上海廉租房如何配租

上海廉租房如何配租(1)租金配租享受租金配租家庭为符合廉租住房申请条件的一般对象。廉租对象按照区〔县〕住房确保中心确定的补贴额度，自行到市场租赁住房，并与出租人签定租房合同，区〔县〕住房确保中心通过银行把补贴款直接支付给出租人。〔2〕实物配租享受实物配租的对象为符合廉租住房申请条件的特别家庭：①孤老、残疾、大病重病和丧失劳作能力的家庭。②获得省部级及以上的退休劳模、烈属及因公牺牲军人家属和一至四级残疾军人、获得全国三八红旗手或2次以上省部级三八红旗手称号的退休职工、年底以前归国老华侨的家庭。〔一〕配租面积廉租住房配租面积为申请家庭〔含单身人士〕已有住房面积与廉租住房确保面积的差额面积。廉租住房确保面积按人均居住面积10平方米计算。申请家庭〔含单身人士〕配租面积不够10平方米居住面积的，按10平方米居住面积计算。〔二〕租金补贴标准租金配租家庭每月每平方米配租面积的基本租金补贴标准，黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、浦东新区9个区为62元；闵行、宝山、嘉定3个区为50元；金山、松江、青浦、奉贤、崇明5个区〔县〕为32元。其中3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于14400元〔含〕，或2人及以下申请家庭人均年可支配收入低于15840元〔含〕的，按基本租金补贴标准实施补贴；3人及以上申请家庭人均年可支配收入在14400元〔不含〕至19200元〔含〕间，或2人及以下申请家庭人均年可支配收入在15840元〔不含〕至21120元〔含〕间的，按基本租金补贴标准的70%实施补贴。关于实物配租家庭的租金补贴标准，将另行规定。关注社会困难群体，帮助他们排忧解难，有利于强化*的阶级基础，有利于维护*和政府的形象，有利于更好地保持*和人民群众的血肉联系。上海廉租住房制度是社会主义市场经济条件下对社会困难群体进行住房确保的一项新的住房供应方式，上海廉租住房制度体现出极深的政治、政策等特点。依据上海的现实状况，上海廉租住房的配租方式上形成了以租金配租为主、实物配租为辅的格局。这样做，既有利于廉租对象综合合计工作、学习、生活等因素，充分利用上海的存量住房去租赁住房，更可以让政府有限的资金解决更多的廉租对象住房的困难问题。"准入易，退出难"，历来是社会确保工作的难题。上海廉租住房作为一项重要的社会确保工作，就必必需建立一套可操作的规范有效的廉租对象的准入和退出机制。相关于实物配租，租金配租更有利于退出机制的形成，因为发放租金补贴款的主动权在政府廉租部门，由其直接支付给出租者，一旦廉租对象不符合条件，政府廉租部门给予半年过渡期后，就停止向出租者支付租金补贴款，使租赁双方有一定的心理承受能力和经济准备，很便于操作，应该说大多数廉租对象都能够顺利退出。今年首季复审1363户，因不享受民政救助等原因退出上海廉租住房的有30户，调整配租金额13户，无一例纠纷。加之廉租对象与出租者签定的租赁合同系民事合同，不能续付租金的纠纷系租赁双方的民事纠纷，政府廉租部门完全不介入。但是，实物配租，尤其是户口迁入异地的廉租对象的配租工作颇有难度。主要是两难：一是配租难，很难寻找到能满足其"成人上班、小孩上学、老人看病"等综合因素的房源；二是其原住房已被政府收回，退出后无处可住。为此，各区在实物配租实施工作中，解放思想，从实际出发，勇于探究一条配租成本低，管理方便、易于退出的新路，目前主要有几种形式上海廉租住房形式一：区廉租办出资收购符合本市廉租住房标准的一般住房，以低廉的租金向实物配租申请家庭出租，实物配租对象无正当理由先后两次拒不接受配租方案的，取消配租安排，重新轮候；享受实物配租对象的家庭状况发生变化，不符合廉租条件，应收回已配租的住房或者提升已配租住房的租金标准。这是目前许多区已在实施的。上海廉租住房形式二：卢湾区廉租办对现住在规划动拆迁地区范围内的符合实物配租的廉租对象，按照市政府1991年7月19日公布的70号令进行安排，并与实物配租廉租对象签订安排协议，实物配租廉租对象交付廉租住房租金，一旦不符合廉租条件，提升已租住房的租金标准，收回的原住房由区廉租办保留。上海廉租住房形式三：黄浦区廉租办从实物配租的形式、控制标准、退出机制、配租房源、户口管理、低保迁移、合同公正、抵押登记、司法救助、廉租家庭的承受能力等多方面听取看法，进行了综合的分析论证，最终拟订了《关于廉租特别家庭购房无息贷款的试行看法》以及相关的协议书和抵押借款合同。实物配租廉租对象向区廉租办申请一次性最多不超过6万元的无息购房借款，实际购房款超过核定借款金额的部分，由廉租对象自行承当。同时，实物配租对象将所购有处分权的住房抵押给区廉租办。当实物配租对象不再享受廉租住房政策退出时，依约归还借款本金，区廉租办依法解除该房屋设定的抵押权，发还《房地产权证》。上海廉租住房形式四：杨浦区廉租办对凡符合登记后的实物配租对象，均可一次性选择实物安排方式进行配租，按可配租面积每平方米4000元补贴；购房款超过确定的补贴金额部分，由该对象自行承当；购房款在确定的补贴金额以内的，按实际发生数补贴；购房款包括各种税费，套配购房的，可迁入户口，但无论套配或增配的，所购房屋均不能上市交易，凡上市交易时一律退回购房款。上述上海廉租住房四种形式，第一种在实施过程中，显然感到配租工作困难。首先，由于社会主义计划经济的福利观念的沉淀，一些实物配租对象依赖政府的陋习未改，对所提供的配租房源挑三拣四，无论廉租住房配租管理办法中强调，无正当理由拒绝所配租的房源，应取消安排，重新轮候，但各区廉租办为社会稳定和解决其实际居住困难仍要反复多次寻找房源，增加了许多工作量；其次，实物配租对象对区廉租办拟出资收购的房源往往因工作、学习、生活等原因不满意，使区廉租办举棋不定。收购，实物配租对象不接受配租，则积压资金；不收购，存量房市场瞬息变化，假设干天后，选定的房源已被他人购去，又得重新寻找房源。所以，配租成功率较低，工作进展缓慢。“货币配租〞难见实效上海市政府宣布放宽廉租房申请标准，人均年收入和财产标准都被上调，将有更多的家庭符合申请条件。近年来，上海曾多次放宽这一标准，截至去年年底，累计共有7.5万户上海家庭受益。上海廉租房分为“货币配租〞和“实物配租〞两种形式，货币配租即发放住房补贴，实物配租则直接向困难家庭提供住房。长期以来，货币配租方式一直占主体。由于货币配租缺乏监督，受益家庭往往将补贴用于各种其他用途，并未改善住房条件。此外，由于实物上海廉租房仅收取微薄的租金，投资方很难收回成本，以致积极性一直不高。廉租房模式疑惑上海市政府近日公布的放宽廉租房申请标准从8月1日起实施，有效期至2021年年底。新标准规定，申请上海廉租房的家庭人均月收入为1600元，比上一个版本提升了500元。在此标准公布前，上海曾多次放宽廉租房申请标准，月收入标准线从500元一路提升至1100元，家庭总财产标准也从3万元提升至12万元。依据最近标准，上海各区货币配租的补贴金额各不相同，黄浦、静安等核心区每月每平米补贴62元，远郊一些区则为32元。上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉《中国经营报〔微博〕》记者：“上海的廉租房总量中，绝大部分都是‘货币配租’。〞据统计，2005年到2007年，上海的廉租房总量还不到一万套，而其中有90%以上采纳的是货币配租的方式，低收入群体仍然居住在其原来的住房里，按月领取一定的补贴。“虽然补贴是以住房的名义发放，但缺乏监督，许多家庭拿了补贴，却用在日常生活的各种其他项目上，更有甚者拿去炒股，并未改善他们的住房状况。〞李战军说。由于种种原因，大部分困难家庭都倾向于货币配租。今年上半年，上海卢湾区出现建好的上海廉租房无人申请居住的状况。卢湾区瑞金街道共463户廉租对象中，只有3户愿意参加实物配租，不少人都选择货币配租。实物房源比较偏僻，周边生活配套不齐全，老人看病、孩子上学都不方便，出行成本大幅增加都成为他们选择货币配租的理由。投资难收回今年上海一共将开工和筹措确保性住房1500万平方米，总体供应量达到1150万平方米。其中经适房的第二批申请刚刚开始，而公租房今年将准备5100套的供应量。按规定，上海廉租房存在退出机制。据官方披露，截至去年年底，上海廉租房的受益群体累计达到7.5万户。通过对5.7万户次的复核，因动迁、收入增加、住房条件改善等原因退出上海廉租房的家庭达1.45万户，调整配租金额的有8220户。李战军认为，廉租房的退出、循环使用模式并未得到很好的建立，使投资方持续投资获益更是无法解决的问题。目前建设廉租房的都是国有房地产开发公司，建设廉租房的投资往往必需要十几年才能收回，开发企业通常不愿意投资这些项目。上海近阶段开始尝试“先租后售〞的方式，已有的一些楼盘案例是，将上海廉租房最终出售出去，解决投资回收的问题。但这样一来，又走了经济适用房的老路，而大部分租住廉租房的困难家庭根本无力购买房屋。建廉租房的开发企业投资收不回，而租廉租房的家庭不愿住、买不起。上海廉租房如何切实长期运转起来，解决困难家庭实际问题，上海目前仍没有很好的方案。按照基本租金补贴标准实施补贴的家庭：即3人及以上、人均年可支配收入低于14400元〔含14400元〕，或者2人及以下、人均年可支配收入低于15840元〔含15840元〕的家庭，每月每平方米居住面积租金补贴：黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、浦东新区9个区为86元，闵行、宝山、嘉定3个区为68元，金山、松江、青浦、奉贤、崇明5个区〔县〕为46元。按照基本租金补贴标准的70%实施补贴的家庭：即3人及以上、人均年可支配收入在14400元〔不含14400元〕至20400元〔含20400元〕间，或者2人及以下、人均年可支配收入在15840元〔不含15840元〕至22440元〔含22440元〕间的家庭，每月每平方米居住面积租金补贴：黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、浦东新区9个区为60元，闵行、宝山、嘉定3个区为48元，金山、松江、青浦、奉贤、崇明5个区〔县〕为32元。按照基本租金补贴标准的40%实施补贴的家庭：即3人及以上、人均年可支配收入在20400元〔不含20400元〕至25200元〔含25200元〕间，或者2人及以下、人均年可支配收入在22440元〔不含22440元〕至27720元〔含27720元〕间的家庭，每月每平方米居住面积租金补贴：黄浦、静安、徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、浦东新区9个区为34元，闵行、宝山、嘉定3个区为27元，金山、松江、青浦、奉贤、崇明5个区〔县〕为18元。〔一〕配租面积廉租住房配租面积为申请家庭〔含单身人士，下同〕已有住房面积与廉租住房确保面积的差额面积。廉租住房确保面积按照人均居住面积10平方米计算。廉租住房租金配租申请家庭配租面积不够居住面积10平方米的，按照10平方米计算。〔二〕实物配租选房面积标准廉租房源最小按照成居室供应。依据供应的房源状况，同意申请家庭在配租面积基础上放宽一定幅度，选择租赁廉租房源。申请家庭的最小选房面积原则上不少于居住面积10平方米；最大选房面积原则上不得超过配租面积的1。5倍，但该面积不是必必需达到的选房面积标准。申请家庭选择经批准可转化为共有产权确保住房〔即经济适用住房，下同〕的廉租房源，可以按照本市共有产权确保住房供应标准，租赁成套住房。申请家庭租赁居住满一定年限后，具有支付能力并符合共有产权确保住房申请条件的，可以按照共有产权确保住房有关规定申请购买。具体办法，由市住房确保房屋管理部门另行制订。申请家庭自愿将已有住房交区〔县〕政府指定机构代理经租，且区〔县〕政府指定机构同意的，区〔县〕政府可以酌情放宽房源供应标准。放宽选房面积或者房源供应的具体标准，由区〔县〕住房确保房屋管理部门结合实际状况制订，报市住房确保房屋管理部门备案后实施。。上海将进一步放宽廉租住房实物配租申请条件，扩大廉租住房实物配租受益面。市政府日前发文明确，新的申请条件和配租标准自今年4月1日起实施，有效期至2021年12月31日止。依据市政府办公厅《关于转发市住房确保房屋管理局制订的的通知》，上海廉租住房实物配租的申请条件将在原规定符合廉租住房申请条件的老年夫妇、重大疾病患者、丧劳人员、烈属等优抚对象、劳作模范、三八红旗手、归国老华侨等家庭可以申请实物配租的基础上，将实物配租申请范围扩大到符合廉租住房申请条件的2人以上〔含2人〕且人均住房居住面积5平方米以下〔含5平方米〕的家庭。《通知》明确，廉租住房实物配租的房源，将优先供应给符合申请条件的申请家庭租赁居住。经批准可转化为共有产权确保房〔即经济适用住房〕的廉租住房供应给实物配租申请家庭租赁居住满一定年限后，申请家庭具有支付能力并符合共有产权确保房申请条件的，可以按照共有产权确保房有关规定申请购买。具体办法，由市住房确保房屋管理部门另行制定。廉租住房实物配租的配租面积标准为申请家庭已有住房面积与廉租住房确保面积的差额。廉租住房确保面积为人均居住面积10平方米。关于选房面积标准，则有如下规定：廉租住房最小按照成居室供应。依据供应的房源状况，同意申请家庭在配租面积基础上放宽一定幅度，选择租赁廉租住房。申请家庭的最小选房面积原则上不少于居住面积10平方米；最大选房面积原则上不得超过配租面积的1.5倍，且该面积不是必必需达到的选房面积标准；申请家庭选择可转化的廉租住房，可以按照本市共有产权确保房供应标准，租赁成套住房；申请家庭自愿将已有住房交区〔县〕政府指定机构代理经租，且区〔县〕政府指定机构同意的，区〔县〕政府可以酌情放宽房源供应标准；放宽选房面积或者房源供应的具体标准，由区〔县〕住房确保房屋管理部门结合实际状况制订，报市住房确保房屋管理部门备案后实施。廉租住房的租金标准，由实施实物配租的住房确保机构参照住房所在地市场租金的80%确定，报同级价格主管部门和住房确保房屋管理部门核准后执行。住房所在地市场租金，经符合条件的房地产估价机构评估产生。核准后的廉租住房租金标准，在廉租住房租赁合同期内保持不变。租赁合同期满重新签订租赁合同的，应当按照届时重新核准的廉租住房租金标准执行。《通知》还对配租对象自付租金作出了规定：选择的廉租住房面积未超过配租面积1.5倍的，且依据本市廉租住房租金配租对象的分类规定，享受基本租金补贴标准的申请家庭，按照家庭月可支配收入的5%承当自付租金；享受基本租金补贴标准70%的申请家庭，按照家庭月可支配收入的6%承当自付租金。申请家庭选择的廉租住房面积超过配租面积1.5倍的，超过的面积由申请家庭按照廉租住房租金标准的30%承当自付租金。《通知》还明确，廉租住房实物配租的租金补贴为廉租住房租金标准扣除申请家庭自付租金以外的差额部分。廉租住房实物配租的租金补贴，列入区〔县〕年度廉租住房资金预算。对