地产股权投资基金可行性分析报告

XXXX集团有限责任公司XX集团海外投资有限公司XX发展基金有限公司XX银行关于共同设立XX房地产产业基金的可行性报告2015年3月

目录1概述 31-1 合 作方 51.2 合作目的 合作基础 1合作方式 12公司介绍 22.1 公司基本情况2.2 2.2股东情况介绍62.哈作平台公司介绍 92.43XX房地产市场分析1.11.22.43XX房地产市场分析1.11.2对策略4项目介绍XX公司介绍9…16XX房地产现状16机遇挑战与应18 214.14.1宅项目 4.2XX中企总部基地项目4.3XX奥林匹克大厦项目XX芳庭花园生态住2122……254XX中国品牌城项目5合作方案 27294XX中国品牌城项目5合作方案 27291基金设计思295.25.5.25.3模……-5.4式 基金预计规30基金出资额31基金出资额31基金盈利预325.56测 1概述合作方XXXX集团有限责任公司（以下简称“XX集团”）XXXX集团海外投资有限公司（以下简称“XX海外”）XX发展基金（以下简称“XX基金”）XX银行（以下简称“XX银行”）合作目的XX集团现已在XX全面进行投资，业务涉及房地产开发、国际贸易、信息技术产业等多个行业。XX海外在XX具有多年的业务发展基础，形成了在工程建设，地产开发，国际贸易等方面的产业优势。XX基金是隶属XX银行的对非金融服务机构，承担着国家非的金融援助和扶持中国企业海外投资发展的重要职能。XX银行是设立在XX的私立银行机构，具有良好的品牌影响力和相当渠道覆盖规模，具备良好的金融服务能力。为谋求更广阔的发展空间，实现实体经营与金融服务的有机结合，现寻求XX基金和XX银行在金融合作和政策导向等方面予以相关支持。合作基础XX海外和XX集团在XX投资的发展战略符合国家“走出XX海外和XX集团在XX投资的发展战略符合国家“走出去”的战略原则。同时，双方业务以房地产开发为龙头，形成从投资到建设的全产业链条。 XX基金肩负扶持帮助中国企业赴 XX投资的历史重任，XX银行是项目地的金融机构，具备强烈的市场发展意愿。因此各方具备合作的先决条件：XX海外是XX省属国有企业，是中国建筑行业的龙头企业，在海外尤其是XX具有众多的业绩项目，积累了丰富的项目承建和项目投资经验。XX集团具备在XX乃至东非获得大型项目的相关能力及一支具有专业经验的项目开发团队。XX基金具备在XX的丰富投资经验及广泛的资源背景，承担着国家扶持中国企业海外发展的政治责任。XX银行具有在XX良好的网店优势和资金募集能力，具备追求资金效率和安全的主管愿望。基于各方的优势和发展意愿，各方具备良好的合作基础。合作方式XX海外、XX集团、 XX基金和 XX银行共同成立房地产投资基金，用于 XXXX的房地产开发建设系列项目的整体运营。2XX集团简介2.1基本情况XX集团联合及 XX大学、XX财经大学、清华大学、现共赢。XXXX2.1基本情况XX集团联合及 XX大学、XX财经大学、清华大学、现共赢。XXXX商学院、XX交通大学、XX省投资促进会，以北京大学等各名校同学平台公司，在合作中实图2.1XX集团组织结构图2.2战略规划及商业模式XX集团通过整合上游资源，从而获得资金、技术、人才、管理经验等发展所需的各种资源，从而对下游的各类投资、融资业务提供相应的支持。收益项目公司本化收基金分成券化收借贷收益以资本运作为核心价值收益项目公司本化收基金分成券化收借贷收益以资本运作为核心价值2.4股东介绍XXXX投资股份有限公司XXXX投资股份有限公司是一家注册于 XX省XX市，由XX财经大学 XX校友会企业家同学发起设立的以金融资本运营为主的多元化企业集团，企业股东 123人，由XX金融、制造、房地产、建筑、商贸、医药等领域的精英企业家组成。企业以资本为纽带，以金融为平台，以实业为方向，立志于打造现代、独特、具有社会价值的现代投行企业。公司主张以客观公正的态度，包容万物的胸怀，不断开拓创新的精神，兼顾股东、员工和合作伙伴利益，实现社会、合作者和公司的共赢、在资本市场的浪潮中，XXXX投资股份有限公司勇于进取，抓住机遇，不断改进和完善,立志打造充满创新活力和拥有国际视野的团队，通过整合上游资源，拓展资金业务、投融资业务、 资产管理业务及资本运作业务四大类主营业务， 从而获得资金、技术、人才、管理经验等公司发展所需的各种资源，从而对下游的各类投资、融资业务提供相应的支持。XXXX投资管理股份有限公司XXXX投资管理股份有限公司成立于 2009年，注册资本 1.39亿元，由XX交通大学150多位校友同学企业家共同创立。公司一贯秉承“同看世界汇聚精华”的核心理念，以科学的法人治理结构、团队、和谐的企业文化，建立起金融、产业、服务保障三大平台体系，在短短几年内已发清晰的战略方向、明确的发展目标、先进的资本运营理念、专业的运营清晰的战略方向、明确的发展目标、先进的资本运营理念、专业的运营展成为控股、参股十多家企业的新兴现代化集团公司。公司现有在职员工120余人，形成了金融体系、产业体系、服务保障体系三大平台发展体系，实际控股、参股十多家企业。金融板块有XX彭州XX小额贷款有限公司、 XX省XX西金融资担保有限公司、 XXXX邦锞金融服务有限公司、XXXX思科基金管理有限公司、 XXXX普泰资本管理有限公司等；产业板块有 XXXX万方置业有限公司、 XXXX北山矿业有限公司、XXXX教

育投资管理有限公司、 XX交通大学教育培训中心等；服务板块 XXXX文化传播有限公司、 XXXX财务咨询服务公司、XX昊通律师事务所等。"跨一步海阔天空"，公司在不断提升自我发展同时也在不断整合优质平台资源，于2010年联合川内高校优秀企业家共同发起成立了XX省企业信息交流促进会，在2012年被董事会董事单位，XX交通大学核准为 XX交通大学会，在2012年被董事会董事单位，作为发起人单位联合国内四所交通大学XX校友企业发起并于2013年作为发起人单位联合国内四所交通大学XX校友企业发起成立了XX思源信息交流成立了发展中心（交大 XX校友企业家协会），公司的社会与行业影响力不断提升。在激烈的市场竞争中，XX将坚持“顺应趋势、立足金融、产融结合、创新的投资控股集团。开拓、提升吨位”的发展战略，锐意进取，奋力将XX打造成国内一流开拓、提升吨位”的发展战略，锐意进取，奋力将XX打造成国内一流XXXX投资股份有限公司该公司是由 XX大学商学院EMBA总裁班精英于2008年5月共同发起设立，公司以 XX大学 EMBA总裁同学会为平台，联合近百家实力雄厚的企业和多位具有一定社会影响力和金融领域的专业人士投资组建， 采用股份合作的形式， 打造金融投资领域龙头企业，与各大高校、上万家企业联动，以发展“高校同学经济”为基础，立足XX、走向全国，着力于打造项目投资、融资担保、理财服务、助贷融资、资产管理、PE、基金等多元化金融控股与管理体系。XXXX投资管理有限公司XXXX投资管理有限公司（以下简称XX投资）由XX民间商会副秘书长余斌先生发起成立。 XX投资的股东主要来自于XX建筑业中国领军企业和 XX家具行业的佼佼者。 XX投资从成立伊始就专注于在XX大陆的家具、家居和建材专业市场的投资开发和经营。目前公司现规划投资建设安哥拉家具建材商贸中心和安哥拉家具建材工业园及 XX中国商品城。XX投资将本着“开拓创新、团结互信、共创共赢”的理念实现“汇聚全球优秀资本，服务XX人居发展”的使命。XXXX投资管理有限公司XXXX投资管理有限公司是由40位志同道合的股东共同组建的一家专业投资公司，公司主要从事债券投资、 股权投资、 实体项目投资、风险投资、 企业并购、投资咨询等业务，公司股东涵盖房地产、金融业、文化传媒、能源技术、生产销售业、第三产业等。公司依托独有的股东优势资源以及专业的经营管理团队，并汇聚了国内一流XX投资的金融投资专家组成顾问委员会对公司的投资进行战略指导；始终坚持XX投资“合作、分享、共赢”的企业理念，通过建立规范的投资操作流程和完善的风险控制体系，对客户负责，形成良好的经营风格，赢得客户和社会的信誉公司致力于打造一个真正实现各种资源整合的、 创造无限商机的平台， 通过两年多的发展， 凭着我们强大的资源整合能力、 清晰的发展思维以及专业的运营理念，并有同学股东团队的关注与支撑， XX投资旗下已有XX建材、 XX中美汽车、仕茶会所、XX合院等多个实体项目。XXXX建筑工程有限责任公司XXXX建筑工程有限责任公司始建于2001年6月，是经省建设厅批准的房屋建筑工程施工总承包贰级、 市政公用工程施工总承包叁级、 地基与基础工程专业承包贰级、土石方工程专业承包贰级、建筑装修装饰工程专业承包贰级、金属门窗工程专业承包贰级企业，注册资金5000万元。公司自成立以来，坚持“质量求生存，信誉求发展”，严格按照三信的理念，以“信念、信义、信用”为经营宗旨，诚信做人，认真做事，把信誉作获得了上级主管部

是金堂县建筑业协为企业发获得了上级主管部

是金堂县建筑业协展的生命。门及社会的一致好评和认可，会副会长单位、XX市建筑业协会理事单位。公司将一如继往坚持质量第一、信誉至上的企业宗旨。以优质的服务，高速高质量建造更多令用户满意的工程来奉献给关心、帮助、支持和信赖我公司的各界领导和新老建设单位、人士。2.5XX公司介绍为了响应 XX省委省政府大力鼓励 XX企业走出国内、 进行境外投资、增强企业国际竞争力的号召， 公司在国内大力发展的同时， 将目光同时瞄向了国际市场，拟把 XX乃至全国的优秀产能推广至XXXX。设立机构情况公司在XX设立的公司如下：XX东非XX贸易有限公司该公司注册资本为 600万美元，该公司主要承担五金交电、 机械配件、建材、环保设备、工程机械设备及配件等产品销售和进出口贸易。为XX项目搭建物流及资金通道。XX国泰置业有限公司该公司是一家致力于房地产开发和工程项目建设的专业化机构。公司拥有良好的房地产开发和工程建设资源背景，在房地产开发领域拥有强大的投资实力和人力资源优势。公司立足XX巨大的房地产市场需求，以发展生态、优质、宜居的人居环境为己任，在XX进行多个高端生态居住社区开发，在引进中国先进的房地产开发理念的同时，有效结合XX的独特文化和自然条件，致力于生态环保品质优异的居住产品和立足城市发展需要提供产业发展支持的各类产业地产的投资开发。公司秉持中国优质高效的投资开发理念，根据XX房地产市场的现状与需求，通过自主开发、联合开发、承建开发等多种方式，在XX拥有了一定的土地储备和意向开发项目。 公司将坚持投资开发并重的投资思路， 携手合作伙伴，为XX房地产产业的繁荣发展做出积极的贡献。3XX房地产市场分析XX大陆崛起的中心城市中，XX首都XX是佼佼者。XX是XX的首都及最大城市， 且众多跨国公司纷纷选择 XX作为他们的XX业务中心，使得XX成为XX最大的移居城市之一。从2000年代中后期开始， XX房地产业即已得到了快速发展。 XX已然成为快速发展的地区商业中心，不同行业的众多跨国公司均把目光聚焦于此，在XX纷纷开业，或者直接将XX设为拓展XX业务的基地。私营开发商开发的大量优质住房已经或即将在多个区域落成反映出优质住房在XX有着巨大的市场需求。3.1XX房地产现状随着中产阶级人群的增多，城市也越来越多，今天，已有四分之一的 XX人生活在城市。据联合国人居署（ 《2011年联合国人居署报告》 ）评估，每天有超过4万人涌入世界级大城市中，人口增长率超过过4万人涌入世界级大城市中，人口增长率超过XX城市居住。5%的大多数都在XX，可见这样的趋势给经济适用的城市住房的供给带来极大压力， 但同时也拉动着相应的市场需求。2012年，全球“ 主要国际住宅指数”调查显示：XX第一大城市 XX及第二大城市 XX的房地产市场在脱颖而出的71个城市中分别占据第一及第二位。 它们是南半球的城市中仅有的两个尽管在贷款利率高涨、全球经济低迷的情况下房价还呈两位数增长的城市。表3.1.12011-2012年全球房价上涨最快的10个城市城市国家2011至2012年期间增长百分比XXXX25.0XXXX 、.心_ . 20.0迈阿密美国19.1巴厘岛印度尼西亚15.0雅加达 /人1J 印度尼西亚 1HrTTT, 14.3伦敦 一］/ 英国 .yVyl 12.1温哥华加拿大 ，■】■nm10.4莫斯科俄罗斯 ■_■ 9.8多伦多 "_0 加拿大 .一 8.5北京中国8.1基础设施发展及经济增长拉动着对房产的不断需求从而导致豪宅价格高涨，同时也吸引着本地及国际资本、带动着资本流动。旅居国外的XX人回国（投资）也是一项推动房价上涨的重要因素。XX房产市场的利润回报是可观的。开发回报通常在30%到50%；出租回报常可达10%，但市价增值空间很大。房产投资已成为一项非常可靠的投资，房产市场已然充满活力。截至 2012年， XX人口增长率为每年4.2%。基于这样的人口增长率及城市移民的比率， XX每年对住房的需求量可达206,000套，其中城市住房 82,000套。据XX住房部统计， 2011年上市的正规住房有5万套，当年仍然有 156,000套住房短缺，使得住房短缺数量累计增加到2,000,000套。2012年，预计住房短缺数量又将增加85,000套。正规住房数量的短缺意味着房价的不断上涨。下表显示了从2001年到2012年全国住房销售的平均价格。3室住房的平均要价增长了年全国住房销售的平均价格。3室住房的平均要价增长了即从500万肯先令（按到 1000万肯先令2012年汇率，即元）；四到六室住房的平均价格从2001年汇率，即3100万肯先令（按362,000美元）左右。表3.1.2XX房产销售平均价格趋势在这期间内， 1到2倍，2001年汇率，即60,000美元）涨（按117,000美1000万（按120,000美元）肯先令左右涨到2012年汇率，即3.2机遇挑战与应对策略3.2.1机遇挑战XX国家市场一样，XX正规（1）供需缺口：像其它住房市场的特点也是需XX国家市场一样，XX正规（2）建筑成本：建筑方案顺应市场期待是极其重要的，而且能够促使建筑选择采用建筑方案： 引导市场接受多样的、优化建筑成本的建筑方案，/低收入水平的人群的需求。比如，大量投资预制板房可以大大节约成 （3）融资渠道：首先，开发商要面临如何获得融资的问题。在这一点上，考虑到建筑所需工期、工期可能延误以仅借款成本就在整个开发成本中占很大比重、构成财务XX,按揭XX,按揭贷款的渗透率仅占国内生产总值的2.5%。（4）市场渠道：参加房交会之类的传统市场营销方法正逐渐变得不那么有效。现在人们开展市场营销是直接面向公司、银行，尤其是那些有储蓄和信贷合作组织的公司、 或者是那些提供低成本贷款的银行。另一种越来越普遍的营销方式是（借助于互联网、电脑通信技术和数字交互式媒体来实现的）数字营销。（5）土地基础设施及土地产权：对于私人开发商来说，土地所有权及登记制度是非常重要的。同样，现场外基础设施及土地开发服务也是非常重要的。没有总体规划的问题影响着房产开发， 导致非正规居住区的出现， 而依次带给现有排污等基础设施运行的压力。在XX,虽然整改具有复杂性，但这些问题正在受到关注。同时需要得到地方政府支持，如批准提供支持房地产开发的现场外基础设施及土地开发服务。3.2.2应对策略1）精简成本：市场竞争十分激烈，建筑成本作为一项竞争要素，因而精算、精简成本是非常重要的。 装饰材料（如瓷砖、卫生洁具等） 变得越来越普及。2）精美设计：建筑及装饰设计既应符合本地品味也须具有国际风格。异国风格的设计在 XX市场上不受欢迎。在设计方案中，尽量创新—— XX人正在步入“人与环境和谐相处、协调发展”的时代，因此，在设计中考虑环保问题、采用绿色科技是非常重要的。3）精选位置：位置是极端重要的——选址须邻近学校、购物中心、卫生保健机构以及一些新兴设施。4）精明营销：XX购房者极为期待有更多选择机会。采用新方法上市营销是非常重要的。这些方法包括：在大型购物中心进行营销推广、直接向公司及集体客户销售、针对海外XX人进行数字营销、以及与储蓄和信贷合作组织建立密切关系，等等。5）精诚合作：能够向购房者提供低成本按揭贷款服务是非常重要的。 XX开发银行目前正在向购房者提供利率为8.5%的按揭贷款服务。4项目介绍XX芳庭花园生态住宅项目项目地点XXXXKinimali区Muringa路，紧邻当地购物中心YAYA，该区域居住条件成熟且交通便利，是XX房地产开发热点区域。项目内容及规模项目占地面积2.2英亩，约容积率3.0，将建设8900平方米。项目项目占地面积2.2英亩，约容积率3.0，将建设8900平方米。项目XX首个生态住宅小区， 项目总建筑面积 3.7万平方米。 其中地上计容面积 2.7万平方米，半地下室面积1万平方米。

项目建设周期项目建设施工期20个月。项目经济技术指标表4.1.1芳庭花园住宅项目经济技术指标表指标名称，LII、■I ■一、■L IIIIrL-, ・「■■ 单位 :1/一、一0J/数值规划建设净用地面积：平方米 :1/一、一0J/9008.90规划总建筑面积：平方米 ■_|二、 &J" 37081.94其中：（一）地上计入容积率的建筑面积平方米 :1/一、一0J/27581.941、住宅建筑面积平方米 ■_1/ 、 0J 27581.94（二）地上不计入容积率的建筑面积 —-1— 平方米1000.001、配套用房平方米 一一AI， 1000.00地下建筑面积平方米8500.00总绿地面积：_I_ri一」_7一,j 平方米2/02.6/机动车位：个286容积率：3.06绿地率：A"tAl”t30%总户数户182项目投资估算本项目总投资估算为13805.32万元。其中：

表4.1.2芳庭花园住宅项目投资估算表（单位：万元）序号项目 1 ■■i_ rn 计算方法金额1土地费用4285.702前期工程费用：包括设计费、可研费、地质勘察费估算224.743基础设施建设费估算130.094建筑安装工程费估算7224.575管理费/ 八 按总销售收入的0.5%估算124.126销售费1। ■llr1 ■■ 按总销售收入的1%估日1上七 248.247开发期税费算估算TI・一1—■一、 %]H 1340.488预备费费率按5%计算227.38合计13805.324.1.6工人日财务分析表4.1.3芳庭花园住宅项目财务分析表（单位：万元）项目上山公——■JA 金额销售收入-/r・■ _■〜」 24823.75经营成本13805.32税刖利润9677.95税刖投资利润率70.10%投资期1.83年税刖年化投资收益率T」_ .3rr-1 >”T二 38.31%财务内部收益率71.74%XX中企总部基地合作项目4.2.1项目地点项目位于 XXXXKinimali区processionalway路，紧邻 XX独立公园，临近XX总统府，该区域商务氛围浓郁，交通条件便利，是XX商务办公集中区。4.2.2项目内容及规模项目占地面积1英亩，约3476.87平方米。项目将充分发挥地处中央商务区的地段优势，建设 XX首个集商务办公、生态居住等为一体的城市 。8口项目。项目建设周期项目建设施工期20个月。项目经济技术指标1.0英亩地块经济技术指标表4.2.21.0英亩地块经济技术指标表序号项目单位 ■_|二、 &J 数值净用地面积：平方米3476.87总建筑面积：平方米2/000（一）地上建筑（计容）平方米20000办公平方米 ■_|二、 &J" 10000公禺III 平方米 ■_1/ 、 0J 10000（二）地下车库平方米7000容积率： ■_■二、 01" 5.8四我方可售面积平方米14000项目投资估算 本项目总投资估算为12460.89万元。表4.2.3中企总部基地项目投资估算表（单位：万元）一、总投资序号项目单位工程量单价（兀/rn2）投资额（万兀）（一）主体建筑m227000.00III/11150.001计容建筑m22000040008000.002半地下建筑 I ■■[,-H-br~rn m2700045003150.00（二）土地费用显示拿地成本2787.50（三）第一部分其他费用 %r、। ■■■ 850.251设计费用108.002监理、造价等费田 I WE40.503用财务费用501.754固定费用200（四） /一一一A 预备费 ，广In、At 第一二部分费用的5%（土地费用除外） 460.64（五）总投资1除外）12460.89

二、销售收入序号项目单位工程量售价（兀/m2、 _____销售额（万兀）（一）可售建筑 八・卢——rL工 m214000m) 1200016800.00（二）销售收入16800.00三、盈利分析序号计算指标单位数量（一）税刖利润 Y”rM-b 万兀4339.11（二）税费万兀1084.78（三）税后利润 1F14 "T*/A、r1J 万兀3254.33（四）投资利润率87.05%XX0.89英亩合作项目项目地点项目位于 XXXXEASTLAN区，D位于XX商务标办公区，具备便利的交通和居住条件，适合发展中等价位的住宅产品。项目内容及规模该项目占地 0.895英亩，约3625平方米。将规划建设中高价位的居住类产品。项目建设总面积 20000平方米，计容面积15000平方米，容积率为 4.1。项目建设周期项目建设施工期18个月。序号项目单位数值净用地面积：平方米3625总建筑面积：平方米 一一AI， 20000（一）地上建筑（计容）平方米15000（二）地下车库—、_-»_ 平方米5000三容积率：4.1四我方可售面积平方米10500项目经济技术指标表4.3.10.895英亩地块经济技术指标表项目投资估算本项目总投资估算为9524.63万元。项目投资分析表一、总投资 序号项目单位工程量单价（元/m）投资额（万兀）（一）主体建筑m220000.008500.001计容建筑m21500040006000.002半地下建筑m2500050002500.00（二）土地费用显示拿地成本2550.00（三）第二部分其他费用692.501设计费用80.002监理、造价等费用30.003财务费用382.504固定费用2000>）预备费第一二部分费用的5%（土地费用除夕卜）332.13（五）总投资ZI/9524.63二、销售收入序号项目单位工程量售价（元/m）销售额（万兀）（一）可售建筑m2105001200012600.00（二）销售收入12600.00三、盈利分析序号计算指标单位数量（一）税前利润万元3075.38（二）税费万兀768.84（二）税后利润万元2306.53U）投资利润率80.72%XX1.07英亩合作项目4.4.1项目地点项目位于 XXXXKinimali区，临近XX的商业综合体 JONKS。具备便利的交E通和居住条件，适合发展中等价位的住宅产品。项目内容及规模该项目占地1.07英亩，约4350平方米。将规划建设中等价位的居住类产品。项目建设总面积 19845平方米，计容面积16138平方米，容积率为 3.71。项目建设周期项目建设施工期18个月。项目经济技术指标表4.4.11.07英亩地块经济技术指标表序号项目单位数值净用地面积：平方米 ：1」A1/ 4350总建筑面积：平方米 ：|」 、 &J 19845.2（一） /一、 地上建筑（计容）平方米 ■_|二、 &J 16138.29（二）地下车库平方米3706.91容积率： ■_1,_、_01" 3.71四我方可售面积平方米13120项目投资估算 L本项目总投资估算为7169.03万元。表4.4.31.07英亩合作项目投资估算表（单位：万元）一、总投资 序号项目单位工程量单价（元/m）投资额（万兀）（一）主体建筑m219845.206324.251计容建筑m216138.2930004841.492半地下建筑m23706.9140001482.76（二）土地费用显示拿地成本1897.28（二）第二部分其他费用593.742设计费用79.383监理、造价等费用29.774财务费用284.595固定费用200（三）预备费第一二部分费用的5%（土地费用除夕卜）251.04（乜）总投资7169.03一、销售收入序号项目单位工程量售价（元/m）销售额（万兀）（一）可售建筑m21127075008452.50（二）销售收入8452.50三、盈利分析序号计算指标单位数量（一）税前利润万兀1283.4/（二）税费万兀320.87（三）税后利润万兀962.60U）投资利润率44.76%XX中国品牌城项目项目地点项目位于 XXXXXX路，距离 XX34公里，距阿西里弗 5公里，距XX460公里，是XX南部进入首都XX的必经之地。该项目将依托 XX及整个东部 XX巨大的商贸市场需求， 充分发挥交通及区位优势，将建立集商品贸易、物流仓储、商务办公、生态居住为一体的新型产城一体化项目。 打造中国优质特色商品在XX大陆的展示销售基地， 形成 XX贸易的活力港。项目用地由XX当地企业提供，我方负责项目投资和运营，双方采取合作方式进行开发运营。项目内容及规模项目占地面积 300英亩，约 120万m2。项目将充分发挥区位优势和 XX巨大的市场需求，以建立中国优质商品的海外贸易平台，搭建中国企业在XX的投资和发展基地，打造首个 XX产城一体的样板项目。项目总建筑面积 155万^。其中中国商品城建筑面积 55万行,办公及步行街建筑面积 40万^,住宅建筑面积60万m%项目建设周期项目开发周期5年项目经济技术指标表4.5.1中国品牌城项目经济技术指标表指标名称 ・1—■■、. 、rmi・1一 ，r■■ 单位数值一、规划建设用地面积 1_r~~~_*■ 1_11m1・1一 ,0I m212000001、中国商品城用地面积m25500002、办公及步行用地面积m22000003、住宅用地面积 ■—/—・丁 ， ■—yiiii.L Tn m23000004、停车场及广场用地面积m2150000二、规划总建筑面积m215500001、中国商品城建筑面积m25500002、办公及步行街建筑面积m24000003、住宅建筑面积m2 /-TT* 6000004、停车场停车位辆4000项目投资估算本项目总投资估算为1626112.37万元。其中：表4.5.2中国品牌城项目投资估算表序号项目 1 1.[ 1I1 计算方法数值1土地费用631364.252前期工程费用：包括设计费'可研费'地质勘察费估算15293.453建筑安装工程费LII■ 估算700000.004管理费AW/r—TII 按总销售收入的2%估算14000.005销售费TT" 』Rrf III 按总销售收入的2.5%估52750.006开发期财务费用算估算63000.007开发期税费估算TI・一1一・_、 、. 113940.008预备费费率按5%计算35764.67合计1626112.374.5.6项目财务分析表4.5.3中国品牌城项目财务分析表（单位：万元）项目金额销售收入—/r・■ _ 」 2110000.00经营成本1626112.37

税前利润WC_、/JCr tr*J%、-iTi 369947.63税刖投资利润率1r _l_Li-■ 22.75% "_一投资期_、*—异.f，i」J_n -1，_、LTq 5年税刖年化投资收益率r-vLJH"—.— J< LT二 4.55%财务内部收益率230.76%5合作方案基金设立思路根据XX集团在XX的项目情况，拟定如下基金设计思路：1）将上述介绍项目中的 XX芳庭花园生态小区项目、 XX中企总部基地合作项目及 1.07英亩合作项目、0.895英亩合作项目整体打包作为基金的第一期，XX中国品牌城项目作为基金的第二期，分开操作；2）采取投贷结合的方式，即每个项目均可采取基金直接投入30-40%，贷款60-70%的方式进行操作；3）基金设计规模为1亿美元，确定各自出资比例。根据每期项目资金使用具体情况不同，单个项目中合作双方可采取不同的投资比例；4）采取成熟一个项目，投入一个项目的投资方式；采取完成一个项目，核算一个项目的结算方式。基金设立方式基金设立的法律形式为有限合伙制。XX集团、XX海外和XX银行作为基金的普通合伙人发起设立有限合伙企业，XX基金和XX银行作为基金的有限合伙人承诺加入有限合伙企业，双方采取承诺认购、协议认缴的方式进行出资，基金设立合伙人大会用于基金的重大经营决策，同时委托第三方专业管理机构进行管理。XX地产基金的构建模式如下:GP2海外公司出资300万美金承担出资风险获取超额收益配资4500万美金保本次级分配GP2海外公司出资300万美金承担出资风险获取超额收益配资4500万美金保本次级分配出资20。万美金

承担出资风险

获取超额收益基金预计规模基金将采取投贷结合的方式进行项目投资，预计基金直接投资部分为总投资部分的30-40%。鉴于以上原因，基金的规模如下：基金第一期规模基金第一期包含芳庭花园小区、中企总部基地等项目，基金规模计算如下：表5.3.1基金第一期规模计算表项目总投资金额（万兀）30%40%方庭花园小区项目_1_ A△.FT-L_F・・L■ | 1 13805.324141.595522.13中企总部基地合作项目71692150.72867.61.07英亩合作项目12460373849840.895英亩合作项目95242857.23809.6合计42958.3212887.4917183.33

基金第二期规模基金第二期包含中国品牌城项目， 本项目为滚动开发项目， 采取边投入边销售的方式。具体实施情况如下表：表5.3.2中国品牌城项目实施进度表项目—t->-r-j_、LJ_FL、七 第1年第2年第3年第4年第5年合计项目总投资93790.54397638.82561729.29470732.85102220.881626112.37开发建设投资 1 ]|l m 93790.54298424.44372320.01230213.14994748.12土地费用99214.38189409.28240519.71102220.88631364.25头投金额93790.5434638.82128429.36预售收入363000.00633000.00796000.00318000.002110000.00基金规模计算如下:表5.3.2基金第二期规模核算表项目 1_ 1—[ 1 丁^^1 1 实投金额金额（万兀）30%40%中国品牌城项目128429.3638528.8151371.74基金出资方式有限合伙制下的出资方式有限合伙制下，基金将采取承诺认、协议认缴的方式进行，具体情况如下：①基金设立时，双方应签署有限合伙协议，并承诺认购相应的基金份额，此时所认购的基金份额为预计性认购，并不约束未来是否正式执行；②随着基金拟投资项目的逐步执行，当项目正式②随着基金拟投资项目的逐步执行，当项目正式③协议签署后，③协议签署后，约定的具体比例，双方将签署确认投入之前，双方将签署相应协议决定预计实施项目各方所投入的比例；各方将按照协议中所履行各自的认缴义

务。基金出资额基金双方根据不同的项目可采取不同的出资比例，此处暂且以所有项目 XX集团出资 5%，XX海外出资2%,XX银行3%。其他90%资金采取定回报方式分别由XX基金出资集团出资 5%，XX海外出资2%,XX银行3%。其他90%资金采取定回报方式分别由XX基金出资45%,XX银行出资45%方式进行计算，定回报资金约定年资金

15%。（1）第一期出资情况（基金占总投资的30%）情况（ 项目 基金规模中国品牌城项目5.6情况（ 项