前期策划方案分析

只要一有人说成都房价不能低，就立刻引来骂声。可以看出很多人潜意识里还是想在成都呆起的。虽然说高房价看来不能说明什么，但至少会让一部分人望而却步，找到自己应该在的位置------你是瘪三还是白领，你是贵族还是苦力在房价面前区分的清清楚楚。.大概算个账先(以框架结构高层建筑为例)：

单位：M2

1、房屋建安成本（土建、安装、综合布线、消防、智能、公区装饰等各项工程）+总平园林景观+现场工程管理人工成本……：2000元

2、地勘+设计+报建手续……：500元;

3、销售成本：售楼中心修建+样板房修建+销售人员工资及提成+广告费：300元

4、运作成本：公司本部员工工资+公司房租水电等等：200元

合计：约3000元

上述几项为较确定成本，另有几项不确定成本：

1、融资成本：

*自有资金或银行贷款，成本较低;

*建筑商垫资修建，成本中等;

*若是民间信贷，成本极高;

2、土地成本：区位不同，容积率不同，差别很大

3、税收：这当然是与实际成交价挂钩了

成都网名表示房价在5000左右就能接受了（理想价格）。楼盘的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业治理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。小高层一、住宅小区开发前期策划

1、楼盘价格定位根据网上资料分析，待建地块四周已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的4700元/M2至最高的9200元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表：价格范围楼盘家数建筑形式4700—5980元/M21高层、小高层5980—6980元/M21小高层、中高层6980—9200元/M21小高层，别墅从上表可以看到，四周已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4700—6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。2、房型定位及占比方案近年成都住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据成都市房地产市场商品房预售结构分析数据，小户型：渐趋冷中等户型：受青睐小户型的房子永远都受欢迎，不管年轻夫妻还单身男女，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前成都住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业治理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下:房型建筑面积占比销售目标客户一房一厅一卫70M25%欲与年轻人分开居住的老年人二房一厅一卫85M235%首次购房的工薪阶层二房二厅一卫100M235%首次购房的经济能力较强的工薪阶层三房二厅二卫130M215%政府及企事业单位中层以上治理干部，二代以上家庭四房二厅二卫160M210%外企高新技术企业、金融证券信息界白领，外地经商人员3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为：33.6万元—40.8万元。一般情况下购房者首付30%，即10.08万元—12.24万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以40.8万元（二房二厅一卫）房型为例，首付12.24万元，余款28.56万元分10年偿还，对于中等偏上收入家庭购房户应该有还款能力。4、开发方案策划及参考经济指标的确定拟建开发方案:社会经济的发展和人民生活水平的提高，对住宅小区居住环境提出了更高的要求，促使住宅建筑形态向舒适和实用方向发展，传统的多层高层建筑模式已不能满足土地紧张的大城市的需求，而另一种折衷方式小高层板式结构住宅（7—13层），因与多层住宅相比具有节约土地资源的优势，与高层住宅相比具有良好的通风、采光优势，成为当前和未来最受购房户欢迎的建筑形态，以选用12层小高层板式结构为例。

参考经济指标:

（1）住宅幢数、建筑面积,住户数的估算

根据房型定位及占比方案,待建楼盘住宅每户平均建筑面积：

70*5%+85*35%+100*35%+130*15%+160*10%=103.75㎡

每幢住宅设5个单元，每单元为一梯二户（每单元设1台电梯），则每幢12层小高层住宅建筑面积为：

12*5*2*103.75㎡=12450㎡

已知基地地块面积为30亩即30*667=20010㎡，规划容积率为2.5，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：

20010*2.5=50025㎡

根据住宅小区规划指标，一般住宅商品房占94%—95%，公建配套设施占5%—6%，假设住宅商品房占总数的95%，则住宅商品房可建建筑面积为：

50025*95%=47524㎡

可建12层小高层住宅幢数为：

47524/12450≈4幢

为方便计算，设住宅实际可建建筑面积：

4*12450=49800㎡

每户平均建筑面积为103.75㎡，则

住户数为：49800/103.75=480户

（2）公建配套设施

公建配套服务设施包括：幼儿园、托儿所，便民商店，其他配套设施，其中幼儿园、托儿所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套设施一般占25%。

公建配套设施可建总建筑面积：总建筑面积-住宅建筑面积=50025-49800=2700平方米

幼儿园、托儿所建筑面积：2700*40%=1080M2

便民商店建筑面积：2700*35%=945M2

其他配套设施建筑面积：2700*25%=675M2

停车位：

设15%停在地面车位上，85%停在独立式地下车库内。

考虑到家庭轿车今后普及趋势，假设小区内每3户住户拥有一辆家庭轿车，则需总停车位为：

480/3=160个，地面车位数：160*15%=24个；地下车位数：160*85%=136个。

独立式地下停车库：

每个车位平面尺寸为2.5m*5m，占地面积12.5㎡。地下车位包括分摊车道面积一般为30-35㎡，则独立式地下停车库面积为：136*35=4760㎡独栋别墅&小高层取容积率为R=1.34已知基地地块面积为30亩即30*667=20010㎡，规划容积率为1.34，则可建住宅商品房和公建配套设施建筑面积合计为：

20010*1.34=26813.4㎡实际住宅面积：26813.4*95%=25473㎡主推别墅，设别墅≈250㎡占70%，小高层≈85㎡占30%即别墅所占面积：25473㎡*70%=17831㎡小高层：25473-17831=7642㎡17831/250≈71幢7642/85≈89户如估算小高层4800元/㎡，别墅7800元/㎡纯小高层：49800*4800=239040000元综合型：17831*7800+7642*4800=175763400元纯别墅：25473*7800=198689400元还需调整户型比例57710018030900120955790368228596330825771001803090012386576137399735760696577100180309001359457807757990251551257710018030900123875771649826018180515771001803090012138572131192158918326577100180309001235957903682236107605357710018030900123565761352861437917425771001803090012355575087869704693279170881003433552741012299443258333791708810034335527510186673293883200817088100343356107101581152501500522170881003433561081010001800598717321708810034335429510107419414268701717088100343356184101878660869628802170881003433561851017758311740866741708