土地一级开发项目投资可行性研究报告

目录目录II轨道交通大兴线枣园路站土地一级开发项目投资可行性研究报告目录TOC\o"1-5"\h\z目录 II第一章总论 1一、项目概况 1二、财务评价 3三、报告编制依据 3四、主要结论 4第二章大兴线枣园路站情况简介 6一、大兴线项目概况 6二、大兴线枣园路站项目概况 7三、大兴新城东片区开发优势 8第三章土地一级开发项目基本情况 10一、开发目的 11二、土地利用现状分析 11三、地上物现状调查分析 12四、主要规划指标 15五、开发进度、供地数量及时间预测19五、开发进度、供地数量及时间预测19第四章征地 20一、征地补偿费 20二、青苗补偿及地上物补偿（不含房屋拆迁补偿） 21三、征地相关税费 21四、征地总成本 21第五章拆迁 23一、拆迁政策说明 23二、拆迁工作进度安排 23三、拆迁房屋面积 23四、拆迁成本估算 24五、拆迁总成本 27第六章安置房建设 29一、安置房建设方案 29二、安置房建设成本 30第七章市政公益设施建设. 34一、工程周边道路及建设情况 34二、市政公益建设费用测算 35第八章项目总投资估算. 37一、土地一级开发总成本估算 37二、土地成本分析 38三、估算的几点说明 38第九章土地出让计划 39一、土地供应量 39二、土地一级开发结案验收 39三、土地上市 40第十章开发进度 41一、开发进度编制原则 41二、开发进度计划表 41第十一章项目盈亏分析. 42一、项目投资 42二、项目利润 43三、现金流量预测 44第十二章投资风险分析. 48一、投资成本增大风险 48二、投资回报率低的风险 49三、土地一级开发成本回收风险 49四、拆迁风险 50五、结论 50第一章总论第一章总论#第十二章投资风险分析本方案是基于本时点的国家政策及市场行情编制的，若国家政策、市场行情发生变化，该方案中的测算结果将会发生较大偏差。一、投资成本增大风险1、 风险分析从开发成本上看，主要是征地费、拆迁费和回迁安置房建设费三项。随着对失地农民保护措施力度的加大和土地政策的调整，征地成本可能增加。目前房地产市场波动较大，导致动迁难度较大，拆迁成本可能增加。另外，拆迁面积是根据2003年地形图进行的测量计算，经过几年的时间可能会有一些变化，由此造成拆迁成本的增加；回迁安置房品质的要求会导致开发建设成本的变化；相关政策的调整会导致开发成本发生变化。2、 规避风险措施加大管理力度，最大限度使成本控制在可控范围内；对于预算外增加成本，及时请示大兴区土地储备分中心，在其认可的基础上实施，从而确保开发结案工作的审计的顺利通过。第十二章投资风险分析第十二章投资风险分析二、 投资回报率低的风险1、 风险分析本项目开发模式为大兴区土地储备分中心授权京创公司实施土地一级开发，在这种模式下，相关文件规定管理费计取比率为 2%,仅仅能够满足管理费用支出，投资回报率约为零。2、 规避风险措施在取得联席会会议纪要后，需要同市、区两级国土部门进行协商，争取在这种实施模式下按8%+取管理费。三、 土地一级开发成本回收风险1、 风险分析本项目大兴区土地储备分中心为实施主体，在未来土地出让时，土地出让收入直接进入政府财政，实行收支两条线管理，由市财政将土地出让收入返还区财政，根据目前资金返还程序，返还周期较长，不可预见事项较多，会给公司资金流转及资金成本造成压力。2、 规避风险措施本项目开发模式不是由财政支付资金而是由京创公司自筹资金组织实施的，并非财政直接拨款，需要同市土地储备中心和市财政局进行协商，由二级开发企业直接与京创公司签订土地一级开发补偿协议，直接将一级开发成本返还给京创公司。四、 拆迁风险1、 风险分析随着《物权法》正式实施，农民对于自身财产权利的保护意识得到增强。本项目涉及到约800户村民住宅的拆迁将对未来拆迁工作的进度、拆迁成本等带来许多不可确定的风险。同时北京第五客车厂等几家国有企业的拆迁也存在难度风险。2、 规避风险措施争取政府支持，充分发挥政府在拆迁工作中的领导作用， 加大拆迁工作政府协调力度，动员各种社会力量，保证拆迁顺利、高效实施。制定合理可行、详细的拆迁方案，对拆迁工作整体进度计划、资金计划、人员组织、政府协调、突发事件应对预案、拆迁风险防范措施等进行周密安排和部署，以规范拆迁秩序，提高拆迁效率。五、 结论本项目的实施符合《北京城市总体规划（2004年—2020年）》及《大兴新城规划》的相关要求，同时也是对《大兴新城规划》和北京市大兴区土地开发整理规划（2001-2010年）的具体贯彻实施。项目土地一级开发预计总成本为167,912.91万元，上市交易后，可收回含贷款利息的全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为0〜9,865万元，预期自有资金静态年投资回报率为0〜33.05%。报告预测的利润为4,926.81万元，自有资金静态年投资回报率为16.5%。项目的投资回收期初步确定为24个月，项目在财务上可行