南京长发科技旁地块地价测算

长发科技旁地块地价测算报告一、项目概述项目位置：位于珠江路，地块北邻珠江路，南至鸡鹅巷，西邻长发科技大厦，东邻环保大厦。地块用途：商业、办公用地。规划要点：总用地面积：14亩，总建筑面积：65000平方米，容积率：7地块现状：目前该地块还未拆迁，近期即将挂牌上市。二、项目物业配比地下二层为停车场，面积为5200平米；1—5层建设商业，一层为2600平米，商业面积共13000平米；6-31层建设酒店、办公，面积为46800平米。三、项目投资成本估算1、项目投资成本总计项目开发成本估算为40367万元，具体项目测算如下表所示:项目费用（万兀）项目定位及概念设计费用100前期费用6013.5项目前期设计、勘测等费用859建安费用18951

管理费用988装修费用9425营销费用4030项目投资成本总计403672、定位及概念设计费用项目的定位包括了主题定位和概念规划，费用总计为100万元。项目费用（万元）主题定位40概念规划60合计1003、前期费用项目前期的费用合计约为6013.5万元。前期费用明细投资额（万元）投资单价（元/M2）投资面积（M2）备注市政基础设施费130020065000配套费45507065000临时围墙及三通一平110.51765000白蚁防治费32.5565000防雷费19.5365000其他费用1合计6013.5万元

4、前期设计、勘测等费用项目的建筑设计聘请一流的设计公司来设计，以保证项目高品质的建筑风格。项目前期工程设计、勘测等费用合计约为859万元。前期工程设计、勘测等费用明细投资额（万元）投资单价（元/M2）投资面积（M2）备注设计4947665000勘察26465000测绘、放样39665000打桩30011542600合计859万元5、建安费用项目建筑包括13000平方米的商业和46800平方米的酒店办公，建筑成本按2500/平方来算，项目建安费用合计约为18951万元。建筑安装工程费用明细投资额（万元）投资单价（元/M2）投资面积（M2）备注建筑成本16250250065000水电65010065000消防设备（含室外）3255065000安防设施651065000排污32.5565000室外道路围墙1302065000景观、绿化、道路130050026000按绿化面积临时设施费10施工监理费52建设工程施工图及抗震设计审查费32.5565000工程质量监督费39665000

面积（预）实测费651065000合计18951万元6、管理费用项目的管理费用包括三个方面，分别为档案管理寄存费、职员工资、办公室费用，管理费用合计约为988万元。管理费用（项目投资建设期间的管理费用）明细投资额（万元）投资单价（元/M2）投资面积（M2）备注档案管理寄存费13265000职员工资65010065000办公费用3255065000合计988万元7、装修费用项目中商铺装修按照1800元/平米算，办公装修按照1500元/平米算，装修总成本合计约为9425万元。装修费用明细投资额（万元）投资单价（元/M2）投资面积（M2）备注商铺装修2340180013000商铺面积办公装修7020150046800办公面积其他6510065000合计9425万元8、营销费用销售收入约为135600万元，营销费用约占销售收入的3%，销售费用合计约为4030万元。营销费用明细投资额（万元）投资单价（元/M2）投资面积（M2）备注代理费325050065000广告宣传费78012065000合计4030万元

四、项目收益估算1、项目收益估算总计项目收益估算为135600万元，具体项目测算如下表所示:项目费用（万兀）商铺税前销售收入39000酒店办公税前销售收入93600地下车位税前销售收入3000合计1356002、酒店办公销售收入测算周边写字楼价格楼盘名与目标直线距离均价（元/平方米）长江路九号671m30000凯润金城594m28000新世界中心200m18000华利国际299m20000长发数码大厦39m15000平均360m22200项目周边的酒店办公的销售约为22200元/平米，考虑到项目建成销售约在一年以后，出于保守估计本案销售时销售价格为20000元/平米，所以销售额约为93600万元。类型面积（平米）单价（元/平米）销售总额（万元）酒店办公4680020000936003、商铺销售收入测算综合调研周边商铺的价格，估算项目第一层商铺的售价为5万元/平方米，第二层售价为4万元/平方米，第三、四、五层售价为2万元/平方米，则商铺销售总收入为39000万元。

商铺销售总收入楼层面积（平方米）单价（元/平方米）销售额（万元）第_层26005000013000第二层26004000010400第三层2600200005200第四层2600200005200第五层2600200005200合地下车位销售收入测算项目地下面积为5200平米，实际车位面积为2600平米，按15平米/个车位计，可划出150个左右的车位，共计车位销售收入为3000万元。类型数量（个）单价（万兀）销售总额（万元）车位150203000五、地价平衡点预期楼面价（元/平米）预期地价（含拆迁费）（万元）收入（万元）成本（力兀）利润额（万元）预期利润率8000720001356001123672323321%7000655001356001058672973328%600059000135600993673623336%500052500135600928674273346%400046000135600863674923357%不了

六、周边地价参考地块位置规划面积（平方米）成交价（力兀）建筑面积（平方米）楼面价（元/平方米）成交时间容积率用地性质秦淮区永乐路洪家园地块20945.8337008587839242011年4.1商业金融用地水西门大街以北，江东中路以西80504.713660020931265262011年2.6商业用地玄武区红山路地块551406170014887841442011年2.7商业金融业用地下关区黄家圩地块19644.4316007857640222011年4商业金融业用地雨花台区板桥新城石闸湖以南67140.2280008056834752010年1.2商业用地玄武区碑亭巷地块2645.3126005555226822010年2.1商业用地鼓楼区模范马路以北37083.57200023362630822010年6.3酒店式公寓用地白下区中华路26号12737.94435067511656909年5.3商业办公南金杨公井，西至延龄巷，北至淮海路11432.63000045730656007年4商业办公汉府街地块13338.038500293441312007年2.2商业办公小结:2011年房价下跌，土地价格也大幅回落。据统计，今年南京商业类土地成交平均楼面地价约为4654元/平方米，比去年同期的7456元/平方米下降37.6%，挂牌出让类商业用地平均溢价率为6%，与去年的