物业管理企业成本管理问题研究

物业管理企业成本管理问题研究

随着人类生活水平的提高，中国城市生活方式的特点主要是社区形式。社区环境的应用具有现代科学技术，有利于人们的工作和学习。物业管理是社区经济发展的重要环节,并且物业公式凭着硬件、软件优势得到了大众的认可,并且在社区经济发展中具有重要地位。物业服务形式已经从社区环境延伸到居民日常生活。物业管理行业与其相关行业之间密切联系,例如与信息产业、发地产行业、家政服务业、文化娱乐业等,进而构成产业链条式的物业结构,进而提高了物业管理行业的经济效益和社会效益。物业管理方式适合产业链的发展规律,物业公司不断将企业本身推向产业链条的上游。20世纪90年代末,物业管理行业将逐步走向成熟阶段,并且在市场上表现竞争激烈、服务宗旨的提升、管理结构的完善。对于物业管理行业来说,应该根据市场环境变化,消费观念等方面转变服务方式,改变经营理念。一、物业成本核算的现状物业公司是以项目为单位,对项目进行收入和支出的成本效益核算,在人力组织安排、材料采购、公共能耗和日常维护管理上赋予足够的权利,按照项目部制进行经营管理。在理论上,物业管理企业的成本控制还没有健全的方法,同时也没有合理的参考模式,物业管理成本核算方式具有为多样性,并且各个核算方法不具有可比性。每个物业公司都是根据自身条件进行成本核算,物业成本核算方式具有局限性,使得成本核算的信息缺乏可靠性和可比性。物业公司成本核算主要对企业支出费用进行分配、归集并对产品成本计算。目前,我国大多数物业公司对外提高的服务费用看成是无形的,将物业公司提供的合同服务作为成本进行核算指标,将物业公司成本分为营业性成本和非营业性成本。营业成本主要是根据物业企业分摊的费用,将服务合同的费用归为该服务合同的成本项目中。比如服务部门和管理部门共同使用一个不能计入服务合同成本,先把该成本归结到间接费用,然后运用成本分摊法,将其计入服务合同的成本中。间接费用主要指企业在生产经营过程中,由若干服务客户与相关管理部门之间的一起承担的费用。主要包括劳动保护费、动力费、水电取暖费、维修费等共同费用的汇集。目前,物业公司成本核算知识没有将非营业费用计入成本中。大多数物业企业是根据成本核算管理制度,实行定额管理方式控制成本,但是根据物业公司服务产品的无形性,运用定额方式核算成本较为困难。所以物业公司成本核算需要按照“统一领导,分级管理”原则,将物业公司收支费用作为核算成本的指标,分配任务、加强管理,最终实现控制成本费用的目的。二、中国房地产公司的成本控制(一)静态的组织成本在物业企业核算成本中,组织成本占据很大的份额,物业管理成本主要包括动态成本和静态成本,动态成本主要指的是公司或企业在运行过程中消耗的费用;静态的组织成本指的是公司或企业自身的组织结构。由于物业企业或公司组织结构不合理、管理者权利较为分散、管理层次复杂等方面造成企业静态成本较高。同时由于物业企业组织者自身之间的素质差距较大,具体的组织决策不能得到及时的落实。在物业企业不断的发展,组织成本的居高不下,成本企业发展的负担,影响了物业企业的快速发展。(二)物业后续配备基础设施费用加大物业管理企业伴随着房地产业的快速发展而加快了步伐,过快的发展与基础设施的配备不能同步,导致了物业后续配备基础设施的费用加大,即物业公司成本加大。并且有的物业公司对社区进行规划时,考虑物业管理费用较少,造成社区配套设施不完备,不能满足业主的需求,例如绿化不足、停车位不足。这就加大了物业管理难度,并且提高了物业管理成本,使得物业公司很难有效地控制管理成本。(三)以经营企业为中心,企业员工流失,在现代企业制度下低物业企业在当前经济发展中取得了很大的进步,但是在其发展过程中缺乏创新、自身完善度不够,主要表现为经营方式落后、单一,不能与现代企业管理制度同步。目前物业公司经营范围主要表现为社区的保安、清洁、小区设备等,不能满足社区业主多样化的需求,物业企业单一的经营方式制约其自身的发展,造成的物业企业管理费用的加大,降低公司的市场竞争力。(四)经营时期简单粗放。在具体放目前,我国物业管理随着市场经济的发展,正处于从简单经营方式向集约完善的经营方式过度阶段,并且物业企业管理水平仍然处于简单粗放的经营方式时期。由于简单粗放经营的管理手段较为落后、运用科技含量程度低等问题,这就必然消耗了大量劳动力、财力等,不利于物业公司管理成本的控制。在劳动力市场上,劳动成本的不断上升,同时业主对于物业服务的要求也在不断提高,物业公司满足业主服务较难,这就使得物业企业劳动成本提高,阻碍了企业的发展。三、解决上述问题的对策(一)物业企业员工控制物业公司组织成本主要从两方面的入手,首先是控制静态组织成本,完善企业的组织结构,确保公司职权集中,保障企业领导决策的准确性、可靠性、科学性及合理性,通过组织决策的有效性,同时企业管理阶层应该向横向化组织形式发展,减少管理垂直层次,加快了信息的快速传播,发挥了物业企业员工的主观能动性,进而促进了企业的发展进程。其次从动态组织成本出发,物业公司要对员工进行定期培训,提高员工的素质,并且巩固了员工遵守企业提出的要求,加强对公司的决策贯彻执行。从降低组织成本的角度,完善和改进了管理水平,有效的控制了物业企业的成本。(二)社区基础设施应满足以下广泛的需求物业企业应该及时落实社区建设规划的基础设施,并且根据业主对物业企业要求的给予最好的答复,尽量满足大多数业主对社区基础设施的要求。完善社区基础设施能够提高物业公司的经济效益,促进了社区的发展,降低了不必要的费用成本,增加物业公司的知名度,为物业企业控制管理成本提高了方便。(三)物业服务内容多元化物业公司经营方式的改变,适应了市场经济的发展,降低了物业公司的管理成本。在物业公司发展过程中,完善其服务项目内容,以满足业主需求为目的,提高多样化服务,并且根据对物业经营进行创新,推销其特色服务,充分利用社区资源,丰富其内容,通过提高满意服务水平,进而降低了自身的成本,提高了市场竞争力。(四)物业公司发展战略的重要作用伴随着经济全球化的发展,物业企业改变传统管理方式,向现代化经营