项目设计建议书

致：重庆XX置业有限公司“贵州项目”项目规划设计建议书重庆xx地产顾问有限公司二○一二年三月

TOC\o"1-2"\h\z\u一、项目态势分析（SWOT分析） 31．优势与劣势分析 32.机会与威胁分析 33.小结 4二、总体开发思路 41、开发思路 42、功效定位 43、档次定位 54：住宅产品定位 55、风格定位 6三、规划设计建议 71、规划设计原则 72、设计经济指标 83、住宅规划： 84、商业规划： 9四、社区公共配套及智能化 10五、景观设计建议 10六、服务功效 13一、项目态势分析（SWOT分析）1．优势与劣势分析1．1优势（S）区位优势：处在老城中心，人气较旺，便于商业打造，路网比较发达；配套优势：合力超市，商业集中一条街，鼓韵广场等，周边配套十分成熟；基地优势：有较长的婉延波折的滨江线，更使本案在水文章和亲水住宅方面大有可为；规模优势：规模较大而适中，近200亩大盘交响乐章一经推出，在金沙将引发较大反响；公司优势：谦翔置业有大都市开发经验，充足发挥设计，策划，开发运行的优势，最大程度确保公司在本地开发成功。1．2劣势（W）基地的弱点：项目拆迁、还建量太大，成本较高，临水系地质比较松软，开发高层建筑地基成本较高；滨河水污染较严重，打造滨江商业有挑战；2.机会与威胁分析2.1机会（0）本地市场潜力较大，好房不愁卖；抓住了周边区域内的空白市场，现在金沙县还没有集商业、金融、娱乐、休闲、餐饮、购物为一体的区域。在产品上寻找更多的创新来形成项目的独特卖点。增加项目的附加值。（如：打造更大的广场，方便本地老百姓休闲、娱乐等）金沙房地产开发水平总体比较低，多数开发商尚处在卖房子和卖家居阶段，极少数进入卖环境阶段，尚没有进入卖文化与生活方式阶段者。2.2挑战（T）(1)竞争性楼盘：（金都国际、开明·同心大市场等等项目）的竞争与分流。(2)竞争性区域：如金沙竞争区域概念快速从新城崛起，对本案所处老城区形成明显竞争态势；(3)公司管理决策的失误，内部资金运作和财务风险都会造成项目运行危机；(4)国家有关政策的不拟定性，给房地产市场带来厄运。3.小结最值得张扬的优势（S）：配套优势(成熟，完善的商业配套的魅力)最需变化的劣势（W）：区域形象认知（变化都市形象，彰显都市活力）最应抓住的机会（O）：金沙处在都市勃发期，分散性像集中性发展趋势（商业中心说，增强辐射能力）最应正视的挑战（T）：竞争性楼盘的竞争（建立市场区隔，占领制高点）二、总体开发思路1、开发思路1）统一规划，分期开发，互相增进2）硬环境与软文化，导入新概念地产开发理念3）走潮流的、当代的、品牌经营路线4）产品区隔+市场竞争的实战方略2、功效定位——都市中心居住区（CLD）以高档居住为主体，集（休闲、商业、文化、特色餐饮、教育（幼儿园）、运动、健康）等于一体的综合性的“都市中心亲水国际社区”（CLD，CentralLivingDistrict）。3、档次定位——中高档崇高社区采用都市形象提高手段，塑造高端形象（树立老都市新面子），不输掉中档品质（物超所值），这种中高档品质社区，在金沙尚无有力竞争对手，有较大的市场空白点。4：住宅产品定位1）户型功效分区：功效分区私密休息区功效分区私密休息区客厅餐厅门厅家庭厅卧室书房小朋友房厨房卫生间阳台，院馆贮藏辅助区公共活动区注意：两房户型重点规定实用性强，不设立辅助区，二+院馆和三房及以上户型必须满足核心家庭人性化使用要素，确保核心家庭组员在使用上，私密度，公共活动上的规定，但愿设计单位重点考虑。2）金沙项目具体设计要略及规避的局限性：设计规定增加要素说明面积趋向增加赠予面积设计加大灰色空间赠予面积的设计，增加卖点。减少公共区域设立公共走道、室内走道、楼宇边角等公共面积减少，户型使用率比以前高。功效配备三房主人房带卫生间主人房带卫生间已成为中大户型的必要设计（三房）。阳台设立把家务操作与观景分开，更加方便、合理。三房增加辅助区书房、小朋友房、衣帽间等的配备,使室内生活更加丰富多彩,更舒适。玄观设计增加空间的层次，与入室更衣换鞋等新风尚变为可能，增进居家健康。空中院馆二房能够增加一部分空中院馆设计。功效分区空间层次与分区动态静态空间划分、工作空间与生活空间划分、公共空间与私密空间的划分使的居家使用上更加科学合理。户型设计运用凸出的边角台阶隐避走道等设计进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型设计更为体贴厨房设计设计是出于当代家庭居家细节设身处地的为住户考虑。卧室门的朝向朝向注意避免与其它门相对的现象。落地窗、凸窗打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面，增加新颖感。首期（即一组团）：首期一组团项目在户型配比上原则是过渡性设计，住宅户型配比上，整个项目的产品构成比为：四房占10%，三房占45%，二房占35%。3）具体设计配比户型特色设计面积面积比两房普通带落地窗70-8515%两房带书房院馆（可改）或+书房）85—9520%三房普通带落地窗100-12040%三房带书房+书房或者+小朋友房120—13015%四房+书房+小朋友房+保姆房130-17010%总计100%备注：本推荐设计来源于市场调查解决和首期保守中适度跃进的状况下，希设计单位优化解决。小结：随着客户需求观念的不停变化，建筑设计者也不停在改善和创意设计满足市场之需，光凭借单纯的，呆板的设计慢慢失去了市场，任何设计必须考虑人在不停物质文化不停增加需要而定，因此，本案在户型，窗，阳台等方面的解决必须考虑设计理念适度超前，满足将来市场需求。5、风格定位——以当代风格为基调整盘风格以当代风格为基调，而又不拘泥于单一的设计元素，在造型和人性化设计上会增加更多的多元化和包容性元素。即使当代风格在诸多地区已经做滥，并且欧陆风情建筑风靡一时，但作为老城中心位置，又是行政中心，不含有在土地资源，环境，人文，都市发展的方向等方面，不利于打造异域的风情建筑。三、规划设计建议1、规划设计原则1）

贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设适于当代生活的，又含有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品在规划上突出人与建筑的对话，将本项目打造成为一种集繁华商业、宜居、为一体的大型休闲高档人居社区。设计主题围绕宜居、休闲、餐饮、充满活力大社区，在建筑风格上体现当代主义建筑风格的无穷魅力。在规划用地以及建筑产品设计上，遵照经济合理的原则，充足考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性发展原则，方便于项目的分期开发和分期销售获得巨大成功。针对目的客群的消费特性，设计充足体现当代感，让客户买到本项目而感到意外收获。设计理念必须与周期开发的思路相协调，必须确保每一期开发都有新卖点。2、设计经济指标3、住宅规划：采用组团式构造，1、2、3沿滨江部分有滨江景观轴，地块4有中庭景观，确保每一组团都有较强的景观面空中架空层，增加社区休闲娱乐功效的面积配备人车分流模式（地上设立临时车位）。最大程度的扩大楼间距4、商业规划：设立错落有致的空中人流通道，打造立体化空中人流系统，把地块2的三栋楼实现空中架空，整体商业区和住宅区便利度加强。1）主题生活馆设立建议：会所为开放式经营，即对业主开放，也对社会开放。会所的重要功效是运动、健身、商务、家政、休闲等。考虑到社区规模较大，以及会所建成之后运行成本，建议会所的多个功效在空间应合理集中，适度分散，形成“泛会所”。各分会所功效上各有侧重，有的侧重于运动康体，有的侧重于休闲度假，有的侧重于商务餐饮。四、社区公共配套及智能化1）邻里交流空间：（1）设计时要体现本项目绿色、健康、休闲的特点，同时要将与周边环境景观融合，尽量与将其做成景观的一部分，这一部风能够设立在空中架空层。（2）除传统的交流空间外，建议设计社区小朋友图书动漫室。孩子是将来，抓住了将来，我们就成功了。2）社区变电设备：建议放置于地下或者隐蔽处远离生活区3）垃圾中转站：远离生活区4）幼儿园：建议本着为住宅区提供一种安静的环境为宗旨作为选址的规定之一。5）物业管理处：面积约160平米左右及可，有独立的财务室、主管室一间、工程部一间、以及客服中心一间、前台接待处、工具间等。6）智能化安防系统：重要设计规定为业主提供一种安居舒适之家、人性之家。重要包含：社区围墙红外线监控系统、24小时社区闭路电视监控系统、24小时电子巡更系统、地下车库和一层入户大堂监控系统、电梯内闭路电视监控系统、楼宇彩色可视对讲系统、车辆管理系统、门窗红外线报警装置和室内室内紧急求助按钮。7）科技低碳新生活：（1）高层住宅部分2房户型新风系统（部分）。（2）住宅进户门采用密码琐或者指纹识别双重保险，并装子母门。（3）智能净水系统（4）住宅朝阳部分窗户使用LOW-E中空玻璃来隔断紫外线对家具的伤害。（5）人体感应灯光控制系统。（6）社区卫星电视系统五、景观设计建议1、总体景观设计规定：项目定位为运动、休闲的享有型科技人居社区。景观设计时综合考虑景观与建筑立面风格的协调、统一。2、入口及样板区景观设计：规定社区入口形象的设计，应体现社区的尊贵感。其中重要出入口及次要出入口（定时开放/临时开放）入口处考虑人车分流，避免干道停车对品质的影响及增加物业管理成本。建议选择一种主入口设计一种玄关；如入口林荫大道、起伏坡地等等，就是给人感觉我们的社区就是和金沙任何一种社区就不同。我们的理念就是这个都市住宅的领跑者。样板区景观设计是将销售中心的外部环境，涉及销售参观流线设计作为社区整体景观设计布置内容来整体考虑，与整体景观风格保持一致，但作为营销用途，则应加强样板区在及样板区销售时的氛围营造，适宜考虑室外景观软装饰的运用，如遮阳伞、活动花箱等室外家具的使用、设计及摆放，样板区销售时的标记系统设计、鲜艳花卉及绿化植物的摆放设计等。营销中心应保存一种较大的广场便于平时活动需要。3、公共区域景观设计：充足运用地形与建筑围合划分和组织空间，满足社区环境在安全、方便、舒适、公共性和私密性等方面的规定，形成多层面的空间形式，如疏林加缓坡形成开阔的疏林草坪景观；隆起的山丘和小道形成幽静的山野景观；蜿蜒的溪流和山石形成自然水景等等，同时设计中应考合理运用景观遮挡或弱化环境中的设施设备。在道路的尽端或转弯处注意公共部位端景的设计，运用植物造景的设计手法解决端景，使之层次丰富、色彩丰富。4、组团景观构造：整体规定：景观空间以公共绿地为核心，将分布在区内的组团联为一体，每个组团在整体风格统一的同时又各具特点，也使得组团内的小公共绿地真正成为组团业主共享的半私密空间。在住宅区间形成交流感及互动性更强的景观带绿化系统，实现均好性。景观空间开放有度，变化丰富，同时确保与外部公共空间的景观持续性，要解决好公共绿地与组团绿地的关系，景观差别性与统一关系的解决。使得每个组团的小业主感觉到不同的荣耀感和归属感。5、道路街景设计：规定对各街道景观进行具体的设计，建议各区域结合地形及建筑风格设计应有各自的特色。由车行交通形成的外环线及由人行交通形成的内环线是完全公共的景观区域，应着重分析人的行为和视线，营建重要的景观亮点，精心打造楼盘的品质感。6、私人区域的景观设计：规定对私家花园的围界及围界门形式进行设计，隔断及周边植物配备后需满足私家花园私密性。规定结合道路两边环境景观的效果对人行入户道路、信报箱、入户门牌进行设计。通过垂直绿化、盆栽绿化等多个植物的搭配，使建筑和景观融为一体。7、通用规定：材料选择、色彩搭配以及细部解决都应根据新乡气候重点考虑；规定进行植物配备时结合新乡特定的气候特性充足考虑树荫。确保每个季节在我们社区都能闻到花的香味。私家花园的范畴划分应在景观设计过程中结合景观综合考虑内外观赏效果和私密性。建议配备植物时参考新乡惯用的和宜成活的植物表，考虑植物的成活率和易采购性；水体边尽量少设计或不设计落叶植物；植物布置图采用高、中、低分层表达，方便清晰植物的空间效果。8、水电部分：水景设计（涉及喷泉、旱喷泉、室外游泳池之设计）社区园艺景观照明的综合设计：含庭院灯、路灯、映衬建筑物和构筑物的环境泛灯光的系统设计。室外背景音乐系统的设计；音箱及灯箱等物体的定位应避开道路、多个检修井等装置，进行具体、精确的定位；绿化浇水系统设计（走线及给水点位置）及水景机电和给排水系统。庭院排水系统设计。结合总体园艺风格的社区安保监视系统的综合设计；多个庭院灯、路灯的选型，如有机电设备应提供机电产品一览表。箱变及变电箱等部分设备的位置布点，且考虑合理运用景观遮挡或弱化环境中的设施设备。9、水体景观设计：本地块的水资源相对缺少，水景将是公共景观的主体，因此，水景的设计在整个景观设计中将占有极其重要的地位。由于本地块有天然的水资源（鱼塘），因此，水景设计的时候要考虑天然水景和人工水景相结合的方式；在水景设计的过程中，不仅要考虑景观手法和文化体现，还要同时考虑水质的保护和治理问题。水景运用应当注意与社区空间环境尺度匹配,并应协调与植被用地的关系。水体形态、大小尺度应与社区建筑、交通组织,彼此协调统一,构成呼应关系。水景设计应注意其观赏视点的设立和安排,解决好与建筑、植物、山石、途径、场合等空间关系,全方面兼顾不同视角、方位的视觉轴线的景观效果，以及构图的平衡、匀称,空间层次的丰富与和谐等。同时,还应充足运用水中倒影的构景作用以扩大景观空间,使景观空间因“水”而活。可运用人工半岛、人工小岛、水生植物以及小桥、廊桥等为隔断,来丰富水面的