(4.2)-第九章财产税链接中国税制税收

【知识库】房产税沿革国家对财产课税已有悠久历史。在人类历史发展过程中，当私有财产制度确立后，对财产课税就有了可能。在商品经济不发达的奴隶社会和封建社会，财产税的主要课税对象是土地。到了商品经济发达的资本主义社会，由于财产的种类日益增多，可以作为课税对象的财产也趋于多样，财产税税种也渐渐增多，除了土地税，还有房产税、车船税、遗产税等。我国奴隶社会对土地课征的“贡”、“助”、“彻”，是我国历史上财产税的雏型，到了春秋时期，由于生产力的发展，出现了适应土地私有制的土地税制度，如齐国“相地而衰征”，鲁国“初税亩”等。至魏晋南北朝，又出现了以土地、户财为课税对象的田租、户调制度，唐朝在此基础上形成了租庸调制，大历十四年（公元799年），杨炎提出包括地税与户税的“两税法”。至明朝，张居正推行“一条鞭法”，按田亩征银。汉朝元狩四年（公元前119年）发布的算缗令，是我国古代较为具有一般财产税性质的财产税制度，主要对当时的商人与手工业者征收，课税对象包括缗钱、商货、车船、房宅、牲畜、奴婢等，汉代后取消。我国古代其他形式的财产税，包括房产税性质的周朝廛布、唐代间架税，契税性质的晋代估税等。资料来源：张学诞.中国财产税研究[M].北京：中国市场出版社，2007.【知识库】我国“房产税”溯源我国的房产税最早可追溯到周代的廛布。廛在古代是指一户人家所住的房屋，而布是古代的一种钱币。《周礼》载“掌敛廛布而入于泉府”就是指市邸房舍之税。到了唐朝德宗建中四年（783年），朝廷在全国开征“间架税”，即房产税。规定房屋每两架为一间，房屋分三等征税。上等每间收税两千文，中等一千文，下等五百文。每隐瞒一间的杖打六十。严厉的刑罚曾引得人民怨声载道。清朝的房产税称市廛输钞、计檀输税；到清末和民国时期则称为房捐。清光绪二十四年（1898年），订有《房捐章程》，按租价征收十分之一的税，房主、租户负担各半。若房屋为房主自住，无租价可用于计算的，则按邻近相仿房屋的租价计征。该税后来因人民反对而被停征。光绪二十七年（1901年），清政府在签订《辛丑条约》后，由于巨额赔款而国库日空，于是重又开征房捐。这次仅对店铺房征税，而且，月租价在三千文以内的可以免征。民国四年（1915年）10月，国民政府制定了《宅地税征收条例》，各省根据该《条例》再制定细则，将征收地分为省会、商埠和县镇3等，每等税率各分5级，3等共分15级税率，最高为每平方弓（合1.6平方米）4元，最低为每平方弓0.6元。分级标准以房屋所处地段的繁僻与房屋价值而定。资料来源：/html/Account/shuishoulishi/20080706/49783.html【背景知识】与住房租赁有关税收政策

为促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展，2008年，财政部、国家税务总局在《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）中规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。优惠措施发布的主要目的是通过税收措施对房屋租赁市场进行调控。但由于私房出租户纳税意识淡薄，以及租赁双方受各自个人利益的驱动，加上整个社会没有一套完整的房产申报制度，个人房产不公开，其使用和出租十分隐蔽，使税务部门无法完全掌握其房产变化情况，逃避缴纳税款情况突出，政策效果并不明显。发挥税收政策对房屋租赁业的调整作用，需要加大税法宣传力度，建立健全房屋租赁业税务登记管理制度，实行房屋租赁业税收征缴情况的定期公布和举报奖励制度，完善房屋租赁业税收代征网络和协税护税网络，充分依托信息化手段，实现与城建、房产、计划、规划、公安等部门信息共享等。资料来源：/dsfc/sjzds/2007/2/200812/t20081230_26870.html

【例9-1】立人公司经营用房的房产原值为8000万元，当地税务机关规定的减除比例为30%。要求：计算该企业应纳的房产税。解析：应纳税额=8000×（1-30%）×1.2%=67.2（万元）【例9-2】五方公司出租房屋10间，每月取得租金收入为5万元，全年取得租金收入60万元。要求：计算该公司年应纳的房产税。解析：应纳税额=60×12%=7.2（万元）【例9-3】江先生2008年拥有住房20间，其中，生活居住4间，经营自营（开设门市部）10间，其余6间对外出租。出租的6间房，租期是2008年3月1日至12月31日，每月租金3000元。假设10间经营用房的核定原值为60万元，当地政府规定的费用扣除率为30%。要求：计算江先生2008年应纳的房产税税额。解析：居民自住用房免税；门市部用房和出租房均要纳税，且居民出租居住用房暂按4%的优惠税率执行。应纳房产税额=600000×（1-30%）×1.2%+6×3000×10×4%=5040+7200=12240(元)【税制改革动态】沪渝对部分个人住房征收房产税的改革试点

2011年1月27日，根据国务院第136次常务会议精神，上海、重庆同时公布了对部分个人住房征收房产税的改革试点细则，标志着我国房产税改革终于迈出了重要的一步。沪渝房产税改革试点背景1978年改革开放以来，我国住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产已成为个人财富的重要组成部分。对个人住房征收房产税，有利于完善税制、公平分配、调控房地产市场，构建地方税收体系等作用。2003年，中央提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时，对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”，并自该年起，先后分3批于全国范围内开始了房地产模拟评税试点，也即房产税的“空转”试点，试点地区包括北京、天津等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区。2010年，“研究推进房地产税改革”写入国家“十二五”规划。同年，根据财政部和国家税务总局的要求，模拟评税试点工作在全国推开，各省、自治区各选择一个城市进行试点，为后续的沪渝房产税改革提供了制度与实践基础。在2008年应对金融危机过程中，由于房地产享受经济刺激政策的红利，刚性需求爆发，房价呈高涨趋势，政府的调控之剑也再度出鞘。然而，此时楼市对调控已经出现了“免疫反应”。2010年，政府除了使用经济、法律等手段，又接连出台“限购令”等严厉的行政措施，但房价并未得到大的遏制，沪渝房产税改革试点在2011年初出台，也因此被寄予了调控房地产市场非理性需求的希望。

【税制改革动态】沪渝对部分个人住房征收房产税的改革试点

沪渝房产税改革试点方案沪渝房产税改革试点方案侧重不同，重庆的房产税政策可称为“豪宅税”，上海的房产税政策可称为“增量税”：（1）从课税对象上看，沪版课税对象主要为“增量房”——本地居民新购二套及以上住房，外地居民新购住房，对存量住宅不征税，政策目标为遏制投机炒房行为，稳定房价；渝版课税对象主要为存量独栋别墅、新购高档住宅，相当于对豪宅征收特别消费税，政策目标为抑制高端住宅消费，调节收入分配。（2）从税率来看，上海为比例税率0.6%，但是有70%的评估率，有效税率为0.42%；重庆为0.5%-1.2%的累进税率。（3）从计税依据上看，沪渝两地都是按照交易价而不是评估价来计征。（4）从免税面积上看，上海按照人均面积60平方米免税，重庆按存量别墅每户

180平方米和新购高档住宅每户

100平方米两个标准免税。【税制改革动态】沪渝对部分个人住房征收房产税的改革试点

沪渝房产税改革试点意义2011年1月27日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人就房产税改革试点有关问题接受记者采访时指出，对个人住房征收房产税有两个方面的意义：一是有利于合理调节收入分配，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在住房方面也有一定程度的体现。征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。二是有利于引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。我国人多地少，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，可以通过增加住房持有成本，引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，促进土地的节约集约利用。【税制改革动态】沪渝对部分个人住房征收房产税的改革试点

2012年安体富与葛静关于沪渝房产税改革试点的一项研究，提供了2011年改革试点在上述两个方面的表现：（1）在收入分配方面，2011年，重庆市公租房开工建设量达到1425万平方米、约21.92万套，2011年上海市建设了1500万平方米、22万套左右的各类保障性住房。但由于两市征收的房产税税款较少，所以即便如重庆财政部门表示房产税的1亿元征税额将全部作为保障性住房的补充资金，也不过是杯水车薪，政府仍然需要多渠道筹集资金。尽管如此，渝版房产税对别墅等高端住宅的征税和沪版对多套新购住宅的征税，本身就是将从高收入者的财富集中到政府手中，再由政府进行财富再分配的过程，尤其是用于保障房建设和民生工程，会起到“抽肥补瘦”的效果。【税制改革动态】沪渝对部分个人住房征收房产税的改革试点

2）在调控房价方面，沪渝两市新建商品住宅价格指数显示，上海市各类新建商品住宅环比价格下跌，与试点前房价相比的同比价格虽然略有上升，但是上升的趋势与前两年相比明显减弱。重庆新建商品住宅环比价格均下跌，同比价格大部分下跌，大户型和高档住宅价格下跌幅度比较明显，只有90平方米小户型普通住宅价格略有1.4%的上升。可见，重庆房产税一定程度上遏制了高档住房带动房价上涨的势头，同时还抑制了高端住房消费，优化了住房供应结构。但是需要指出的是，2011年在两市房产税改革试点的同时，控制二套房及以上的住房信贷、加强土地增值税清理的税收政策同时也在实施，并且上海还实施了“限购令”，房价的下跌应该是多项政策实施的综合结果，而不能完全归功于房产税。参考资料：[1]中国十载“驯楼记”：“调”与“涨”的变奏/news/2010-05-19/937069.html[2]财政部等三部门负责人就房产税改革试点答记者问/jrzg/2011-01/27/content_1793945.htm[3]安体富，葛静.关于房产税改革的若干问题探讨——基于重庆、上海房产税试点的启示[J].经济研究参考，2012（45）.【知识库】契税的起源估税产生于东晋，它是后来契税的起源。估税又分输估和散估两种。它是课于交易行为的税。对数额较大，又立有文据的如买卖奴婢、牛马、田宅等大型交易所征的税叫输估。每10000钱，官府征收400钱，买卖双方按3：1比例分摊，卖方缴纳300钱，买方缴纳100钱。对于那些价值较小，买卖时又不立文据的交易所征收的税叫散估。散估的税额全部由卖方负担，税率是4%。资料来源：/Get/sssh/101015708.htm【例9-4】李先生在某市共有两套住房，将其中一套住房与张先生交换，支付给张先生换房差价款120000元；将另一套出售给王先生，成交价格为300000元，所在省规定契税的税率为3%。要求：计算上述三人的涉税行为应缴纳的契税税额。解析：李先生应纳税额=120000×3%=3600（元）王先生应纳税额=300000×3%=9000（元）张先生不缴纳契税。【例9-5】地处某市的M公司将原值为45万元的房产，评估作价50万元，投资给S公司，S公司在办理产权登记之后，将房产以60万元的价格，向N公司出售，该市所在省的契税税率为3%。请计算上述各单位应缴纳的契税税额。解析：房地产作价投资，应以市场价格作为计税依据征收契税。获得房地产投资并登记后，再进行转让，应以成交价格作为计税依据。S公司应纳税额=50×3%=15（万元）N公司应纳税额=60×3%=18（万元）M公司不缴纳契税。【例9-6】2013年4月，张先生首次购买了一套85平方米的普通住宅，且是家庭唯一住房，该住房的成交价格为300000元，请计算张先生应缴纳的契税税额。解析：2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税暂按1%税率征收。张先生应纳契税税额=300000×1%=3000（元）【知识库】我国最早征收的车船税

我国最早对私人拥有的车辆和舟船征税是在汉代初年。武帝元光六年（公元前129年），汉朝就颁布了征收车船税的规定，当时叫“算商车”，“算”为征税基本单位，一算为120钱，这时的征收对象还只局