赢商共享-成都保利中心度营销方案1030387034

保利中心2021全年营销方案目录1、成都市场

2、区域市场及竞品分析

3、工程解读

4、客户分析

5、工程营销定位

6、销售策略及执行

7、推广策略及执行

8、广告表现PART1:成都市场09年成都主城区：供给、成交双双强势上扬09年的市场在成功消化本年度的供给的同时，也在消化07、08年的存量09年主城区商品住宅的成交量远大于供给量成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都处于每月100万平方米左右的高位第一个成交量顶峰—5月，主体经济回暖、利好政策和房交会的累加效应，使成交量一跃到达了200多万平米。第二个成交量顶峰—11月，由于楼市利好政策的结束和房价的一路上扬，出现了大量的恐慌性消费，11月成交量到达145万余平方米。2021年市场存量概况截至2021年11月30日，成都市商品住宅可售建筑面积约516.72万㎡〔环比10月下降12.35%〕，可售套数46293套〔环比10月下降12.68%〕根据成都市2021年的月平均成交面积〔103万㎡/月〕测算，目前的存量销售周期为5个月，市场已属于中度供不应求的供求关系。2021年1月—2021年11月商品住宅可售数据分析2021年环线供给比照从新增供给量的环域分配来看，“一环至二环〞环域仅占到15%，“二环至三环〞环域占到了53%，“三环外〞环域占到了32%。针对本工程所在的二环内区域，按照上图分析，属于供给量稀少的区域。2021年11月各环域新增商品住宅供给量比照统计2021年年初周成交趋势2021年1月1日—15日，成都市共成交商品住宅748套，合计7.17万平方米，相比2021年全年平均值分别下降86.88%和85.72%，环比2021年12月分别下降89%和91.6%。近两个月主城成交情况宏观市场总结09年成都楼市整体销售火爆，量价齐增。年末政府连续出台政策遏制抑制房价飙升。受政府宏观政策，金融政策，传统营销淡季等多种不利因素的影响，2021年1月楼市出现明显下滑。短期内客户观望，市场成交状况将持续受到影响。2021年市场整体保持平稳，上年火爆难以再现。世家机构的观点是2021上半年政府会持续保持目前的“遏制〞状态，年中开始政策会逐步放松，市场预期较好。宏观市场对本工程的启示本工程主要销售时间在2021年下半年，属于国家宏观调控开始放松期，市场开始有好转的趋势。本工程可抓住2021年下半年的有利市场形势，以回款最快的住宅推售开始，集中爆破，成功完成年度销售10亿的任务。在把握了宏观市场之后，我们进一步了解区域市场的开展。PART2:区域市场及竞品分析09年成都二环区域内住宅供不应求可以看到，2021年成都二环以内区域销售套数持续高于供给套数。环域市场呈现供不应求的局面。二环内住宅因供需价格走势稳步上升区域内可比楼盘选择区域内可比楼盘选取原那么：单价接近可供货量较大产品形态趋同工程品质接近按照以上原那么，我们选择了：万科金色海蓉、成都A区、华宇荣国府、来福士广场、朗御、望江橡树林、华润翡翠城为参考。本案金色海蓉翡翠城橡树林成都A区朗御华宇蓉国府来福士广场重点项目华宇蓉国府来福士广场成都A区朗御望江橡树林华润翡翠城万科金色海蓉差异优势人民南路旁推货早高升桥成熟区域黄金地段临近锦江，面临河景临河景观成熟大盘开发商品牌户型得房率高产品价格（表单均价）预计12000未定9000预计14000（精装）8500800012000（精装，实得8400元/平米）项目发展阶段还未开盘未开盘平稳销售期还未开盘平稳销售期成熟平稳阶段平稳销售期09年供应量（万平米）61322509年业绩--年销售约500套房源-整体销售相对平稳，下半年年开始提升错误判断市场，断货半年，下半年以商业销售为主推广力度-以项目旁墙体广告为主以项目周边户外导示为主-阶段性媒体爆发阶段性媒体爆发线上推广基本停滞市场形象--南一环地段优势成熟生活配套区-临河大盘成熟生态住宅区投资及年轻人居住项目竞争力度大较小写字楼竞争大小较大较大小小区域内可比楼盘横向比对09年区域可比楼盘供给量46万方，除成都A区以外，其他楼盘均到近98%的去化率，总销售41万方。2021年区域可比楼盘销售表现以上数据均为备案数据金色海蓉09年市场表现万科金色海蓉供给产品包括：65平米精装高层〔实得90-112平米〕；43-75平米SOHO。09年万高层产品从6月开始断货，下半年销售以SOHO为主。全年仅销售5万余方〔含SOHO〕。华润翡翠城09年市场表现华润翡翠城供给产品包括：78-120平米高层；09年华润翡翠城将08年库存的4期产品销售完毕，并推出其景观资源最差的5期产品，整个价格较年初上涨近1500元/平米，全年销售近22万方。成都A区09年市场表现成都A区供给产品包括：55-150平米电梯公寓。09年12月14日，成都A区开盘开盘销售率仅30%左右，该工程前期并未进行大量推广，以工程周边的户外广告宣传工程区位为主。全年销售1.6万余方。望江橡树林供给产品包括：78-120平米高层电梯。09年望江橡树林以消化前期库存为主，并根据市场好转上调价格，年底较年初上涨1700元/平米，同时一期产品全部售罄。全年销售12.6万方。望江橡树林09年市场表现2021年区域可比楼盘销售表现华宇蓉国府华宇蓉国府净用地（亩）土地用途容积率楼面地价可开发建面成交价（万元/亩）39.598商住4.45215.91116154.711530万/亩该地块在2007年底由华宇集团经过60余次举牌，以1530万/亩的单价拍下，成交总价60523.74万元。华宇蓉国府位于武侯区人民南路，紧临四川省体育馆，定位为复合型国际商业建筑集群，由6栋高层建筑组成。包括甲级写字楼、综合商业、五星级酒店、国际公寓。〔原定于09年底开盘，后推迟，预计2021年4月开盘，单价12000元/平米〕酒店写字楼住宅住宅住宅住宅人民南路2021年潜在可比楼盘概况2021年潜在可比楼盘概况来福士广场来福士广场净用地（亩）土地用途容积率楼面地价可开发建面成交价（万元/亩）49商住628113095411775该地块在2006年底由凯德置业旗下成都来福士公司斥资8.7亿元拍下。来福士广场位于位于成都市主干道人民南路与一环路交汇点以东，即人民南路四段〔原四川博物馆地块〕。工程包括甲级写字楼〔76494㎡〕，星级酒店〔44644㎡〕，效劳式公寓〔11849㎡〕，T5塔楼〔26261㎡〕，零售商业〔74844㎡〕目前状态：所有产品目前未对外公开推售，预计2021年3-4月推售，2021年年底商业租售完毕试运营，2021年4月办公楼投入使用朗御朗御净用地（亩）土地用途容积率楼面地价可开发建面成交价（万元/亩）11.3487商住5.5385077805.131540万/亩该地块在2006年底由新嘉置地拍下。朗御位于成都市一环路内，锦江区大慈寺路3号，是现代化的高档公寓建筑，其功能齐全、档次高，建成后将成为成都市的新地标。由南北两栋对称的高层塔楼和三层地下室组成，两栋塔楼建筑高度172米，地上51层，于第39层〔高120米〕处通过空中连廊相连。预计2021年4月开盘，单价14000元/平米.2021年潜在可比楼盘概况区域可比楼盘2021年供给量预估以上数据根据09年销售情况预估整体供给量将达38万平米左右。供给顶峰集中在今年上半年，特别是春季房交会的5-6月。主要供给集中在华润翡翠城。来福士广场写字楼、效劳式公寓均为持有经营，不进行销售。供给面积集中在90平米以下房源，占总供给量的50%左右。各个开发商均会在上半年加速推货，快速销售，在工程平稳推售期区域市场小结2021年区域内工程顺应市场大好的势头，呈现出非常好的销售业绩。由此证明此类产品获得了市场认可，符合市场需求的潮流。2021年，工程周边预推楼盘少，除华宇蓉国府外，二环内几乎没有类似产品上市。工程处于棕南-棕北板块，尽管板块内竞争产品较小，但预计2021年国际城南区域将有大量产品面试，市场热点将停留在国际城南，面临对工程目标客群的局部分流。在市场全面把握的根底上我们将对工程展开深入理解。PART3:工程解读工程核心价值解构本案研究四大价值区域价值品牌价值产品价值投资价值保利中心桐梓林生活配套圈玉林生活配套圈IT商业配套圈川大生活配套圈百联天府生活配套圈棕南生活配套区教育配套：四川大学、川大附小、锦官新城小学、棕北小学、棕北中学、中医药大学、成都七中、成都信息工程学院商业配套：一环路IT经济圈、川大校园经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈、棕南商业经济圈、百联天府商业经济圈医疗配套：四川省第二人民医院、四川省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西医院、华西口腔医院、华西妇产儿医院、棕南妇科医院区域价值研究

二环内，主城区中心，配套极为成熟和齐全。地铁：地铁1号线，地铁3号线双地铁一环路二环路三环路地铁1号线地铁3号线保利中心通往机场15分钟通往新会展市政办公区15分钟道路系统：一环路，二环路，城市中轴人民南路，科华大道公交系统：桂溪公交站13条公交线路辐射全成都6路、49路、55路、62路、97路109路、111路、112路、304路411路、501路、521路、817路区域价值研究

主城区二环内，城市一二环环线交通，人民南路都市主干道，双地铁桐梓林片区棕南、棕北片区玉林片区紫荆生活片区成都传统富人区美国领事馆住宅：棕南片区再无新增住宅供应区位上看，保利中心位于成都传统富人区的棕南、棕北片区，该片区后续供应量相当有限，除蓉国府、来福士广场外，已无新增土地供应。保利中心楼面地价：3487元/㎡总建面：39万㎡用地性质：商住来福士广场楼面地价：4450元/㎡总建面：23.3万㎡用地性质：商业蓉国府楼面地价：5215元/㎡总建面：16.17万㎡用地性质：商住SBD商业、写字楼：SBD大规模商业综合体39万㎡的建筑规模，保利中心是人民南路科技商务区SBD（连接中央商务区与城南新区城市中轴线的专业科技商务区，将成为成都的金融大道、商务要地、企业总部基地和重要的商业区）的大规模商业综合体。区域价值研究

棕南，老牌传统高档住宅区，SBD〔南部科技商务区〕核心区老核心都市区国际稀缺区域价值爆发点在全国：连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名保利地产是中国保利集团控股的大型国有房地产企，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，名列国有房地产企业综合实力榜首，并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。在成都：成都楼市迎来保利时代保利·公园198以持续每周数千万元的销售速度引领楼市。单盘年销售悦20亿元，成为目前成都楼市的最高纪录。品牌价值研究

企业品牌价值：地产央企综合实力品牌价值第一名，中国房企前三品牌价值爆发点实力文化运作城市推动力产品价值

保利中心经济指标保利中心基本信息东区总建面（平米）109770LOFT公寓建面（平米）77310.93商业街建面（平米）4777.02容积率5.0停车位430西区总建面（平米）285352.04Loft办公（平米）119884住宅（平米）97497容积率8.0停车位1300总建面（平米）395122.93领事馆路盛隆街写字楼住宅LOFT公寓商业街楼号住宅层数单元户型配比两房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫88-90平方米125-130平方米145-150平方米南楼37747403774074377407437148370北楼37747403774740小计

518259148总户数

925户型比

56.00%28.00%16.00%东区1#loft办公楼号层数户型配比合计75-8060-65266133399LOFT11966.67%33.33%东区2#loft公寓楼号层数户型配比65-70342LOFT219100.00%东区2#loft公寓楼号层数户型配比65-70342LOFT219100.00%楼号层数户型配比60-6565-7070-7575-8085-90合计5738951919228西块LOFT1925.00%16.67%41.67%8.33%8.33%住宅合计：925套loft合计：1311套住宅产品的套型和面积符合市场主流需求，并且在二手房交易市场同样属于交易量活泼的产品产品梳理结论：全流通、都市主流产品工程的四至边界东至人民南路南至二环路西至科华北路北至成科西路本案S优势O时机区域优势：传统意义上的成都富人区，城市核心区域升值潜力巨大品牌优势：保利地产国内一线房企产品设计合理，品相好，住宅面积合理棕南片区从03年起几乎无新的住宅产品供给。W劣势体量较大的LOFT产品在成都一直销售不畅。商住混合，形象较难统一。T威胁市场大势的不确定性以及政策的不确定性。整体供给量和刚需产品供给量增加产生巨大压力。SO策略紧抓区域未来开展预期和供给空白，尽快推出主流住宅产品抢占市场。WO策略以工程整体形象引领亮相，后期对LOFT产品重点“照顾〞。ST策略控制整体去化速率，在保证开展商资金平安的前提下，争取整体收益最大化。SW策略成熟产品+成熟品牌增加工程人气。工程的SWOT分析产品价值解读产品价值解读产品价值总爆发点：都市、国际化、高规格、时尚保利中心城市核心区域绝版商业街国际都市商务中心自由空间都市中心华宅国际都市商务中心住宅：选取了保利中心周边，棕南片区6个二手住宅楼盘，观察其08年底以来的租金变化情况。可以看出这6个二手工程平均租金增长到436元/㎡/年，每平米年增长率达9.6%。升值潜力巨大。6021609666797331平均售价棕南片区二手楼盘售价情况商务办公与商业：根据SBD规划，保利中心位于SBD核心区域，连接CBD与新城南商务区，升值潜力大；周边写字楼年投资回报率在10%左右。元/㎡项目名称当前租金（元/㎡/月）售价(元/㎡)年租金回报率商鼎国际11013,00010%力宝大厦12015,0009.6%威斯顿联邦大厦12015,0009.6%国航世纪中心12013,83010.4%棕北公寓棕南公寓南方花园棕港公寓盘古花园保利中心川大花园威斯顿联邦大厦力宝大厦商店国际国航世纪中心写字楼住宅投资价值研究

主城区寸土寸金，2021年租售价格飙升迅猛稀缺加速升值投资价值爆发点四大价值爆发点总结区域价值老核心都市区核心稀缺品牌价值实力文化运作城市推动力价值点汇集：稀缺区域—城南美领馆项目属性—都市项目性格—时尚投资价值稀缺产品价值都市国际时尚产品理解将深入指导我们对各自目标客群的定位。PART4:客户分析保利中心项目属性推导目标客户群体区域意义所在区域是传统意义上好的区域Yes所在区域文化氛围浓厚所在区域被普遍认为是高档区域Yes所在区域是具有发展潜力的新兴区域Yes靠近XXX等历史文化区区域内涵靠近写字楼、金融机构集中的区域Yes靠近繁华商业区Yes可选择的交通工具比较多Yes方便的公交路线Yes交通设施周边道路好，交通顺畅Yes出行道路两边景观好靠近地铁/城铁站Yes生活设施靠近比较好的医院Yes靠近大超市,购物中心,餐饮等生活设施Yes教育设施靠近大学等高等教育院校Yes靠近高质量的小学、中学学校Yes休闲设施靠近公园、绿化带等人工景观靠近运动场馆等比较好的健身休闲设施自然设施风水比较好靠近山、水、运河等自然风景物保利的中心的目标客户很“务实〞、“时尚〞，他们对于居住在城市核心社区具有虚荣感，并且依赖、享受都市生活。保利中心核心群体定位

都市人中产人前沿人客户定义写字楼客户定义写字楼产品：市场定位：

美领馆国际级商务中心客户定位：

全域大企业、大商家客户白描：

大型企业、财团、

世界500强企业以及基金投资客客户定义

Loft定义LOFT市场定位客户定位客户白描国际商务空间覆盖成都全域、以城南中小企业为主；投资客律师事务所、会计师事务所、个人工作室、广告公司、小型IT公司、企业办事处现代无限居住空间新潮、个性化居住；时尚的SOHO一族，个性张扬，城南自用、投资客户为主都会购房者

客户定义

Loft目标客户细分〔商务〕

办公自用型企业SOHO一族行业类型信息咨询、财务、咨询、法律、IT行业外包、销售类连锁公司、保险代理、国际金融服务金融咨询、编辑记者、自由撰稿、软件设计、网站设计、美术、音乐、会计、律师、广告、策划、保险中介、外企在国内联络职员或技术工程师、期货炒家行业特点高附加值的成长型企业1-10人小型/微型企业外埠中型企业驻成都办事处及小型分支机构自由度较高，不受传统办公室束缚工作时间跨国协同工作等需要24小时工作的企业大部分工作完全可以在家中独立完成或通过在网上与他人的协同工作来完成可以专注一职，也可以是兼职工作电子通勤族工作不受时间和地点制约办公环境对事业的发展壮大无过多限制脑力工作特点明显购买动机高形象、高品位、高性价比、高使用率、高自由度、高投资性企业处于发展提升期，现有办公空间不能满足形象需求希望买到高性价比办公室，即低总价与最高使用效率的强烈对比地段的绝对优势独自开创事业，免掉了因上下班交通拥挤而浪费时间。工作、居住皆可赋予工作空间以接待能力和形象展示能力高性价比，高单价低总价买一层享用两倍空间可以在自己的空间充分发挥个性，且完全可作为对外展示的平台地段的绝对优势对办公外部环境的要求靠近大企业、在城市中心、交通便利、关联公司相对集中的区域繁华路段、成熟的配套、靠近最强企业对内部空间的要求强调实用性，灵活性很强的人员尽量不占用过多空间高时尚性，能充分表达公司独特的个性1、 强调空间感，强调室内环境对思维创意的启发2、 强调创意延展性，表达个性的延续性，并传递领域感3、 强调功能性，既满足工作和生活空间分开，又可以融为一体，让工作成为生活的一部分客户定义

住宅市场定位产品市场定位 客户定位 客户白描美领馆都市华宅都市动物中产阶级时代的主力：28-40岁的城市中产主力，公司中层，依托城市，高知高薪人群，勇于尝试新鲜事物；iphone、google的使用者，关注财经、高端时尚娱乐；二级城市高端客群客户特征：青年之家及小太阳家庭为主，年龄集中在30-40岁之间客群来源：1、城南〔紫荆、玉林、棕南〕地域客户为主、局部城区其他区域的换房需求客户；2、周边IT、金融业高收入人群、高管等；高校和大型医疗单位生活圈。3、人南沿线国有企事业单位和政府公务员；4、区域良好开展前景带来的投资客5、二级城市的客户；6、投资客置业关注点：对区域的认可度较高，看重开展潜力要求工程的地段要接近城市核心及上班地点房屋是其社会标签，时尚感、身份感、稀缺感客户定义住宅、LOFT客户的共性客户定义客户总体特点保利中心丰富的产品供给决定了客群适应性较为广泛

客户区域以城南、城中心客户为主，有明确的都市倾向不守旧、有个性、奢侈品的追随者新鲜事物的尝试者时代的中高层主力军购置行为中投资是其主要的购置动机之一PART5：工程营销定位营销定位推导逻辑市场定位市场客户工程推导关键词提炼A：结合工程解读局部所分析之结论，工程所在位置在美领馆区域，在国际城南的背景区别于城南其他板块，独具气质。市场定位关键词提炼：城南美领馆国际板块文化属性：棕南作为最早的富人区，在10年前独领风骚，随着新版块的崛起，焦点已经转移。目前的棕南的特性认知上存在模糊性。成都在迈向国际化大都会的道路上不断升级。各个板块也在不断升级过程中。放眼成都，休闲气质有余，国际品格潮流缺乏。一个“国际的、风格显著而时尚丰富的〞保利中心的呈现，必将带动区域价值的提升，同时必将使城市潮流中心向棕南的回归。推导关键词提炼B：市场定位关键词提炼：都会时尚结合工程解读局部所分析之结论，工程为住宅、LOFT，写字楼、商业组成的城市综合体，且处于城市核心区美领馆区域，通过产品间互动，聚合为无限延伸的全新的生活模式。市场定位关键词提炼：都会国际新潮推导关键词提炼C：

产品特性推广特质推广定位甲级写字楼城区内高端高标准写字楼国际化的商务品质标杆美领馆国际级商务中心住宅主流的高品质住宅留给属于城市的人类美领馆都会华宅LOFT充满空间想象力，多重使用功能的使用空间充满了想象力和可能性的空间。具有使用功能的领先性和时尚潮流感国际级商务自由空间现代生活无限空间商铺

位于城市核心区稀缺商业

都市时尚商街物业

城市核心高稀缺商业

结合客户之结论，保利的中心的目标客户很“务实〞、“时尚〞，他们依赖、享受都市生活。因此他们是向往丰富的都市生活，走在时尚的前沿，都市人类，成熟的中产阶级。推导关键词提炼D：市场定位关键词提炼：时尚潮流保利中心市场定位——城南美领馆都市时尚汇PART6:销售策略及执行定价思路定价原那么：一、本案与竞品价格保持合理的价格差距，到达利润最大化；二、在原那么一的前提下，保证工程销售去化速度到达目标。住宅产品价值环境价值（40％）开发价值（40％）品牌价值（20％）合计因素分项价值板块价值人文环境交通环境自然环境总体规划产品户型小区配套周边配套开发商品牌/实力物业管理品牌

比例40%10%20%30%30%30%20%20%70%30%综合16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%保利中心分值100100100100100100100100100100

权重分值16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%100%望江橡树林分值508070120908070807090

权重分值8.00%3.20%5.60%14.40%10.80%9.60%5.60%6.40%9.80%5.40%79%华宇荣国府分值901001001001009070907090

权重分值14.40%4.00%8.00%12.00%12.00%10.80%5.60%7.20%9.80%5.40%89%翡翠城分值5080701301101009080100100

权重分值8.00%3.20%5.60%15.60%13.20%12.00%7.20%6.40%14.00%6.00%91%成都A区分值7090901009070701007070

权重分值11.20%3.60%7.20%12.00%10.80%8.40%5.60%8.00%9.80%4.20%81%市场比较法——住宅推导综上，保利中心住宅产品，均价约为13500元/平米。

华宇荣国府翡翠城望江橡树林成都A区表单均价120001000071009000类比权重89%91%79%81%楼盘权重修正值80%15%5%5%保利中心住宅类比价格13440市场比较法——住宅推导本案的住宅局部承担了快速奉献现金流的重要任务，因此，在定价方面需留有一定的价格预期空间。目前，区域内类似住宅的均价在8000~12000之间。相对于单价的变化对于销售速度的影响，总价的合理控制对销售速度的影响更为巨大。市场比较法——LOFT推导住宅产品价值环境价值（40％）开发价值（40％）品牌价值（20％）合计因素分项价值板块价值人文环境交通环境自然环境总体规划产品户型小区配套周边配套开发商品牌/实力物业管理品牌

比例40%10%20%30%30%30%20%20%70%30%综合16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%保利中心分值100100100100100100100100100100

权重分值16%4%8%12%12%12%8%8%14%6%100%金色海蓉分值80708080901008090110110

权重分值12.80%2.80%6.40%9.60%10.80%12.00%6.40%7.20%15.40%6.60%90%叠翠峰分值90701001007070701009090

权重分值14.40%2.80%8.00%12.00%8.40%8.40%5.60%8.00%12.60%5.40%86%威斯顿联邦公寓分值10010010013011090901008070

权重分值16.00%4.00%8.00%15.60%13.20%10.80%7.20%8.00%11.20%4.20%98%保利中心LOFT产品实得单价为8405元/平米，按175%得房率计算，均价约为14000元/平米。

金色海蓉（蚂蚁工房单层）叠翠峰（清水）威斯顿联邦公寓（清水）表单均价650075009000类比权重90%86%98%楼盘权重修正值35%20%45%保利中心LOFT类比价格8405市场比较法——LOFT推导LOFT公寓局部丰富了全案的产品序列，饱满了本案城市综合体整体形象。这一产品的角色任务是实现合理价值利润。因此，合理的价格定位尤为重要。总体策略整合形象入市，分步推售，相互借力整合形象入市，借势超甲级写字楼、高端住宅、LOFT公寓、奢侈品旗舰长廊综合体构成，强调并拉升领馆棕南核心区首席城市综合体品质形象；考虑现金回笼、产品差异及其带来的目标客群的相对竞争，分步推售，避开同门竞争；因本案产品品质上均属高端，且住宅、写字楼、LOFT公寓及商业均能相互形成品质支撑，相互借力，实现品质拉升。具体推货策略住宅先行，快速实现资金回笼考虑本案先进回笼及工程可持续性开发，具体推货上遵循“住宅先行〞的原那么；先推售北楼〔296套〕，南楼产品数量较大〔629套〕后续推出。Loft次推，延续住宅推广，利借势住宅人气本案住宅售罄后再推售loft，利用住宅的热销实现产品间的转化。LOFT产品住、商明确楼栋，防止商住混杂造成的营销难题。写字楼及商业收官，借势工程产品呈现，最大化实现工程利润考虑写字楼对工程呈现度的销售依赖，以及商业对住宅及LOFT公寓呈现度的依赖，最后推出写字楼及商业，全面实现工程利润的最大化。年底视实际情况加推东区LOFT1号楼9月中旬LOFT开售，首推西区局部1月2月3月4月5月6月7月8月9月11月10月12月推售方案优先推售住宅产品，住宅产品销售中后期推出LOFT产品6月下旬加推西区南楼5月1日推售西区北楼3梯5户【185套】3梯4户【148套】3梯4户【148套】3梯4户【148套】3梯4户【148套】1批次：住宅296套2批次：住宅629套1批次：LOFT399套二期具体推货步骤3批次：LOFT228套3梯4户【148套】3梯13户【228套】一期4梯23户【399套】具体推货安排一期首批次：5月图示蓝色局部理由：三梯四户的住宅在目前产品中，品质及朝向相对较次，价格构成可相对较低，首推利于实现后续产品的价格提升。38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23户LOFT4梯18户LOFT3梯13户写字楼写字楼写字楼LOFT4梯18户三梯四户148套三梯四户148套一期二批次：6月24日图示蓝色局部理由：户型上强调中户、大户搭配单位；位置佳，在首批次根底上全面实现价格拉升和形象拉升。共计629套。〔看蓄水量酌推〕38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23户LOFT4梯18户LOFT3梯13户写字楼写字楼写字楼LOFT4梯18户三梯四/五户629套具体推货安排一期三批次：9月25日图示蓝色局部理由：本案住宅销售中后期开始推售loft产品，利用住宅的热销实现产品间的转化。共计228套。38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23户LOFT4梯18户LOFT3梯13户写字楼写字楼写字楼LOFT4梯18户三梯13户228套具体推货安排二期一批次：12月底图示蓝色局部理由：根据实际工程销售及市场情况推售，补充货源。共计399套。38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23户LOFT4梯18户LOFT3梯13户写字楼写字楼写字楼LOFT4梯18户四梯23户399套具体推货安排38F38F38F38F38F38F25F25F20F21F21F21FLOFT4梯23户LOFT4梯18户LOFT3梯13户写字楼写字楼写字楼LOFT4梯18户最后推售：写字楼理由：渠道先行，开盘前，利用渠道进行商铺场外销售。写字楼对工程呈现度的销售依赖，以及商业对住宅及LOFT公寓呈现度的依赖，最后推出写字楼，全面实现工程利润的最大化。具体推货安排现场销售组织一、组织结构营销总监1名销售经理1名置业参谋12名销控秘书2名筹划2-3名专职营销渠道团队二、培训、考核上岗机制：所有置业参谋均需通过保利和世家营销管理层考核通过才能上岗，制定阶段性培训方案，不断提升和完善置业参谋的综合能力。现场销售组织销售任务的鼓励、淘汰制度考核依据：世家在保利每月下达的销售任务的根底上调2%-5%不等〔具体上浮额度根据每月实际市场和销售状况确定〕作为整体销售团队人员的考核依据。每月销售任务按人头分配至团队各成员。将根据销售任务完成情况进行周奖惩、月度奖惩、以及人员淘汰。

销售管理考核考核依据：从置业参谋来访-成交转化率、接待量与带样板间数量的比值、客户跟踪率等方面强化对置业参谋的监控。客户满意度考核目的：提高工程客户效劳满意度，并成为公司满意度标杆工程。措施：从客户角度出发，设计客户现场接待讲解流程；优化现场签约流程同时增加现场主管沟通环节；细化来访客户及成交客户的回访工作；针对客户效劳满意度调查内容明确奖惩制度物业效劳类考核方案现场销售组织销售大堂入口处样板房进行样板房讲解销售大堂制定详细的置业计划书及时跟进客户需求洽谈区体验区迎客区洗脑区日常普通接待流程入口处销售大堂门童拉门鞠躬专人指引停放车辆物业打伞，护送客户到销售大堂样板房观看保利中心宣传影片服务人员就位，提供接待服务提供贴身服务向客户描述未来生活及升值潜力迎客区休闲区洗脑区体验区洗脑区放大细节后的接待流程体验式情景样板房在样板房不同分区设置不同场景，在客厅弹奏乐器，在会客室摆设茶道，在厨房制作点心，利用每一个真实情景，向客户展现生活。物业开车门迎宾，专职管理员代客泊车。进入售楼大堂，首先邀请客户享用精美的茶点。销售大厅无线网络覆盖。定时小提琴/钢琴表演。摆放时尚杂志、报刊。贵宾化接待效劳?概念楼书+产品使用说明书?从工程整体、产品设计两个角度进行宣传。?时尚精英生活手册?目的：弱化楼书的功能性，增加可读性内容规划:世界都市生活体系：国外的都市生活应该包含的元素。与人群挂钩＋价值名称+人群特定符号＝人群形态扫描〔都市精英阶层〕结合工程描述工程未来生活场景辅助工具PART7：推广策略及执行保利中心营销定位——城南美领馆都市时尚汇在营销中通过何种手段对此定位进行充分延展？线上先统合保利中心的整体价值诉求，再分布推售产品分类强化区域价值贯穿始终。产品的自用性和投资性双线诉求。精准的客户营销和活动营销。本案的四个重要解决原那么：1、线上先统合保利中心的整体价值诉求，再分布推售产品分类。针对本案作为城市综合体的特性。务必先将本案的根本统一属性对外宣传诉求。树立起牢牢的整体产品价值。此价值将围绕“国际、都会、时尚和综合〞的关键词展开。并结合区域特性。临近各产品销售期之前根据不同产品的特性集中诉求。以期更为精准的圈定客群。原那么一：2、区域价值贯穿始终。本案的重要的核心价值就在于“棕南〞“城南二环内〞“美领馆〞等区域概念。无论对于城市居住还是投资的客户都有强大的吸引力。也是本案之于成都市全域竞争的核心价值。除常规的提出上述区域概念外，“都市、国际、新时尚区〞的概念通过软性话题炒作得以进一步实现。原那么二：3、产品的自用性和投资性双线诉求。本案无论住宅、LOFT、商业还是写字楼都有各自特异的使用功能。但是作为城市中央稀缺地段的投资保值功能是时下大量投资客关注的重点。这个点在线上线下都将作为重要的价值点予以传播。原那么三：4、精准的客户营销和活动营销。针对本案的客户特性和分产品客户面较为宽泛的特点。无论在媒体渠道的选择方面，还是在实际销售过程中的圈层客户营销和活动设计方面。必定力求精准和有效。原那么四：在营销中通过何种手段让本案作为城市综合体既有核心形象又能兼顾各自产品特性；在营销中最大限度金准寻到到各自的客群；同时在2021年火爆销售？媒体选择篇根据之前的客户分析：主要报媒：是工程推广的集中投放基地。可选择?华西都市报?或?成都商报?做捆绑式合作。硬广义工程要点诉求为主。软文主要做区域板块价值和工程人文价值的诉求。刊物：建议选择本地畅销的中产阶级读物，新锐地产读物?成都买房?全国性质的?三联周刊??国家地理??时尚杂志?，主要诉求区域价值和人文价值。财经类报纸及杂志：21世纪经济报道、经济观察报、理财周刊户外：本案的户外侧重点在工地围墙。工地围墙的诉求在2个层面。工程调性：统合性的都市时尚的意向图片。工程品质：写字楼、商业、LOFT、住宅的明确价值传达。网络：主流门户网站，主流博客营销话题?成都CBD，SBD开展研究?说CBD,SBD的城市价值?久违的棕南?说棕南的过去现在和未来。?熟悉和遗忘的棕南?说棕南的萧静和革新。?城市价值漂移说?区域篇：营销话题产品篇：?保利198后，保利中心空降棕南！??保利198文化艺术；保利中心都心时尚，保利心语国际交流，三星耀成都??保利中心不是一座城?深度解析产品?没关注保利中心？有的人落伍了??保利中心开盘，房子不够卖??世界500强入住保利中心??保利家居LOFT，变换的时尚空间??保利国际商务LOFT，买一就是二??建外SOHO和保利LOFT的12个区别?营销话题活动篇：?保利中心城市CBD核心区论坛开幕??做生活的大师——保利居家蒙太奇空间创意设计??做工作的大师——保利国际商务LOFT创意设计?

气势篇：?占据棕南，买下成都?营销话题投资篇：?投资保利中心需要关注的7件事??房地产投资误区?文化生活篇：?成都真正“潮〞了??成都不时尚??成都的新颜色?策略执行之媒体篇——阶段性诉求及媒体选择住宅销售期loft销售期工程形象建立期Loft形象建立期3月初5月1日7月底8月初9月中9月中工程入市：一座城市的华美猜测板块价值：棕南升级，成都时尚生活新地标工程形象：高端城市综合体产品价值：地段；品牌产品形象：美领馆时尚住区产品价值：生活应该是立体的产品形象：时尚无限空间产品价值：买一层送一层；性价比产品形象：时尚无限空间纸媒：报纸、时尚杂志户外：人南延线路名牌、公交站台、@世界LED屏幕网络：大型门户网站，专业地产论坛纸媒：报纸户外：人南延线路名牌、公交站台播送：交通台纸媒：报纸户外：人南延线路名牌、公交站台、@世界LED屏幕网络：专业地产论坛纸媒：报纸户外：人南延线路名牌、公交站台、网络：专业地产论坛策略执行之渠道篇1、客户圈定：选择工程周边区域内存在换房需求的传统高端居住工程、高档写字楼、中高端消费场所进行媒介投放，释放工程信息、圈定地缘客户棕北公寓棕南公寓南方花园棕港公寓盘古花园保利中心川大花园威斯顿联邦大厦力宝大厦商店国际国航世纪中心写字楼住宅保利中心桐梓林生活配套圈玉林生活配套圈IT商业配套圈川大生活配套圈百联天府生活配套圈棕南生活配套区学校：四川大学、川大附小、锦官新城小学、棕北小学、棕北中学、中医药大学、成都七中、成都信息工程学院商业：一环路IT经济圈、川大校园经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈、棕南商业经济圈、百联天府商业经济圈医疗机构：四川省第二人民医院、四川省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西医院、华西口腔医院、华西妇产儿医院、棕南妇科医院2、渠道工具：宣传资料：?高端物业情报?销售政策支持：针对渠道客户给予一定的优惠政策或优惠价格，依靠渠道提前消化局部种子客户。3、渠道手段：直邮、营销：针对世家机构蓄积的高端客户资源，及保利地产“百万〞级客户进行工程资料直邮，及陌生拜访，传递工程价值信息。圈层客户拜访：针对工程周边高端消费场所、商会等，进行陌生拜访。定点区域扫荡：选择工程周边区域重点单位、社区、大型卖场等，采用小区巡展、社区灯箱广告、地下停车场广告等形式进行区域覆盖，扫荡客户。圈层活动：嫁接时尚资源，以推介产品为核心，针对前期渠道蓄积客户集中消化。3、渠道动作排布：扫荡周边：小区巡展+社区广告投放：1、棕南板块——棕北国际、棕南小区、盘古花园2、玉林板块——玉林家园、蓝天花园、科分院3、