世联 商业市场调研模块

商业市场调研模块市调前准备工作收集资料准备工具相关文件1.市调协助函（必须在项目组出发前三天发给开发商准备）2.首次沟通会PPT3.项目合同4.市调问卷、访谈提纲5.市调计划1.顾问部及代理部该城市过往报告（明确该项目组成员及联系方式）2.相关网站名录、网上资料（城市概括、历史沿革、人口特征等）3.客户部人员访谈（开发商背景及特征、项目概括、决策人员、开发商困惑及目标等）1.设备——电脑+相机+录音笔2.主要工具——计数器+笔记本+笔3.辅助工具——城市地图、手绘区域交通干道图（出发前必做事项，保证项目成员独立完成手绘工作）2伶.君城愉市锄规能划返研论究工体商刺市弟调模号块鸣结登构3竭.往城路市男商壮圈河调贩查1锈.宏毅观敲资号料5规.徐开垄发棋商耳、堆消吗费渣者到、宏经躺营妇者告、需投劳资菊者4逃.亦竞陆争与项痒目蛮调众查6据.鄙地猫块平研糠究历鼓史严沿仙革政豆治耗人盖文经站济人恩口产晒业房帮地屑产换板劝块葡研忙究功友能珍分付区城芹市闲发区展嫌历洒程往及进方露向人困口陡分盛布渴状怕况土祖地舒供浴应笋状所况重娱大截交嫌通湖和磨市猛政披设平施商救业忌网围点替规幸划城市商圈结构划分商圈交通结构调查商业体量、业态调查商业租金状况调查代表商业调查竞争项目分布状况竞争项目物业状况调查竞争项目经营状况调查竞争项目销售状况调查竞争项目营销情况调查开发商调查消费者调查经营者调查投资者调查附：访谈名录地块道路结构地块四至人流车流状况商业经营及租金状况辐射人口1深，该2染部笔分坟主惭要浑以相文棍献耗等芽二涉手溜资廉料绸为六主摄，舞3承~邀6秤部请分节主浴要挽以母实换地叙调奇研料的份一芬手肤资除料梢为值主筋，本龙模锈块颠以流探莫讨除3京~产6下部机分敌的妥调竭研伏方麦法壳为西主结索合夕市储调返的把流栗程蜂，局将俗3怖~锁6接部内分键的节实南地滋调缓研赶的横内勾容皮划旷分伤为持七竖大馅部森分牺：1城母市谎结机构番扫各描2地恼块狼研励究3相脱关槽测听试内（卷人圆流扣、像车伸流孩、船提死袋遇率闸等汪）4商举业访体叮量煤/依业颈态糟/论租浮金编等杨调俩查56在敲营妨/存在款售圆/历待命售逃项黄目权调扛查7相垂关胞人棵士誉访赠谈问颈卷阿调购查以荷项双目弟地婶块恩为涂原往点伍进坡行暖城难市郊扫后描病，舱建而立网项短目往区死位睡坐漠标暂体兄系1城液市胳结勒构矛扫逼描城咏市佳道字路刘体展系犁框草架城扛市国商妄圈躁划躬分重弊大阁设绑施荣分叉布项苏目压与姨其互他止区赞域产距侧离城忽市倾意私向捞扫落描重催点危项闻目绵坐兽标【目急的】建姥立初项殿目靠组揪对栋陌法生消城盲市承的冲基未本涝认袍识注、互项志目跃在环城公市蒜中恢的溉区夏位啄以狂及曾重见点腿在椅营宁/丑在鸦售赶/猾待堤建衣项壮目探的同城沿市划坐挡标【工爬具】汽旺车糕（酷开跃发絮商缩慧提普供心）留、用照牌相眠机揪、扩城走市互地拨图糠、芒城温市粉楼晌盘码图肚、凝笔厚、须笔朱记虫本【人亏员】城劳市番房屡地惊产渐向缠导币（道开群发佳商听提呈供照）爹、济市难调姻全编体贱人欠员【方途法】a椒.军以稀项被目嫂为影原临点蔑，裕按店汽仇车轿行权驶音距驰离凤为滔标果准绿来丑测六定围地仔块抄与个城问市片核收心贵商熟圈窄、能重胁大神公舰共鉴设集施泽基凤础躲设错施救等靠的李距阻离磨；央b鸣.弹拍瓜照膝—同—佳广拼告垃牌宣、饥标晒志悄性课建榴筑删、政售跪楼凑处图、形重桂点粮项茅目极、牲城陈市盟广冰场味等【成烈果】a室.听城础市议道避路友体哈系称框必架企，雁b新.蹲城轧市斥级深/柏区顽域回级桑商确圈惯划抛分遵，金c搁.烟重筐大惯公寒共移设踏施谊/搬基淹础逢实歌施中分祥布游，制d地.答项降目聚与衡主劝要锋商拿业舰区奖、南重谊大搏设骆施硬等比的射距脖离技，爬e冤.蒸在坐营故/道在芽售毕/苹待树建童项孟目煌分玩布纽奉图地奋块旦勘它查纷，皂把嘴现发场须带稳回选家2地鸡块梨研伸究项婆目悼四亚至地溉块饿自捆然叛和秩人培文径资会源地阔块报高汗差拆腿迁秤/屈工靠程摸进番展诉情飘况周肝边棒道个路泥基周本睡资蒙料临呈近球商辩业圈租遥金踏状尚况【目妨的】建忧立丙对刑地荣块午条扮件滚的饰全迟方筹位烈认锻识坐，歼明腥确缺地斧块雹与已道销路津/丹城沿市块的晌关丸系阀，签项藏目楚面侧临扭的朴工堂程松环隐境【工悬具】照什相将机垄、导笔群和眯笔狼记怨本蹲、风秒怨表毯、仗计件数揉器【人恰员】市涂调班全抹体慰人驰员【方逐法】a洪.秩选估点是拍您照删，贺b卖.梯访谣谈拨（胸经敢营挺者畜）【成要果】a低.灰地珠块肆资森源缝分风析丙，着b上.慌项跨目帝四齐至尖，衬c森.围地虚块锤周侄边幻玉道馋路妻商葬业央价和值嫁分断析浑图宫，震d尿.台地傻块果周期边链道借路玻分利析住图塞（标见耻道五路芬调喝查侦表种）12345678项目四至选点拍照：点四至：1北东南西道医路毕人晋流丸车悉流爪状瘦况荡（拆方裙法餐见峰“申测嗓试职”惹部榨分过）地它块泽商石业弊价狭值摸分艇布阿图慕：问锄卷遭调浮查排—辈—方问财卷肠的换基樱本胳结辨构3问比卷别调朗查消抖费丽者厚问惹卷既调为查投肉资乔者哨/童经重营疤者苏问妄卷腰调富查【问洽卷偷的怕基玩本雨结世构】调饭查捆问块卷谦（牛或希调隶查斑表往一捷般召由深五纯个壳部个分呀组拍成笛：1稼.或问孩卷贴标璃题：大问较卷防的西题排目春，宝对菊问磁卷湖调唇查闻内握容众的伟概腊括2溜.河问确卷诵开拳头：范包丢括偿问藏候荡语歪、权填胶表蓄说阴明同和苏问顿卷辩编啦号3宰.漠甄魂别反部滋分：甄慎别锦也体称紧过黎滤父，胞剔枪除测不嘱合墙适裳的麻调雪查介对兵象蚂，笋一基般亿而响言俭，酷不稿合藏适帮的旧调翠查营对宝象榨有挥两晨种盖情货况葱：竞一乱种只是辉与妥调挎查底项备目辱有品直抱接效利留益欧关玻系晨的包人较群离，沾为僵了诉达积到迷避糊嫌艳的竞目动的仇应耍剔抛除警此坡类佛人秘群芽；活另韵一粒种爪是头不炼符版合食调加查型要驴求叔的雕人贡群到，尼如立在潮年傲龄斩、站性盈别鲁或常其喷他疗方些面芒不位满茂足责要委求猫的拒人杂群4铃.辈问啊卷垮主喜体：寨问处卷货的幸正微文挪，境包酿括境问妈题雄和局备满选仿答浑案绘部适分5辜.械背睛景黄部连分：被困调党查啊者肺基训本考的粱背香景轨资足料尸，昌如柳企许业驶的缎名差称善、左行嗽业来、改职偶工其人榆数图等葡；接又圣如浴个段人痕的毫性敲别坑、关年他龄卸、株职寺业帅、重文形化锯程潜度拢、鞠婚奶姻喜状裙况校、破月做收既入楚等撒等问永卷怜标强题问色卷霞开脆头甄疤别结部别分问结卷川主纹体背演景原部笛分一蝇般酱一沈份亡问影卷待中床的掩问今题龙在赚2术0姓个倦左予右宗，县答党卷境时四间等在斤3毛0倘分悔钟替以砖内漆为需宜问享卷阵调傻查永—斯—恢调旁查定问馋卷尿式泽样磁、蔽样骡本爱选唉取死原贵则3问均卷移调荐查消鞋费甩者散问吴卷怜调虾查投苗资坐者裙/享经门营万者凭问题卷迫调混查【调鞭查指问愉卷龙式宿样】小训组志访袋谈—甩—陪采娘用“杜问题卷籍、沸答葡案摆分糖离叹”的召方杂式纷，秤即罗被雕调惊查找者妻拿包到荒以耗答鄙题翼纸维形膨式件出廊现番的刮填贺写福答暖案鄙部甚分号，缴而升问逐题诞部常分战由歌调且查扛者棍持职有喊；视在跳调杆查鄙的哲过撕程提中宰，停调葛查箱者稠以妻口叙述担问巡寿题晃的进方诊式型进向行忘问蹲卷银调俱查一授对往一拐调越查—毛—巩采酸用“禾深贿度翠访俩谈绑”的拜方诱式遗，搭即兴以斗问灶卷婶为蜘基乖础刑进削行颜发额散混式叨访腹谈五，知保堵证就问易卷毙的姨填阔写与人哄是巡寿访节谈强人百，殿而瓶为彩被峰访英谈窃人【样垦本会选作取犁原功则】街想头绍拦讯截问样斗本绢选暑取峡原匠则—愚—帆采丢用“跑定台数办法旦”选朽取泼样艇本库，填即躬选号择听一倚个浸固束定日点滥，缓间闸隔嫌相吼同储人六数汽（轮如苏5定人么）暖进巷行惠拦攻截至，兄如桃果永拦亩截蠢不辅成擦功窑，贼继把续语转号入默下羊一树个腔间今隔颈单恰元疗拦穗截小岔组期访形谈爸样奏本缓选什取舰原哲则—跑—燥保逃证闸样赶本钢覆宫盖羡范蓝围灭广押度滚与珍深字度驳，隐选醋取蕉标抽准颂必宁须老保汽证叠有灿：前一潜次块置则业介/项投臭资鲁和籍多泪次备置鼻业荒/省投邪资中、稠本脱区携域离和研周降边穿区屠域聪、饲投趴资触和筛自陪营球、眯不桌同纠职反业疮来抽源捧（筋白高领检、归公挂务棋员榨、羡银俊行哗电闭信较系投统饲、练私肚营番业半主姐、残教羽师浙等篇)够等人御流科结耳构赶测日试马—沉—凑衡宾量轮区执域步繁箱荣叉度威的相过关眠测供试扛（抵人伟流卡、法车润流毫、辱提厚袋坛率熄等垂）4人衡流众量嫩测抓试车接流哥测松试提桶袋说率刷测津试客想单喷价绿测颗试性喂别生比方测挥试捕并捉积率滥测赠试【目费的】通浊过旦人则流纪量烈及索人悟流抢结荒构柴的宝区方域亡比滥较苍来饱确鄙定慈各范商童圈之的赏属成性【工赛具】敌计理数镜器楚、顽笔串记虽本【人吹员】项赏目抗组立人敌员洒（浆可渐有地其本它村人钱员箭协婚助淋）【方共法】a蛋.雄选对点盒计丹数代b贼.烦共辛测摊三矩次垮，利以背五烛分学钟柴人魂流偶为哀一奖个易计批量犁单泉位解，律两柴次翠之爬间爱间误隔叉1涛分遍钟【成傲果】a询.常地虎块赵价贫值欢分气析免图拦b哑.辽人独流屠分炉布羽图c宋.绍提舱袋反率文比辟较材d终.奋性悄别做比令例倾e杨.捏捕恢捉展率肯脖德谁基牛/颤麦优当击劳续测皂试【相塌关攀公惭式】提预袋快率=琴提刑袋偶人秆数双/终总宿人战流姑量性混别剧比=背女构性虫人述数偿/腔总殖人理流仰量捕旷捉婆率嘴（梳测左集峡中澡商揪业猜）=渐进朴入贺人柄流拾/怖途岸径哪人拦流鼓量表2：提袋率和女性比例调查代表位置总提袋率总女性比例次数总人流量女性人数女性比例提袋人数提袋率A#DIV/0!#DIV/0!1

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#DIV/0!备注：1.分周末和工作日测试2.以五分钟人流量为一个单位表3：捕捉率调查代表位置捕捉率次数人流量进入人流A#DIV/0!#DIV/0!1

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表5：道路人流调查表基本情况道路名称

道路宽度

位置

人行道宽度

车道数

绿化带宽度

道路等级

上午下午平均123平均123平均人流状况

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销售速度可售面积

营销活动蓄客期

开盘时间

开盘期

销售比例

开盘后

价格/方式各期价格

客户来源及比例

最高价

职业及比例

销售方式

关注因素

付款方式

优惠措施送东西装修/电器/物业管理/购物卡等产品户型比例

老带新优惠

主力户型

做会

畅销户型

租金状况/使用率

表想7脾：锄在蜻售祥/翁待执售裤项良目悉调厕研掠表耕（涝访硬谈喘）表8：在售/待售项目基础资料收集表文字资料：占地面积

建筑面积

容积率

车位数

分期规模

开盘时间

图片资料：广告牌

路旗等

售楼处

围墙

展示区（园林）

展示区（建筑）

媒体资料报纸

电视(方式/时间）

楼书/单张等

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