物业公司经营管理绩效评估办法

14.1本评估办法系统性地概括了物业公司经营管理的活动范围，主要分为以下四大模块：1效益经济效益含获利能力、经营能力、管理能力社会效益含政府及行业评价、媒体传播。(由11个三级指标组成)2客户满意度、投诉、社区文明。(由7个三级指标组成)3内部流程人力资源管理、品质管理、文件管理、信息管理、合同管理、CI管理、管理创新、财务管理、采购管理、车辆管理、仓库管理、客户服务、环境管理、安全管理、设备管理等。(由210个三级指标组成)4员工满意度、目标和责任、工作条件、工作回报、个人发展等。(由9个三级指标组成)根据业务性质依此分解，层层细分，第四层指标为具体要求达到的标准。各指标数量为：指标等级四级指标这些指标是由定量指标和定性指标组成，定性指标是指对物业公司管理4.3评估办法24.3.2指标设定时基本考虑各公司共性业务部分，若仍有差异部分，多项不计分，少项计各公司平均分。4.3.3本评估办法总权重设定为100,根据各指标权重不同加权，以此设定各项指标的加权满分值，详见指标权重部分。(权重可根据当年的实际情况进行调整，由4.3.4评估采用五级评价法，对每项内容的评估结果作判断，即根据评估所获证据对实际(级别系数换算表)级别没有做5432110换算公式：该项换算得分=所选级别数对应的系数×该项加权分值总分=∑每项换算得分4.3.5在执行现场评估时，由评估小组成员现场打分，并将评估情况向受检公司公布。4.3.6年终评估时，由集团物业管理部和财务管理部共同对物业公司上报的各类数据信息4.3.7评估最终得分由集团物业管理部和财务管理部负责统计，同时为保证考核结果的公4.3.8效益指标的定义利润增长额=报告期利润总额-上年同期利润总额(2002年评估指标为利润总额)净资产收益率=报告期税后净利润/报告期末所有者权益*100%(所有者权益为负数时以实收资本为准)管理费清欠率=报告期收缴期初数/期初欠交数*100%或(期初欠交数-期末欠交数)/期初欠应于有2个(含)以上管理项目的公司。)利润计划完成率=报告期实际完成净利润(税后)/计划净利润(税后)*100%4.4物业公司经营管理绩效评估办法指标分解图3一级指标二级指标四级指标及评估标准1.01经(18分)获利能力1.01.01.01利润额(利润≥50万评为5级，≥0评为4级，≥-50万评为3级，每50万降一级)51.01.01.02主营业务利润率(根据各公司完成指标大小排序)11.01.01.03净资产收益率(根据各公司完成指标大小排序)1经营能力1.01.02.01营业收入费用率(根据各公司完成指标大小排序)1.01.02.02管理项目盈利面(≥80%满分，每降低20%降一级)2管理能力1.01.03.01管理费收缴率(≥80%满分，每降低20%降一级)31.01.03.02管理费清欠率(≥80%满分，每降低20%降一级)21.01.03.03单位面积本部费用(根据各公司完成指标大小排序)1.01.03.04利润计划完成率(根据各公司完成指标大小排序)31.02社(2分)管理项目国优、省符合参评条件的管理项目必须在规定期限内达标.(100%满分，≥60%,≥50%,≥30%依此降级)1市级及以上媒体(电视、报纸、杂志)正面报道每年不少于4次(≥4次满分，3次，2次，1次以此降级)12.01满意程度(10分)业户满意度≥4.1(评为5级，每降低0.1,降一级)8务满意度≥4.1(评为5级，每降低0.1,降一级)2诉(6分)处理率(每降低两个百分点降一级。)6区文明(4分)精神文明积极配合、支持并参与社区文化建设。尊老爱幼、礼貌待人、邻里和睦、相互关爱。1安全防范业户对自我防盗抢、防火、防坠落等意识较强。1社区内业户无违章建筑。现场查看，有一例降一级1社区内无随地吐痰、乱扔烟头、垃圾、践踏草地、车辆乱停放等行为。现场查看，有两例降一级1内管理职能公司制订年度及中长期发展规划，并能有效落实。4部流程织规范(2分)企业战略组织机构组织机构精简高效，部门内分工合理，部门间职责接口清晰、工作流程通建立、健全内部管理、服务提供、人力资源、质量管理、信息管理、财务管理、行政后勤管理等各项企业管理制度，制订各岗位工作标准及其具体的落实和考核办法。公共关系公司具有与政府、媒体、同行、协会等关系名录。管理评审公司至少每年按计划进行一次管理评审或管理总结活动，并确保评审活动输入完整，输出有效，记录完整，评审措施获得落实。公司在不同的层次和职能之间进行有效、充分的沟通，并有明确的沟通形式，如自上而下的例会；自下而上的报告、信息协调部门等等；横向部门、岗位间沟通流程顺畅。公司具有经营、成本、安全等风险评估机制及防范措施。3.02合同管理(0.5评审及审批对顾客要求按程序进行评估，并对合同进行有效评审。合同内容符合公司利益和法律要求，并按权限审批。具有合同清单。合同及资料保存完整，并注明合同有效期限。3.03人力资源(2.5公司通过正规渠道招聘人员。新聘人员按公司规定择优录用。保险和合同按照国家劳动法的规定签订员工劳动合同，并按照国家和地方政府的有关规定为其购买相应的社会保险。培训每年针对不同的岗位人员，制订相应的培训计划，并落实和实施，对培训效果进行评估。1基层人员每季度接受培训的时间不少于8小时，经理级以上人员每年参加专业培训研修不少于2次。对各级管理人员进行相关物业管理法律、法规培训，管理人员熟悉物业管理的基本法律知识。考核公司建立定期考核制度，并有效落实。从业人员资质及管公司对特种作业人员资格证进行有效管理，并确保其资格的有效性。专业技术人员持证上岗率达到100%,公司及物业管理项目主管级别以上的物业管理人员物业管理上岗证持有率达到80%以上，其中公司职能部门和项5理目负责人必须持有物业管理上岗证。(包括救生员等特种作业人员的证件)3.04品(2分)公司建立IS09000质量管理和运作体系，并确保其符合性和有效性。1内审内审符合IS09000标准要求。每年不少于一次对内审员进行专业培训及交流。员工参与开展鼓励员工参与的品质改善活动且活动成效良好，并有有效证明。统计技术对管理中常用的统计技术有明确文件规定。相关职责人员掌握常用统计技术工具运用方法，并能有效运用。3.05文件及资管理(1分)职责公司及各部门文件管理岗位职责明确，并有效执行。文件管理人员变动有重要文件交接记录。收集对与本企业经营运作有关的法律、法规、行业规定进行收集，并确保完整、客户档案、工程档案、物业档案资料齐全。标识所有文件、资料、记录标识清晰，所有文件夹设有明确标识。设置文件清单，文件资料记录保存完整、清晰、无缺失、无破损。文件柜内文件存放整齐有序，分类合理。柜内无尘、无潮、无虫，室内环境适宜阅设置借阅权限，借阅手续完备。文件归档方便检索，能保证在三分钟内取阅。发放、更改、作废文件发放有权限规定并有追溯记录，更改应符合文件更改权限要求。保证文件的有效性，作废文件有适当标识。安全涉及到公司机密的文件做好安全和保密工作。存储于电脑中的公司内部及公司与外部单位间的来往审批文件、与业主相关的资料、行政管理制度等重要电脑文件有备份。管理(1分)企业口号办公区域有“全心全意全为您”标志工作人员着装符合物业CI手册规定要求，工作人员服装干净，无褶皱，破损。禁止服装混穿。工牌佩带在左胸处，工作吊牌悬挂于胸前。仪表端庄，男士禁止留大鬓角、长发和奇异发型，女士长发须束成发髻。公司建立CI管理制度，对CI标识的制作、更改、作废等进行有效管理。3.07信息管理建立信息管理制度，公司及各物业管理小区设立专门岗位负责信息的收集和传递。6的及时性按要求及时编制并传递半月报、入住快讯。质量事故、突发事件、重大热点顾客投诉报送及时(按集团要求时间)。重要的会议纪要、管理评审报告、年度计划总结等即时报送集团物业管理1办公自动化和内部信息沟通网络公司内部运用电子邮件系统进行日常信息的传递。有四个以上项目的公司需建立内部工作平台，用以对内管理和信息传递。有专门岗位负责信息的及时登载、更新与维护。同行交流公司每年至少组织两次外部交流活动，并对活动效果进行总结。3.08管理创新(1.5建立创新机制，鼓励员工在物业管理模式、经营和服务方式等方面进行改革、创新并得以有效应用。3.09服务策划(1分)方案策划新项目接管前进行物业管理方案策划。服务项目策划对新开展的物业服务项目和工程改造项目进行策划，并保留策划评估记录。3.10财(2分)财会信息收集、整理、编报及时(按集团要求时间);财会信息测算、帐表、分析与经济业务、管理要求同步；财会信息内容完整、充分，无遗漏、重复；财会信息内容真实、口径衔接一致、具有前瞻性。财会监督内部财会管理制度健全，具牵制性和可操作性，符合集团财会管理制度要没有违反财会管理制度现象；定期、不定期检查制度执行情况并有跟踪记录；财务关系清晰，财务收支审核流程明确，监控机制完善；财务运行、资金管理安全可靠。1风险控制财务计划积极稳健，并能有效控制；对财税风险、经营风险能及时预警并有效控制、避免。3.11采(1分)有合格供方一览表，供方选择的相关评估手续完整，每年对供方进行评估。审批、验收物资采购按相关申请及审批手续办理，物品有验收手续。回访实行采购行为回访制度，有明确的对各类物资抽样回访方法、频次的规定，并有效执行。不合格物资处理对采购的不合格物资应具有明确的处理方法并得以落实。73.12入(0.8策划方案在新项目业主入伙时，进行入伙前策划。按程序办理入住手续。各类协议保存各种已签有效协议，含业主公约等。保留完整的房屋交付验收等有效记录。户关系(2分)对业户姓名、出生日、性别、照片、电话(基本资料)进行按户归档，并能随时查阅。与业户沟通社区文化活动按计划开展，住宅类物业管理项目每季度至少组织一次社区文化活动，非住宅类物业管理项目每半年至少组织一次社区文化活动，活动结束后进行评估。物业管理项目至少每半年召开一次业主恳谈会，听取业主的建议与意见，并采纳合理建议。物业管理项目至少每年进行一次顾客意见调查，并对调查结果进行分析，对调查中所反映的问题采取相应措施进行改进。管理项目有业户访谈计划和记录；公司业务分管领导参加业主恳谈会，听取业户意见，并对业户合理意见予以落实。物业管理项目向业主公布紧急联系电话、日常服务电话及公司投诉电话。建立24小时接听电话制度，接听业主报修、求助、投诉等，并做好相关记物业管理项目内设立业主意见箱。业主委员物业管理项目按当地规定成立业主委员会。管理项目积极协助业主委员会建立和运作。业委会条件不成熟时，成立业主监督的过渡组织。管理项目和业主委员会建立规范、友好的关系，沟通顺畅。规范所有住宅类(非福利房)物业管理项目与业主签订业主公约，接管原有物业的管理项目未签订的，应补签业主公约。新项目需要签订《前期物业管理协议书》,成立业委会后需要依法签订委托管理合同。管理报告、管理费等收支公开两个业主以上的物业管理项目编制季度管理服务报告，每季度将管理、服务及财务收支信息(管理服务费收支情况和维修基金使用情况)向业主公布；单个业主的物业管理项目，编制物业管理周报，定期与业主沟通管理、服务信息。要求提供的季度管理报告和物业管理周报全面、真实、客观。开展对业户消防安全和物业管理法规等宣传活动，设立宣传设施。3.14投率住宅类物业8‰(件/户/年)(根据各公司指标执行情况排序)其他物业0.1‰(件/平方米/年)(根据各公司指标执行情况排序)8重大/群0(因物业管理原因造成的投诉，发生一起计0分)投诉制度建立完善的投诉处理程序，并有效落实。所有投诉有完整的记录，有跟进结果。对有效投诉予以回访。物业管理项目设置专门岗位负责传递客户信息，跟进客户投诉处理情况。回复时效及处理反馈有岗位负责关注集团论坛上出现的物业管理方面的投诉，保证在投诉产生的四个小时内，或相关部门转交信息后的一个小时内回帖，该回帖可以是礼节性的，但必须向投诉者表明其投诉已被受理。及时反馈和处理顾客投诉，所有投诉自收到信息之日起将个工作日内反馈给业主，直至反馈最终处理结果。投诉公布物业管理项目至少每月一次，将涉及到较多业主公共利益的共性投诉处理结果，以适当方式向业主公布。投诉分析、纠正、预防具有投诉统计分析制度，至少每季度进行统计分析，并有纠正和预防措施。3.15维管理管理物业管理项目与委托管理单位签订维修基金管理办法，或在相关合同中明确相关管理责任。按当地政府规定建立维修基金专门帐户，实行分帐管理。专款专维修基金在支出前，应按规定获得批准，没有业主委员会或非物业公司代管的维修基金在支出前，按照相关规定，应取得相关行政主管部门的批准。严格按照相关法规规定合理分摊维修基金。定期公告、接受监督维修基金使用做到帐目清楚，当地有规定的按当地规定公布，没有约定或规定的每三个月公告一次。3.16住管理制度及服务标准建立车辆管理制度。建立住户巴士服务标准，并有效落实。定期进行车辆安全检查，组织车辆行驶安全培训。无安全行驶引起的客户3.17服居家/商务服务人员不浓妆艳抹，不佩带金银首饰，仪态符合礼仪规范要求，面带微笑。3.18服(2分)服务人员服务及时、不拖沓，赴约提前到达时间不超过5分钟，迟到不超过2分钟；零修、急修及时率100%。对大型物资搬运做到责任可追溯到用户本人。危险品社区公共区域无易燃、易爆、剧毒、强腐蚀、放射性物品和严重危害生命财产安全的危险品存放。对危险物品有明确的管理办法，并落实。突发事件对突发事件如偷盗抢、抢劫、意外伤害、非法集会、在逃通缉犯等有行之有效的处理办法和处理技能。(符合附件二要求)。安全巡查安全岗位实行24小时值班及巡逻制度，并有交接班记录。巡逻签到周期与规定周期误差不超过整个周期时间的20%,特殊原因有注明的除外。安全布控岗位分布合理。根据社区状况实行至少二级监控(大门、围墙防范为一级监控，苑内巡逻为二级监控，单元门岗和楼内巡逻为三级监控，依此类推),整个社区安全防范有一个较封闭或有效的管理体系。巡逻路线合理、科学；具有两套以上的巡逻路线图，并不定期变换巡逻路保姆、钟点工等对保姆、钟点工等做到有记录的管理。对租户、公司户、商铺做到户户有登记的管理。3.22交通(1.9分)恶性交通事故发生数0。(因物业管理直接或间接原因造成，有发生得0分)标识停车场有清晰、有效、规范的安全、交通标识。禁止通车的道路有禁行标志或措施。小区内严禁机动车鸣笛，有明显的限速标志。经营与收费经营性停车场具有当地政府颁发的合法证照和手续。现金和票据相吻合，交接清楚，妥善保管停车场管理机动车停车场地有标识明显的车位线，车位、交通线路、出入口规划合理。机动车停放整齐有序，指挥车辆动作标准规范。机动车出入口设有减速装置和防强闯设施，并能有效发挥功能。所有机动车(不含摩托车)实行一车一单据[纸制凭据(牌)或电子凭据]、进出有凭据或车辆进出要登记的封闭管理，对纸制凭据和电子凭据至少保持1个月的追溯根据。对车辆进出敬礼且动作标准、规范(智能化管理和不实行票据管理的岗位除外)道闸性能良好，监控防盗系统工作正常。立体车库安全操作，定期检修，专人管理。非机动车管理非机动车管理有序，停放整齐，存取方便。安全提示有防盗提示。夜晚在机动车场值勤的安全员着反光衣。责任关系与机动车(摩托车可根据需要确定)车主有明确的车辆及车内物品管理责任关系。3.23消防1.8分火灾发生数0(因物业管理直接或间接原因造成，有发生得0分)台帐设立消防设备、设施台帐。消防通道消防通道无堆放杂物，畅通、无阻碍物和无不符合消防规定的门等设施。预案及预演有消防预案制度，并针对性的对各种火情进行演习。火警发生通报后紧急救援队成员携带相应消防器具在2分钟内(参照附件2标准要求)赶到现场，各岗位能熟练地按照规定的灭火流程投入灭火工作。器材、工具消防设备设施完好无损，可随时启用，严禁挪作他用；管理项目备有消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具，以及警戒带、医疗箱及常用医药、防烟防毒工具等；定期进行检查，并保存相关记录。对燃油(气)罐储备时，进行隔离管理，区域内严禁烟火，附近配置足够灭火器材。灭火器选择和配置数量标准达到附件三的要求。义务队成立义务消防队，确保足够队员留守。3.24技能防范监视摄像机设置位置、摄影范围合理、画面清晰。重要场所停车场和出入口设有录像，录像带至少保存半个月。因采取停车场智能管理而无人执守的出入口，监视摄像能清晰录制驾车人体貌特征。红外线及消防消防中心和监控中心实行24小时不间断值勤，对信号随时作出反应，并做必要记录。红外报警系统等安全防范系统确保能全天侯布防的需要，信号接受和反应灵敏，并定期检验。3.25钥匙标识明确标识，分类保管。借用领借用履行登记手续。业务素质熟悉行业操作规范，并经当地主管部门考试合格，掌握岗位操作规程。3.31内制订维修工具的管理维护办法，并确实落实，电动工具定期检修。对维修工具有保管清单，保管现状良好。专用工具、安全用品放置在指定位置。(含设备房内)集体住宿房间保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象。定期召开内部工作沟通会议。3.32遗留工程管理项目有遗留工程统计清单和跟进记录。入伙半年内，对重大遗留工程有协助解决的方案。3.33接管验收合同接管新建物业，在物业正式接管前(房屋销售前),与发展商(或物业所有人)签订(前期)物业管理委托合同。接管原有物业，在物业正式接管前，与业主委员会(物业所有人)签订物业管理委托合同。交接手续按程序要求，在接管新项目时进行房屋接管前验收，并留有记录。有交接清单，相关交接手续齐全。返修工作具有返修协助制度，并能有效跟进返修工作，保留记录。3.34仓识仓库内物资摆放整齐，分类标识，方便领取，质量不确定的物资应隔离存保存、安全仓库根据库存物资特性，配备相应的温度计、湿度计等监测工具及设定上下限值，具有相应的防火、防潮、防腐、防盗、防挥发等保管和安全措施。易燃易爆物资隔离存放，存放仓库具有相应的消防、灭火器材和防爆灯具。大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点离住宅窗户至少30米，离人群聚集场所至少50米。乙炔瓶和氧气瓶必须隔离5米存放。进出仓手续库存物资进出仓、领借用手续完整。所有库存物资建立库存物资台帐，定期盘点，保证帐物相符。报废物资、待处理物资具备相关手续。3.35固定资产台帐建立资产管理台帐，定期对所有资产进行全部实物盘点，保证帐帐相符和帐物相符。管理标识固定资产机身上有唯一的固定资产标识。固定资产的购置、调拨、转让、报废手续完备。3.36装修1分装修审批手续齐全。安全培训在装修高峰期对装修施工人员进行安全知识培训。现场巡查装修监管制度和流程完善，有明确的责任分工和责任人。装修现场关闭通向公共通道内的门窗，禁止灰尘影响其他业主。阳台禁止堆放装修物品和其他易燃易爆物品。装修现场禁用明火，禁止乱拉电线，禁止使用大功率电器，特种作业需取得相关资质证明。防火安全装修现场配备一定的消防器材，原则上每50平方米至少配备1台2公斤灭火器，不足50平方米的，按50平方米计算。装修期对重要的公共部位有保护措施，规定装修垃圾在指定时间搬运到指定地点，现场无垃圾滞留现象。3.37设备房室内地面干净，物品摆放整齐，无杂物。设备表面无积尘、无油污，设备安全要求严格按消防要求配置配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。设备房排水通畅。具有防鼠措施。安装防鼠板，防止老鼠进入禁止闲杂人员进入，防火门要关好参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，灭火器选择和配置数量应满足附件四标准的要求。设备房门上有相应设备房标识、应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合集团之CI手册的要求。设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识。所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。供配电设备房应在显眼位置设立"严禁合闸"等移动标识的统一挂放点。现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整。设备完好。各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏"现象，责任人明确。设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、房屋雨棚、消防楼梯等公共设施保持清洁、畅通，地面无积水、无纸屑烟头等，无蜘蛛网、无异味、无积尘，不得堆放杂物和占用。停车场、立体车库、架空层、车行道、走道无污迹、无杂物、无积水、无明显油迹、无明显灰尘、无异味、无蜘蛛网。.02设施人体不常接触到的设施位置处目视无明显灰尘、无油迹、无污迹、无杂物、无蜘蛛网；能常接触到的设施位置处手摸无污迹感；所有设施表面基本呈本色。这里的设施包括灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等。排水沟、明沟部分无异味、无蚊蝇、无杂物、无污水横流、盖板完好、盖板间缝不大于3cm;排污井、暗沟部分无明显蚊蝇蟑螂活动、无堵积、沉淀物不超过管径1/5、井盖完整，覆盖紧贴。.03大堂地面光亮、显本色；无脚印、污迹，环境美观。.04玻璃(1)距地面2米范围内，洁净光亮无积尘，用白色纸巾擦拭50cm无明显污(2)距地面2米以外玻璃目视无积尘。(3)通风窗侧视无明显灰尘、呈本色。.05门目视表面无尘、无油迹、无污物、无明显手印、无水迹、无蜘蛛网、呈本色。手接触处要求用白色纸巾擦拭50cm无明显污迹。,06地面(1)需打蜡的地面光亮、显本色。(3)瓷砖地面目视无明显污迹、灰尘、脚印。(4)胶质地面无明显灰尘、污迹；办公场所蜡地光亮且无明显蜡印。(5)水磨石地面目视无灰尘、污渍、胶迹。(6)水泥地面目视无杂物、明显油迹、污迹。(7)广场砖地面目视无杂物、无明显油迹、污迹、大面积乌龟纹及青苔。(8)车道线、斑马线清晰、无明显油迹、污迹。.07地毯目视无变色、霉变，不潮湿、无明显污迹，无沙、无泥、无虫。.08绿地树叶不卷、不黄；无纸屑烟头.09天花.10墙壁(1)涂料墙面无明显污迹、脚印。(2)大理石贴瓷内墙面无污渍、胶迹白色纸巾擦拭50cm无灰迹；外墙面无明显积尘。(3)水泥墙面目视无蛛网、呈本色。(4)不锈钢内墙面目视无指印、无油迹、光亮，用白色纸巾擦拭50cm无污迹。不锈钢外墙面无积尘，呈本色。(5)不锈钢外墙面、玻璃幕墙无积尘，呈本色。.11水景喷泉水景水质不浑浊、无青苔、明显沉淀物和漂浮物；沟渠河等无异味、无杂物、无污水横流、无大量泡沫、无漂浮异物、孑了(蚊的幼虫)不超过1只/100ml。,12公厕空气清新；无异味、积水、污迹、堵塞；设备完好洗手间，地面、台面、镜面无积水、无水迹、无污迹、无纸屑烟头等杂物；便池无污垢、无异味，纸篓不过满，洗手液、纸巾用品充足，各项设施完好。(有合同明确约定的除外)。.13烟烟灰盅标志图案清晰，内置物(水、石米、沙)保持清洁。.14外围置房空置房无蜘蛛网、无异味、无杂物、无明显积尘。梯无污迹。无异味，通风性能良好。,17家俱家俱保持本色，无明显灰尘、污迹，常接触面用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料的家俱目视无污迹，拍打无飞尘。,18办公场所除满足其它设施清洁要求外，还应满足：(1)地面无污迹、无水迹并符合相应材质地面清洁要求；(2)墙面、天花无污迹、灰尘、蜘蛛网。(3)门窗、开关、电脑、打印机、复印机、灯具、风扇、空调、百叶窗等目视无尘无污。(4)桌椅、文件柜、电话无尘无污，用白色纸巾擦拭50cm无污迹，棉麻布材料目视无污迹，拍打无飞尘。(5)垃圾篓不过满、无异味。(6)饮水设施无污迹、无积水。(7)会议室、培训室、电脑教室等及时清扫、归位。(8)洗手间洗手液、纸巾、花瓣香料等补充及时。季下雪后的清洁卫生(其他清洁卫有明确的除雪要求和除雪工具。确保下雪及雪后业主的出行方便，清理积雪要及时，并在相应场所悬挂路滑提示标识，并根据需要在单元入口设置防滑垫，及时清除出入口和路径上方的斜面屋顶积雪或有其它防止雪块滑落伤人措施。除雪时间：大门出入口及停车场坡道等重要部位的雪要求随时清理，使车道不存有积雪，随下随清，保证出入车辆的安全。其余部位要求雪停后立即清扫。业主出行的必经道路应在四小时内清理干净；园区妨碍生活的积雪保证在36小时内清理干净。屋面积雪的清理，以保证屋面不渗漏为原则，要求雪停后立即清扫，如果雨夹雪，边下边化，则应随下随扫，确保屋面不积水，排气排水管处无积雪。除雪完成标准(1)雪后四小时，业主出行必经通道清除1米宽，单元门前无雪覆盖。(2)大门、停车场通道及停车场坡道无雪覆盖。(3)全面清扫后标准：人行通道露出边石；草坪灯露出；露天广场无雪覆盖；娱乐及休息设施无积雪；各处积雪成型见方堆放；能运出小区的积雪不在园区停留，最长不超过72小时。圾清运无滴漏、专人清运、日产日清垃圾车停放于指定点，车辆干净，摆放整齐，场地干净无强异味。垃圾中转站、垃圾桶(箱),垃圾不得散装，无超载、无强异味、无蚊蝇滋生、无污水横流、无有碍观瞻，外表无污迹、油迹。清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，收倒过程不干扰用户正常工作、生活。排放油烟、噪音等符合国家环保标准、外墙无污染。.21标标识牌、指示牌无污迹、无积尘。3.45环境消杀1.1分.01安全提示符合警示要求，采取有效措施防范。投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌，必要时采取有效措施防范。.02四害防治房屋共用部位、共用设施设备部分无白蚁害。无明显的鼠洞、鼠粪、鼠路。暗沟阴渠无明显蟑、鼠、蚊、蝇等.03消杀评估定期进行卫生消毒灭杀，并有评估记录。3.46游泳池1.1分,01卫生游泳池及过水沟无青苔、砂粒等异物。.02安全泳池周围无锋利有棱角硬物；泳池照明灯具完好，使用安全电压。无外露管配有足够救生员，在开放时间内不间断值勤。.04水质水质清澈透明、无异味，PH值6.8-8.2,池水混浊度不大于5度或站在游泳池两岸能看清水深1.5m的池底四、五泳道线。泳池尿素浓度不大于3.5毫克/升。泳池细菌总数不超过1000个/毫升。大肠杆菌含量不超过18个/升。游离余氯应保持在0.3毫克/升--0.5毫克/升，化合余氯应保持在1.0毫克/升以上。冬季室内泳池池水温度控制在22—26℃摄氏度之间，室内儿童池应在24—28℃之间，冬季室温应高于水温1—2℃。3.47会所内环境健身房、乒乓球室、桌球室、壁球室、儿童娱乐室、棋牌室、音像室、阅览室等娱乐场所要求空气清新、温度舒适，物品摆放整齐有序，标识清晰。具维护设备、设施完好无破损，无利角(针);组合类器材各活动连接部位结实、安全、牢固、无松脱，转动部位有防护罩。所标识有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。(水)吧酒吧台内开档所需材料充足，酒吧器具摆放整齐，干净卫生，配备消毒柜，符合国家卫生标准。水食品干净卫生，保质期内，配备消毒柜，符合国家卫生标准。.06卫生无污迹、脚印；无灰尘、无纸屑烟各类器材、设备等呈本色、无明显灰尘、污迹。品物品分类摆放、整齐洁净物品分类摆放、整齐洁净。3.48综合项目小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施，且设置合理。.02标识公共设施或场所标识应按照物业企业形象策划手册设置，标识无损坏、无明显灰尘、无锈迹、字迹清晰、位置妥当。对清洁过程中有安全隐患或造成使用不便活动，设有明显标识或采取有效防范措施。.03家畜及宠物小区内不得违反当地规定饲养家禽、家畜及宠物。对宠物的管理有相应的制度及约束条款。救援人员地点时间2分钟内4分钟内6分钟9分钟12分钟以上数据是指管理面积10万m²以下，超过的每10万m²增加1分钟机动(含自行车)2分钟内正确，有效附件三：灭火级别1公斤3公斤4公斤5公斤24T公斤35F公斤级别火级别1A1A2A2A严重危险级5×8B中危险级7.5×4B级BBBBBBb)保护面积一栏中为可选用，保护面积为7.5×4=30m²,用现场面积除以7.5×4B30即为灭火器个数。d)地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。2、供配电系统(4)功率因数：不小于0.92.10发生停电事故后，最多不超过5分钟(特殊困难不超过15分钟),发电机必须能够启(5)蓄电池组电压保持在24V左右。3、消防设备设施系统4.7曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性渗油(每滴/3—5分钟)。减速器的机件和轴承的温度应不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。4.8曳引轮：防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。4.9限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正4.10安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300牛顿范围内。4.11轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地砍间隙为5—8毫米。轿箱地砍对门厅地砍间隙应为25毫米。门厅锁啮合应不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门钹开。门扇下端距地砍应为5—8毫米。门垂直误差不大于0.5毫米。应不小于7毫米。4.13轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。4.14轿厢导轨导靴。(1)导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。(2)检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。(3)导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈4.15缓冲器(1