论房地产调控政策的托宾税

论房地产调控政策的托宾税

近年来，政府多次决定控制价格。问题是，在市场交易中，房屋用户和房屋用户之间存在不可和谐的矛盾。高房价与我国的土地制度、财税制度密切相关,不改革土地制度和财税制度,房价的现状就不会得到根本的扭转。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第五次会议上作政府工作报告中指出:“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。”“加快建设城镇住房信息系统,改革房地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展。”据此,必须抑制投机性房地产,让其回归理性的轨道。本文就“托宾税”在房地产交易中的运用浅谈本人的一些看法。一、房地产税税率降低从现行我国房地产税收制度看,存在的问题亟待改进,一是重流转,轻保有。在流通环节置了较多的税种,流转环节的税负特别重,现行的涉及房地产流转环节的税种包括契税、营业税、印花税、耕地占用税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税、企业所得税等,税负大概在10%到15%左右,税负是非常高的。二是高税率、窄税基的现状。不动产交易环节所征收的税负过重,房地产税的征税对象没有注重调节持有时间长短、持有数量多少、使用目的。如别墅豪华住房与经济适用房、拥有两套以上房与只有一套住房的业主、对长期持有与短期持有房地产采取相同的免税政策,难以发挥税收调控在抑制投机的作用。房地产税税率未考虑对长期持有、短期持有房地产而加以区别对待,这种做法不利于抑制房地产投机活动。如我国空置不用的房屋不需要缴税,购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化,在这期间所缴纳的税费也不受房地产价值影响。三是房地产不动产保有阶段的课税的税负水平偏低。缺乏差别性,难以发挥税收调控作用。房地产保有税收入占税收总和的比例偏低,根本无法抑制房价、地价不理性上扬及炒房、炒地投机行为;房地产保有阶段税收低的还有一个致命的要害是难以避免房地产市场中的投机交易活动、业主空置,进而也就无法达到调控房地产市场。二、引入“托宾税”,抑制房地产泡沫“托宾税”是指对现货外汇交易课征全球统一的交易税,旨在减少纯粹的投机性交易。这一税种是美国经济学家、1981年诺贝尔经济学奖得主詹姆斯·托宾在1972年的普林斯顿大学演讲中首次提出的。该税种的提出主要是为了缓解国际资金流动尤其是短期投机性资金流动规模急剧膨胀造成的汇率不稳定。在当前,即使在房地产价格有所下降的情况下,房地产价格与房地产价值仍然不相一致的甚至是偏离的,房地产市场中的投机行为仍然严重存在。将“托宾税”引进房地产交易中,有利于抑制和调控房地产的投机行为,引导房地产市场的健康发展,防止房地产市场泡沫的产生。詹姆斯·托宾提出的“托宾税”的核心思想,主要突出在两个方面:第一对货币兑现交易额课征税收;第二课征的税收收入用于救济贫困,调节贫富收入分配差距。笔者认为,将“托宾税”引入我国的房地产交易市场是可行的。一是可以抑制房地产投机性交易;二是通过征收房地产交易额征税,调节收入分配差距,实现社会公平。从上个世纪九十年代世界经济发展动态来看,有的国家积极引进“托宾税”思想,并取得了良好的社会效果,如新加坡在1996年紧缩房地产贷款中,规定在房屋持有阶段即在购房后三年内如果出售,必须缴纳100%的资本收益税,从而有效抑制了房地产泡沫,可见,从防范房地产泡沐的角度引入“托宾税”开征房地产税是可取的。据著名宏观经济学家,中国农业银行首席经济学家,中国人民大学国际货币研究所理事兼副所长向松祚在2010年1月9日《新战略、新政策、新机遇——展望中国经济前景》的演讲中指出,全国主要省会城市平均租售比超过1:300,北京高达1:546,上海高达l:500,深圳高达l:480。按房屋空置率,国际通行标准:5%为适度,10%为警戒,超过20%为严重。2010年4月,国家电网利用智能网络,在全国660个城市查出总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零,深圳空置率已达到40%。房价己经远远超过了置业者的购房能力,市场交易中投机行为盛行。因此,很有必要将托宾税思想引入房地产交易征税中,加大投机者的成本,抑制投机炒房行为,遏制房地产价格上涨。在当前中国经济和社会已经发展到这样一个阶段,必须按照科学发展观的要求,采用“托宾税”开征房地产税,也是不断完善社会主义经济制度,加快推进社会转型,缓解甚至消弭经济转轨和社会转型之间的矛盾冲突,平衡社会贫富不均的需要。三、土地利用政策的修订笔者认为,房地产市场的调控是一个较为长期和艰巨的任务,为此应在房地产市场的开发、流通、保有三个环节中,提高税收调控政策的针对性和有效性,重点应在“保有”阶段加大实施“托宾税”,使房价回归合理价位,进而有利于解决民生问题。把调控房地产价格从政策调控转变到经济杠杆、法律法规调控上来。(一)用好财政收入专款专用开征“托宾税”是解决保障性住房建设的财政新路子。从2007年我国启动保障性住房建设以来,除了中央政府加大资金补助以外,地方政府的保障性住房配套资金严重滞后,进而影响了保障性住房的建设步伐,究其根本原因,在于建设资金来源不足。为此,笔者建议,对房地产交易实行累加制的“托宾税”,让地方政府寻找到筹集财政收入专款专用拓宽加强保障性住房建设的路子。用这些专款一是建设公共廉租房的建设,解决低收入家庭、城市贫民的住房困难问题。二是在解决低收入家庭、城市贫民的住房困难问题后,在专款专用于经济适用房的建设,解决中、低收入家庭的住房,以此促使商品房价格的下降,促进房地产市场健康发展,实现社会和谐稳定。“托宾税”是为了排除金融投机对社会经济生活正常运行说带来的干扰和破坏而实行的一个税种,房地产市场中的炒买炒卖是投机行为的本质特征,对此要动用“托宾税”的累加制税种给予制裁,如王某是房地产市场的投机商,他出售或收购1套房子,税务部门就要对其征收2%的“托宾税”,他如出售第2套、3套……房子,税务部门就要分别给予征收4%、6%……的“托宾税”。假如王某出售或收购100套房子,税务部门就要对其征收200%的“托宾税”。总之,投机资本下的赌注越大损失就越惨重,这就是实行“托宾税”调控房地产价格的灵魂所在。(二)以“托宾税”为主体的房地产税收在本文中,对“托宾税”的引进与实施,其主要对象是房地产市场的投资和投机行为,目的是抑制房地产市场的炒买炒卖,使房地产价格得到合理的理性回归。设定公民的户口所在地或者现居住地只能一套住房,对有其第二套的房子并实行交易的实施“托宾税”采取累进制给予征收税收。对房子继承、无偿赠与、自建房、房产证增加或者减少夫妻、子女名字的,是属于税法规范的另一个主体,不列入“托宾税”规范之列。据初步统计:我国现阶段房地产的税种有12项之多,房地产收费多达57种,现行的房地产税、费还不包括土地出让费。尽管房地产的税负很重,可是与制造业的税负相比,炒房的税负已经算轻的了,所以就有那么多的人去炒房。为此,要改革现行的房地产税种,大税种统称为“房地产税”,即在开发环节上改土地增值税和耕地占用税为征收土地税;在保有环节改房产税和城镇土地使用税为征收房地产税,;在交易环节改土地增值税和契税为征收房地产交易“托宾税”。房地产税作为财产税系的一个主要税种,应将成为地方政府财政收入的主要来源。(三)世界信息技术普及与网络开放詹姆斯·托宾提出的“托宾税”是在上个世纪的1972年,当时有的人提出,托宾的想法虽好,但由于资金流动的速度“接近光速”,只有世界各国都接受才能行得通,因而很难实现。当时的条件是信息技术未普及,各种资讯处于人工处理阶段。而四十多年后的今天,信息技术高度发达,国与国成了事实上的“地球村”,我国经过三十多年的改革开放,综合国力空前强大,且跃升为世界第二大经济体,现在信息技术普及、广域网、局域网遍布全国各地。目前可在我国东部发达地区的城市设立“城市个人住房信息系统联网”,为房地产税开征提供基础数据和积累初步的经验,而后在全国建立和完善房地产税收网。适时监控房地产交易信息,对其实施征收房地产交易“托宾税”。此外,房地产投机行为出现的虚假行为,如不具备独立民事行为的未成年人购房、套用他人身份证购房、采取假身份证购房的行为,房地产税收网应及时与银行、工商、公安等构成联网,做到信息互通共享,抑制房地产市场的投机、投资行为,确保房地产交易“托宾税”的实施。综上所述,房地产市场的主要问题是“价格”问题,其房价过高、上涨过快给民