如何加强物业企业的社区服务

如何加强物业企业的社区服务

物业服务在社区治安防范中的职责缺乏随着我国城市化进程的加快，规范化社区已成为公民生活的主要场所，房地产管理社会化已经成为社区房地产管理的主要形式。物业企业作为为社区提供物业管理服务的企业,在创建社区良好的居住生活环境、维护社区治安方面发挥重要作用。但是,物业服务在我国还是新生事物,尤其是物业企业在社区治安防范中的职责方面,还缺乏成熟的经验和相关法律规定,需要我们不断总结经验来完善相关制度。最近,中共中央作出《关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》,明确提出“推进社区建设,完善基层服务和管理网络”,充分发挥包括物业管理机构和社区民间组织等在社区建设中的积极作用,所以,加强和规范物业企业在社区治安防范中的职责更体现了现实国情和时代要求。一、物业企业自身优势根据《物业管理条例》的规定,物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。该条例规定物业企业在安全方面的职责包括:一是应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作;二是在发生安全事故时应采取应急措施,并及时向有关部门报告,协助做好救助工作;三是维护物业管理区域内的公共秩序。根据社会治安综合治理“打防结合、预防为主”的要求,物业企业在履行安全职责中更要重视预防,只有治安防范制度健全、措施到位,才能确保一方平安。与公安机关履行治安防范职责相比较,物业企业有其自身优势,主要表现在以下几方面:一是物业管理的区域相对封闭、集中,其防范措施较容易实施;而公安机关(主要是基层派出所)的管辖范围往往包括多个物业小区和机关单位、街道等,范围较大,防范措施的落实较难。二是物业管理区域内的人员相对固定,流动人口较少,管理较为方便;而公安机关管辖的其他公共场所流动人口较多,人员成分复杂,客观上造成防范的困难。三是物业管理企业都有专门的保安负责安全防范,安保人员与居民的比例较高;而公安机关由于人力所限,现在还难以尽快提高社区民警与社区居民的比例。须注意的是,由于企业属性和技术手段的限制,物业企业的治安防范措施应当在公安机关指导和监督下严格依法进行,所以,加强物业企业治安防范职责的同时,必须加强公安机关的指导监督;同时也不能削弱公安机关自身的防范职责,不能以物业企业的防范代替公安机关的防范。二、目前，房地产公司参与社区公共安全的主要问题(一)监管指导:居委会也难为物业企业作行政指导调研中我们发现,由于缺乏足够的法律依据,物业企业与社区基层组织之间在治安防范上还存在分工不明、关系不清的问题。街道办事处、地区综治委虽然根据属地原则担负着本地区的安全防范职责,但是由于管辖范围较大和人力的限制,难以实现对物业企业的有效监管指导。实践中街道办事处、综治委的很多职责是通过居委会来实现的。而一些居委会也表示难以对当地的物业企业进行管理,因为《物业管理条例》只规定了业主大会和业主委员会应配合居委会作好治安维护工作并接受居委会的指导和监督,没有对物业企业作同样规定。一些物业企业也表示自己是业主聘请来为之服务的企业,与当地居委会没有关系。这样就导致居委会和物业企业之间沟通上存在障碍,不利于共同作好治安防范。(二)物业企业的安防范考核标准不明确现在,建委系统的物业科或小区办主管辖区物业公司的年审及考核、奖惩,但是由于缺乏可操作性强的考核依据,尤其缺乏关于治安防范方面明确的考核标准,他们表示难以通过对物业企业的考核、奖惩来有效督促物业企业改进服务、加强治安防范。我们也注意到北京市建委2005年发布了《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》,并依据该规范对物业企业进行检查,其检查内容也包括对治安防范项目的检查。但是该规范因为是北京市建委制定的,该机关没有设置处罚权的权限,所以该规范没有明确的奖惩内容。(三)业主与物业企业之间的关系物业企业与业主是一对矛盾,物业企业要通过服务获取利润,谋求自身发展;业主却期望少交钱而得到优质服务。从物业服务产生以来,这对矛盾就相伴而生,且有愈演愈烈之势。由于物业公司与开发商之间千丝万屡的联系和进入程序的不透明,导致业主将前期开发遗留问题的不满转嫁到物业公司身上,而舆论宣传的“一边倒”也导致物业公司的“妖魔化”和业主“维权”之风盛行,许多业主委员会成立的第一件事情就是解聘物业公司。还有部分业主以各种理由拒交物业费与物业企业采取不当手段逼迫业主交费也激化了二者的矛盾。同时,物业管理过程的不规范也随时可能引发新的冲突,收费率低客观上也导致安防投入不足,这又会招致业主不满。另外,物业公司在抱怨物业费收缴率低、收费标准低的同时却极少有物业公司因此而撤离,其间的奥妙也是不言而喻。总之,透过这些纷繁复杂的矛盾我们可以看到,业主与物业企业之间缺乏基本的信任是产生各种物业纠纷的根源,也使物业企业的安全防范措施不能到位、不能得到业主的理解与支持,难以形成群防群治的局面。这种和谐氛围缺失的原因有四个方面,一是部分物业企业管理不规范,社会责任感差;二是部分业主对物业服务认识上存在偏差,如缺乏有偿服务、有偿创安的意识;三是社会舆论的导向还存在偏差;四是基层组织在协调物业关系、创建和谐社区方面还存在工作不足。调研中我们也发现,一些业主与物业公司关系和谐的小区,其治安防范措施落实得也较好,物业纠纷也较少,群众满意率高。所以,物业企业与业主之间并不是不可调和的矛盾,相反,二者应该是对立统一的关系,只有建设和谐的物业服务氛围,才能够有效降低物业纠纷、促进治安防范工作的开展。(四)物业企业的保安人员物业企业治安防范的“人防”措施主要靠其保安人员来完成。有业主认为保安就是安全保卫人员,应该对业主人身、财产负有安全保护职责。所以,现实中有个别业主在物业管理区域内受到伤害时要求保安人员挺身而出,甚至要求保安人员为其献身。物业企业却认为,保安人员所享受的待遇与其为业主献身相差甚远,保安不是保镖;同时保安也没有相应的职权和器械来制止违法犯罪;保安人员应该是小区公共秩序维护员,对业主人身不负保护职责;当小区内正在发生伤害案件时,保安的职责就是及时向公安机关报案并保护现场,而没有义务出面制止。有同志进而提出应该为保安人员正名,“保安人员”的称谓不准确,应该是“秩序维护员”。现在物业企业的保安人员有两个来源,一是从专业的保安公司聘请,二是自行招聘。现在北京市的物业企业主要从保安公司聘请保安人员,因为经过保安公司审查、培训并考核,保安人员一般具备从事保安工作的专业知识,能够较快适应工作;同时,我们也发现,这些保安多为外地来京男子,年龄相对较低,其整体文化素质较低,流动性强。有业主建议从本市或本社区居民尤其是结婚后的居民中招聘保安,这些人员熟悉本地情况,能够安心工作;还有人建议招聘本地4050人员来做保安,还可以解决这些人的就业,外地已有这样的做法。个别物业企业自行招聘的保安人员,也多是外地来京人员。(五)事前防范:通过案或预案分工合作解决《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》中规定了物业企业应当制定维护公共秩序的方案和处理突发事件程序性预案,其中有关于治安防范的一些内容,但没有规定制定专门的治安防范预案。同时,物业企业的方案或预案多侧重于对事件发生后的应急处理,在事前防范方面较为欠缺。我们也发现,许多物业费收缴率高、经济条件好的小区,多由物业企业出资在小区内安装配备了门禁、楼宇对讲、监视探头、机房等监控设施;但是对于收费率较低、经济条件较差的小区,其物防、技防投入就相对较低。也有部分小区多方筹集资金来解决这一问题,由物业企业、开放商、政府各出一部分。还有物业公司认为这笔投入不应该由物业公司承担,因为物业企业没有为小区进行固定资产投资的义务,如果让物业企业投资安装了这些设施,那么物业企业在合同到期或提前被解聘时能否拆走这些设备还有同志提出这些设施的维修、更新费用由谁承担的问题。(六)加强业主房屋出租管理调研中,许多业主和物业企业都表示,严防外来人员进入小区是防范治安案件发生的重要措施,许多自行车被盗、入室盗窃都与之有关。物业企业在这方面也做了许多努力,但是由于缺乏足够的法律依据,物业企业在管理过程中难以得到业主的理解和支持。因为管理必然给业主带来一些不便,还会涉及到业主的隐私,所以许多业主对物业企业的管理持反对态度。但是,为确保业主的合法权益和建立和谐安全的生活环境,对封闭式的小区,我们有必要建立规范的人员管理制度。关于房屋出租,现有法律规定应当向公安机关和房屋主管机关进行登记,但是该规定往往形同虚设、难以落实。因为公安机关和房管机关难以有效掌握业主房屋出租情况。但是出租房屋往往是案件多发地。为有效防范案件发生,必须加强对租住房屋人员的管理。许多物业企业表示,由于缺乏足够的法律依据,物业企业无权要求业主将出租房屋的情况进行汇报或登记。但是物业企业是最容易发现房屋出租的。(七)物业企业的管理权限随着经济水平的提高,汽车越来越多地走入人们的生活。汽车管理成为了小区安全防范的重要内容。调研中我们发现这方面主要存在如下问题:其一是车位费收取后物业企业应否对车辆丢失承担责任;其二是物业企业是否有权聘请专门的停车公司看管车辆。宠物管理,是物业服务区域公共秩序管理的一项重要内容。许多物业企业认为对宠物管理比较棘手,其原因主要是缺乏管理的依据。一般物业服务合同并不约定物业企业此项管理权限,但是一些业主无证养狗、遛狗不加绳索、任狗随意乱跑、便溺,对小区的安全和卫生带来隐患,物业进行管理必然会招致宠物主人的不满,而不加管理又会招致不饲养宠物的业主的反对,有的业主因而拒绝缴纳物业费。关于地下空间,许多物业企业认为个别业主将自己的地下室出租或随意占用公共地下空间导致管理混乱;也有业主对物业企业将公共地下空间出租持反对意见。三、房地产公司公共安全责任的总结分析(一)制定规章制度，严格考核奖惩1.规范物业企业参与治安防范的考核评为有效实现对物业企业服务质量的监督,我们应根据《行政处罚法》的规定,建议由北京市政府或北京市人大通过相应的法律来制定专门的物业企业服务质量考核和奖惩标准,作为物业企业年审考核依据,对参与治安防范工作突出的企业进行奖励;对参与治安防范不合格或发生重大安全事件的企业进行通报批评、警告、降低企业资质、责令停业整顿等处罚;同时,我们还要坚持社会治安综合治理一票否决制,治安防范不达标的物业企业不得评先,不得晋级。这里需要注意的是必须建立物业小区安全防范工作激励机制,在对落实治安防范工作不力的企业进行惩处的同时,必须对先进企业进行表彰,对先进个人进行奖励,以正面引导物业企业积极采取措施提高治安防范工作的质量。2.企业最佳认证物业公司是企业,追求利润是其永恒的主题,但是物业企业在获利的同时还要树立良好的社会形象,担负社会责任,且社会责任与其盈利并不矛盾。2002年3月,深圳市高新技术产业园区物业管理有限公司获得SA8000认证,成为全球第一家通过SA8000国际认证的物业公司,其成功认证不仅给企业带来良好的社会声誉和经济效益,还对当地经济发展起到推动作用。我们虽然不能强制要求物业企业必须通过SA8000认证,但是应通过各种途径倡导企业注重社会责任,通过社会责任建设,创建良好的企业文化,从而更好地为安全社区、和谐社区建设提供文化基础。3.明确预案的执行主体我们认为,物业企业应当制定专门的治安防范预案,因为物业区域内的治安防范绝不是简单的公共秩序维护和突发事件处理,而是一个系统工程,包括前期预防、事件处理、事后措施等环节,还包括物防、技防、人防等方面。同时,该预案还应经业主委员会同意并向全体业主公开,其理由是物业企业的服务对象为全体业主,其治安防范预案也是其服务的重要内容,必须经业主的代表业主委员会同意,让全体业主知晓。另外,预案制定后必须切实加以落实,而不能停留在纸上,应当切实落实组织机构、人员和具体措施等。全体业主、业主委员会以及主管部门都有权对物业企业预案落实情况进行监督。在制定安全防范预案的同时,物业企业还应该建立安全形式预警机制。物业企业在地区综治委、公安部门指导下,定期对小区安全形式进行分析,有针对性地开展治安防范和相关工作。4.物业等服务标准现在,物业企业还缺乏细化的服务标准,虽然物业服务的内容是由双方约定的,但是在现实国情下,让双方做一个相对全面、公平、合理的约定是不现实的,所以就需要有关部门做出指导性的服务标准。《北京市住宅物业管理服务标准》只对普通商品住宅和经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业服务标准就做了不同的要求,但是对商品住宅没有再具体细化规定,这就需要我们根据具体情况分成几个不同的等级,对不同等级的服务标准包括治安防范做不同的规定并与物业费挂钩,高标准高收费、低标准低收费。该标准属于政府指导性标准,允许物业企业与业主委员会选择适用,也允许在此基础上做出补充约定。中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》对普通住宅的物业服务标准分为三级,并且都规定了协助维护公共秩序的内容,但是这些规定在治安防范方面规定得还是显得较为粗浅,需要进一步细化和明确。(二)理顺物业公司与物业社区居民的协调关系1.理顺街道、地区综治委、公安部门与物业企业的关系,将物业企业纳入地区社会治安综合治理体系现在,有关规定还没有明确将物业企业纳入到地区社会治安综合治理体系,这样不利于物业企业积极性的发挥。所以,我们确有必要将物业企业纳入到综治体系,物业企业作为综治成员单位参加社区综治工作。同时,还应明确街道作为政府基层组织对物业公司的纵向行政领导关系,实行属地管理;地区综治、公安部门是物业企业治安防范工作的行政主管部门,对物业公司实施业务领导。将物业公司纳入街道社区社会治安综合治理的目标考核,由街道与物业公司签订《社会治安综合治理责任书》,由街道按照责任书规定的领导责任制和目标管理责任制,对各物业公司的治安防范工作进行指导、检查、监督和考核。街道和综治委、公安部门有责任和权利对物业企业治安防范工作进行监督、检查和考核。2.理顺社区居委会与物业企业之间的关系,二者协调配合共同做好社区治安防范工作居委会作为社区基层组织,对社区具有行政管理和群众自治双重功能,它和物业企业都是为小区居民进行管理和服务的组织,他们之间应是配合协调关系,而不是领导与被领导的关系。物业公司对物业小区治安防范负主责,并协助社区居委会做好安全防范、普法宣传等工作。居委会对物业小区的治安防范工作有协助责任,配合物业公司动员组织小区居民开展群防群治工作。同时,居委会还应充分发挥其与居民联系密切的优势,一方面要做好物业纠纷的协调处理工作,尤其是对拖欠物业费的居民进行劝解疏导;一方面要监督物业企业的服务质量,及时向其提出意见和建议。3.成立物业企业自治组织,发挥自治组织治安防范的积极性在此方面,北京市崇文区东花市街道进行了大胆地尝试,取得了显著成效。2004年4月,该街道在地区综治委和派出所的指导下成立了行业自治组织“东花市地区物业管理委员会”,由地区物业企业、居委会、街道办事处以及地区综治委和派出所作为成员单位参加,制定了《物业管理委员会章程》和《各小区物业治安管理工作考核奖励办法》,对各物业公司的安全管理提出具体要求,并监督落实,根据考核标准进行奖惩;物业管理委员会向各物业企业定期通报防范情况;各物业企业通过物业管理委员会与街道办事处、派出所、居委会互相沟通治安信息,形成“群防群治”的治安防控体系。自物业管理委员会成立运作以来,该地区社会治安案件和刑事案件发案率明显降低。对此成功经验,我们认为应该在全市推广,鼓励同一街道或社区的物业企业共同成立类似组织,在地区综治委和派出所的指导下共同做好本地区的治安防范工作。并且,这样做也符合中共中央关于构建社会主义和谐社会的决定中充分发挥社区民间组织的积极性、“实现政府行政管理和社区自我管理有效衔接”的精神。4.依法化解物业纠纷,建设和谐社区,实现群防群治社区治安防范并非只是物业企业的职责,社区居民也有防范的义务。只有建立和谐的社区环境,才能够调动广大居民积极参与社区建设和治安防范,确保治安防范工作落到实处。而和谐社区的建立,需要从三个方面努力,一是需要物业企业做好物业服务工作。二是需要居民按合同接受管理和履行义务(主要是交费)。三是及时处理物业纠纷,避免物业矛盾的升级和激化。东城区在这方面做了有益探索。该区建立了三级物业管理纠纷化解机制,成立了专业的物业纠纷调解委员会,尤其是确定了居委会在主动参与协调业主委员会与物业企业各项活动中主体地位,指导监督业主委员会和物业企业依法行使权利、履行职责、化解纠纷。这一做法值得我们借鉴。四是规范和加强舆论宣传,正面引导和谐物业关系建设,倡导有偿创安。现在的舆论宣传出于对业主的同情多是对业主维权案件的报道,这些报道客观上也普遍降低了业主对物业企业的信任,不利于和谐社区的建设。所以媒体在报道相关案件的同时也要注重对服务质量好、物业关系融洽的事例进行报道,正面引导公众对物业企业的认识。同时,还要注重通过宣传,提高居民的安全消费意识(即花钱买平安)和有偿创安意识(即物业收费标准和安全防范要求成正比)。(三)规范日常管理，加强安全对策1.办理检验证件,加强物业企业管理关于出入小区的人员管理,我们应从业主入住登记、来客登记和房屋出租登记三个方面进行规范。对于已经入住或新入住的业主,都应当到物业企业进行登记,物业企业应当掌握各业主家庭的人员情况,并为之办理出入证件。对业主来客的,也应对来客进行登记,来客如需临时多次出入的,应由业主为之办理临时出入证件,过期失效。关于房屋出租,我们应该规定,业主在出租时应将承租人的基本情况向物业企业进行登记并为之办理出入证件,这样物业企业就能够很好地掌握承租人的基本情况,防范无关人员进入小区。须注意的是房屋出租向物业企业登记不能代替业主向公安机关和房管部门登记,物业企业也没有义务将登记情况主动向两机关报告。物业企业应当为业主及承租人保密,只有在公安机关查处案件时才有权查阅,其他任何单位和个人不得查阅登记的内容。我们需要正确处理治安防范与维护业主权益的关系。调研中我们发现,一些地方在规范物业企业参与社会治安综合治理时要求:物业企业工作人员要利用工作便利及时发现出租房屋和流动人口并向公安机关报告。对这一做法,我们认为,除已经发生治安或刑事案件或存在案件发生可能的以外,物业企业没有报告的义务。我们不能把物业企业变成“第二派出所”或公安机关的眼线,如果要求物业企业将房屋出租或流动人口(不包括可疑人员)向公安机关报告,则必然会激化业主与物业企业之间的矛盾,也与业主与物业企业之间的合同信赖关系相悖。另外,对于业主在自家房屋内开办公司或出租房屋做商业用房的问题,许多业主表示反对,物业企业也表示难以管理。现在,刚通过的《物权法》第77条明确规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”所以,随着物权法的颁布和生效,这一问题将应刃而解。2.物业企业对车辆丢失承担损害赔偿的车辆现在北京市统一规定了车位费的收取标准,并且规定车位费收取后归物业公司所有。调研中许多物业公司也表示车位费是其收入的一项重要来源。我们认为车位费不应归物业公司所有,而应该归全体业主所有。这一问题不是治安防范的问题,是物权法问题,但是与规范业主与物业企业之间的关系、划分二者在车辆丢失上的责任有密切关系,所以在此不惜赘述。车位费,顾名思义,是车辆占用位置所应该交纳的费用。车辆占用的位置,应属于小区内的公共空间,除业主与开发商有特殊约定外,应该归全体业主共同享有该空间的所有权(不包括土地所有权)和使用权。所以,某一业主停车占用了属于大家的空间,就应该向大家交纳使用费,而不是向物业公司交纳。物业公司在车辆管理中如果做了秩序维护、车辆看管等工作的,可以收取相应费用,但是应该叫做秩序维护费或车辆看管费。这样,物业企业就应该对车辆丢失承担损害赔偿责任。所以,现在北京市统一规定车位费收取标准及归属是不符合法理的。另外,有的业主在购买房屋时就同时购买了车位,则其车位与其房屋一样归其所有,其使用就更不用交纳什么车位费了。对于本来就没有车位划定的小区如需要占用公共空间停放车辆的,应由业主大会决定是否允许占用、车位如何分配以及收取车位费的标准。有同志提出,如果对车辆停放不加以管理必然导致混乱,我们认为,对车辆进行管理是必须的。首先,业主的汽车应该在物业进行登记,并应该在指定位置停放,而不得乱停乱放,否则,物业有权制止;其次,物业企业应与业主委员会在物业服务合同中约定是否收取车辆秩序维护费或看管费及具体标准,没有约定的不得收取相关费用,如果收取了看管费用就应对因看管不善导致车辆丢失承担责任,如果仅是收取了车辆秩序维护费一般不对车辆丢失承担责任。关于物业企业能否聘请专门的停车公司看管车辆的问题,《物业管理条例》第40条规定:“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”可见,法律允许物业企业将专项服务委托专业性的服务企业。但是,我们调研中也发现许多业主对物业公司擅自委托专业停车公司看管汽车收取车位费非常不满甚至导致出现大规模冲突。其原因固然与收取的车位费性质不明有直接的关系,但是也与物业企业未经业主同意擅自委托有关。虽然条例规定物业企业有权委托专业服务企业做专项服务,但是该专项服务企业在为业主提供服务时不应以自己的名义进行,而应以物业公司的名义进行服务,就像现在的保安不是以保安公司的名义为业主服务而是以物业公司的名义一样。同时,如果需要以专业服务企业的名义直接对业主提供服务的,必须由物业企业先行征得业主委员会的同意并公布后方可进行,否则任何其他企业不得在同一物业服务小区内以自己的名义从事服务活动,因为与业主委员会签订服务合同的只有一家物业企业,物业公司不得单方将合同的部分权利义务转让他人来完成。这一问题是因《物业管理条例》规定不明造成,需要修改或进一步解释。3.物业对物业的管理职责对宠物管理,我们认为最合理的办法就是由业主大会决定授权物业企业进行管理,但是由于许多养狗的人本身就是业主,让业主大会通过这样的决议会存在一定难度,并且容易激化矛盾,所以不如通过法律的形式直接规定物业企业此项管理职责。在具体内容上应当做如下规定:1.物业有权查验养犬许可证,对无证饲养的犬有权要求公安机关进行处理;2.对遛犬不加绳索、任犬随意乱跑、便溺的行为应当制止,并劝说业主改正,对拒不改正的有权要求公安机关进行处理。关于地下室出租的问题,我们认为,如果出租地下室存放一些货物,法律没有禁止性规定,也不能禁止,只要存放的不是危险物品即可。但是出租地下室供人居住,应当禁止,因为地下室一般不具备供人生活的基本条件。物业企业可以对业主进行劝解,必要时可以要求公安、消防部门来进行处理。对于随意占用公共地下空间的问题,物业有权直接进行管理。关于物业企业出租或以其他形式占用公共空间的问题,应通过规范物业企业的行为来解决。(四)实施“三防”措施，有效规避风险1.保安人员的职责关于保安人员性质的认定离不开其职责权限。我们认为,物业保安不同于一般单位的安全保卫人员,也不是一般的秩序维护员。单位的安全保卫人员是单位的工作人员,受雇于单位,为本单位服务,而物业保安却是由物业企业雇佣而为第三方提供服务。物业保安的秩序维护不是简单被动的秩序维护,更主要是积极主动采取各种措施,排除隐患,预防各种安全事故的发生。有学者认为,物业保安是一种区域性的安全服务。它具有防范职能,防患于未然,通过制度建设和“人防、物防、技防”手段,预防外界各种自然的或人为的不安全因素,如火警火种、刑事案件、自然灾害、电梯故障、可疑对象、不当施工、各种噪声等,堵塞影响安全的种种漏洞,找出隐患并加以排除,预防业主的人身、财产损失,或将损失减少到最低限度,以维持物业区域正常的生活和工作秩序。一般认为保安人员的职责主要有如下几项:(1)及时发现各种安全隐患并采取措施予以防范;(2)对违法犯罪人员有制止、报告以及扭送公安机关的职责;(3)对发生在物业区域内的各类案件和事故,有采取应急措施、保护现场不受破坏的职责;(4)对触犯治安管理处罚条例的人,有制止、劝阻和批评教育的职责;(5)当违法人员行凶、报复时,有正当防卫的权力;(6)对出入物业区域的人员、车辆及其所携带、装载的物品,有按照合同约定进行验证、检查的职责。这里需要明确的是,保安人员对发生在物业小区内的违法犯罪行为有制止的义务,如果规定保安人员没有制止义务则与其秩序维护的职责就相悖,但是其制止并非要求保安人员要与歹徒搏斗,或为业主献身,而是在保证自身安全