【重庆江北区房屋中介发展问题及完善对策研究8800字（论文）】

重庆江北区房屋中介发展问题及完善对策研究目录TOC\o"1-2"\h\u3697引言 124348一、绪论 110696（一）研究背景和意义 224689（二）研究方法 221083（三）研究现状 327930二、相关概念阐述 429913（一）房地产经纪 46486（二）房产中介 428068三、重庆市江北区房产中介概况简介 53224（一）重庆市江北区房产中介经营现状简析 530869（二）房产中介违规行为 517598（三）房产中介违规行为发生的原因 612245四、房产中介规范发展建议 1116394(一)加强重庆地区房产中介专项立法 116766（二）加强房产经纪人员的培训 1211238（三）建设房产经纪人诚信制度 134232参考文献 14引言房地产交易与一般商品交易有很大的不同，其交易的对象是作为特殊商品的房地产，交易的形式包括房地产的转让、抵押和房屋租赁。这一特征决定了房地产中介在房地产业中具有举足轻重、不可替代的地位和作用。20世纪房地产业的发展客观上要求房地产中介企业迅速发展。然而，我国房地产中介的发展在观念、制度建设和经营管理上都存在问题，对行业发展产生不利影响。本文从重庆市江北区的房屋中介经营现状出发，深刻分析其中存在的问题。一、绪论（一）研究背景和意义2021年7月重庆市住房和城乡建设委员会等9部门联合印发《重庆市持续整治规范房地产市场秩序专项工作方案》至今，重庆中心城区加强在售商品房项目实施周动态巡查，并将通过市长公开信箱等渠道投诉多、舆情监测热度高、群众反映强烈的问题作为巡查重点。统计显示，重庆市中心城区共巡查项目659个，约谈企业70家，下发责令整改通知书17份、函询通知书1份，立案查处6件，移送移交其他部门线索8条。近年来，学术界对房地产经纪违法行为进行了大量研究，尤其是在法律、社会学等学术领域。房价上涨的法律依据得到规范，各种提案层出不穷。然而，研究课题大多以对房地产经纪业务和企业组织的分析研究为目的，对组织中从业人员在工作中的行为研究较少。在实践中，公司组织的运作受法律法规的约束，在组织中工作的个人从业人员不仅要遵守法律法规的规范，还要受到公司制度的约束。与其他市场组织一样，个体从业者在公司组织与个体从业者的互动中的某些行为可能但不一定违反法律法规，在公司组织与个体从业者的互动中，有些行为可能侧重于分析行为这违反了法律。（二）研究方法文献资料法。主要通过维普、中国知网等搜索，以“房产中介”、“房产行业”为关键词搜索相关文献，对前人的研究成果进行梳理和分析，力求从他们的研究视角和结论中得到启迪，形成本课题研究的理论基础，在分析总结的基础上对房产中介违规行为进行系统的认识和理解，明确本课题的研究目标，内容以及方法。问卷调查法。就重庆市房屋经纪人的收入情况以及是否有过违规行为设计调查问卷。在问卷设计过程中，严格遵循问卷设计的内容和步骤，将问卷设计的理论构思作为出发点，围绕理论思路和目的安排问卷的内容和形式。问卷的设计：根据研究的目的，查阅相关文献和专著，奠基好充分的理论基础后。采用封闭式问答方式设计问卷。访谈法。有目的、有针对性的就房产中介的违规行为的一些重要问题：和一些有多样一些有多年工作经验丰富的房产中介进行专题访谈，得到了很多宝贵的资料和建议。（三）研究现状在房地产机构研究方面，李恒光（2003）也认为我国房地产经纪机构的发展水平参差不齐。各类房地产经纪业务近年来发展迅速，但存在明显的不平衡。全国统一的房地产中介体系和管理网络尚未建立，一些大而有实力的中介也集中在北京和上海。规模大，服务水平低，信息不畅通。相互协调性差。市场参与者对中介机构的使用意识较低。我国房地产市场历史较短，经纪市场尚不发达，服务质量和水平不高，房地产活动受非市场因素影响较大，市场主体较少，如开发商和消费者。王波（2003）指出，房地产市场中介机构不区分政府和企业，其作用不明确。目前，由房地产管理部门等国家部门组建的中国最具实力和影响力的房地产经纪机构。这些中介是管理者和经营者，由于其强大的经济实力，在房地产市场中占有非常重要的地位。这些中介是传统房地产管理体制的产物，以行政管理为主导的体制排斥市场。其他学者也提出了解决现有问题的方法：加强经纪服务质量管理就房地产经纪人的工作内容而言。张永跃、崔培（2003）认为，房地产经纪作为一种社会经纪服务活动，主要具有以下五个特点：活动多样，不同的社会需求，包括有形的和无形的商品，提供了广泛的中间活动；活动内容的服务性质在中介活动中，中介主体只提供服务，不直接参与经营活动。中介组织对其中介的商品不享有所有权、抵押权和使用权，不存在买卖行为；活动状态中的中介将行为委托给中介活动的前提是“存在能够实现其目的的第三实体，即有其目的的继任者”。中介“只在业主和收款人的工作中充当调解人和助手。在没有第三方在场的情况下接受委托事项“不属于经纪业务；活动目的的补偿由于中介提供的服务是一种服务产品，具有一定的使用价值和交换价值，服务提供者有权委托服务提供者，收取合理的费用。费用。佣金是经纪人的合法收入；活动责任认定在中介活动中，“中介机构与委托人经常签订中介协议，明确各自的权利和义务”。经纪商在不同的经纪方式下，承担着不同的法律责任和义务。明确的法律关系是双方在经纪活动中诚实可信的基础。相关概念阐述（一）房地产经纪房地产经纪公司是一种市场经济机构，作为经纪机构，在房地产经济中起到连接房地产经营者、消费者以及各种社会经济关系的作用。不同学者对房地产经纪人的理解略有不同。张乐清认为，房地产经纪人的狭义是指为房地产市场交易主体服务的活动，而房地产经纪人的广义是指从房地产生产到房地产经营的一切活动。董帆等指出，房地产经纪服务是在房地产投资、开发、交易、消费、管理等各个环节为当事人提供经纪服务的经营活动，是房地产市场体系的重要组成部分。张永跃强调，房地产经纪服务包括增量市场的经纪、租赁和经纪咨询，以及股票市场的估值、咨询和置换。吴向华认为，狭义的房地产经纪是指在房地产市场上以提供房地产供求建议为目的的经纪活动、委托经纪工作或房地产出租、销售的价格评估。公平交易各方，促进房地产交易形成房地产等活动的总称；广义的房地产经纪为房地产投资、管理、流通和消费，以及房地产的生产、流通和消费提供多种经纪服务。（二）房产中介房地产经纪是商品经济发展到一定程度后社会分工的产物。房地产经纪人随着房地产市场的发展而产生、发展和壮大，进而推动房地产市场的发展和繁荣。现有的市场交易习惯是买卖双方通过房地产经纪人直接进行交易的方式，即卖方通过中介披露信息，买方通过中介匹配合适的房屋，买卖双方兼而有之。通过一个房地产经纪平台，转型。这种交易方式大大节省了买卖双方寻找房源进行交易的时间，加快了房地产在市场上的流通，同时也使房地产价格越来越市场化，清晰、有条理、简单。对于中介公司的意义和扩张，学术界有不同的看法。本文研究的房地产经纪人主要包括经纪人及其所属行业和经纪市场，是相对狭义的经纪组织概念。这主要包括信息服务、技术咨询、价格评估、公证调解、经纪和代理人等活动或行为。经纪业是由各种经纪商及其经纪活动组成的系统。中介是中介活动或行为的主体，包括从事中介活动的自然人和法人。经纪、经纪和代理这三个概念非常接近。经纪与中介的关键区别在于，在经纪活动中，经纪并不直接参与交易，而是经纪过程中的中介实际参与交易。在经纪业务中，委托人的意思表示是独立的，代理人在委托范围内以自己的名义表示意思。在现实经济生活中，中介机构经常充当代理人，从事委托代理活动。重庆市江北区房产中介概况简介（一）重庆市江北区房产中介经营现状简析依据所从事的业务范围，重庆市市的房地产中介机构可划分为经纪机构和价格评估机构两大类。为培育和发展房地产市场，搞活房地产流通，自2007年12月起，重庆市市房管局开始对房地产中介机构资质和房地产经纪人资格的审批工作。截止到2011年4月，年审合格的房地产经纪机构共421家，房地产价格评估机构34家，3名房地产经纪人员（含房地产经纪人288人，房地产经纪人协理5668人），210名房地产估价师已办理注册执业手续。现阶段，重庆市的房地产中介机构的业务主要涉及三个部分：房地产价格评估业务、房地产二级市场中的咨询与销售代理业务，三级市场中的转让和销售业务。在这三部分业务中，房地产评估这部分业务比较专业，对开展这一业务的公司有较高的要求，因而其数量较少，自于二级市场的业务占了绝对多数，有的中介机构甚至完全放弃了三级市场的业务。（二）房产中介违规行为1.违规签订合同买卖房屋的一般流程是，当买家找到心仪的房子后，房产中介要么介绍买卖双方进行谈判，要么让房产中介谈判，然后协助买卖双方。房屋买卖合同签订后的抵押、过户等后续程序，帮助双方签订房产交易。具体而言，在房地产经纪服务活动过程中，涉及到《委托合同》、《居间合同》、《授权委托书》、《意向书》、《看房单》、《佣金确认单》等合同文件。在我国，房地产经纪或代理合同是标准化的，没有标准化的语言，所以在现实生活中的房地产经纪业务往往是由专家自己编写的，而这些合同往往不合理，不符合规定。甚至不合法的格式条款，将合同中的对方置于相对不利的位置，破坏了双方立场的平衡，严重侵犯了众多消费者的合法权益，也导致了普遍短缺。2.违规中介信息在一些房地产交易中，更常见的是房地产经纪人故意隐瞒所售房产具有留置权和使用权的事实，或经纪人故意隐瞒房屋中的财产以接受经纪费用。不遵守这些披露可能会对房地产的顺利交易产生重大影响，而这些情况大多来自房地产经纪人。口头承诺或口头合同不包含在书面合同中，因举证困难，存在侵犯消费者合法权益的风险。严重违背了消费者的预期，不仅失去了房地产经纪行业的公信力，也阻碍了我稳定有序的发展。3.违规收取费用有的房地产经纪人先签验房合同，再验房，把签订买卖合同作为完成经纪活动的唯一条件。一般经纪活动完成后，消费者必须支付经纪费用。例如，一些房地产经纪人故意向明显不符合他们需求的买家或租户介绍房屋，向他们的房屋收取过高的费用。有的房产中介是雇佣兵，要求购房者只要愿意买房，就可以故意付款，有的还强行将看病费转为定金。法律上的理解是买方在支付意向费后可以随时退货，但在实践中买方往往很难及时取回。有的房产中介标榜零佣金，却在其他地方暗中收取佣金，或者在签订合同时口头承诺减少佣金，但实际上是按账单收取佣金，而没有通知消费者。甚至有小气的房地产经纪人，以收购的名义向卖家隐瞒实际售价，收取佣金以外的价格。据匿名问卷表明，重庆市江北区37.6%的中介收到过客户额外的红包，27%的销售表示曾经暗示过客户进行额外费用的收取，（三）房产中介违规行为发生的原因1.政府监管出现漏洞2017年，江北区市住房局在开展房地产市场秩序专项整治行动中，发现部分房地产企业和中介机构存在规避当前房地产调控政策等行为，严重扰乱房地产市场秩序。住房局相关负责人表示，为切实维护广大购房者合法权益，严厉打击违法违规行为，营造城市守信、依法经营服务的市场环境，将对房地产企业和中介机构进行巡查。重点查处的行为有：发布虚假房源信息和广告；通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；未取得预售许可证销售商品房；发布虚假房源、不实价格信息招揽业务，诱骗消费者；未将房屋抵押、查封等限制交易信息及时告知购房人等。房地产经纪作为一个年轻、快速发展的新兴行业，具有灵活性、流动性和盈利能力等特点，需要政府在发展过程中进行有效监管，以维护房地产交易市场的安全和稳定。我国房地产管理部门有一个部门对房地产经纪行业进行人员招聘、机构设置和业务活动三个方面的监督管理，以促进房地产交易的安全，其中最重要的监管是交易过户连接.根据规定，房地产经纪人及其分支机构必须向房地产管理部门登记并取得营业执照才能进入该行业。但是，在实体市场经济中，房地产管理部门往往是被动监管的，房地产经纪人必须先上门注册，才能进行资格考试。然而，很多“黑经纪人”却无视审查和报告业务规则，没有工作资格和实践资格。它没有充分保护消费者的权利。对于这些“黑经纪人”和违规经营的小经纪人来说，房地产主管部门的监管也是不可能的。房地产需要很多专业知识，通常是秘密进行的，一些恶意行为是秘密进行的。隐藏对这些看似合法合理的法律法规的违反。房地产交易的顺利进行，直接关系到消费财产的安全和社会的安定秩序。2.从业人员整体素质较低据有关部门统计，截至2020年11月底，我国重庆市注册的同级别房产中介有391家，可以在线签约我二手房的房产中介有328家。全国和韩国的注册经纪从业人数为1283人，未注册的经纪人数更多，呈现出数量多、规模小的特点。例如，在我国随机走访的30多家房地产经纪人中，只有君悦地产和私人地产经纪人是单店，而员工人家地产和丽豪新房这3家经纪人的规模都比较大。在韩国，通常只有两三个人，每家店只有一名员工。图1重庆市江北区房屋备案人员人员素质直接影响房地产经纪行业的服务水平。我国第《城市房产管理法》号明确规定了房地产经纪业务进入该行业必须具备的条件和从事相关业务的资格，并对进入房地产经纪业务的资格和资格登记条件作出了具体明确的规定测试.但现实中，房地产相关部门的监管审批不严，执法力度不强，房地产经纪人资质参差不齐。许多小型中介机构的员工众多，没有合法资格，其专业技能、信息质量和服务水平难以保证。员工在工作能力、职业道德、服务意识等方面差距较大，内部管理制度不足。虽然大多数房地产中介公司在聘用员工时，出于成本考虑，没有接受过正规有效的职业道德培训和技术培训，但也有一些经验丰富、专业的员工没有接受过职业道德培训。均以自身利益为由，以各种方式促进交易，在交易过程中无视诚信原则和法律，从事非法服务活动。我们将带头参与和沟通，不仅是我们的员工，还有违规的经历和手段。职业资格虽然容易规范，但房地产经纪从业人员的道德素质很难规范，尤其是在这个市场高速发展的时期，面对高回报的诱惑，很容易逆市行事经济。诚实守信的规则和原则。如图，目前重庆江北区百分之六十四的房产中介拥有从业资格证书，而百分之三十六并没有从业资格证书。图2重庆市江北区房屋备案人员3.社会信用的缺失提到房产中介，26.6%的消费者首先联想到的是“精力充沛”，其次26.4%的消费者会联想到“热情”，23.6%的消费者会联想到“电话骚扰”。另外，“花言巧语”、“套近乎”、“贴小广告”、“辛苦”和“风吹日晒”也是这些受访消费者描述房产中介的主要词汇。图3对房产中介的印象消费者在接受房产服务时有超6成涉及纠纷，其中最主要的问题就是房源信息发布作假。图4在接受房产服务时产生的问题假房源一直都存在，这早已是地产中介公开的秘密，也是一种顽疾。方圆地产首席分析邓浩志表示，假房源都是一些很便宜的房源，目的就是通过假信息让购买者和中介进行联系，当客户与中介进行联系之后，中介会告知房源已经销售，从而中介再向客户介绍其他楼盘。这些虚假内容对客户没有造成实际性损失，有点像广告行为。但是这会耽误客户的时间，也会干扰客人。发布虚假或失效房源信息，不仅侵害交易各方合法权益，也对江北区市房产中介行业整体形象，以及从业人员的社会口碑，造成严重的负面影响。随着我国市场经济体制的不断发展和商业体制改革的推进，进入房地产经纪业务并不难，进入门槛低，因此市场经纪的绝对数量大，人力复杂。然而，房地产经纪作为服务业的一大群体，在一系列经纪业务活动中缺乏服务业所要求的职业素质和诚信执业的理念，法律制度的观念淡漠。房地产经纪是为社会服务的营利性企业，其声誉对于生存和发展尤为重要。我国的房地产经纪公司应用和贯彻诚信经营的理念，但现实中房地产经纪服务行业的进入门槛比较低，建立了很多没有竞争力的房地产经纪服务机构。经纪机构没有品牌意识，没有树立现代企业管理理念，诚信经营，缺乏社会信用，责任感和服务意识淡薄。受高收入趋势的影响，一些房地产经纪公司及其从业人员千方百计在短时间内赚到快钱，以加快交易的完成。房地产交易是具有高产品价值和个体差异的商业，一般情况下，同一消费者在短时间内重复拜访经纪人的情况很少见。一些房地产经纪人为争夺客户资源增加营业额、赚取中介费、赚取佣金，无视诚信经营的实践理念，通过不诚信经营谋取利润。考虑到房地产交易涉及金额大、对消费者影响大，有必要通过严格执行市场化方法，建立健全房地产经纪评级体系，促进商品化。在中介市场中，优胜劣汰和有序竞争是辨别善恶的标准，为消费者提供更好的服务。为此，我国建立了统一的规范体系，同时制定了绩效评价标准和年度评价诚信档案记录等方法，正在实施综合标准和管理。四、房产中介规范发展建议(一)加强重庆地区房产中介专项立法由于我国房地产经纪业务的法律法规不完善，房地产经纪聘用不规范、员工水平低、不诚实等现象普遍存在。这些违规行为不仅阻碍了房地产经纪市场的发展，也影响了其他经纪服务市场的整体形象。规范房地产中介活动成为重要环节。市场经济的发展需要相应的法律制度，良好的外部法律环境是房地产和房地产经纪业务蓬勃发展的先导和基石。2021年9月28日，重庆市住房和城乡建设委员会联合重庆市发改委、市场监管局、公安局等9部门召开重庆市持续整治规范房地产市场秩序专项工作动员部署会，加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。之前，重庆市住房和城乡建设委员会此前已联合9部门印发《重庆市持续整治规范房地产市场秩序专项工作方案》，明确了持续整治规范房地产市场秩序专项工作的整治内容、整治形式和整治时限，形成了清晰的“时间表、路线图”。根据方案，重庆市将对房地产开发企业违法违规开工建设，未按施工图设计文件开发建设，未按房屋买卖合同约定如期交付，房屋渗漏等质量问题突出，未按完整居住社区建设标准建设配套设施；发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息，捂盘惜售，囤积房源，挪用交易监管资金，套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非法个人住房贷款用于购房等行为进行重点规范整治。（二）加强房产经纪人员的培训在一些发达国家和地区，通常成立各行各业的行业协会，作为社会工作的一部分，为政府监督提供支持和支持，参与制定行业规范和制度，制定行业规范和道德规范。积极组织培训工作。高级从业人员的基本实践技能和职业道德。通过建立房地产经纪业务的自治协会，行政监督部门在不能深度监管的领域发挥作用，确保法律法规和政策及时传达和实施，减轻政府行政部门的负担降低了。对此，笔者表示，我国可以选择性地借鉴国外经验，在各地区成立房地产经纪行业协会，在全国范围内建立房地产经纪行业协会网络，制定行业法规，并进行详细规范。相信。商业活动协会会员、工人资格考试行为规范、内部管理制度的建立等。开展专业培训交流，提高员工职业道德。为提升房地产经纪市场的专业服务水平和社会形象，可定期或不定期组织对行业经纪从业人员的专业技能提升、法律法规素养等专业培训。加强从业人员思想素质教育和知识业务培训，减少和预防不良行为的发生，树立良好的社会职业形象。该系统基于MultipleListingServiceSystem（MLS）家居销售催收系统，已在美国、英国、日本等国家广泛应用，并形成了成熟完整的操作流程。针对经济社会庞大的房地产市场，高昂的信息获取成本大大减少了信息不对称向社会出售造成的不必要损失40。行业需要实施自治并完善其内部监控和审计系统。制定行业规则，制定行业制度和经济标准。建立市场信息披露制度。行业协会搭建平台，收集和公开出租房屋销售价格、户型、销售、出租、地理位置等基本信息，便于行业内各中介机构进行交易评估，及时了解市场行情方式。做。竞争避免恶意。构建特色鲜明的行业自律机制。例如，法律允许行业协会组成房地产经纪公司、行业协会和行政管理部门，赋予其业务领域、人员培训、执业评估、合同规范和明确收费等职责。三者共同监督控制机制。（三）建设房产经纪人诚信制度诚信经营的企业，必然获得良好的声誉和形象，这是企业成长壮大的必由之路。考虑到以往房地产经纪市场的种种弊端，亟需建立健全诚信体系，重振整体形象已跌入谷底的房地产经纪业务，积极转变行业风气。一是建立健全诚信档案体系，形成行业诚信体系，积累企业声誉和行业声誉，使房地产经纪业务在良好的诚信信用体系中稳步、持续发展，形成从业者的诚信理念.营造诚信为荣与不诚信为耻的市场环境。二是建立中介房产信息档案。对于服务业而言，诚信是企业发展壮大不可或缺的重要因素，尤其是涉及大额交易的房地产经纪服务。为进一步激活诚信体系，必须建立房地产信息档案系统，房地产经纪人及其从业人员必须在经营活动中积累信用信息，并向社