物业管理有限公司工程部工作手册

H:\精品资料\建筑精品网原稿ok（删除公文）\建筑精品网5未上传百度北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册目录章节号ZYYH-GCB-001版本2编制:审核:批准:时间:页码1/2标题章节号页码目录ZYYH-GC-0011—2文件修改控制ZYYH-GC-0023岗位设置结构图ZYYH-GC-0034工程部职能和质量目标ZYYH-GC-0045岗位职责和任职要求ZYYH-GC-0056—13工具和机械管理规定ZYYH-GC-00614维修工具的使用管理规定ZYYH-GC-00715安全用具管理规定ZYYH-GC-00816电气安全管理规定ZYYH-GC-00917电气安全防火规定ZYYH-GC-01018避雷装置管理规定ZYYH-GC-01119防汛处理管理规定ZYYH-GC-01220空调管路维护管理规定ZYYH-GC-01321污水排放维护保养管理规定ZYYH-GC-01422水质化验管理规定ZYYH-GC-01523突发事件管理规定ZYYH-GC-01624--25水泵房管理规定ZYYH-GC-01726空调机房管理规定ZYYH-GC-01827标识管理规定ZYYH-GC-01928供水管理规定ZYYH-GC-02029锅炉房管理制度ZYYH-GC-02130—32配电室管理制度ZYYH-GC-02233—35特殊服务管理制度ZYYH-GC-02336应急维修用材管理制度ZYYH-GC-02437部门电话使用管理制度ZYYH-GC-02538工程部给水流程图ZYYH-GC-02639工程部维修通知单流程图ZYYH-GC-02740工程部配电巡检流程图ZYYH-GC-02841工程部设备维护工作运行流程图ZYYH-GC-02942工程部电梯日常检查流程图ZYYH-GC-03043工程部电梯故障处理流程图ZYYH-GC-03144工程部空调运转检查流程图ZYYH-GC-03245工程部低压电气设备巡检流程图ZYYH-GC-03346工程部电梯机房巡查流程图ZYYH-GC-03447工程部生活水泵设备故障处理流程图ZYYH-GC-03548北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册目录章节号ZYYH-GCB-001版本2编制:审核:批准:时间:页码2/2标题章节号页码工程部下水池管道流程图ZYYH-GC-03649工程部污水系统故障处理流程图ZYYH-GC-03749工程部排污管道故障处理流程图ZYYH-GC-03850锅炉启动运行流程图ZYYH-GC-03951锅炉正常停炉流程图ZYYH-GC-04052锅炉紧急停炉流程图ZYYH-GC-04153锅炉启动前准备工作流程图ZYYH-GC-04254锅炉巡回检查流程图ZYYH-GC-04355锅炉水质化验流程图ZYYH-GC-04456公司管理规定及岗位工作考核细则ZYYH-GC-04558—81::北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册文件修改控制章节号ZYYH-GCB-002版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1章节号修改条款修改日期修改人审核批准:北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册岗位设置结构图章节号ZYYH-GCB-003版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1工程部总监工程部总监总监助理总监助理项目管理主管工程主管(设备)电电器主管项目管理主管工程主管(设备)电电器主管部门文员(档案管理)部门文员(档案管理)工程主管工程主管工程管理领班电电器主管设备维修保养领班电电器主管六铺炕项目主管亚运村项目主管化工大院项目主管工程管理领班电电器主管设备维修保养领班电电器主管六铺炕项目主管亚运村项目主管化工大院项目主管项目领班电电器主管项目领班项目领班电电器主管项目领班电电器主管项目领班电电器主管北京中亚远恒管理有限公司工程部工作手册工程部职能和质量目标章节号ZYYH-GCB-004版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11职能1.1完善和执行各项规章制度,认真履行各项职能,组织完成各项工作和任务,负责管辖区内工程管理的日常工作。1.2负责基建、设备、设施及设备运行、维修、保养、、年检等工作的管理。1.3负责供水、供电、供暖、空调、电梯、有线电视、消防等相关物业服务工作和突发性事故的抢修工作。1.4负责设备、设施维修工程的技术管理,以及大中修、基建、装修等项目的现场监督和验收工作。1.5负责设备、设施相关的图纸、资料和档案的管理,对变更部分及时整理、归档,保证其安全、完整、真实、可靠。1.6负责责任范围内的能源供应与控制统计。1.7按照国家有关部门规定负责监视和测量装置的使用、保管和校验工作。2质量目标2.1房屋完好率:98%以上2.2设备完好率:98%以上,重点设备完好率达100%2.3房屋维修合格率:100%2.4维修及时率:95%以上2.5维修工程质量合格率:100%2.6雨水井、污水井完好率:100%2.7排水管明暗沟完好率:100%2.8消防设施设备完好率:100%2.9服务满意率:96%以上北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版本2编制:审核:批准:时间:页码1/81工程部总监1.1岗位职责1.1.1负责安排工程部的全面工作及对部门主管级人员的聘用、管理和考核工作;1.1.2负责部门员工的聘用及部门工作计划的审批工作;1.1.3负责公司所辖房屋建筑,公共设施,机电设备、文件技术资料管理;1.1.4负责制定本部门的各项管理制度及应急措施,确保质量管理体系在本部门有效运行;1.1.5负责对工程部日常服务计划内经费及材料的审批,并对计划外经费及材料的使用进行审核与申报工作;1.1.6负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划;1.1.7负责对本部门大、中修工程及紧急突发性工作的组织指挥及管理工作,并对发生的重大事故,组织调查分析及处理工作;8负责对采购物资和提供服务的供方协助进行评价;1.1.9完成上级领导交办的临时性工作任务;1.2任职要求 1.2.1年龄:男30—55岁,女30—50岁;1.2.2大专或相当于大专文化程度;1.2.3经过经理基本知识和技能培训;1.2.4高级以上技术职称;1.2.5有两年以上专业技术管理经验;2工程部总监助理2.1岗位职责2.1.1按照部门总监分配的职责、职权管理本岗范围内的全面工作(包括体系运行所需要的各项记录、资料及员工的培训工作);2.1.2协助工程部总监做好所属各种设备、设施的文件技术资料管理;2.1.3负责制定部门年度工作计划及监督实施过程;2.1.4负责各项目计划内用材领用的审批;2.1.5协助部门总监做好新接物业项目内各种设备、设施的运行调试及工程验收工作;2.1.6负责对所属各项目工作的检查指导,并对项目提交的物品申购报告进行审核;北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版本2编制:审核:批准:时间:页码2/82.1.7负责本部门水、电、暖、工程等各专业技工的工作技能培训及考核计划的制定;2.1.8监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备(特种设备)的定期检测工作;2.1.9完成上级领导交办的临时性工作任务;2.2任职要求 2.2.1年龄:男30—55岁,女30—50岁;2.2.2大专或相当于大专文化程度;2.2.3经过经理基本知识和技能培训;2.2.4高级以上技术职称;2.2.5有两年以上专业技术管理经验;3部们项目管理主管(项目主管)3.1岗位职责3.1.1熟悉所辖范围内各种不同类型机电设备的情况,掌握各类设备的构造、规格型号、工作原理及有关技术参数,熟练使用各类机电工具,熟悉各种机电设备的操作和使用规程,负责对各种设备进行运行管理及日常巡查监督,保证设备的完好和正常运行;3.1.2负责所辖范围内各种设备日常运行、保养的检查工作,及时处理、解决故障报修,负责日常维保派工和人员调配并负责检查工作质量。组织日常维修、保养和突击性抢修工作,带领员工正确使用和保管好各种修理机械和维修工具,定期做好设备、设施的维护保养计划,保证维保工作正常进行;3.1.3掌握各种主要维修耗材备品备件的情况,保证设备运行、维修的正常进行,负责物品领用,而且要做到厉行节约,修旧利废,消耗的材料要登记,月底汇总上报。3.1.4负责检查员工安全操作情况,严格执行安全制度,严禁违章操作;3.1.5协助部门做好计划用电、用水、用气及能源统计分析工作;3.1.6负责检查员工对客户服务工作的礼貌和仪容仪表,严格按照规程操作,维保工作结束后,人走场地清,不沾污地面、墙面和其它部位,确保客户满意;3.1.7负责所辖范围内员工日常工作纪律的管理监督,并对其进行按月考核;3.1.8负责处理有关日常工作事务,完成上级交办的其它临时性任务。3.2任职要求3.2.1年龄:男25—55岁;女25—50岁;3.2.2中专以上学历或相当同等学历;北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版本2编制:审核:批准:时间:页码3/83.2.3经过本岗位基本知识和技能培训,持证上岗;3.2.4从事施工管理和专业维修管理工作两年以上经验。4部们工程管理主管4.1岗位职责4.1.1负责制定设备、设施的年度保养、维修计划以及工程施工计划,并报工程部总监审批,熟悉管辖范围内的房屋、供热、制冷、给排水、电话、消防系统等设备情况,掌握设备构造、规格型号、工作原理及有关技术参数,掌握各类管线的敷设走向、规格型号等;4.1.2带领员工认真做好所有设备的维修和保养工作,保证设备的完好和正常运行,按时完成检修任务并及时做好故障排除、突发事故的抢修工作;4.1.3掌握各种主要设备的备品备件储备和使用情况,保证设备运行、检修的正常进行,负责物品领用,而且要做到厉行节约,修旧利废,消耗的材料要登记,月底汇总上报。4.1.4负责检查和督导员工的安全操作,严格执行安全制度,严禁违章操作;4.1.5协助部门做好计划用水、用气(油)及能源统计分析工作;4.1.6负责部门所有设备换季检修计划、流程、标准的制定,对上级批准的检修计划组织实施,并对其工作过程、质量进行监督,确保换季设备的正常运行;4.1.8负责检查员工对客户服务工作的礼貌和仪表仪容,严格按照规程操作,维保工作结束后,负责现场检查,做到人走场地清,不沾污地面、墙面和其它部位,确保客户满意;4.1.9负责所辖范围内员工日常工作纪律的管理监督,并对其进行按月考核;4.1.10完成上级交办的其它临时性任务。4.2.2中专以上学历或相当同等学历;4.2.3经过本岗位基本知识技能培训,持有上岗证;4.2.4从事施工管理和维修专业技术管理工作两年以上经验。5工程部领班5.1.岗位职责4.1.1严格遵守、执行各项规章制度及操作规程,熟悉并掌握设备运行方式及运行状北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版本2编制:审核:批准:时间:页码4/8态,在完成上级主管分配的各项工作,积极带领员工努力完成工作;5.1.2执行物品使用登记制度,对所消耗的零部件,要登记注明规格、型号、数量,月底汇总上报;5.1.3加强管理,及时发现隐患缺陷,及时上报进行处理解决,保证报修、巡视、检修、维护、保养等工作正常完成,同时做好各种记录;5.1.4完成上级交办的其它临时性任务。5.2任职要求5.2.1年龄:男25—50岁,女25—50岁;5.2.2高中以上学历或相当同等学历;5.2.3经过本岗位基本知识和技术技能的培训,持有专业技术证书;5.2.4从事专业技术维修或设备保养工作两年以上经验;6综合维修工6.1岗位职责6.1.1负责管辖区内水、电、办公家具、门窗、采暖、制冷、卫生洁具、热水器等设备、系统以及小型基建项目的维修,保养、施工等工作;6.1.2对辖区范围内的设备、管线、阀门等要定期巡检、维修,严禁跑、冒、滴、漏现象发生;6.1.3做到小修不过夜,中修不过周,大修不过月,每次接报修通知后,必须在规定时间到达现场,遇有当时无法处理情况,要向用户说明原因并及时上报主管;6.1.4严格按照公司各项规章、制度及操作规程去工作,6.1.5在做好本职工作的同时,完成上级交办的其它临时性任务。6.2任职要求6.2.1年龄:男20—50岁,女20—50岁;6.2.2初中或相当于初中以上学历;6.2.3经过本部门岗位培训并考核合格,持上岗证;6.2.4有两年以上设备、设施维修及相关技术经验。7空调工7.1岗位职责北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版本2编制:审核:批准:时间:页码5/87.1.1负责空调系统的运行、生活热水供应和日常维修工作;7.1.2严格按照空调制冷和供暖规定标准及设备操作规程进行运行操作;7.1.3熟悉系统状况,熟知设备原理,熟练掌握设备的运行、检修和处理故障的能力,每天要对设备进行一次巡查,根据天气情况随时调整运行时间,并按时作好各项运行记录;7.1.4爱护机械设备,定期对设备进行维护、保养、注油,使设备保持完好状态;7.1.5接到报修要在规定时间之内赶到现场进行处理,小修项目必须当班处理完毕,并认真做好维修记录,对不能处理的故障,要填写好故障原因及处理意见,报上级领导处理;7.1.6严格按照公司各项规章、制度及操作规程去工作,7.1.7在做好本职工作的同时,完成上级交办的其它临时性任务。7.2任职要求7.2.1年龄:男20—50岁,女20—45岁;7.2.2高中以上学历7.2.3经过本岗位基本知识和技能培训,持上岗证;7.2.4两年以上空调设备操作、维修经验。8木工(油工)8.1岗位职责8.1.1掌握本岗位必须达到的应知应会等专业技术水平,熟悉物业服务常见工程作法及材料、施工工艺等有关技术要求,并严格按照公司各项规章、制度及操作规程去工作,8.1.2熟悉本岗位使用的专业机械和工具的工作原理及操作规程,保养和保管好维修机械和工具,熟悉各种常见物料的性能、型号、规格及使用方法,合理领用;8.1.3维修作业时,要严格按照规定的操作规程进行作业,对化工原料必须按规定地点存放,并做好消防措施,确保作业安全;8.1.4维修作业时,应尽量不影响客户的工作、生活,为用提供方便,同时应自觉做好维修场地的收尾工作,保持和维护场地整洁;8.1.5按时对本专业岗位负责维护的物业情况进行巡检,根据工作计划做好日常维护工作。及时处理突发事故,并按规定做好工作处理记录;8.1.6在做好本职工作的同时,完成上级交办的其它临时性任务。8.2任职要求北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版本2编制:审核:批准:时间:页码6/88.2.1年龄:男20—55岁,女20—40岁;8.2.2初中以上学历;8.2.3经过本岗位基本知识和技能培训,持上岗证;8.2.4具备两年以上本岗位工作经验9高压运行值班工9.1岗位职责9.1.1熟悉电业部门制定的各项规定和章程,不得违章操作,并严格按照公司其它各项规章、制度及操作规程去工作,9.1.2对所管辖区域内的设备要定期、定时、定人进行巡检,并做好巡检记录;9.1.3对设备运行方式、状况、工具、仪表、安全工具、运行记录,要交接清楚;9.1.4高压设备、设施出现异常,要及时采取措施并及时上报主管领导进行处理;9.1.5遵守操作规程,熟练掌握应急处理方法,严格执行工作票、操作票记录制度;9.1.6在做好本职工作的同时,完成上级交办的其它临时性任务。9.2任职要求9.2.1年龄:男20—55岁,女20—50岁;高中以上学历;9.2.2持有高压运行维修本。(值班操作证)9.2.3具备两年以上本岗位工作经验10低压维修工10.1岗位职责10.1.1负责管辖区内所有照明、动力及电机维修、保养等项目的工作,负责临时电源的供给工作;10.1.2严格遵守电业部门制定的各项规章制度、准则及安全法,不得违章操作,确保人身安全及设备的安全;10.1.3工作必须做到维修及时、随叫随到、保质保量,遇到突发性事故,要齐心协力及时抢修,确保事故及时处理,并及时把情况上报主管领导及作好详细记录;10.1.4掌握及熟悉所管辖范围内的电气设备的运行情况,认真做好巡检记录,确保设备的良好运行;北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版本2编制:审核:批准:时间:页码7/810.1.5严格按照公司各项规章、制度及操作规程去工作,并要保管好个人工具及公用工具;10.1.6为客户维修时,不能影响客户,优质高效作业,为客户提供方便,自觉做好检修场地的收尾工作;10.1.7对外包的电器设备定期进行监管;10.1.8在做好本职工作的同时,完成上级领导交办的其它临时性任务。10.2任职要求10.2.1年龄:男20—50岁,女20—40岁;10.2.2高中以上学历;10.2.3持有低压运行维修本。(操作证)10.2.4具备两年以上本岗位工作经验11司炉工11.1岗位职责11.1.1熟练掌握特种设备的有关技术及操作规程,保质,保量地完成供热工作;11.1.2严格按照操作规程进行工作,确保人身和设备的安全11.1.3严格执行各项制度,保证锅炉供汽、供热参数达标,并作好各项运行记录;11.1.4正确处理发生的异常情况,发现隐患及时向上级汇报;11.1.5严格执行锅炉房登记制度,对任何有害锅炉安全运行的行为应立即制止;11.1.6严格按照公司及锅炉房各项规章、制度及操作规程去工作;11.1.7必须保持锅炉房所属范围内设备、场地的卫生清洁;11.1.8值班时必须保证精力充沛,精神集中,严禁睡岗,串岗或干与工作无关的事,以免发生意外事故;11.2任职要求11.2.1年龄:男20—55岁,女20—50岁;11.2.2高中以上学历;11.2.3熟悉锅炉操作及安全装置的作用,原理和性能;(持证上岗)11.2.4具备一定的锅炉事故处理、水质监测等相关经验;12水质化验员北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册岗位职责和任职要求章节号ZYYH-GCB-005版本2编制:审核:批准:时间:页码8\812.1岗位职责12.1.1掌握低压锅炉水质标准以及北京市水质处理化验的有关规定,并能认真贯彻执行;12.1.2对本岗位所操作的设备结构、原理、流程、操作方法熟练掌握;12.1.3定时进行水质化验,随时反馈供暖、供冷系统的水质情况,及时将水质情况汇报上级主管和有关运行人员;12.1.5严格控制各种水质标准,使供暖、供冷系统水质硬度、电导率等水质控制指标符合规定要求;12.1.6保持水处理设备、化验仪器、试剂等齐全整洁,各项记录完整;12.1.8在做好本职工作的同时,完成上级交办的其它临时性任务。12.2任职要求12.2.1年龄:男20—55岁,女20—50岁;12.2.2高中以上学历;12.2.3经过本岗位基本知识和技能培训,持证上岗;12.2.4有两年以上水质化验工作经验。13.部门文员13.1岗位职责13.2负责部门例会的组织与纪录;13.3负责部门设备\设施等相关图纸\资料的收集管理和建档工作;13.4负责部门能源消耗的统计工作;13.5协助部门领导做好各项工作的质检监督;13.6在做好本职工作的同时,完成上级交办的其它临时性任务。13.2任职要求13.2.1年龄:男18—50岁,女18—40岁;13.2.2高中以上学历;(专业技校)13.2.3经过本岗位基本知识和技能培训,持证上岗;13.2.4有两年以上工作经验者优先。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工具和机械管理规定章节号ZYYH-GCB-006版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的确保维修(工程)工作顺利进行,保障工机具的完整,防止丢失和损坏,使工机具充分发挥作用。2适用范围工程部。3管理规定3.1公用工具和电动机具的管理3.1.1公用工具和机具包括:各种固定和移动设备、机械以及不常见的仪器、仪表。日程维修工具、设备等,如:电焊机、氧气瓶、乙炔瓶、电锤、电钻、台钻、切割机、组合套筒、扳手、压力钳、套丝机、风机等一些较大型工具;3.1.2各主管直接负责保管所有工具。工具设备要建帐登记,要定期清理保养注油,保持工机具设备灵活有效,工具、设备要摆放整齐;3.1.3工机具是维修工作过程中必备的工具,全体人员要爱护使用。如损坏、丢失要写出书面材料说明原因,报部门主管备案,因人为损坏、丢失的工具给予当事人经济处罚;3.1.4工机具用毕后清理干净及时归还,所有工机具不得随意外借她人,如有借用者,必须经部门负责人同意,填写工机具借用卡,方可外借,但要及时归还,工机具外借,如发生损坏、丢失由借用人负责修理和赔偿;3.2个人工具的管理3.2.1个人工具指个人随身携带的维修工具,包括:钳子、改锥、活扳子、剪子、管钳子、刀子、锤子、尺子等小件工具;3.2.2维修人员要妥善保管小件工具,所有工具使用年限为一年。一年之内工具如有损坏凭旧工具换领新工具,但因使用不合理造成损坏的当事人承担赔偿费用,3.2.3人员调动时要将所有工具交还给主管清点,由主管签字后,报工程部核实,方能结算工资。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册维修工具的使用管理规定章节号ZYYH-GCB-007版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的加强维修工具的使用和管理,保证正常维修工作。2适用范围工程部维修工具。3管理规定3.1各领班负责保管班组配备的中小型工具,各员工负责保管个人配备的常见工具,不得私自转借她人。3.2项目主管负责本部门工机具台帐,及时做好《工机具台帐》记录,并报工程部备案。3.3各类工具要妥善保管,中、小型工具要分门别类放置,定期清理灰尘、上油,使工具保持良好的性能。电动工具放在通风干燥的地方,以免潮湿漏电。3.4工具使用人应掌握工具的基本性能及操作要领,精心保管和使用.使用时应按操作程序进行操作,以免损坏工具。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册安全用具管理制度章节号ZYYH-GCB-008版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的加强安全用具管理,保证安全用具的正确安全使用。2适用范围安全用具。3管理规定3.1安全用具使用前,应进行检查,使用后应妥善保管。3.2使用前检查安全用具表面有无裂纹,铅印划痕,手刺,孔洞,断裂等外伤,是否清洁。3.3用具使用完毕后应置于干燥通风处。3.4绝缘手套,绝缘鞋存放在专用柜内,并与其它仪表分别存放。3.5高压试电笔应存于防潮匣内,并放在干燥地方。3.6安全用具与防护用具,不许当作其它用具使用。3.7绝缘安全用具应保持清洁,无损伤,应定期进行检测。3.8凡未经检测或检测不合格的高压用具均不得使用。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册电气安全管理规定章节号ZYYH-GCB-009版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的确保操作人员的安全,保证配供电工作的正常运行。2适用范围高压运行值班人员。3管理规定3.1配电室值班人员必须严格执行《北京地区电气安全工作规程》。3.2认真遵守高压电气设备工作的规定,熟练掌握触电急救法。3.3严格按照电气设备有关巡视规定对变配电设备进行巡视。3.4严格执行电气运行操作规程,倒闸操作须二人以上,非特殊情况不能单独操作。3.5为保证电气设备的正常运行,在全部停电或部分停电的电气设备上工作,必须执行安全技术措施和安全组织措施。3.6电气工作人员在操作维修电气设备时应使用安全用具和工具,并严格区分、合理使用基本绝缘安全用具与辅助绝缘安全用具。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册电气安全防火规定章节号ZYYH-GCB-010版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的加强电气设备运行的安全管理,杜绝不安全隐患。2适用范围电气维修人员。3规定3.1值班人员认真执行电气安全工作规定,注意防火、防潮、防鼠。3.2熟练掌握扑灭电气火灾的灭火器材的使用与管理。3.3定期投放鼠药,经常检查鼠药的存放情况,发现变质及时更换。3.4定期检查消防器材的摆放情况,做到摆放合理、使用方便、干净无尘。3.5定期检查消防器材的使用期限。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册避雷装置管理规定章节号ZYYH-GCB-011版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的定期检测避雷装置,确保房屋安全。2适用范围管辖区避雷装置的检测。3职责3.1工程部负责配合专业部门对避雷装置进行检测及验收。4程序4.1项目主管配合委托的专业部门对避雷装置进行定期检测及维修。4.2对避雷装置进行检测的周期4.2.1各种防雷装置的接地引下线,每年在雷雨季节前检测一次;4.2.2独立避雷网的接地装置每年检测一次;4.3检查内容4.3.1检查接地线与避雷网连接情况是否良好,有无松动脱落现象;4.3.2检查避雷接线有无砸伤、碰断及腐蚀现象;4.3.3挖开避雷接地线引下线土层,检查地面下50厘米以上部分的腐蚀程度;4.3.4检查避雷接地装置明敷设的接地线表面涂漆有无脱落;4.3.5地下接地体周围是否堆放有强烈腐蚀性物质。4.4如发现下列情况,应及时进行维修4.4.1避雷接地线连接处焊接接触不良或脱焊;4.4.2接地线与避雷网连接处的螺栓有松动的;4.4.3接地线有机械损伤、断股或化学锈蚀;4.4.4接地电阻值超过规定值(避雷针接时电阻值不得大于10欧)。4.5检测维修完毕,项目主管要进行验收,并对检测及维修情况进行记录,填写《变(配)电室避雷器安全用具测试记录表》,并上报部门备案。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册防汛处理管理规定章节号ZYYH-GCB-012版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的保证汛期安全渡汛,确保各种设备安全运行。2适用范围汛期的抢险工作。3职责3.1工程部负责保证防汛设备的正常使用,并做好汛期的各种防护。3.2工程部总监负责防汛指挥。3.3保安部、保洁部、负责汛期抢险的配合。4程序4.1汛期工程部防汛措施4.1.1设防汛器材库,存放防汛器材,主要有:潜水泵,排水胶管,防水电闸箱等;4.1.2每遇大雨后,工程维修人员必须检查电器、供热沟内积水情况,如有积水随时用潜水泵排入雨水井内;4.1.3每月检查院内、外雨水井、污水井、雨水管是否有堆积物,并加以清除,保证排水畅通。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册空调管路维护管理规定章节号ZYYH-GCB-013版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的保证空调管路完好。2适用范围空调系统的管路保养。3职责3.1项目主管负责制定维护保养计划,并监督实施、验收。3.2空调维修按保养计划认真执行。4程序4.1项目主管制定维护保养计划,报部门审核后,在报总监审批执行。4.2日常维护内容4.2.1检查管路各阀门管道是否有跑冒滴漏等现象;4.2.2检查各附属阀件是否正常;4.2.3检查各系统仪表指示是否正确、灵敏、可靠;4.2.4每半年检查一次各系统过滤器有无堵塞和损坏现象;4.2.5每半年检查一次各部位保温层是否完好,有无脱落;4.2.6发现问题,及时处理,主管对维护情况检查验收,填写《设备维修保养验收单》,并将维护保养情况记录在《设备维修保养记录表》中。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册污水排放维护保养管理规定章节号ZYYH-GCB-014版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的保证污水的正常排放,确保排水系统的正常运行。2适用范围污水排放系统的设备设施。3职责3.1项目主管负责制定维护保养计划及检查验收。3.2领班配合主管分配工作及检查验收。3.3水暖工按维护保养计划认真执行。4管理规定4.1排水系统的日常检修。4.2每日巡检排水系统设备,遇有设备故障时,应及时处理解决,确保设备性能良好。4.3八小时之内无法解决的重要部位故障,应将故障原因、解决方案、解决时间写出书面报告,上报工程部总监。4.4在夜间发生、不影响客户工作的故障,当值人员不能处理,应通知值班负责人协调处理。4.5由工程项目主管制定维护保养计划,报工程部总监审批执行。4.7检查各路阀门有无跑、冒、滴、漏现象,进行维修保养,确保雨污水排放畅通。4.8检修保养由项目主管进行验收,填写《设备维修保养验收单》,将维护保养内容记录在《设备维修保养记录表》中,交工程部存档。4.9严禁向污水井内抛杂物、小便、井口盖应盖好,污水泵放在自动位置;4.10污水井每年清洁一次,清除井底沉积物。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册水质化验管理规定章节号ZYYH-GCB-015版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的保证水质化验的正确操作和准确分析。2适用范围供暖、制冷系统水质化验分析。3职责3.1水暖、空调工在供暖期、或制冷期加水前进行化验。3.2主管、领班负责监督检查执行情况。4管理规定4.1化验人员负责物业公司管辖范围内的供热设备水质化验任务。4.2.水的质量直接影响锅炉及热交换设备的使用寿命,为锅炉及热交换设备的安全经济运行,必须加强水质化验监督工作,保证水的质量和数量。4.3化验员必须认真执行各项规章制度,遵守操作规程,严格控制水质标准,熟练掌握化验操作技能,精心操作、认真分析,发现水质异常应及时调整处理,并及时报告主管领导;4.4保持化验室清洁整齐、各种仪器、工具、药品摆放整齐,做到文明运行,对化学药品妥善保管,特别有毒药品应设专人加锁保管,防止发生意外;4.5系统正常运行时,化验员应每天化验软水器出水及系统水硬度一次,化验结果数据应认真填写在水质化验操作记录上,在系统第一次注水时要随时监督和化验水质,严防硬水进入系统;4.6对运行监测所需的药品、防垢剂、盐等物品,应掌握其消耗量,不足时提前向有关主管报告;4.7每年供暖期间取水样报送监督局、锅炉压力容器检验所进行一次水质监测,保证锅炉用水的质量达标,并定期(1个月)对炉水进行排污排出杂质,防止水质超标;北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册突发事件管理规定章节号ZYYH-GCB-016版本2编制:审核:批准:时间:页码1/21目的及时处理突发事件,将损失减小到最低限度。2适用范围影响正常运行的各类突发事件,包括停电、停水、跑水、停气、电梯关人等事件。3职责3.1工程部总监负责工程部突发事件的组织处理与协调,重大设备事故上报总经理。3.2各项目主管、专业领班负责现场处理事故。4管理规定办公楼及小区设备发生意外事故时,当值人员应立即采取紧急措施,并及时上报。4.1意外停电4.1.1发生停电事故时,值班人员应立即采取有效措施,能够及时送电的情况先行送电,送电后逐级报告,不能及时送电应尽快报告,项目主管要立即到配电室进行现场指挥;4.1.2停电事故发生后由当值人员报告部门主管领导。物管部向客户做好解释工作;4.1.3电梯值班人员立即检查电梯内是否有人,应在最短时间内将人解救;4.1.4电工应立即检查造成停电原因,并采取应急措施:4.1.5辖区内用电设备或线路短路故障造成停电,应立即排除故障或将故障线路断开,迅速恢复其它线路供电;4.1.6外网停电,应将低压负荷全部拉开,再拉开高压负荷开关。4.1.7外网停电时,应向本网上一级变配电站(所)通报情况,请求其立即抢修,恢复供电;4.1.8外网恢复供电后,应先合高压,确认无误后再合分路低压开关;4.1.9恢复供电后电气维修人员应巡视整个辖区,检查有无掉闸、短路和其它故障;4.2突然停水4.2.1辖区发生突然停水时,值班人员或其发现人员应立即通知项目主管,并采取紧急措施,领班要立即组织人员检查停水原因,若辖区内设备、管路故障,应组织紧急抢修,并上报部门领导;4.2.24.2.3再次供水后,维修人员应进行巡视,检查有无损坏的管路设备,截门、龙北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册突发事件管理规定章节号ZYYH-GCB-016版本2编制:审核:批准:时间:页码2/2头是否关闭,有无跑、冒、滴、漏;4.2.4外管线停水,及时通知物管部,向客户说明原因。4.3跑水4.3.1发生突然跑水时,值班或其它发现人员应立即通知物管部、工程部。4.7.2工程部项目主管要立即组织人员检查跑水原因,将跑水管路阀门或供水水泵关闭。若是楼顶水箱跑水,应立即关闭顶层水箱供水阀门。若楼层管网跑水,应通知配电室,停止向事故层供电。4.7.3专业主管组织人员对设备、管路故障进行抢修。4.7.4保安部维持秩序,保洁部清扫积水,保护客户和本物业的设备和物品。4.7.5故障排除后,项目主管应进行检查试验,确保无误后再恢复供水。4.8电梯关人4.8.1当发生电梯故障并有人员被关在电梯内时,电梯维修工应立即赶到现场检查电梯并立即修复,若因为停电原因造成停机,不应强行开门(手动盘车平层后才允许)进行解救。4.8.2电梯内人员解救后,电工维修人员应将电梯认真检查一遍,确保无误后再开机运行。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册水泵房管理规定章节号ZYYH-GCB-017版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的水泵房是提供生活用水、消防用水的关键部位,直接关系到客户的生活和生命财产安全,因此必须加强管理,确保供水正常。2适用范围水泵房。3规定3.1管理人员应对水泵房进行日常巡视,检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏;3.2经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时和泵压力表指示,在正常情况下,生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置;3.3生活水泵规定每星期至少轮换使用一次,消防泵每月自动和手动操作试机一次,确保消防泵在事故状态下能正常起动;工作过程中,必须有项目领班以上负责人在场。3.4泵房每星期由分管责任人打扫一次,确保泵房地面和设备外表的清洁;3.5水池观察孔应加盖并上锁,钥匙由管理人员负责保管;透气管应用纱布包扎,以防杂物掉人水池中;3.6按照水泵保养要求定期对其进行维修保养;3.7保证水泵房的通风、照明的正常使用。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册空调机房管理规定章节号ZYYH-GCB-018版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的确保空调机组的正常运行。2适用范围空调机房。3规定3.1空调机房平时应上锁,钥匙由空调工保管,未经许可,禁止非工作人员入内。3.2保持机房内良好的通风和照明。3.3空调机运行时,值班人员应按时巡查,检查各项运行参数、状态是否正常,如有异常,应及时调整处理,并做好记录。3.4定期清洗系统的过滤网和过滤器,保证送风管道和水管道的通畅。3.5每班对主、副机和机房配查设备等处进行保洁工作,并做好设备房的消杀灭鼠工作。3.6每半年对主、副机进行一次全面检查保养,确保机组的良好运行。 北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册标识管理规定章节号ZYYH-GCB-019版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的合理使用标识,明确设备设施工作状态,确保安全。2适用范围设备设施在维修及使用过程的状态、性能进行标识。3职责3.1维修及设备使用(管理)人员负责状态标识的使用。3.2主管、领班负责监督使用情况。4程序4.1配电室要按规定使用供电局的标准标识。4.1.1事故检修时,需检修前挂好:”线路有人工作,严禁合闸”;4.1.2检修挂好接地线后,挂上:”已接地”标识牌;4.1.3待修设备或线路,正在安装的设备:”禁止合闸”。4.2在检修和维修工作过程中,要正确使用标识。4.2.1停电维修设备时:”设备检修,请勿合闸”;4.2.2检修水路、汽路时:”正在检修,请勿开启阀门”。4.2.3电梯发生故障时:”正在检修,请改乘其它电梯”;4.2.4维修卫生间设施时:”正在检修,暂停使用”。4.3检测和维修工作结束,要立即撤去标识。4.4部门所属范围内各种设备必须按编号悬挂标识。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册供水管理规定章节号ZYYH-GCB-020版本2编制:审核:批准:时间:页码1/11目的加强用水管理,保证供水符合卫生标准及供水的连续性。2适用范围办公楼、小区供水。3规定 3.1水池、水箱盖应上锁,钥匙由专人保管,开启箱盖应得到项目主管的许可。3.2每年清洗水池、水箱一次,清洗后送样品到防疫站检验,检验合格后方能供水,并将检验结果存档。3.3定期保养水泵、阀门及管道,定期刷漆防止生锈。3.4经常巡查供水系统,发现有跑、冒、滴、漏现象,应立即抢修,杜绝浪费。3.5尽量保障对客户供水的连续性,若确需短时停水,应提前告示停水时间,以便住户作好准备。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册锅炉房管理制度章节号ZYYH-GCB-021版本2编制:审核:批准:时间:页码1/3目的保证办公楼、小区正常供暖。2适用范围办公楼、小区锅炉房。3管理制度3.1水质化验制度3.1.1化验人员负责供暖的各锅炉房的水质化验任务。3.1.2保证各锅炉房使用合格的软化水。3.1.3妥善保管各锅炉房化验用的设备及药品。3.1.4按要求详细记录。3.1.5负责停炉期间的锅炉保养。3.1.6根据化验结果督促司炉人员进行排污。3.2锅炉运行记录制度3.2.1原始记录是衡量锅炉安全运行和正确操作的准确依据。3.2.2按规定时间认真填写记录的各项内容。3.2.3每天锅炉运行的台数(几号炉),锅炉出水口温度,回水口温度,以及对水、电、气(油)用量要进行认真记录。3.2.4记录要清楚,干净整洁。3.2.5锅炉附属设备要按规定检查加油机械部分有无异常,要详细记录。3.2.6交班前把记录检查一遍,是否有漏项,向接班人交待清楚。3.2.7问题不清,不能交班。3.3交接班制度3.3.1交班人员在交班前做好交班的准备工作,接班人员要按时到岗,进行巡回检查与接班,接班人员要认真听取交班人员的情况介绍。3.3.2交接时,检查锅炉及设备是否有异常现象,燃烧机、水泵是否运转好。3.3.3交接运行记录要填写整齐,数据准确。3.3.4交班人员在交班前应搞好环境卫生,锅炉、操作台、设备、仪表要擦拭干净。3.3.5如上一班发生问题未处理完毕,未经主管同意不得交接班。3.3.6接班时,应检查温度表、压力表、进出水阀、超温警报器是否正常完好,有无漏水北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册锅炉房管理制度章节号ZYYH-GCB-021版本2编制:审核:批准:时间:页码2/3和其它不正常现象。3.3.7接班人员要认真检查,发现问题及时提出,如检查不清发生问题由接班人员负责。3.4巡回检查制度3.4.1检查内容:设备运行情况,仪表工作情况,阀门是否有跑、冒、滴、漏现象;所需润滑的油位轴承温度等有无异常,及时发现并处理。3.4.2设备运行中,对锅炉主体、辅机、循环泵等要加强巡视。3.4.33.4.4巡视检查要认真仔细,不允许马虎大意,认真填写记录。3.5事故处理和报告制度锅炉运行中,因承压部件、附件或附属设备发生故障或损坏,使锅炉被迫停炉或降负荷运行称锅炉事故。3.5.1爆炸事故:锅炉或压力容器在运行中或试压时发生破裂,使压力瞬时降至等于外界大气压力的事故,称为爆炸事故。3.5.1.1事故发生后,除首先抢救伤员和国家财产,尽量减少因事故造成的损失,不使事故护大蔓延外,一定要派专人保护事故现场,准备进行事故调查;3.5.1.2事故发生后,应立即将事故概况迅速逐级上报主管部门;3.5.1.3发生事故后应认真查清事故发生的原因,提出改进的措施和对事故责任者的处理意见,填写《锅炉压力容器事故报告书》,并附上事故照片,报送上级主管部门处理; 3.5.2重大事故:锅炉或压力容器由于受压部件严重损坏〈如:变形、渗漏〉、附件损坏或炉膛爆炸等及其它原因,造成停炉,影响供暖的事故称为重大事故。3.5.2.1事故发生后,要如实填写事故登记表,并组织事故班组及有关人员分析事故原因和责任,提出改进措施,责任者必须做出书面检查,同时按情况和损失程度,给予处罚;3.5.2.2因锅炉或压力容器由于受压部件严重损坏(如:变形、渗漏)、附件损坏或炉膛爆炸等,被迫停止运行,必须进引修理的重大事故,还须上报当地劳动部门;3.5.3一般事故:损失程度不重,不需停炉修理的事故为一般事故。3.5.3.1事故发生后,有关人须如实填写事故登录表,并组织事故班组分析、调查、处理事故,制定改进的技术措施,并输入档案;3.5.3.2对各种事故应本着”事故原因分析不清,不放过,责任者没受到教育不放过,没有防范措施不放过”的原则,吸取教训,改进工作。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册锅炉房管理制度章节号ZYYH-GCB-021版本2编制:审核:批准:时间:页码3/33.6锅炉房设备检修维护保养制度3.6.1运行人员应了解所辖设备系统的性能、构造和作用,掌握设备的正确操作方法,熟知发生各种故障的原因和处理对策,保持设备处于良好状态;3.6.2承压设备系统应消除跑、冒、滴、漏现象,并按规定的要求进行检修和保养。但严禁在压力较大,水温较高的情况下修理锅炉受压部件及管道,以防热水喷出伤人;3.6.3辅机设备根据运行规程中的有关规定进行检查、加油等维护工作。3.6.4安全阀、压力表、温度表、超温报警器必须灵敏可靠,准确无误,每年供暖结束后进行整定校验一次,要有校验记录,并将有关记录存入档案备查,安全阀必须符合《热水锅炉安全技术监察规程》的要求,运行中每月进行一次手动放水试验,以防止阀芯粘住失灵。压力表管每星期冲洗一次。3.6.5对停用、备用锅炉及辅机要采取防腐措施,做好养护。每个供暖期停火前(一般在2月20日前)对锅炉本体、辅机附件进行一次全面普查,并做好普查记录,以作为设备大修计划的依据。3.6.6供暖设备大修和维护保养依据《供暖设备大修与维护保养技术标准》进行。3.6.7重要设备的检修、改造和更新应有技术方案和计划,必要时应附计算书和图纸,经上级主管部门组织有关人员共同验收,涉及锅炉和压力容器的还需配合劳动局锅炉检验部门,作好锅炉年检,年检合格后方可投入运行,并将用有技术资料整理归挡。3.7锅炉房卫生和安全保卫制度3.7.1要求锅炉房室内经常保持清洁整齐,各种设备作到无积尘和油垢。各类仪表清洁、灵敏、门窗玻璃不损,清洁明亮。3.7.2操作间、卫生间、设备间、生活间等处,应每天打扫,保持清洁卫生。3.7.3炉体外壳及炉顶每班清扫擦拭,但不准直接用水冲。 3.7.4锅炉房内不准聚众喝酒、赌膊、闹事,外人无特殊原因不得进入锅炉房,因工作需要进入的按规定登记备案;3.7.5经常检查电源、火源、安全阀、压力表、温度表等关键部位,发现隐患及时解除。3.7.6对锅炉房安全运行有功人员要给予表彰奖励,对违反安全规定的给予处罚,对玩忽职守造成事故者,应追究责任。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册配电室管理制度章节号ZYYH-GCB-022版本2编制:审核:批准:时间:页码1/3目的确保供电系统正常安全运转。2适用范围办公楼、小区配电室。3管理制度3.1门禁制度3.1.1为确保各种设备的正常运行和人身安全,各设备机房为重要部门,非值班人员不得入内。3.1.2不得在各设备机房内接待私人来访,或干与工作无关的事。3.1.3非本部门人员因工作需要,须经部门主管同意并有专人陪同方能进入,并按要求登记备案。3.1.4各岗位值班电话,属于专线,外部人员不得使用。3.1.5外部人员未经同意严禁触摸或接近设备仪表及电气操作盘。3.2交接班制度3.2.1接班人员提前15分钟到达值班现场,并做好接班前的准备工作。3.2.2交班人应向接班人介绍系统运行方式及运行情况,包括设备运行状态及设备缺陷,检修情况。3.2.3交接班人做到:交设备、交仪表、交值班记录、交机房钥匙,做到设备正常、场地清洁、记录准确、工具钥匙交全。3.2.4接班人做到:接交接记录,核对设备状况,听取交班人员对设备情况的介绍,核对机房钥匙。3.2.5交班人应协同接班人员共同巡视检查设备的运行情况,介绍本班的各种记录指标,运行质量、向有关单位报告的情况及设备运行记录和值班日志。3.2.6凡遇到设备事故情况,系统运行故障,设备倒闸操作时应推迟交接班工作时间。3.2.73.2.83.3配电室维护检修制度3.3.1高压变配电室每年春季做清洁检修工作。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册配电室管理制度章节号ZYYH-GCB-022版本2编制:审核:批准:时间:页码2/33.3.1.1.高压柜;a.柜内机械部分传动、拉杆检修;b.顶部清扫;c.机电柜面板仪表等擦拭检查;3.3.1.2变压器;a.变压器内外部清扫;b.检查各连接部位螺丝坚固情况;c.检查进出线各连接点情况;d.检查支持瓷瓶有无闪络放电痕迹;3.3.1.3低压柜;a.各分路开关进行检查;b.检查电源和联络开关;c.配电柜面板仪表清扫;d.检查电容电阻及相关设备。3.4电气设备维护保养制度3.4.1低压配电箱及控制箱按日常巡检规定执行。3.4.2进出线开关接触器等连接部位的检查。3.4.3检查箱内线路有无过热、老化现象。3.4.4检查金属外壳接地是否可靠有效。3.4.5接触器主辅头在吸合状态下接触是否良好,主触头有无灼伤损坏,必要时予以更换。3.4.6热元件中间继电器是否可靠有效。3.4.7新安装或长期停电的电动机启动前应做如下检查。3.4.7.1电机基础是否稳固,螺丝是否拧紧,轴承是否缺油,油是否合格,电机接线是否符合要求,绝缘电阻是否正常;3.4.7.2电机机壳是否清洁,电机周围是否有妨碍运行的杂物和易燃物等。3.4.8电动机的日常巡检。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册配电室管理制度章节号ZYYH-GCB-022版本2编制:审核:批准:时间:页码3/33.4.8.1监督电机的温升情况,电流、电压;3.4.8.2注意电动机的振动、声音和气味,控制元件是否正常;3.4.8.3运行中注意通讯环境清洁。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册特殊服务管理制度章节号ZYYH-GCB-023版本2编制:审核:批准:时间:页码1\11.目的:为提高工程服务质量、工作水平,保证在服务过程中,不发生损坏、丢失客(住)户财产的事件,保证客(住)户财产不受到损失。制度:2.1客(住)户需要维修人员上门入室服务时,室内必须留人,如室内无人,维修人员不得入室服务。2.2维修人员上门入室服务时,必须持有部门派发的维修单(按约定时间到达)并按其内容认真填写及工作。2.3入室服务时,维修人员必须按照客(住)户需要服务的区域、地点进行工作。其它区域不准入内,更不准在客(住)户室内休息、喝水、吸烟、聊天等予工作无关的事情。2.4入室服务工作过程中如遇特殊情况,需要客(住)户配合的。必须跟客(住)户协商,不许强行指派,更不许随意动用客(住)户室内各种物品。2.5维修人员在服务工作过程中,如遇特殊情况无法处理时。必须向客(住)户耐心解释,并及时向上级领导汇报。2.6维修人员在服务工作过程中,如遇客(住)户馈赠物品时,应婉言谢绝并耐心做好解释工作。2.7为提高工程服务质量、工作水平,以上管理制度望工程全体员工遵照执行。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册应急维修用材管理制度章节号ZYYH-GCB-024版本2编制:审核:批准:时间:页码1\11.目的:为保证日常维修工作顺利进行,提高突发事故紧急处理能力,本着规范管理、合理使用节约控制的原则。保证所辖区域内各种设备、系统正常运行,使其发挥材料的使用功效。特制定管理制度如下:1.1各属地专业项目应急处理用材的管理由领班负责管理,项目主管负责进行监督、检查,部门负责统一控制。1.2各属地专业项目应按照日常工作需要,制定应急材料储备名细表,并按其规定数量进行储备。1.3应急材料要分类摆放整齐,使用时必须按工作单实际需要进行使用,并按要求进行登记。1.4应急材料每月进行一次盘点、补充,补充时须符专业主管审批的材料使用登记表。1.5对应急材料使用情况,(地点、时间、人员、数量)专业主管负责监督、检查、回访,部门进行定期抽检。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册部门电话使用管理制度章节号ZYYH-GCB-025版本2编制:审核:批准:时间:页码1\11.目的;为保障各维修(配电)值班岗位电话畅通,及时接收报修电话,保证维修工作及时进行,各系统在正常工作状态下使用。2.原则;在正常使用中做到控制使用,节约开支,保证做到及时接报,及时安排,及时处理的原则,使其制度在工作中发挥使用功效。3.要求;结合工程部各项目所用电话的实际情况,特制定管理规定如下;3.1工程部所属各项目所用电话,不许发生除联系工作以外的信息费,长话费。如发生其费用,按实际发生费用的2倍处罚项目负责人。对当事人处罚,项目负责人自行处理并把结果上报部门备案。3.2值班岗位设制紧急情况下使用电话的,使用时根据内容要求填写使用记录,并设专人管理。3.3外围宿舍楼维修值班岗位电话费设定为每月60元,超过部分由所在值班人员支付,注;有工程项目施工的例外,但必须受到控制。3.4工程部其它电话使用部门,必须加强电话使用的管理工作,按规定要求填写使用记录。3.5为提高服务质量,管理水平,节约部门费用支出。特此管理规定请工程部全体员工遵照执行。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部给水流程图章节号ZYYH-GCB-026版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1查水压力查水压力查水泵工作状态查水泵工作状态组织检查阀门状况组织检查阀门状况查水箱卫生状况查水箱卫生状况水质化验水质化验填写检查记录填写检查记录北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部维修通知单流程图章节号ZYYH-GCB-027版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1客户报修客户报修 工程部物管部各维修部门工程部物管部各维修部门项目主管项目主管 高效率现场维修高效率现场维修报修部门验收签字报修部门验收签字 北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部配电巡检流程图章节号ZYYH-GCB-028版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1检查高低压配电柜 检查高低压配电柜检查变压器检查变压器查三相电流平衡查三相电流平衡电压指示是否正常电压指示是否正常检查电容投切情况检查电容投切情况填写记录填写记录北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部设备维护工作运行流程图章节号ZYYH-GCB-029版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1主管制定维保计划主管制定维保计划报工程部总监审核报工程部总监审核主管负责具体组织实施主管负责具体组织实施维护检修工作结束维护检修工作结束试运行试运行异常正常异常正常恢复设备运行分析查找解决问题恢复设备运行分析查找解决问题做好记录做好记录北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部电梯日常检查流程图章节号ZYYH-GCB-030版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1机房巡检机房巡检轿箱巡检轿箱巡检井道巡检井道巡检不正常正常不正常正常检修巡检记录检修巡检记录北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部电梯故障处理流程图章节号ZYYH-GCB-031版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1电梯故障电梯故障工程部组织工程部组织制定措施消除隐患进行故障分析制定措施消除隐患进行故障分析尽快排除尽快排除进行试车进行试车填写故障记录填写故障记录向上级汇报向上级汇报北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部空调运转检查流程图章节号ZYYH-GCB-032版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1空调主机空调主机风冷冷却塔风冷冷却塔蒸发器蒸发器空调水泵空调水泵新风机组新风机组风机盘管风机盘管填写巡检记录填写巡检记录北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部低压电气设备巡检流程图章节号ZYYH-GCB-033版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1主管制定巡检计划主管制定巡检计划工程部总监审核工程部总监审核维修工具体执行维修工具体执行正常缺陷记录正常缺陷记录 做好巡检记录排除故障做好巡检记录排除故障 北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部电梯机房巡查流程图章节号ZYYH-GC-034版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1电机变速箱是否过热电机变速箱是否过热电压、电流是否正常 异常电压、电流是否正常正常维修检查原因开关是否过热 是维修检查原因开关是否过热否各接头是否过热 是各接头是否过热否钢缆有无毛刺、断股 有钢缆有无毛刺、断股无通知电梯承包商电机变速箱是否过热 是通知电梯承包商电机变速箱是否过热 否是否异声、异味 有是否异声、异味 否通知维修组机房空调是否正常 否通知维修组机房空调是否正常 是清理室内是否有杂物 是清理室内是否有杂物 否在巡查表格上签名在巡查表格上签名北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部生活水泵设备故障处理流程图章节号ZYYH-GCB-035版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1自动状态下水泵异常自动状态下水泵异常将变频器复位将变频器复位管道排气管道排气异常正常异常正常记录并上报主管 水泵正常进行记录并上报主管将水泵转成手动将水泵转成手动维修报告维修报告根据管网压力,手动操作水泵启停水泵运根据管网压力,手动操作水泵启停停故障水泵行异常停故障水泵 打开备用泵打开备用泵上报主管上报主管安排维修安排维修北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部下水池管道流程图章节号ZYYH-GCB-036版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1下水池水管漏水下水池水管漏水下水池水管漏水下水池水管漏水关闭水表房供水总阀关闭出水闸阀关闭水表房供水总阀关闭出水闸阀关闭水池进水阀关闭生活水泵关闭水池进水阀关闭生活水泵报告主管报告主管报告主管报告主管安排维修安排维修安排维修安排维修北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部污水系统故障处理流程图章节号ZYYH-GCB-037版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1污水井水位过高污水井水位过高手动开启污水泵手动开启污水泵 异常 正常用备用潜水泵将污水抽至污水井水位正常用备用潜水泵将污水抽至污水井水位正常报告主管报告主管报告主管报告主管安排维修安排人员检查控制电路安排维修安排人员检查控制电路维修报告维修报告北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册工程部排污管道故障处理流程图章节号ZYYH-GCB-038版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1排污管道漏水排污管道漏水用布绑紧裂口用布绑紧裂口关闭破裂管道对应用水设备关闭破裂管道对应用水设备调集沙包挡住电梯口和用户单元门口调集沙包挡住电梯口和用户单元门口报告主管报告主管安排人员维修安排人员维修维修报告维修报告北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册锅炉启动运行流程图章节号ZYYH-GCB-039版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1打开总电源打开总电源启动循环泵启动循环泵缓慢开启循环泵出水阀缓慢开启循环泵出水阀启动燃烧器启动燃烧器15分钟后负荷大火负荷大火/小火旋钮旋至”大火”””燃烧器控制”旋钮至”自动”北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册锅炉正常停炉流程图章节号ZYYH-GCB-040版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1负荷大火/小火旋钮旋至负荷大火/小火旋钮旋至”小火”关闭燃烧器关闭燃烧器关闭燃料供给阀关闭燃料供给阀 出口水温降到40°C关闭循环泵出口阀关闭循环泵出口阀停止循环泵停止循环泵关闭总电源关闭总电源北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册锅炉紧急停炉流程图章节号ZYYH-GCB-041版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1关闭锅炉进出口阀门关闭锅炉进出口阀门打开紧急排放阀和紧急补水阀打开紧急排放阀和紧急补水阀关闭总电源开关关闭总电源开关通知上级领导通知上级领导北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册锅炉启动前准备工作流程图章节号ZYYH-GCB-042版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1检查总电源检查总电源检查油泵及过滤器检查油泵及过滤器打开油或气的供给节门打开油或气的供给节门检查水位计检查水位计检查压力管道阀门检查压力管道阀门检查控制柜上的旋钮检查控制柜上的旋钮检查软化水设备检查软化水设备北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册锅炉巡回检查流程图章节号ZYYH-GCB-043版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1操作台操作台操作台操作台锅炉本体锅炉本体压力表压力表温度表温度表安全阀安全阀燃烧机头燃烧机头循环泵循环泵软水箱软水箱补水泵补水泵水处理设备水处理设备总控制室盐水罐总控制室盐水罐北京中亚远恒化隆达物业管理有限公司工程部工作手册锅炉水质化验流程图章节号ZYYH-GCB-044版本2编制:审核:批准:时间:页码1/1取水样取水样化验化验记录记录核对标准核对标准不合格合格不合格合格采取措施采取措施北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册办公耗材节约管理规定章节号ZYYH-GS—024版本1编制;审核:批准:时间:页码1/11目的节约资源,物尽其用,杜绝浪费,保护环境。2适用范围公司全体员工3管理规定3.1办公用品必须用到其确实无任何使用价值,包括原来的使用价值以及挖掘出来的新的使用价值;3.2办公室负责纸张的发放及回收废报废纸,逐步使用再生纸;3.3办公室负责办公耗材的管理,做好领用记录;3.4公文文件尽量使用双面复印;3.5可作废品回收的垃圾,要另行放置;3.6要在复印机旁张贴”节约用纸,保护环境”的标识;3.7做好宣传教育工作,强化员工节约用纸的环境意识。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册节水管理规定章节号ZYYH-GS—021版本1编制;审核:批准:时间:页码1/11目的加强水资源管理,防止跑、冒、滴、漏。2适用范围物业管辖区3管理规定3.1凡属管辖区内的供水系统(即自来水公司向管辖区供水总表以内的)一律由物业公司工程部负责管理;3.2用户出门前应将水阀门关闭,避免发生事故;3.3用户不可随意更改供水系统;3.4私自装表接水或绕表接水者,除当场停用,按最大流量和使用时间加倍追计水费外,还要赔偿物业公司损失;3.5私自启动水表的封印影响准确计量,除按用水量和使用时间加倍追计水费外,还要赔偿物业公司损失;3.6私自启用水表的,不论停用时间长短,除按用水量和使用时间加倍追计水费外,还要赔偿物业公司损失;3.7用户违反安全用水规定,拒绝物业管理公司维修人员检查,又不采纳安全用水意见及措施而造成事故,影响供水系统或对其它用户造成损失的,按实际情况赔偿损失。3.8用户要使用节水龙头,由物业公司工程部维修人员定期检查更换;3.9严格按照北京市节水办的有关规定用水,不超标用水;3.10在办公楼、小区张贴节水标语,加强客户和员工的节水意识。3.11根据北京市节水办的有关规定,为小区住户抽水马桶安装节水器。北京中亚远恒物业管理有限公司工程部工作手册节电管理规定章节号ZYYH-GS—022版本1编制;审核:批准:时间:页码1/11目的加强用电管理,确保资源的合理利用。2适用范围物业管辖区3管理规定3.1凡属管辖区内的供电系统,一律由物业公司工程部负责管