：文化活动场所等设施使用情况A：物业管理费用收缴统计表经济效益B：有偿经营服务统计表C：物业管理整体项目经营统计表社会效益A：本物业管理项目所获取荣誉称号B：舆论相关报导物业档案资料的管理档案资料管理运作流程重要资料接收必须指定负责人验收，完善交接手续后立卷归档。日常管理文件（如管理公司通知、通报等）按照CPM制定的文件管理程序发放及接收手续、并立卷归档。业主委员会提业主委员会提管理公司建立档案资料建立及管理运作流程示意图档案资料管理要求a.综合部设档案管理员。销毁等各项管理流程。图表等），并采取相应的储存、保管方法。供的资料的资料文档发展商提供的e.对原始文件、合同等重要资料必须严格管理，借阅、复印等必须经审批f.综合部主任负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。g.注重档案管理信息开发，根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资h.综合部每季度对档案资料管理情况进行检查。i.要求全体员工树立档案意识、保密意识、严格执行《档案管理制度》。Ⅴ.管理成本测算和管理费标准物业管理费标准及佣金标准根据顺天国际物业管理邀标文件提供的有关资料，通过项目实地考察和专业测算，CPM对本项目物业管理费标准确定为写字楼和酒店人民币元/平方米·月，商业裙楼人民币元/平方米·月，每月合计人民币万元。全年合计人民币万元（不包含能源费和房屋设备维护基金），管理处按照管理成本的10%提取对物业管理处财务管理的认识CPM一贯将“钱尽其用”作为物业管理中财务运作的控制原则，通过精确预算、严格执行、杜绝浪费，力争使业主所花的每一分钱都物有所值，以同样的价钱提供更高档的服务。物业管理专业中财务管理应具有营销财务的概念，即注重财务管理中额度、平衡、审核、建议等因素，使财务管理有效地推动物业管理工作的进行。物业管理公司的重要特征之一就是具有物业管理财务预算和执行能力。实行成本控制的前提是专业的物业管理预算。成本控制原则不能以降低服务质量和用户满意度作为代价，用户满意永远是管理处控制成本主要措施通过精确的计算和合理的安排，制定有效的节能措施，降低物业运行公共能CPM有着丰富的设备保养经验，能自行组织力量实施设备的维护及大、中修改造，减少外包项目，有效降低了设备保养费用及运行费用。加强员工培训，发挥员工“一专多能”的作用，合理安排岗位，尽量减少人采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理年度预算。在执行预算过程中实行成本否决制，即预算中未列项目坚决控制或从简。同时，采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在物业管理全员、全要素、全过程中。顺天国际物业管理有关费用测算顺天国际管理费收入预测表（表）顺天国际管理费支出预测表（表）顺天国际管理费支出明细预测表（表）顺天国际管理处物资装备表（表）顺天国际管理处固定资产、办公用品装备表（表）前期介入支出预测表（表）测算说明a.预算按建设部关于公共性服务收费费用构成范围的有关规定及顺天国际招标文件指定服务项目测算（不包含能源费及房屋设备维护基金）；b.预算参照CPM管理之相近办公楼费用标准及长沙的有关规定、市场价测c.前期费用投入人民币万作为开办费，在管理费中分五年摊销；物资装备费用人民币万元，固定资产投入人民币万元由CPM投入，在管理费中分五年摊d.管理处收取的管理费仅用于上述管理成本项目；特约性服务见《特约性e.顺天国际在第一年处于设备维保期，预计设备保养费可比正常期有所减少，以上测算均以第一年度的开支为标准，正常年度的管理费标准可根据甲方要求与实际情况进行调整；f.按正常年度管理费开支测算，如果管理费收支有盈余，g.本预算未涉及项目由双方协议商定。收费标准收费标准元/月/平方米元/月/平方米停车场室内60元/月，室外50元/月写字楼商业裙楼面积45,年收入月收入三设施设备运行维保费环境管理费清洁、绿化、消杀五固定资产折旧总额241500三设施设备运行维保费环境管理费清洁、绿化、消杀五固定资产折旧总额241500元，分五年摊销六开办费摊销总额184800元，分五年摊销七不可预见费以上六项总和的2%八管理者酬金九法定税费（%）收入的%合计合计顺天国际管理费支出预测表表（单位：万元）年支年支出计算依据月支出序号顺天国际管理费支出明细预测表表（单位：万元）年支出序号项目计算依据年支出出一工资福利2副主任1人，工资标准3000元/月3部长4人，工资标准2000元/月4助理、工程师3人，工资标准1500元/月6技术人员15人，工资标准700元/月7安管员20人，工资标准500元/月8福利费按月工资总额的14%社会保险（养老，医疗，失9按月工资总额的25%业，工伤），员工补贴差旅费2通迅费电话费8×150元/月、通迅补贴1000元/月、网络费按400元/月计4办公用品、低耗1500元/月品5办公设备维护500元/月服装费管理人员每人1000元/年，维修6人员600元/年，保安人员500元/年7业务招待费8办公水电费每月用电1500元，每月用水500元9公众责任险投保金额1000000元，费率‰,三设施设备运行维保费1供配电系统保养维护材料费等共40000元/年2公共照明系统保含节能灯、泛光灯及广场灯更换3冷热给排水系统冷热给排水设施运行维护保养4消防安全及安全管理费消防设施保养包括消防主机系统维护，管道、自动报警系统、喷淋系统、联动系统的保养，按照元/平方米·年器械及设施更换保安器械及停车场标识等设施的保养、更换对讲机管理费每部40元/月5智能化系统信息智能化系统语音、数据线路保养，卫星电视接收系统，大楼楼宇自控系统安防智能化系统监控系统，报警系统，巡更系统物业管理智能化计费系统，停车场管理系统6空调系统保养含空调主机维护及水质处理7电梯维护，年审按500元/台·月，年审核1000元/部·年8水池清洗、水质清洗1500元/次，检测500元/检测费次，每年两次9棚维护保养含停车架刷漆保养等估算2400元/年公共设施零星维护围墙，雨污水井清理、垃圾站四环境管理费1绿化（外包）包含人员、材料2清洁材料费（外包含人员、材料4化粪池清理疏通费清理3000元/次，疏通2000元/次，每年二次5外墙清洁费按每年一次，元/㎡·次，外墙6节假日摆设2000元/次，每年四次五固定资产折旧总额241500元，分五年摊销（详见表，表）六开办费摊销总额184800，分五年摊销（详见七不可预见费以上六项总和的2%八管理者酬金以上七项总和的10%九法定税费（%）收入的%合计顺天国际管理处物资装备表表（单位：万元）维修工具电焊机冲击钻手电钻数量单位（均价）序号合计一1台2台1台5部2个1台1台2台4张6个若干一批一批一批一批一批砂轮机万用表绝缘表气泵潜水泵疏通机梯子工衣柜应急灯材料架空调作业工具管工作业工具机修作业工具材料备件个人工具5把5把无线对讲机消防斧头专用消防板手消防靴训练器材8台5台床及家具风扇热水器其它用品合计顺天国际管理处固定资产、办公用品装备表表（单位：万元）合计前期介入预测支出表表（单位：万元）序号序号项目测算依据金额项目经理1人，工程师2人，行政主管11人员工资人，项目经理6月份入驻，其他人员入伙10．102差旅费公司派出人员往返20人次，每次1500元3．003食宿费综合测算0．504招聘培训费招聘、培训46人，每人平均费用300元1．385业务费综合测算2．006办公费指前期的办公费用及资料印刷费1．007开办注册费综合测算0．50说明1、本表按前期介入计划及正常情况下测算所得2、前期的费用将作为开办费分五年摊销Ⅵ.物业管理前期介入物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节，在此阶段，物业管理公司要倾注大量人力物力，在纷繁琐碎的事务中理清头绪，了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作，详尽登记造册存档，为将来的物业管理工作开个好头，夯下坚实的基础。总体来讲，物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容：·竣工验收及物业接管验收期间物业管理·前期物业管理人员安排与工作进度施工期物业管理工作尽快熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等；根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题，与发展商协商，进行前期协调改进；对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时与发展商洽谈解决，尽量不留后患；一时无法解决时，列出整告，提交发展商备案处理。设施设备调试期物业管理在设施设备调试期，CPM将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师的小组来现场协助工作，除进行专业培训工作外，与管理机构的工程技术人员对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等；及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报发展商。参与设备的调试将工程技术人员分成四个小组，分别参与大厦的供配电、电梯、空调（包自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，掌握设进行调试观摩的同时，根据了解的实际情况，编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。大厦竣工验收及接管验收期物业管理大厦工程竣工验收顺天国际工程竣工并开始验收，管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作，协助为主了解、发现施工质量问题，并作好验收记录，属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助，并报发展商。物业接管验收物业接管验收应在工程竣工验收后进行，也可同时进行。由于相关的交接方不同，验收的侧重面及程度也不一样，需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业，验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查；而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业，验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查，大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。现场验收主要项目a.土建工程：包括各屋面排水坡度，伸缩缝、地面有无渗水；地下室墙面有无渗水，地面有无空鼓及渗水，进出口坡道防滑等；前广场及架空层绿化小品，地面有无空鼓及开裂等；消防门、通道、楼梯等。b.装饰工程：包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰；门和门框及附件；护拦及扶手；灯具及其它小电气设施；外墙面（包括各涂料、装饰及玻幕）；公共区域设施设备的外装饰；各种标识及区域图示；公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。c.供配电系统：包括正常供配电设备；应急供配电设备；油箱及油库、各配电房的防鼠；各强电检查并内管线及电箱；避雷装置；公共照明、用电器具d.给排水系统：各供水、消防水泵及电机等；各水箱；给排水管网、接头及阀门等；检查并内管线、水表及阀门等；化粪池及室外排污、雨水井；消防栓、消防供水管网、接头、阀门等；人防工程及相应供水系统等。f.空调系统：空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风统空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等；通风及防排烟g.弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等）；楼宇自动化（模块控制的空调、电力、）；资料交接a.产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报b.技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。c.验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。其他交接b.具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。c.公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。接管验收注意事项a.在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等同时要尽量统一验收b.接管验收不但要检查物业的质量，而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。c.针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可：属其它前期准备工作室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入根据顺天国际室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工清洁卫生与环境卫生前期介入在大厦启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。消防及安全管理前期介入大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。外部公共关系建立为保证今后物业管理的顺利开展，管理处主任须在顺天国际全面启用前，与相应的政府及公用事业各职能机构（工商、税务、物价、供电、供水、电律文本，并获得当局的批准。客户全面进驻准备在顺天国际大厦客户全面进驻之前，CPM将主动与客户协调，确定包括入迁间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同是监督搬运工作遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其它单位的影响。前期物业管理人员安排计划与工作进度人员安排计划根据前期管理工作计划及施工进度，顺天国际管理处的员工将按计划逐步a.施工期人员安排及职责包括顺天国际管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，并在中标15天后，赴顺天国际施工现场与施工管理方会晤，安排进一步的调查摸底，制定出具体的顺天国际《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。·派长驻顺天国际施工现场管理人员1人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场b.设备调试期人员安排与职责成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。c.接管验收前3个月人员安排与职责·接管验收前3个月，CPM派往顺天国际的7名管理骨干将全部到位，负责顺天国际物业管理的筹备期工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。·此阶段CPM将适时派出由副总经理带队的专业人员4~5人参与接管验收，拟订顺天国际《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。工作进度根据顺天国际实际情况和行业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15天后开展前期管理。顺天国际大厦前期介入工作进度表表6.1签定《物业管理委托合同》施工管理方的初次会晤熟悉施工情况、隐蔽工程记录，制订《物业管理前期介入方案》参与设施设备的调试盆艺摆放底底初底月份月岗亭、道闸与标识系统方案岗亭、道闸与标识系统方案竣工验收物业接管现场验收（包括备品备件）物业各种资料交接返修、复验及试运行清洁开荒公众文件送审并发布准备迎接全面进驻物资装备的准备外部公共关系的建立全面进驻并开始正式运行注：筹备期具体工作时间视施工进度调整。Ⅶ.机电设备设施的管理设备管理是以科学管理为基础，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。高层楼宇的大量涌现，使人们对楼宇设备的依赖性越来越强，同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中，CPM注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，CPM又进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正确使用和精心维护，而且通过制订、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确系统日常运行及管理楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量，提供系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常，关系到能否保障顺天国际运行安全。运行管理设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效用。设备系统的日常运行变配电系统是为建筑物提供电源的系统，是楼宇设备正常运行的最基本保障，运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控，结合顺天国际楼宇自动控制系统对变配电室进行巡视检查，监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发现局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。采暖通风空调系统依据季节变化合理调节楼内温度、相对湿度、气流速度和空气洁净度，为办公人员创造一个舒适环境。由专业人员负责维护采暖通风空调系统的正常运行，结合大厦楼宇自动控制系统巡视检查各主要设备运行状况，发现噪音超标、滴漏水等不正常现象，立即处理，并能根据负荷情况调整运行参数，按操作规程控制相关设备的启停。当发现运行故障时，维修人员据外界气温、温度条件，合理调节各场所采暖通风空调设备，实现舒适、节能、卫生的要求。建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦楼宇自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况，管理及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆，立即通知有关人员前往处理。并按政府规定，定期清洗二次供水蓄水池，确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时，维修人员及时到场，按应照明系统质量的好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明，发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过大厦楼宇自动控制系统对公共照明进行开/关控制。到“预防为主，防消结合”。当发现险情时，消防管理人员及时到场，按突发电梯大楼必不可少的运输工具，管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。另外可利用CPM公司首创的电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾。在办公时间段内，电梯全开放运行，可自由乘坐。在非办公时间，相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层，无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置，一旦丢失可立即挂失注销。当发生电梯困人等事故时，按电梯困人救援程序及时处理。设备系统的应急处理方案设备故障处理规程设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。上；因故障引起整个大厦停水、停电、停空调、停气，发生火除上述重大故障外，其它为一般故障。记录。重大故障应一面处理，一面汇报，无法处理应尽快报告工程部部长。根据表计的指示和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及设备安全的因素。最迅速地恢复设备（设施）至正常运行状态。管理处主任是处理故障的全面领导人，负责调动、安排有关人员采取相关措施。对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施做好。凡发生重大故障，由值班人员立刻通知工程部部长并按相关应急处理程序采取措施。工程部部长接到报告后应立即到现场指挥故障处理，并上报管理处主任。管理处主任应尽快赶赴现场，负责全面指挥。对于一般故障，管理处经主任可授权工程部部长处理，工程部应及时报告并作好有关故障发生和处理记录。供电电源停电故障处理规程电源故障分以下几种情况处理在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应立即通知大厦内各有关业主正常情况下的倒闸操作，管理处提前一天发出停电通知。如因大厦内故障引起供电回路停电，应尽快排除故障后恢复送电。如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能继续运行时，应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷，并继续观察，采取相应措施。低压配电柜母线及其引出线故障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。如供电局对大厦突然全部停电，则应立刻给楼内各有关单位发出通知，告际财富中心的正常工作。停水及故障处理规程给排水设备故障一般处理程序a.给水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。b.排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能修复，应准备临时排污c.若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及进通知维修人员抢修。b.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏空调故障处理规程发生火警处理规程a.发现火警时，立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。b.用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。a.中央监控室接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。如属火警误报，应通知中央监控室复位；如证实火警，应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救，并利用现有设施进行灭火。如火警严重，在组织前期扑救的同时向119报警。b.中央监控室利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使电梯降至首层；切除火灾区域电源，准备启动应急电源；启动相关防、排烟c.管理处主任到现场指挥灭火，管理处其他人员要立即到现场参与灭d.派人到大楼门口引导消防队进入火场，指示消防拴位置。系统的维护保养系统的维护保养设备维护保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。维护保养工作主式维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次：日常维护保养属运行操作人员的职责范围，使用的设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设德的外观、功能状态。定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修，由维修人员在工程技术人员的指导下实施。日常维护保养、定期维护保养的质量控制日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发现不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。主要系统定检工作要点设备维护保养检修计划和标准节能管理在楼宇设备