华申理想大道招商方案

四平中智源商务策划有限公司PAGEPAGE5首席城市中心商业街唯一城市500米中央英伦商业街华申理想大道招商策划方案中智源商务策划有限公司2011年目录项目说明………………项目卖点………………业态规划………………招商策略………………招商计划………………费用预算………………业态规划第一部分：业态品类说明根据项目规划，特将项目整体业态所涉及品项及品类进行相关描述，为业态布局做基础素材使用。1、家居建材：地板、壁纸、灯具、卫浴、陶瓷、楼梯、涂料/漆、整体橱柜、吊顶、装潢公司、家私布艺、床上用品、窗帘、拉门、装潢材料、五金电料、家具、十字绣、居家用品等2、小吃美食：麻辣烫米线牛肉面面馆、冷饮店、陕西凉皮、江陵鸭血粉丝、永和豆浆等3、时尚购物：流行服饰、品牌箱包、运动服饰、手表、珠宝、化妆品、饰品、布鞋、内衣专卖等4、儿童乐园：幼儿园儿童服饰、玩具图书儿童摄影、孕婴专卖等5、生活配套：诊所、药店、营业厅、保健按摩、书店、茶店、便利店、洗衣店、洗浴、汗蒸等6、生活休闲：美容美体、婚纱影楼、鲜花糕点、茶座咖啡厅、网吧、保健按摩、球吧、瑜伽等7、名品汽车：汽车、摩托车、自行车、电动车、汽车修理、装饰美容、洗车行等8、特色餐饮：中餐、火锅、特色餐饮（干锅鸭头、香辣蟹、老广东一品鸡）等9、商业综合体：超市、院线、时尚酒店、公寓写字楼、美食城（待定）注：以上业态所包含品类为基础分类，未延伸至详细品类和品牌。第二部分：业态分布框架草图根据整体项目特点，现将项目各业态布局进行如图体现。第三部分：业态基本布局按照商铺位置进行业态初始分布，此分布作为招商工作的基础依据。以下规划仅涉及“中兴路、白市街和东春路”，不包含“餐饮街和综合体”。一、中兴路规划：主流商业街是整个项目的核心商业地带，采用双首层设计，一层面积区间（100—150㎡），二层面积区间（60—100㎡），可独立也可连体。本规划遵循商业街特点，将囊括“时尚购物、儿童乐园、生活休闲、小吃美食和生活配套”五大业态，其中包括“美食回廊、生活广场”等特色定位，具体规划如下：13号、17号楼业态分布说明：13号、17号楼为商业街的重心靠后地带，主力打造双层连体经营方式，所以将13号、17号楼共计约18双层铺位主力规划为“生活休闲”，包括美容美体、婚纱影楼、鲜花糕点、茶座咖啡厅、网吧、保健按摩、球吧、瑜伽、健身、电玩等生活、休闲类品类商铺进驻。14号、18号楼业态分布说明：14号、18号楼为商业街的中心地带，将14号、18号楼共计48铺位一层24铺位主力规划为“时尚购物”，以“流行服饰、品牌箱包、运动服饰、手表、珠宝、化妆品、饰品、布鞋、内衣、皮具”等品类品牌专卖店为主，二层24铺位为“美食回廊”，包括麻辣烫米线牛肉面面馆、冷饮店、陕西凉皮、永和豆浆等各地品牌特色小吃。15号、19号楼业态分布说明：15、19号楼为商业街的进口处，将15号、19号楼共计32铺位一层16铺位主力规划为“时尚购物”，以“流行服饰、品牌箱包、运动服饰、手表、珠宝、化妆品、饰品、布鞋、内衣、皮具”等品类品牌专卖店为主，二层16铺位为“美食回廊”，包括麻辣烫米线牛肉面面馆、冷饮店、陕西凉皮、江陵鸭血粉丝、永和豆浆等各地品牌特色小吃。12号、16号楼业态分布说明：12号、16号楼为商业街的最里端，并且中心有生活广场，将12号、16号楼共计（18双层）36单层铺位规划为“生活配套和儿童休闲”两种业态，一、二等不限，包括“儿童服饰、玩具图书、儿童摄影、孕婴专卖等”和“诊所、药店、营业厅、保健按摩、书店、茶店、便利店、洗衣店、洗浴、汗蒸”等品类商户。二、白市街规划白市街是项目的外围商业街，其中包括8号、11号、19号和23号楼以及中间裙楼部分，铺位形式主要为“独立一二楼”和少量“单层”两种，单位使用面积区间为（110—240㎡），共计铺位为（15+X），满足建材家居单位面积要求。优先以地板、灯具、卫浴、陶瓷、楼梯、涂料/漆、整体橱柜、家具、家私布艺、床上用品、壁纸、吊顶、为一二层铺位。以装潢公司、窗帘、拉门、装潢材料、五金电料、十字绣、居家用品等为单层铺位。三、东春路规划东春路是项目的外围待规划项目，其中包括24号、25号、26号和27号及附属裙楼，总体长度480米，根据项目需要，规划为华申汽车产业一条街。其中24号楼XX铺位XX面积规划为“摩托车、自行车和电动车专卖”，25号和26号及裙楼XX面积规划为“品牌汽车”，27号楼XX铺位XX面积规划为“汽车修理、装饰美容、洗车行”等品类。以上为业态基础分布说明，详细布局则根据规划布局酌情调整，此部分仅作为招商工作的基本布局支撑。招商策略：为确保招商工作开展顺利，对招商的整体构思及策略做如下说明第一部分：招商说明本项目招商采用整体策略为租金偏高位，政策偏优厚的招商策略，在树立高端商业品牌的同时吸引优质的商户入驻，从而达到项目精品招商的目的，也为项目后期整体商业运营奠定良好的基础。一、租金体系：待定，根据综合分析进行，建议相对偏高位。二、签约周期：分为五年期和十年期（不含施工期和装修筹备期）三、押金收取：押金额度为3个月租金，押金在合约期满之后，无不良后果给予一次性返还。四、租金递增：在签约租期内租金按年进行缴纳租金，则第一年正常收取，第二年、第三年在原租金标准基础上涨幅5%，第四年、第五年在原租金基础上涨幅6%，第五年后在原租金基础上涨幅8%。第二部分：招商政策为使本项目招商工作进展顺利，实现快速招商和高质量招商，特制订如下招商政策：一、零租金入住，前两年租金全免，签约五年实缴三年租金！二、免半年商管费，商管费自开业后半年开始收取！三、享受三年内“以租代购”，三年内优先购房，房价不变，剩余租金抵房款。四、招商引资项目，政策扶持，三年免税！五、在项目投资创业，公司负责项目对接并送20000元开业宣传六、租赁入住，租2送1、经营满租期奖励5000元。七、自购自营，送20000元创业基金。八、主力商户、团体入驻更多优惠（送装修等）。九、公司为商户提供人才、营销、管理等相关服务。十、项目提供担保，引入金融服务，为商户解决流动资金问题。根据不同的阶段，不同的商铺类型来释放不同的优惠政策。政策的组合及力度遵循招商时间节点灵活安排掌握，原则上是以签约先后顺序决定政策的优厚和常规程度。第三部分：操作主线把项目整体分割为五部分进行操作，现每部分核心支撑点进行规划，并以此进行招商实施。家居建材：百万平装修市场，谁与争锋！此主线是家居建材招商主线，利用项目自身及周边项目庞大的装修入驻市场需求，让商户占尽商机，以此引爆建材装修招商市场。汽车产业：汽车产业一条街，政府搭台！此主线汽车产业招商主线，是利用政府给予的优惠政策及项目自身的产业塑造来引爆汽车及相关招商市场。时尚消费：时尚精品第一路，财富中轴！此主线是商业街招商主线，是利用项目中心商业地带的特性及概念来引爆时尚精品等相关业态的招商市场。商业主体：高端商业综合体，领衔旗舰！此主线是综合体招商主线，是利用双辽体量最大、定位高端的唯一一个大型商业综合体，引爆主力店进驻。特色餐饮：十万人首席餐厅，宴香人旺！此主线是餐饮一条街招商主线，利用项目自身人气和高端消费群体集合，来进行餐饮品牌招商。全线辅助：扶持千万创业者，勇于承担！此主线是根据招商情况和品牌入住需求情况而推出的主线，帮助创业者寻找经营项目，通过一定的扶持政策促使达成合作，实现招商！以上主线规划是根据各业态实际特点以及项目综合潜力挖掘整理出来，是招商工作的核心引导！招商计划：根据各业态招商按照30%主力店优先、40%常规店进驻、30%普通商铺入住的原则进行计划安排，将整体招商过程分为几个关键阶段进行把控和操作。前期筹备阶段：一、招商团队的招聘和培训，奖惩机制、工作流程及标准的制定1、招商经理6人：根据四平、双辽、周边及外围等区域进行分工，负责商源搜集、谈判、跟踪、签约、落位等系列工作。2、招商内勤1人：负责招商所有合同、文档、文件、表格的管理、存档及应用，跟踪细节招商进度。3、策划推广1人：负责招商活动推广等方案的策划与实际以及媒体策略的制定和实施。招商团队由以上人员进行基本组成，后期根据整体招商工作需要酌情安排增减。二、深入市场调研分析客户需求，确定租金体系，细化招商政策。三、广泛以各种渠道收集意向商源并进行初步沟通，包括（人员扫街、人脉介绍、政府公关、协会团体联合）等方式。四、锁定主力店目标并相应了解背景，初步进行沟通！五、各种招商用文稿《市场调研表》、《招商手册》、《邀请函》、《装修管理制度》、《意向客户登记表》、《意向客户跟踪表》《认租意向书》、《认租书》、（定金协议）、《租赁协议》、《物业管理公约》、《经营管理协议》、《消防协议》、《商源登记表》、《招商委托书》、《招商文案》、《统一说辞》、《商户进撤场管理制度》等的拟定。具体周期及计划祥见《招商规划进度表》。第一阶段：主力店招商全面启动和汽车主力店意向签约落位一、周期：2012年1月—3月二、工作内容及目标：1、媒体集中投放进行招商推广宣传，准备启动全面招商工作。2、根据汽车商户要求结合项目实际情况，拿出最佳街建筑方案，并拟定基础主力店招商政策与汽车主力店进行沟通，尽可能的满足汽车主力店需求，达到30%主力店意向签约。3、策划招商新闻发布会暨“汽车产业一条街主力店签约仪式”活动。4、启动家居建材主力店招商工作，制定基础主力店优惠政策，与家居建材商进行沟通，达到30%主力店意向签约。5、启动中兴路主力店招商工作。第二阶段：招商全面启动，打造家居建材样板商业街一、周期：2012年4月—9月二、工作内容及目标：1、策划“家居建材主力店签约仪式暨建材专场推介会”活动。2、成功达成家居建材90%商铺招商进场进行装修筹备，并策划开业推广活动。3、完成汽车产业一条街主流招商工作，并协调进场装修事宜。4、策划“中兴路主力店签约仪式暨华申财富中轴说明会”活动5、启动餐饮主力店招商工作并持续进行中兴路商业街招商工作。第三阶段：招商同步推进，汽车产业一条街达成开业一、周期：2012年10月—12月二、工作内容及目标：1、协调汽车相关商户装修筹备，并策划开业推广活动。2、其他业态招商同步正常推进。第四阶段：中兴路商业街开业一、周期：2013年1月—6月二、工作内容及目标1、成功达成中兴路80%商铺招商进场进行装修筹备，并策划组织开业推广活动。2、确定餐饮主力店意向签约，策划租住“餐饮主力店签约仪式暨餐饮专场推介会”活动。3、达成餐饮80%商铺签约入驻，开始装修筹备。第五阶段：餐饮一条街开业、商业综合体开业。一、周期：2013年7月—11月二、工作内容及目标1、餐饮一条街进场装修，并策划开业推广活动。2、商业综合体全面进场装修，并筹备开业推广活动。3、做好招商收尾工作，努力达成剩余商铺的招商。费用预算：以下为华申理想大道招商工作各阶段所涉及费用预算，此预算金额为估算仅作为参考使用，实际花费可能上下不超过25%浮动。筹备阶段：2011年12月类别项目合计（元）备注办公费用办公设别35000电脑、投影仪、复印扫描传真打印机一体机、白板办公用品3000办公用品及耗材（A4纸、墨水、文件夹等）、水杯、宽带办公家具30000桌椅、沙发、茶几、饮水机等宣传品纸兜27000招商手册21000宣传单页折页50000制作网站10000用于展示华申项目所用宣传片制作20000需制作适合招商用宣传片，5—6分钟左右。形象物料5000招商办接待处邀请函10000用于各类型活动的邀请派发用商务用车两台商务用车1500001台商务用于接送看房者，1台轿车用于招商外出其他20000不可预知费用小计380000第一阶段（3个月）：2012年1月—3月媒体投放四平交通文艺台80000长效媒体、一次性投入全年费用，根据需求阶段性调整宣传诉求四平买房网35000户外广告200000公交车体22000四平日报200002—4期新文化报600001—2期短信群发40000分三个月发送80万条短信其他宣传30000其他宣传及不可预知费用活动费用新闻发布会60000公关差旅费用车辆费用20000包括（油费、保养及过路过桥费）差旅补助15000差旅费及出差补助招待费10000请客、应酬等场合费用电话费3000礼品礼品50000一次性采购，根据需求阶段性使用招待礼品50000大件奖品30000管理费用待定员工工资待定其他30000小计755000第二阶段（6个月）：2012年4月—9月媒体投放四平日报300003—5期新文化报600002期短信群发80000分六个月发送160万条短信其他宣传30000其他宣传及不可预知费用活动费用推介会20000建材推介会（餐费/公关/演绎/场地/布场/人员/物料）说明会50000中兴街（餐费/公关/演绎/场地/布场/人员/物料）建材开业100000开业推广（餐费/公关/演绎/场地/布场/人员/物料）公关差旅费用车辆费用40000包括（油费、保养及过路过桥费）差旅补助30000差旅费及出差补助招待费20000请客、应酬等场合费用电话费9000联系业务用电话费管理费用待定员工工资待定其他50000小计519000第三阶段（3个月）：2012年10月—12月媒体投放短信群发20000集中发送40万条短信DM宣传20000针对开业宣传其他宣传30000其他宣传及不可预知费用活动费用汽车街开业50000开业推广用（餐费/公关/演绎/场地/布场/人员/物料）公关差旅费用车辆费用20000包括（油费、保养及过路过桥费）差旅补助15000差旅费及出差补助招待费10000请客、应酬等场合费用电话费4000联系业务用电话费管理费用待定员工工资待定其他30000小计199000第四阶段（6个月）：2013年1月—6月媒体投放交通文艺台5000