物业服务合同的效力问题研究

物业服务合同的效力问题研究

房地产服务是业主对任何社会行为最重要的内容。这是确保人们正常生活、满足安居乐业的必要内容。物业服务合同的制定以及房地产服务关系的正常关系是人民法院的工作之一。然而，在审理此类争端时，我们发现许多当事人，尤其是业主在本案中误解和理解不足。所以,课题组开展调查研究,将有利于指导当事人进行诉讼,能够减少诉讼中耗费的时间和精力,以利于社会秩序的和谐。一、物业服务合同纠纷的处理课题组调取了近年来北京西部九个基层法院受理物业服务合同纠纷案件的基本情况,见下表。二、物业服务合同的履行物业公司违约能否成立,应当先确认服务标准,即找到物业服务所应达到的标准并将之作为尺子,去衡量某一个具体案件中的服务是否达标。国务院《物业管理条例》第三十六条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。”将物业服务标准交给了合同,在缺少法律层面标准的情况下,未能提供法规层面的依据。北京市建设委员京建物1209号文件发布的《北京市住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》(以下简称《等级规范》)从房屋维修养护、电梯服务等十个方面对物业服务标准进行了规定,但该文件的效力等级较低。在合同层面上存在着两种做法:一是在物业服务合同中不做具体约定,而交给规范性文件处理,如某《物业管理委托合同》约定“物业管理服务标准按北京市有关规定执行”1;二是在物业服务合同2中做出较为具体的约定,如某《物业管理公约》中用了4页、六大项十七小项的篇幅对物业服务的内容和标准进行了约定。3课题组认为,评判物业公司服务的参照标准应当遵循如下的做法:1、物业公司提供服务的依据是双方间的合同,因此应当首先以合同约定作为参照标准。以上述《物业管理公约》为例,该公约对于“公共绿地养护”事项的约定为“服务标准:绿地管理及养护措施落实、无破坏、践踏及随意占用现象”,因此倘若有人私自占用公共绿地而物业公司未能阻止,则应当以合同为依据确认物业公司违约。2、当合同对服务标准没有具体约定时,人民法院可以以《等级规范》为参考,在确定物业公司等级的基础上,确认物业公司应当提供的服务标准。需要注意的是,《等级规范》在本质上是行政机关对物业公司评查的依据,与此相适应,其中对物业公司的内部管理情况设置了一些规定,如“质量管理、财务管理、档案管理等制度健全”、“建立共用设施设备清册档案”等,课题组认为,这些规定很难界定在“服务”的范围,如业主以此类管理不健全为由要求认定物业公司违约,不应支持。3、当某项服务在合同中没有约定、《等级规范》也没有规定时,应当本着“权利义务相统一”的原则,区分不同情况处理:第一,物业公司对某项服务未向业主收取费用,除非该服务造成业主人身财产伤害,无需因该项服务承担责任。如物业公司在小区内公共区域免费设置自来水净化装置,业主可以购买净化后的水,因为净化装置的设置、养护等均未收费,业主购买亦属单独合同行为,业主不能以物业公司未对净化装置养护为由要求认定物业公司违约。第二,物业公司对某项服务的相关设施收取了初装费、未收取服务费,则物业公司应保证该设施的基本运行。如老旧小区物业公司向业主收费为单元门加装门禁设施但未收取服务费用,那么物业公司应当保证该套设施的正常运行、开展日常保养,对于损坏的设备及时维修。第三,物业公司对某项服务收取了服务费,就应提供服务,标准则以设备能够发挥高级功能、业主能够享受较舒适的服务为宜。具体来说,应当从人、财、物三个方面入手,确保有人专门提供服务、有相应资金安排、确保设施高级功能的正常发挥。三、物业公司法律责任的回归理论上说,凡是物业公司提供的服务未能达到标准时,均已构成物业公司违约,应当承担相应的违约责任。但是,物业服务作为一项长期持续性的服务,而且考虑到当前国情,以“完美无缺”为标准要求物业公司、对最轻微的违约行为也施加一定的法律责任,与我国的现状是难以适应的。课题组认为,应当在保护业主正当权益与促进物业服务行业健康发展之间寻求平衡,要求物业公司对违约行为承担“相应责任”。因此有必要对物业公司的违约状况进行分类。(一)公司服务建设以接受服务的人数为标准,从业主的角度看,物业公司服务可以分为两类:仅涉及某一业主和涉及多名业主。相应的,业主在诉讼中以物业公司违约为由提出的抗辩,课题组分别称之为自益型抗辩和共益型抗辩。(二)根本违约与严重违约违约规则的界分课题组认为,应当将物业公司的某一项违约行为区分为轻微违约、严重违约和根本违约。这里强调是对“某一项”违约行为程度的划分,而非对物业服务合同的整体判定,因为倘若认定物业公司对物业服务合同根本违约,则需依某一当事人的诉求对合同效力进行判断,而这又与业主大会和业主委员会的职责相冲突,故在个别业主与物业公司的诉讼中,不宜认定物业公司对物业服务合同根本违约。必须承认,轻微、严重、根本三者的界限是模糊的,课题组无力对每一起案件的具体情况进行划分,但至少可以提供一个大致的标准。其中,根本违约较容易界定,当物业公司根本未提供或基本未提供某项服务的时候,可以认定对此项服务根本违约。之所以强调“基本”未提供,是为了避免物业公司以及个别的义务履行对抗一般情况下的违约,如进行极小面积的绿化以避免在绿化问题上的根本违约。而在轻微违约和严重违约的界限上,课题组认为,对于有具体考评标准且考评能够量化的服务,违约程度在30%以下的行为,可以认定为轻微违约。如《等级规范》规定“绿化养护:……被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下;有蛀干害虫的株数在10%以下”,倘若有蛀干害虫的株数为11%,则应认定物业公司轻微违约。对于没有具体考评标准或考评标准难以量化的服务,则以对业主生活的影响为依据进行界定。如服务缺失对业主的生活造成了重大紧迫影响、且持续违约行为超过三天,可以认定严重违约。典型情况是对于因故障停水、停电时,在业主报修后未及时维修。至于什么是对业主生活的“重大紧迫影响”?课题组认为,应当限制在水、电、气、暖、(六层以上的)电梯、超标噪音六个方面。至于给业主造成的其他影响,课题组认为应当在违约行为持续两个月以上或发生可能性在30%以上(如报修10次、仅维修5次)时,认定物业公司构成严重违约。(三)约定各反收费数额物业服务合同对物业费的构成会进行约定,但约定的方式有所不同。第一种情况是比较具体的约定各服务项目的物业费数额,如某《楼宇收费明细》约定的收费项目包括保安费、保洁费、生活垃圾清运费等15项4。第二种情况是仅对物业费构成进行描述。四、房地产公司违反反辩护法的法律效果结合上述分类,可以对物业公司的责任进行判断,从而对业主提出的物业公司违约、减免物业费的抗辩能否成立做出判断,并进一步作出处理。(一)业主的停车费缴纳义务1、物业公司服务具有局限性,需要对客观情况予以肯定在此种情况下,可以认定物业公司违约,但不宜减免物业费,而应当采取其他方式敦促物业公司改进服务。这主要是出于对物业服务基本情况的考虑,物业公司提供服务具有长期性、持续性,物业公司及从业人员需要面对形形色色的人员和情况,即使尽最大努力,服务存在瑕疵仍然不可避免,人民法院需要对客观情况给予必要的认可。在具体诉讼中,如经审理查明物业公司在服务中存在轻微违约,可以在判决书的相关部分对此予以认定,同时对该种行为予以批评,但判决结果则无需减免物业费。2、酌减物业服务合同对发展服务费用有明确规定的,可依物业公司的服务课题组认为,对于物业公司的严重违约行为,因其已经严重违反了合同所确定的义务、给业主带来了明显的影响,因此应当给予相应处理。具体区分如下四种情况:(1)业主提出自益型抗辩,物业服务合同对物业费构成有明确约定的,应认定物业公司违约,并对违约部分减免物业费。因为依据合同,双方权利义务已经明确,物业公司又直接侵害了业主的合同权利,则可以有针对性的减免物业费,具体减免比例与违约程度成正比。(2)业主提出自益型抗辩,物业服务合同对物业费构成没有明确约定的,也应当减免物业费,但难点在于如何确定减免数额。课题组认为,酌减物业费的标准应当参照:第一,某单项服务所隶属的服务类别的收费情况,扣除该服务类别的一定比例,具体数额参照该单项服务在该服务类别中所占位置;第二,《等级规范》从10个方面规范了物业服务行为,故对于某一项违约,酌减金额应当在物业费总额10%以下,同时考虑到物业公司已经提供了部分服务,一般应掌握在物业费总额5%以下,特殊情况也不应超过8%。(3)业主提出共益型抗辩,物业服务合同对物业费构成有明确约定的,抗辩能否成立与提出抗辩的业主人数有关系。如果案件数量较多、涉及业主人数较多,则可以结合违约承担判决减免物业费。如果仅仅是个别业主主张共益型抗辩,则应慎重酌减物业费,以批评、督促为主。(4)业主提出共益型抗辩,物业服务合同对物业费构成没有明确约定的,课题组认为,考虑到物业服务是针对小区全体业主的,对于对收费约定不明、又针对全体业主的服务,支持由单独业主提出抗辩就必须面对如何确定酌减物业费数额的问题,而这又是难以拿出标准的。因此,对于此种情况仍应以批评、督促为主,一般不宜减免物业费。3、物业服务合同对于物业服务合同对于物业服务合同可减损当物业公司根本违约时,业主未能得到依据物业合同所应享有的服务,原则上均应减免相应物业费。如物业服务合同对于该项服务有具体标准,则依该标准减免;如缺少具体标准,则按照《等级规范》所确定的大项,每项减免不超过10%的物业费。(二)物业公司违约抗辩对丰富之诉的影响在物业服务合同中,通常会有对业主迟延缴纳物业费的行为采取滞纳金、违约金的处罚,因此物业公司的诉讼中一般会涉及到滞纳金或违约金的问题。课题组认为,滞纳金和违约金在本质上是相似的,都是对业主未按期履行合同义务的罚则。而当存在物业公司违约抗辩之时,业主未能按期履行义务存在着一定的合理性,因此,物业公司违约的抗辩能够对滞纳金或违约金产生影响。第一,判决减免物业费的,应当减免滞纳金、违约金。因为在物业费收取时,物业公司不会允许业主部分缴纳,所以在诉讼前业主不可能仅交纳合理的物业费,滞纳金、违约金的产生不可避免。所以在减免物业费的场合,一并减免滞纳金、违约金是合理的。第二,因共益型抗辩原因,认定物业公司严重违约但不减免物业费的,应当减免滞纳金、违约金。其理由同上。第三,认定物业公司轻微违约,不减免物业费的,无需酌减滞纳金、违约金。此时物业公司在较大程度上履行了合同义务,业主也应当较大程度的履行自己的义务再谋求救济,拒交物业费行为的合理性不足。五、物业行业发展的现实需要物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作,而物业收费的方法、标准均由政府掌握,因此物业公司服务的积极性和能动性必然是有限度的,其