卓越地产2008年中期行业形势及企业战略培训

2023/10/9机密2008年6月20日卓越集团2008年中期行业形势及企业战略培训姜海1整体行业形势2深圳地区市场形势3地震带来的影响4政策的最新变动5标杆企业的行业认知和战略选择目录07年全国商品房房价大幅上涨主要原因是市场供小于求07年全国商品房供应明显不足，导致房价同比增幅17.0%销售面积7.6亿平方米竣工面积5.8亿平方米需求供给07年全国商品房竣工面积同比增幅9.8%，同比小幅加快1.1个百分点商品房销售面积同比增幅25.7%，增速放缓11.4个百分点07年竣工面积增幅小幅加快，销售面积增幅呈放缓之势，两者增幅仍不平衡08年全国商品房供求关系基本平衡，全国房价走稳可能性较大销售面积将下降至约6.5亿平方米，下降幅度约15%竣工面积的增幅加快至6.6亿平方米，同比增幅约13%二套房新政打击了投资性需求和改善性需求保障性住房一定程度上分流了原有商品房住房需求08年一季度的实际情况也说明了行业供求矛盾呈现逐步缓和态势，房价涨幅趋缓

08年1季度全国商品房销售面积1.04亿平方米（住宅0.95亿平方米），竣工面积0.78亿平方米（住宅0.64亿平方米），供应仍不足，但供需差距缩小。全国商品房销售均价（销售总额/销售面积）3,934元/平方米，同比增长2.9%。其中，住宅价格3,719元/平方米，同比增幅5.5%，房价涨幅增速放缓。08年1季度全国商品房价格同比上升2.9%各城市08年1季度商品房价格涨幅放缓新形势新特点

二线城市成交量好于一线城市小型城市房价“逆市上扬”中小户型销售进展好于大户型由于二线城市过去几年房价涨幅总体偏低，且由于自住型占比较高，房贷新政以来成交量受到的影响相对小于投资性占比较高的一线城市。在其他大中城市多处于冻结期的情况下，以北海为代表的小型城市何时结束“逆市上扬”。信贷控制、总价较高等原因，使得近来中小户型的销售进展明显好于大户型。目前市场呈现开放商和购房者相互观望的格局

商品房供给加大，寄希望于价格调整购房者降价预期不大，寄希望于成交量反转开发商?成交量价格相互持续“观望”的背后……胶着仍将持续真实需求仍在，分歧在于价格资金压力没有预期大，大规模降价短期难现五一主要城市的成交量情况并没有像市场预期那样，或者成交量大幅度萎缩，或者价格大幅度下降，市场观望气氛较浓有之，开发商降价动力不足。目前中国整体房价偏高，所以价格下调带来房屋成交量的回升是必然的。真实需求仍较为坚实，但由于预期的变化导致成交量萎缩，价格是目前市场买卖双方的分歧所在。从开发商并没有大规模大幅度降价角度来看，开发商对后市判断仍有较大分歧。从资金角度来讲，开发商资金压力没有市场预期那么大，由于众多中小公司受制于银行贷款（04年开始紧缩）并没有扩张很快，而资金压力主要集中在大型公司和快速成长型的公司，所以往往降价集中在局部区域或部分项目。预计成交量将在下半年逐步放大

市场低迷，开发商理性定价中小户型中低价商品房供应增加购买力的释放成交量回升，行业稳定发展，前景趋好08年房地产投资仍高位运行，增速放缓08年1季度全社会固定资产投资同比增长24.6%。其中房地产开发投资4,700亿元，同比增长32.3%，比上年加快5.4个百分点，占固定资产投资比重上升至21.5%。房地产开发投资增速快于全社会固定资产投资增速。随着信贷紧缩效应的逐步显现，08年后期房地产开发投资增速力度将有所减弱。全国范围来看，地价指数涨幅提升，土地市场的交易依然较为活跃全国土地交易价格指数一季度同比上涨16.5%，涨幅比07年四季度上升5.8个百分点，快于房价涨幅5.5个百分点，地价交易价格指数涨幅不低。08年1季度土地购置面积同比上升29.7%。未来供给逐步加快，供应不足压力有所缓解，供求差距将逐步缩小08年1季度房地产开发投资额同比上升32.3%，同比加快5.4个百分点。新开工面积同比增长25.9%，加快15个百分点；在建面积同比增长27.5%，加快6.9个百分点。房地产开发投资依然较为强劲，这有利于加快行业供应的释放，缓解供应压力。08年1季度全国商品房竣工面积同比增幅26.9%，同比加快17.4个百分点；商品房销售面积同比下降1.4%，增速放缓13.5个百分点。住房供给的有效释放和部分投资性需求的抑制使得行业供求矛盾逐步缓解。行业面临洗牌，集中度提高加速行业集中度提高加速政策对行业的调控将有利于优势企业提升行业集中度和竞争力，一些无品牌和规模优势的中小企业面临的竞争压力将会越来越大。政策调控经过07年大规模的高价“跑马圈地”，08年房地产企业面临的最大问题将是缺钱而不是缺地，银行及二级市场融资困难将绷紧资金链，使得一些中小企业面临被市场淘汰，这同时给龙头公司提供了扩大市场和行业集中度的机会，尤其是融资渠道畅通、现金流充裕的公司将显现较大的优势，同时具有强大的外延式发展动力的企业也有望抓住行业洗牌的契机脱颖而出。资金紧张势势目前企业资金压力较大08年1季度9,200亿元开发企业资金来源中：国内贷款占比25.5%，高于07年同期和全年水平，显示企业在1季度加快了银行贷款资源的获取力度。其它资金（主要为预售款）占比为37%，比07年同期和全年水平均有一定程度下降，显示1季度较差的项目销售情况对企业的资金仍然带来较大的压力。我国房地产开发资金主要来源于国内贷款、企业自筹资金、包括定金及预收款的其他资金和利用外资。从占比看，08年1-2月总资金来源中，包括定金和预收款的其他资金占比虽然有所下降，但仍保持最大，达到37.6%，自筹资金34.4%，国内贷款占27.2%，利用外资占0.8%。从资金来源增速看，08年1-2月国内贷款增幅明显，自筹资金和其他资金来源增速有所下降，利用外资增速降幅明显。在持续的宏观调控和信贷紧缩的政策之下，同时楼市成交的大幅萎缩都给房地产企业的资金状况带来了很大的压力。一季度，国有商业银行给房地产企业的信贷额度非常少，而资本市场大幅调整，也使得境内外IPO和再融资受阻，进一步加剧资金紧张。房地产商“严冬”季节的举动持续从紧的信贷政策无疑让房地产企业资金链绷得更紧，“严冬”里那些面临资金危机的房企一愁莫展，被迫卖房卖地回笼资金。与此同时，部分房地产商开始借机收购。“抄底”借壳上市上半年紧缩的财政政策和销量萎缩使得房产商融资渠道减少，通过借壳可以较低的成本尽快进入资本市场。据不完全统计，今年以来，已有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式“借壳”上市。ST公司寻求资产重组保全壳资源是他们的当务之急紧缩的财政政策使得房地产企业面临资金压力，为获得更多融资渠道，这些ST公司的“壳”就成了他们的最佳选择。以股权投资方式引入外资一般来讲，地产商通常不到万不得已，不愿以股权投资的方式引入外资，因市道不利，外资注资条件相当苛刻。在对房地产行业持续紧缩的宏观背景下，地产企业的资金链俨然成了一个“无底洞”，最先陷进去的是地产商自己，如果环境持续恶化，机构投资者也将深受其累。恒大\建业为例。拿地热情大减今年广州商品住宅用地仅完成了全年任务的12.8%.广州住宅供地锐减并非政府不卖，而是开发商没钱买。今年以来，广州市推出的4幅住宅用地，其中1幅流拍、1幅底价成交，与去年开发商疯狂竞价买地情况大相径庭。前两年都是开发商追着政府供应土地，没推出住宅用地都是几家十几家开发商争抢一幅地，可现在态度完全改变了。因为银行的一系列信贷新政策，彻底打碎了开发商以往拿到土地就可以到银行办信贷或在股市融资，获得更多的钱后再买地、再融资的循环融资链条，不少开发商陷入因去年拍到地王而没钱交巨额土地出让金的危险境地。但是房企的资金紧张状况被媒体放大在市场资金供应情况偏紧的大环境下，对于房地产这样资本密集型的行业，资金趋于紧张属于正常现象。陆家嘴、香江控股等以商业地产为主的公司现金流非常充裕，基本看不到资金压力；经营较为稳健的住宅开发类企业万通地产、华发股份的资金状况也非常优秀。虽然保利地产、金地集团的每股经营现金流都超过了-7元，但是在项目集中开发和销售不均衡的行业中并不鲜见，并且他们的其余指标都显示公司的资金状况还是不错的。而资金状况较紧可能对经营造成较大压力的比较明显的是冠城大通，尽管07年实行了再融资，但是长、短期债务压力仍比较重。未来房地产市场供给有加速的可能，但房价仍存在上涨的动力商品房竣工面积虽然上升幅度较大，但仍然小于销售面积，供不应求的趋势比较明显，房价仍存在上涨的动力。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，08年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11%，涨幅比上年同期高5.4个百分点，比上季度高0.8个百分点。供求关系是决定房地产行业长期趋势和房价的根本

我们可以对未来的市场趋势作一个判断，从需求来看，人均GDP在不断上升，房地产消费人口数量也在持续增加，消费者的购买能力也在不断提高，需求趋势整体向上；而从供给来看，土地资源的稀缺性、设计标准的提高、土地价格和原材料价格提高等，这些都会导致供给成本的提升。单从供给和需求的关系来看，需求在增加，供给成本也在增加，长期供应趋于减少，必然导致房地产价格的长期上扬。房地产需求强劲

城市化进程的加快和有效需求的释放。我国目前人口的年龄结构中，20-40岁的人口仍然数量最多，占人口比重约为36%，他们之中蕴藏着婚育、改善性等对于房屋的巨大刚性需求。近年来我国城镇家庭人均可支配收入和城乡居民人均储蓄都呈逐年上升趋势，基本上6年翻了一倍，尤其是人均储蓄余额有加速的迹象，国民购买力大大增强，这也是房价高位运行的另一个坚实的基础。持续的快速经济增长、人民币升值、通货膨胀预期等也是房价长期走牛的动力。地价不降则房价下降的空间不大

由于房屋市场与土地市场有着类似于面包与面粉的关系，因此地价和房价同样关系密切，特别是从长远和整体上看，地价高低对长远房价变动有很大影响。我国目前实行的土地“招拍挂”制度多数情况下实行的是价高者得的竞价方式，在这样的制度之下，土地作为稀缺资源，其价格被推高是长期趋势。而一般来看，房价中地价要占到40%-50%的比重，是房屋成本中的绝对大头，因此在建安成本持续上升和各项税费没有减少的情况下，如果地价不降，则房价下降的空间实在有限。负利率为房价提供支撑

当实际利率为负时，资产的价格就会上涨，房价也就会上涨。从历史来看，利率与房价产生明显的负相关作用：当利率为正时，房价稳定并上涨缓慢；当实际利率为负时，房价就高涨。我国07年虽然六次上调利率，但银行存款回报率仍低于通货膨胀率。目前中国商业银行基准1年期存款利率为4.14%，而我国07年全年CPI同比上升了4.8%，70个大中型城市07年房地产价格同比上升10.5%。通胀预期下的不动产保值功能刺激投资性需求

2007年我国的CPI增速为4.8%，由于食品、原材料持续上涨和雪灾等因素的影响，08年二月份的数据甚至冲高到8.7%的近年来最高水平，通胀预期开始普遍存在并困扰社会大众。在通胀的过程中，实物资产和不动产的保值功能将凸显。房地产作为不动产的典型代表，在较强的通胀预期下，必将激发投资性需求，尽管政策调控对投资性需求的抑制较严，但是在目前股市低迷、投资对象较少的情况下，这部分需求不可小视。房地产行业支柱地位很难改变

作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%，由于其产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动可以带动其它相关产业也出现波动，最终引起经济发展的波动。保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要意义。房地产市场有不同的利益主体，一旦房地产成交量萎缩厉害，中央政府税收减少、GDP增长的一个重要驱动力缺失；地方政府失去的是政绩和主要财政收入；银行失去的是重要的客户和利润来源；购房者住房需求以及居住条件的改善迟迟得不到满足等。调控有限稳定第一1整体行业形势2深圳地区市场形势3地震带来的影响4政策的最新变动5标杆企业的行业认知和战略选择目录深圳2007年以来商品住宅的成交情况成交在先，价格在后。即房价的上涨具有滞后效应，2007年2月份成交面积开始放大，4月份房价才上涨。投机成为房价上涨的主要推手。二手房成交显著大于一手房，表明投机资金十分活跃。房价并未见底。目前的房价已回到去年2、3月份的水平，但一手房成交仅相当于去年8、9月份的水平。价格和成交量都是低位运行深圳均价涨幅放缓（按照销售总额/销售面积计算）深圳周成交量统计深圳08年1季度房地产市场大幅度萎缩

08年1季度深圳商品房销售面积50万平方米（住宅43万平方米），竣工面积128万平方米（住宅92万平方米），销售缩减76%。1季度深圳房价涨幅回落。商品房销售均价（销售总额/销售面积）达到14,007元/平方米，同比增长14%，增速下降25个百分点。深圳未来供应量增加，深圳房价正在供求关系主导下继续理性回归

08年1季度房地产开发投资额同比上升7%，增速同比加快24个百分点。新开工面积同比上升24%；在建面积同比增长8%，加快11个百分点。先行指标显示深圳的未来供应呈现逐步上升趋势，目前的高房价依然面临较大压力。08年1季度商品房销售面积同比下降75%，竣工面积同比上升32%，增速加快42个百分点。总的来看，1季度深圳房地产市场需求萎缩力度较大，市场供应呈现逐步上升趋势。深圳房价正在供求关系的主导下继续理性回归存量大推量大压力大存量大推量大压力大深圳楼市目前已经出现了明显的供应过剩格局。这会加剧全体置业者的观望心理，并最终更快地挤压泡沫，加速房价的下调企稳。据深圳市国土资源与房产管理局统计数据显示，截止到6月2日，我市还有40593套新房待售，可销售面积超过446万平方米。未来8个月内预计的住宅供应将1000万平方米。住宅供求比更是多年来首次出现逆转，达到了1.9：1，比过往3年同期的供求比平均为0.67：1高了3倍。今年政府拟建设4.58万套的政策性住房，比去年几乎翻了一番，而且今年的政策性住房很多都分布在轨道交通线附近。连续两年的政策性住房，共计将达7万多套的供应，这几乎和深圳目前1年的房屋销售量持平。政策层面没有明显松动迹象。上市公司融资不易，中小企业资金渠道来源有限，不少房地产商面临资金压力。股市被压制，置业者信心不足，极大地影响了购房热情。央行继续紧缩货币政策，但同时，买房人的工资水平赶不上CPI上涨速度，物价上涨会不断增加他们的家庭开支，令其理财趋向保守。调整何时到位?租售比成交量销售速度在正常的楼市投资中，房屋“租售比”约为1∶200至1∶300长期看，1到2倍GDP的销售增幅是比较合理的普通项目半年到一年的销售期，高档项目一年到一年半的销售期是比较合理的1整体行业形势2深圳地区市场形势3地震带来的影响4政策的最新变动5标杆企业的行业认知和战略选择目录经济政策——实际操作或显现“温和倾向”

最新的央行第一季度货币政策执行报告，也在灵活性上预留了空间——首次未提“防经济增长由偏快转向过热”。灾区当前经济政策体现出“战时经济政策”特点，将实行差异性的政策：在央行日前再次上调存款准备金率的背景下，央行成都分行16日表示，“该行已决定加大对受灾地区的信贷投入，增加支农再贷款和再贴现，对川内金融机构的再贴现、头寸再贷款等需求，经电话请示分行后可特事特办，不受限额限制”。灾后重建的扩张性财政投入效果：可预期在灾后重建的过程中，扩张性财政政策在灾区将有明显体现。加之差异化的信贷政策和各界社会重建资金的援助，投入效果对区域经济为正面。而且这种正面效应，在中长期对四川的非重灾区大都市，经济促进作用或许更明显。影响房地产成本在灾后重建的过程中，原材料和劳动力的大量需求，可能导致供应短缺。但可预期灾后重建的上述因素，将采取战略物资供给平准政策，价格上涨的幅度将受到调配限制。不过，对四川的商业化房地产开发而言，将受到供应短缺的影响，成本面临压力。灾后重建将导致原材料和劳动力的短缺地震短期内增大国内通胀压力地震导致的局部农业生产和运输中断，短期增加国内通胀压力。四川经济仅占中国GDP的4%，但农产品增加值占全国的6%左右，粮食产量占全国的5.8%，猪肉产量占全国的11%。此次地震将对全国的粮食及猪肉价格造成一定的影响。对房地产行业的影响重庆、成都近一时期在土地供应上，供大于求的情况比较明显，地震发生后，地价将走低。尤其在房企对今后一段时间市况不看好的预期下，土地价格走低将更为明显。如果没有重要的扶持政策，预计持续周期偏长。品牌房企在管理和质量控制上的优势获得更多的发展机遇和市场认可。例如：中海地产等企业。将引发全国对现有建筑的抗震性能检查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“质量门”危机。可能加速国内（尤其是地震带地区）对抗震不达标和危旧房的改造，从而带来新的市场机会。对贫富差距和城乡差距所体现的居住安全差异，引发的生存几率思考，导致舆论关注。面对地震灾害，消费者置业信心受挫，地震之后的观望情绪变得更加浓厚，导致众多购房者推迟了购房计划。对建筑产品趋势的影响国际经验显示，灾后对防震建筑技术上的投入增加，极大地创新和技术进步。有关部门将出台更为细化的建筑抗震标准，并加强相关工作管理。房企自主产品升级动力明显，抗震建筑成为市场接受的买点。在中档住房上，建筑设计抗震级别的提升，预计成为主流。在高档产品领域，借鉴国外地震多发国家的领先技术，将成为买点。同时，高档住宅在安防设施上的投入，将为市场买卖双方所认知，例如：安全避难室等。公建建筑、商业等大开间建筑设计，对抗震要求和防灾害意识增强。在本次地震中，这种以异型黏土砖、空心砖打造的承重墙，抗震性弱的缺陷暴露无遗，已经无法满足安全性要求。近期成都高新区紧急出台的《关于提高公共建筑建设质量、加强抗震防灾能力的意见》规定，新建公共建筑在设计上除单层建筑外，原则上应取消砖混结构，避免奇特外形的楼房。在巨大的损失面前，公众对建筑物的抗震意识也迅速增强，目前广泛使用的框架结构受到质疑，钢结构住宅将迎来发展契机。灾难不仅冲击了地区经济和公众生活，还对发展速度缓慢的国内建筑业产生了深刻影响。从建筑设计、新型材料到施工技术，以往种种成本导向的方案开始暴露出缺陷，所有环节的参与者都面临新的挑战和机遇。万科积极推进的住宅产业化工程，受成本的影响一直进度缓慢。但在地震发生之后，外界有必要对住宅工业化生产的价值重新审视。虽然万科的初始目的或许是从“生产”的角度考虑的，但从日本住宅产业化的经验来看，钢结构的普遍使用，模块化的生产和组装方式，以及通过统一装修降低对房屋的拆改，都与保持结构的抗震性密切相关。如果本次地震唤起的抗震意识最终演变成购房者的消费倾向，那么建筑和房地产业都必须尽早适应新的市场需求。一些提前觉察到市场变化，并及时修正或巩固经营策略来迎合这一变化的企业，将成为市场重塑中的真正赢家。对于金融机构而言，聚焦于技术领先的建筑钢材生产商和底蕴深厚的房地产开发商，最有机会挖掘出未来的明星企业。地震后购房者对低楼层比较看好，认为发生危险时低楼层对逃生更有帮助，而对高楼层形成了较大的心理抗性。对置业需求的影响购房者将更加关注房屋质量和抗震程度。富裕人群更加追求高抗震性能的低密度建筑。相比之下，某些非地震带地区的房屋“安全溢价”可能更加明显。1整体行业形势2深圳地区市场形势3地震带来的影响4政策的最新变动5标杆企业的行业认知和战略选择目录政策已经找准方向多年来不断变化以及不断升级的调控政策并没有达到预期的调控效果，从07年后期开始，政策方向终于比较明确。政策预期比较明确后，市场的反映也将走向理性，结构性调整和引导合理消费将是未来较长时间内的主基调。四部委出台土地新规直指地方政府

5月29日，中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发《违反土地管理规定行为处分办法》（以下简称“办法”），并决定自6月1日起执行。此前，国家土地副总督察甘藏春介绍，从2007年国土督察执法情况来看，约80%的违法主体为地方政府和官员。尤其是近年来多发的“以租代征”、未经审批擅自扩大开发区用地范围等，地方政府更是幕后推手。这显示出，一些地方领导为了创造“政绩”，不惜以牺牲土地资源和农民利益为代价，这种局面这也使得耕地离“18亿亩红线”越来越近。在我们看来，中国土地问题的症结仍在于失控的城镇化，地方官员“孜孜以求”的政绩正是通过工业化和城镇化来体现的。本轮通胀的根源在于失控的城镇化带来的耕地面积的持续减少。而要从根源上治理政府官员的政绩“情节”和保证“18亿亩耕地红线”，我国应严格控制住城镇化进程，使城镇化发展规模不再侵吞已经在警戒线边缘挣扎的农耕地。这在中国当前土地国有的体制条件下，政府通过行政力量完全是可以掌控的。商品住宅项目开发时间最长不得超过3年

国土资源部近期表示，为规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土部、工商总局日前联合下发通知，向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，自2008年7月1日起执行。2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。据悉，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。若受让人未能按照本合同约定日期开竣工建设的，须按一定比例支付违约金。通知要求各市、县国土资源管理部门按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省（区、市）国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。新修订的合同文本由合同正文、3个附件和合同使用说明三个部分组成。正文部分9章48条，包括总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让出租抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则等。政策研判：未来短期内将是政策真空期

尽管政府目前仍然延续“双防”的宏观政策，但就房地产行业而言，目前出现了明显的变化。其一，价格上涨走势趋缓，部分区域价格跌幅明显，成交量萎缩；其二，土地流拍明显，加上销售的抑制，各地方政府财政收入缩水，对房价上涨的担心逐渐演变为对房价可能下跌的担心；其三，开发商资金压力加剧，银行信贷不断缩紧。综上，一方面数据显示市场仍处于房价上涨过程中，而各种迹象却表明市场前景不乐观，所以政府短期内不可能完全放松对行业的调控。另一方面又担心房价的大幅度下跌影响到银行与经济，所以对行业的调控将维持原有的态势，政府政策将进入真空期。调整住房供应结构是未来房地产调控的主基调08年政府工作报告延续了07年下半年以来调控政策的基调，即增加中小户型商品房的供应，以满足自主性需求为主，打击投资和投机，加大政府对房地产行业的介入力度。这些政策将成为我国房地产行业未来发展的主基调，但从廉租住房制度建设投入上看，总量太小，而各地方政府面临着各种利益的问题，也难以严格执行，所以效果显现需要时间。1整体行业形势2深圳地区市场形势3地震带来的影响4政策的最新变动5标杆企业的行业认知和战略选择目录2007年市场回顾万科的发展机遇

2008市场展望及公司工作重点2007年市场回顾2007年市场表现珠三角为主的城市成交量下降，房价从过快上涨到小幅回落土地市场降温，地王频出的现象结束目前政策与市场变化符合万科的判断和预期不同区域不同的价格表现珠三角市场的快速价格增长孕育了风险07年上涨较缓的城市也需要关注是否在08年出现类似补涨等市场状况2006－2007年各地住宅均价增速（示意性）注：上海价格上涨仅4％完全是因为政府大量供应动迁配套房，人为压低了均价。如果剔除动迁配套房，纯商品住宅的价格增幅应在20%以上土地成交价格快速上升>3000元/平方米<3000元/平方米

多数城市成交土地楼面地价涨幅超过50%核心城市土地供应依旧紧张>1000万平方米<1000万平方米2007年，一些城市住宅土地供应放量，沈阳、天津等城市的供应量超过1000万平米但传统供应紧张的城市，特别是深圳、上海、广州、北京，仍难以缓解批准预售面积和实际成交面积

北京、上海等城市年度批准预售面积连续小于实际销售面积，显示供不应求态势万科的机遇即使在毛利率下降的发展阶段，万科依然实现了业绩持续增长和良好的投资回报；过去十年，万科净利润复合增长率达到31%丰富的市场经验提升万科抓住机遇的能力

上海，2005年成为宏观调控受影响的中心区域依赖快速销售和购并，万科在上海市场份额不断提升小调整中的大机遇——上海市场亿元注：近两年上海市场销售金额复合增长率仅为23%，2008年上海商品住宅销售金额按照30%增长率估算

万科目前的市场份额约为2%，未来7~10年，目标5%维持市场份额提升目标5%2005年2006年1.25%0.94%万科市场份额中期目标2007年预计2%小调整中的大机遇2005年、2006年通过非公开方式获取项目资源比例分别为48.3%、60%2007年新增项目资源中非公开获取