伟业顾问-北京湾中式豪宅营销策划思路报告0ppt-0m

北京湾营销思路探讨宏观市场分析2004年别墅市场供应量回顾2004年别墅均价已经达到了11000元左右2004年独栋别墅供应比例增长较快，达到23％2004年联排别墅供应比例与2003年大体持平在30％左右多物业混合项目比例由40％下降到20％2004年别墅市场的整体档次提升较大资鞭料势来志源唇—昼《蚂伟绩业蔽市困场袍研刘究输报闸告驾》2005年别墅市场状况2005年北京市规划的别墅数量约2.3万套左右产品更加细分，客户购买选择性增多。社会经济结构变化致使中产阶级的壮大。对小独栋需求激增。市场呈现供需两旺。2酿0斧0辫5塘年粒北组京竖别熄墅驶市弟场慢区睬位即解尿码北扰京品的月别糟墅季经女过辩十根年停的拖发盛展雨，碧基凳本球形尾成忘了射“耽一脏山墙、化二渔河凭、播三详线享、勤四挣高午”坛的昼格吐局瞎。北宴京侄的岁别尖墅愈格扔局的四形奏成祝依惯托初于自算然继景段观和乓交屈通龟的俗支敢撑扭。2静0混0抽5挤年膏北江京缸别馒墅煌概充述据伸伟欺业敬顾狱问权市结场若研汁究票中救心欠监盖测守，块2歼0辜0盏5摊年斤1碧-为1浊0鲜月府北星京眼市兵新苹开避别慈墅独项残目情4愉6娘个泻，蛇总隶规揪模倍9琴6棉0语.再0匙万震平星方弹米稻；伪作捧为穿对来比悦，院2领0谦0肤4毛年刷全陈年蠢上寺市蛙别守墅株3臂4到个说，痛总龙规吊模失4居4吊9含.穗8喂万菜平姿方村米俭。委可御以抛说糊，芳2白0没0撤5耗年拌是贫别叔墅押大替放被量添的寨一考年僵。今位年尸3堡季旋度口，却全圾北苍京路市至在地售像别标墅沸8爪4武个鸦，公城慨八天区刘内穗别摘墅听2错3清个展，泪郊峰区辫别胖墅烈6泉1姓个舒。亚从糠产谜品内形荡式吹上自看冈，3录季煌度搜在漠售洗别宫墅团项扎目从中全，温纯悠独彼栋盟项猪目之2超6蕉个秤，拖占愉总韵数剃的受3宇1贼％攻，刺平岁均印容牺积苍率什为腰0滚.稍3盯5拜；坚纯冒联智排否项胸目伙2分2粉个馆，洞占傍总竖数祥的蛮2安6杠％汤，叛平委均狐容圈积箩率拨为赔0暖.蕉6架8铅；其候它壁项仆目袜多蹈位们混巩合扣型挠社晶区贼或但叠盾拼停产企品传。截讯至桃3葵季宴度畏末毛，芝市慈场劣在矩售森别平墅驼面僚积中1咽2企5优9阳3技2休4撤平鼻方鄙米葛。数件据润来嫁自锦北不京愤市炭房催地纳产脉信欲息丝式网2奋0盏0途5河年榴北残京昼别后墅处概妥述2货0策0横5箱年攀北猛京遥别成墅向概视述据骡来掘自磁北膊京蚀市守房棒地英产漆信窃息浙网党的买数头据洲显肌示盐，糟2允0星0围5字年挎1便-郑1斤0史月验，爆北凑京开市叮成色交鹅别风墅反总额套麦数涛2杠9搏2暑8舒套障，眉同宵比阳增薪长捎6压7后.钓0娘％陈；嫌总敢面吹积限8洁7盼.让4宁万板平进方阀米捎，孤同饰比忆增秋长她8图4卧.善7俯%荐。2休0所0状5奶年酬成至交税均削价唐在捏低迹于没8桂0喘0膛0洋元输/来平贼方钓米今低墓价臭位破产幅品圆和挨高矛于魔1裁2翁0刚0街0脚元手/涛平悄方烫米绵高隶价依位嘴产住品逃的祝市党场颠份披额确都柄明训显弃扩扶大坦，狂而词中屠档授产纱品你供绝应救较眨少碎。数碑据平来亮自萌北肆京艘市搂房穿地榜产冲信每息斤网2失0搜0牙5奴年俯北疫京箭别姓墅火概勉述2乒0遗0宏5渔年蛇北坊京任别徐墅退概合述三盗季酿度凡别疾墅咬平信均涨价共格驴9牵3悠1弱3掩.奋6快元胳/疤平春方工米巾，单比枝上缓季投度采下邮降展9鉴.类7芬％啊，慕主灯要松原颠因局是刚新霜增扔供祥应福的瓜区荡位砍较节远漂、另产捏品震中惭经订济刑型键别兰墅勺比炎例可上暂升兵。数喝据隆来巩自赌北恢京段市雕房傲地将产棚信辞息镰网2悠0育0形5帆年笛北找京计别云墅锤概千述新傻增棋供肺应斜“吗扎刊堆绒儿狐”增东眯、泉北深部2袋0拨0拳5爆年淋新装上艰市谈别层墅庸项骡目丧4物6鉴个撒，取其会中嘱3披1加个蓝位坐于烤北崇、结东垫北掌、绣东宁三乳个晴方雹位懂，占学新欧盘均供己应立总逃数疾的笑7邮4骗％捉，疤供网应戒面单积上占秒总温面葬积爽的弊8规2规％占。北碌部除别饥墅巨主当要调集障中宴在赶京顾昌张路括沿臂线鼻（展回拼龙旺观昂以车北索）粪和悔立唉汤耳路碎沿透线圣（惹主达要剃是槽小古汤以山袋镇假和管北容七井家逃镇掌）枣；东词北接部怨别辩墅掘集摊中衡在盯温拒榆婶河驶别史墅涌区躬和奸机册场士路哗北摸皋蒸出秩口亮两钢处专；东欣部钳别敬墅妈则矩作嘉为撞C柔B轿D保的台高让档痕居验住瓶配洲套秤，卷位歼于肿C爬B穗D倘核响心辅区希以免及自东幻玉部封四历、末五佛环进之区间沾的驱近朋郊弄区骗。数圈据妥来但自乐北病京话市勺房鼠地糕产坛信帖息届网政计策随对棉市桥场经的之影循响《土地紧缩政策

》政府对别墅用地的审批更严格，政策的影响长期来看是利好的，但是短期会造成别墅供应量的集中放大。

《金融收紧政策

》2004年121号文件关于加强房地产信贷的政策，对高单价、高总价的项目实行严格的贷款紧缩政策。这一政策，对于别墅的产品结构影响很大，2005年小独栋产品，不仅拥有别墅的品质，而且低总价，所以倍受市场的青睐。

《政策优惠

》新的“国八条”指出：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房，享有政策优惠。从6月1日起，购买普通住宅的，按1.5%税率征收契税；购买非普通住宅的，按3%税率征收契税。结论：1、宏观调控在一定程度上抑制了京城地产市场原本相对活跃的交易量。2、地产投机行为将最大化受到限制。结恰论0踪蝶5孩年角是泼北露京敏低锁密灶度世产肠品央的乱发示展枯迅输速秃的揪一慎年李。躲新秩增甩项援目从主评要束集锐中也在秀北幻玉京后的管东令和臂北认部狂。依播托奏于贩北退京真城非市拿中慨产胃阶阿级秒的伙发农展香和偏经智济荐的眉发辛展领，饶北偶京栋城提市称化就进去程拘的欣加霸快肆，棋中慰产完阶普级辉的寄不抛断择壮挺大炊，会对胸低魂密冤度缠产扶品永的桃需内求时将扭越恨来百越示大克。膨将顿会腐产宿生间第妙二砍次界郊茧区蛇化讽浪滔潮宴。第怨二面次政郊案区为化挠浪渡潮浇伴框随珍着真第竿一制次皱城周市突化甲回末归轮。专本获项右目欢的各产国生呀，惩顺稀应贱了逮这懂个宅潮裳流拥进仿程致。中聋观院市累场徒分劣析本算项生目套所堡处烧的否区手域苍内灭，壶具运有英丰剧富拴的庭旅帆游雨景蚕观驼资绞源移和眠历污史虾文柜化汁底昌蕴闯，牲这危些多资惧源栏将厚是暮本史项扁目罗逍辰遥搜游案的坡大准舞公台豪。呼随卵着友城堪市谎的双发妙展忧，揪该菌区取域滥的台影炭响诱力锡将鼓无鹿限溜向沫外柱延睛展技。本案天渣龙策源览浴块池十咽三忌陵徐水耕库高追尔叉夫横球够俱味乐房诚部蟒偏山坏森没林服公翅园北四京年九昂龙尚游开乐钱园中诸国孟北予方证国缎际蜂射摧击羡场虎烦峪蛮自晚然毛风永景酷区居医庸删关北兔京有雪套世烟界抓滑姥雪辆场军蒙都酷山羊滑衰雪制场1洁、贞区袖域慌产她品抛划邮分京律昌客高远速顺别芳墅拐板惩块师南宇端供张应理以渔联截排滔别兰墅崖为谨主垦，晓单熔价伞在汇6抱0旁0挎0疤—径9且0办0谨0陈元月/陈平温米放，锣总陆价父在油1还2清0鼠—说2群0傲0咱万泪之酷间片；京琴昌残高英速查别嫁墅汗板长块取中宜北街端项悉目解主疫要涨分饥布挑在德京汪昌戚1紧1猎出蕉口包附胖近剖，酿供棍应父以均独奖栋穿别肤墅紫为粗主怀，熟单叨价性在世1套0惊0芹0易0任元米/究平疤米展以拔上征，汇总熟价许在非3故0并0卧万并以狐上辱；中橡高吴端问产乏品衣：宽张H梯O济U咳S份E悦、鹅玫扁瑰循园想、然碧辽水察庄事园迹、芳碧今水避A快区都、宫顺云驰骗林芹溪梢、洽香帐江化别绣墅低伯端遍产筒品钻：北案一冤街睬8悄号储、兰朝社凤育山网庄昨、骆富顺泉蔽花季园客继群笑特亦点型：中配低垃端荷项销目史的魂客席户予组之成统以若中枪关克村氧、旅海冰淀咬、泻亚中北雹客愿群励为窑主雷；吉高柿端按项筋目粮客败户覆范薯围灶较拐为健广夺泛觉。京柴昌爬高证速准路漠沿再线2欠、燥京坏昌迁高诸速秧沿蔬线腥板振块棵潜辜在碗供著应谅量通浇过额对匪市仁场蠢的馒调替查矿，渐明范年欧将缸是检本贞区寄域劈燕别区墅载产棉品淋竞约争趋更韵为坛激香烈抚的勤一请年步，狼并糠且馅众芹多烧开伐发爽商俗都寺注课意衰到胆小端独篮栋御别挂墅杆产吹品袖的收空粒缺求，凡开邻始程投卫入绵小东独固栋误的裂产灭品半开汉发边，卖预秧计皂明月年激年订小眨独嫁栋溪产则品否竞含争暂将东异援常身激靠烈访。由石于侄本纵项往目唐处钩于喉京丸昌剃沿全线帽的搅1氏3篮C嫌出书口戒处惹，星不系是次传劈燕统怕概敌念快上四的殖别牌墅匆聚盐集征区抗，磁将张面镜临纳着研即缎使狭有逢客龄户必也伸会膊被缠1行1慢出礼口倍截捷流议的含危馒险帖，短因兰此墨，副竞代争怒更副加鞠激慕烈嘱，厦项格目填必液须工充晓分鸭挖昂掘肝、窝营炎造石稀圈缺咳性辆的场核曲心推竞阶争怜力砍，出才没能绕在秒市盟场叔上绵赢续得霉胜遮利简。2伤0粮0狱5盗年屿京瓶昌叼沿峡线贴项疮目井销粮售箩状拌况项目销售时间开盘当月总计（至11月签约）月平均保利垄上3—11月80户（5月）1388户无双8—11月17户（10月22）4420户香江5—11月18户（5月）444.5户长青藤11/0404年11月开盘333户顺驰林溪25—11月18户（5月）6610户北一街8号5—11月90户（5月）20422户2叫0活0峰6协年剖京颗昌舌沿培线叙项豪目陶供唇应糕情刷况9--11出口（万平方米）13出口（万平方米）库存量新供应库存量新供应25不低于255+35+5上技数悼据针为驰北苏京掘湾仔项镰目相戴对似京凶昌榆高为速塘1浪1盯出喷口芬的恭区理域商来凤说身，悦本瓣项闷目列所分处歼的季1羽3屯C炉出密口石具由有佣更搭多芒的桐可享以咸挖芹掘样的远天刺然庄景普观春资寇源凝和文深肚厚形的劣历类史豪文弯化切底软蕴共，尚地夹域笔条僵件子得研天层独棚厚逝，辨可屯以闪预瓣测泛随库着腔本难项茫目润的训启妨动乘，贱1狐3岂C绩出阴口秧将祝成岁为渔京庸昌惹沿栏线仍新垃的乘别躬墅访热蜂点跪区凶域幕。小杂结产愉品愧认猫知基搭本蠢条介件刃分肤析冬—见—谣交屑通项馆目璃紧鉴邻走八盛达猎岭盲高顶速退路颠—高—德3哨0则0舌米吨。沿辞八析达台岭饮高摆速笨，粥项露目哥距般健滤翔籍桥沟（舱四被环岸）督直施线乓距腰离联3毕5肚公舒里甘，怕车昌程缠3欣0肺—调4慌0公分减钟岛，仍但漏客仇户基心蓬理各距匆离钩较链远乞。道路标识八达岭高速13C出口。本案八医达显岭沙高登速骡，金可去以抓直喜达思本蛾项荷目蓬地修块计，句道唤路虹顺哄畅涛，捐交孟通虫便逆利盛；所需巩要柔解腔决递客搜户躁心样理暑距哪离抚。本早项猫目艺距怠昌厨平笑西京关库直晌线高距糠离碎2恳公置里项在目池周历边亚生久活尝配酱套嚷完遍善让，吵生与活奸便奇利膝（托生前活阿便夫利患）本案区球域结生镜活在配株套摇—位方报便基授本估条喉件狂分恨析宅—川—庙景鱼观远点-典-佳山近颤-陆-名田幕园四地季遵分狮明瞧，买山缠峻补、基林拌绿居、板水境清创、衰天弊蓝喜，拴有绳“荐首觉都枪后祥花漆园拖”炼的刊美供誉项师目恨南援北虎7洲米户落害差束；项忙目枕内讲部序水家面宵积茄较突大恭；水总系单排瓶列借密筝布承；家抬家萄户弟户村门符前毫屋激后怠有曲水宾；项纠目坝水徒景恭规闯划竖特辆色作营终造缘瑞良夫好脱的桌生鹅态调环宰境允；项寻目望内唉部蛙的荒水隔景按与截周骗边技自贤然戴景裤观易融赢合遭。基漂本瞎条份件枝分董析厉—壁—狭景知观居单其漆中止—凉中双式勿建粱筑达景逼致基叼本鞠条挂件骄分溪析医—蜡—写景棕观Strengths优势分析Weaknesses劣势分析1、交通优势：快速便捷2、区位优势：重点发展区域，升值潜力大3、产品优势：中式独栋产品，全景住宅；4、文化优势：传程中国文化内涵，提升项目附加值。

1、配套问题：项目周边生活配套，尚不完善2、距离问题：主要是客户心理距离3、周边物业影响：周边农民村住宅，拉低了此区域内物业品质。

Opportunities机会分析Threats威胁分析1、产品创新：精心打造、新中式独栋别墅2、周边客群居住升级换代3、中式别墅升温：伴随市场中式别墅的升温，目前已经进入到市场成熟阶段，市场方兴未艾。1、未来区域市场放量，同类产品竞争加剧。S蒸W完O甜T绳分伞析精才神漠，想决退定师物孝质忍的梢自厉然僻居仓所产麦品速功减能遇定搁位客部群喊范圾畴闪描躲述中记关屿村展、工海立淀议客丧群杀为岛主亚博北幻玉地抹区部栋分钥朝妨阳狸地絮区暑客珍户少乎量济金颤融腥街栽客讨户周呈边介项棵目剑客虫户胞特纺点年歪龄毙结章构前：腰3望5盗－筐4颤5置仔业君次哑数滋：贴2堪次从以殖上工嘴作篮区铲域寇：蓄集虎中月在评海菌淀马、乞朝联阳周挽边宣项茅目刮客讨户母特者点家沉庭趴结赖构伍：烤三制口达以芬上恩满艘巢昏型兰家然庭针长对趣目被标滚客抵群唯的念定教量下和懂定愈性敏分掌析检，阁我配们师对霸本播次镇调奔研模的邪总抬结径如傲下欠：年叙龄窄集搏中调在破3摘5叔—勾4骄5妻岁秆之艰间忙，腊目窃标楼客具群独趋终于中斯年盗化；家艰庭梦结警构漆以三徒口止之梢家效和盲三月代烦同丢堂为稀主拿，在口学龄历汁教店育卸中下以蔑有高俭教心育挎背窄景的科为默主昆；可黑承攻受姐的布总灾价遇在2监0爪0樱—蚊5无0属0仙万琴元之孕间旧，对像环孩境称要怪求批非悔常况严表格森，喜来欢歉有炭水摩系的宁居序住置环迈境费。绝喜大懂部钩分添购浑买忍者迫主贵要脱是萄为胃了自找己剑居域住，信改淋善脸现幅有朱住按房东条涂件仇。有后一薯定仓的魄经辈济恨基呜础污，最在滚已冤经构满吴足身居护住素品董质戒的并前步提豆下搭要腐，嚼追剂求更放高手的匀精洗神旱生弃活。任坐凭激弱制水宾三替千动，杀我旧只惯取集一芽瓢霉饮舟！以“追求工作和生活合二为一”

和“看重精神价值大于物质价值”的具有相当

经济实力的理想主义者不捏满询足弃现揭状居碌住户条洽件烈的河大库型错企求业扑高己级块管梁理令人参员落及薯学椅院贞的侄教难育仰群涂体浑；提劫高努居假住因品赤质疯，烛追匪求提疯高撒精咬神商生屿活状盲态帮的搏有纯一乘定文金化遍追港求的耗私浅营贫业渗主至；研糕究眯机劳构笋或伴高搂科造技眉产桶业脾的高原级镇研伙究肿人暖员；自岛由象职宣业平者文以偿及欲中驴级作管将理闹人能员塘；文痰体写界争人碰士楚；项垃目篮形南象束定须位传魄承捏中蚊国振文逃化捎，推仕钻知锄音我舌们伸选屯择短了江周丝式边启有斗一离定过代揪表突特缓色鹿的纱项冒目沉进效行委综料合愧价团格搞比阴较划，观通蚕过怀对朵比授周掀边犬项样目扒的革价纹格趴进续行侮综牲合弯分矿析偶，堂计韵算笋出精项巷目嘴的衔整虹体锣平繁均梯价被格亿。价毒格渗建剖议通滴过臭与片周窄边廉项网目蒸和召同题类杰产得品兵的书综鼻合拌比苏较摊分宾析奶，演结赏合剑我傍项专目子的值实挑际轿情款况现，傻并委增饼加发开创发谱商压的磁利旺润命，怀我铁司虽认果为银北香京晋湾董的断整伏体赢售姐价呀应顺在湖：1爪1定3族0抹0霜元劳/盒平课方支米价陡格卵建态议注脑：峰此养价阁格酿为而整不体膝售蹲价吉匡龙算鱼，辞具柳体址售偏价壳将散根婶据些销愤售废时蜻点宇和爪销剖售值控眉制内单爽独持汇恶报急。总勇体夹策熊略先唇入扫为顿主舆凯论改造迎市文原化诵感微染活火动矮为锋主总版体搁策畜略由筛于洒我月项施目医倡奖导锋的眯中贡式挠传槐统含文员化鱼非副常浪浓届郁驶，遍需酱要汪一辣个丧教庄育母市引场碗的辅时鸟间卵。滨借伞助鼠目圈前可我库项浩目渗可者以烧利条用夸的途销等售胖工盆具剂（演市收内痕售挂楼证处驳、青路心牌嗓、寻网督络泄）衣先兼期讯导钳入寨产津品梢精舍神洋内拖涵肃，下唤陵起辽客导户臭认肉同驳，起狱到奏教走育颗和豆培忘育撕市肃场软的纽奉目做的，乏为慈日路后仿内集购答奠忧定执市疾场攻舆艇论烦基削础陷。先寨入源为闻主尝—则—满利桌用核市怎内府售弟楼肝处迎户涌外滑路颗牌泽，祖提挠前片教扶育课客泉户达必到参—餐—西首饭家闹传昨承品中胁国瘦文维化焦的歼哲泳学歉居树所的闭市秀场佩印露象总自体世策另略舆镰论议造惊市合—占—浙打拴造洪市马场息热棋点愚，探形荐成委抢颈购帜暗秃潮禽。重浓点命对迅产废品虚的中鸦式哄文饿化药优尾势进讽行片舆闸论县灌难输用。胜树进立抹“孩北奔京究湾娱”踪蝶的坊市筹场感形这象谈，项为躺销魔售勿奠墙定哀市宫场祸基棕础内。低并吴通北过冲舆灰论亿造违市化将煤“投北州京墨湾余”押打滚造瞎成幅区顶域袍热宇点贵，换形蔑成吐关王闸摆蓄那水翼之卸势彩。文列化最感评染最—衡—疲迎时合峰客话户院居妥住支品政味侧，承增管加旦产削品饭附笔加扩值陈。别掠墅良项将目末是妻个毕性焰化限很系强脊的锋产仍品共，共客叛户骡要暮求即产愿品悲的介不础可希复逐制私性规，起根扶据归目寄前创我梢产偏品衫的掌特晌点丛，怀产爸品斧在婆个霉性示方冲面本体篮现冲较始强赶，非并齿要萝在姥文叼化润方句面区加颗深锄力比度捕，吸班引脸目磁标炭客蹈群贪，振形臭成陵带乏动翻作李用描，并诊且筑通换过坛文汽化扛的央塑莫造姥能羡够辟增孝加金产蹦品胁的持附汽加裤值只，惕对俗价崇格撇起异到讨有卖力棋的保支珠撑诸。总低体巧策跑略利爱用劈燕文刚化蒙感板染准，满招荷引村客挪群寄领贫袖称，发进哀而斜形鱼成满带同动总作恼用活羊动药为铅主炊—兰—栋聚奶拢泊人终气饮，钓迅排速臣打棉入犹目管标辱客纳群研层告面逐。利摔用定活胆动节在拜现公场始聚顾集不大雹量矛人估气毯，及为肠销陈售解现依场仗营灯造记火母爆外气锯氛些。免同舰时求通雕过脑对舞目爹标桃客鹅群浇的姑吸虑引省，波用现祥场蠢的畜环隙境戒、挎样麻板讯组嘴团惨产设品锋的跨优稍势打崭动播客底群局，唐使殃项给目渐能鹿够馆迅屑速裁渗风透励到雾目把标经群亭体丑中筛，荐为热口示碑雄传拨播箩奠赛定渗客沿群框基驱础单。总巾体委策凭略活认动誓为管主妨—矩—乓聚记拢流人川气牙，雕迅吹速生打失入拥目鼓标坐客刃群革层希面惑。总胶体腰策证略利捉用喜客偏户区重挡视桑子迟女闷教煤育廉的艰特唯性慰，更在具我衣项汉目教6岂0暮0逼亩积征织用幅地许设愿置国榨学游教亲堂，裁形树成脑长毅期艺教潜育色基爪地忽。长利蚊用凡讲晒堂泄通纱过京儿贵童筹教累育债进挖而鬼达娇到胳客尿户尘关利注棍，诞聚掠集梦卖采场亚人扬气捐的挽效鲜果榨和没折膀射概出判项载目张崇拔尚装中弊国帝传烛统膏文劝化税精奶髓挎的寄内删在慎气土质调。12.3105.1106.1.13.184.156.209.111.105.11.15---06.4.14

4.15—6.19

6.21—10.31

11.1—12.31

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