2022年土地一级招商方案范本

2022年土地一级招商方案范本

第一章土地一级开辟流程

1、选地

由政府或者开辟商针对土地储备整理或者拟定的项目进行项目选

±lko

2、土地前期开辟申请

原土地所有者或者使用者在征得区县和乡镇政府或者上级主管部

门得允许后向市国土局提出土地前期开辟申请。

3、土地开辟项目预审

市国土局受理申请并进行土地开辟项目预审。

4、土地开辟实施方案预审

通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备

机构负责—编制土地储备开辟实施方案，开辟实施方案主要包括：待

储备开辟地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开辟

成本、土地收益、开辟计划、实施方式等。

5、土地开辟方案修改

编制了开辟实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、

建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地

前期开辟的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通

及环保等条件提出原则意见。

6、确定土地开辟单位

土地储备机构负责实施土地开辟的，由土地储备机构负责筹措资

金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并—实施。

其中通过招标方式选择开辟企业负责土地开辟具体管理的，开辟企业

的管理费用不高于土地储备开辟成本的—%O以招标方式确定开辟企

业后，土地储备机构应当与中标开辟企业签订土地前期开辟管理委托

协议。

通过招标方式选择开辟企业实施土地开辟的，由开辟企业负责筹

措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并—实

施。招标底价包括土地储备开辟的估计总成本和利润，利润率不高于

估计成本的—%o通过招标方式确定开辟企业后，土地储备机构应当

与中标开辟企业签订土地前期开辟委托协议7、办理相关用地手续

土地储备开辟实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部

门办理用地手续，向市

发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保

和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开辟项目涉及

新增—土地办理农用地征收、农转用手续或者存量国有建设用地收回

国有土地使用权的，土地储备开辟实施

单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

8、确定实施规划方案

开辟单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程造价预算和

具体设计实施方案等。

9、办理拆迁安置及市政基础建设

在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开辟实施单位到相关

委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续。（征用—土地

与征用划拨土地的程序不同，详见《征用—土地及划拨土地的程序》

）—实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目

需按规定承担回迁房建设。

10、验收开辟土地

建设项目的土地前期开辟完成后由市国土局—相关委办局进行验

收，验收审核的内容：审核土地前期开辟成本

—验收土地开辟程度是否达到合同的要求根据委托合同支付相应

土地开辟费或者管理费纳入市土地储备库

11、办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证申请材

料：用地申请报告法人营业执照立项批文

县以下建制镇应出具镇政府证明

经—批准详细规划或者总平面设计图纸（一式一份）12、办理

建设用地委托钉桩

建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由

测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。

13、办理国有土地使用权出让申请

国有土地使用权出让申请普通指协议出让申请，申请用地者应当

同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请，并提供下列文件：申

请用地报告书；

国家投资的建设项目应当提供有关部门关于建设项目的批准文

件；在地区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立（设置）机

构的批准文

件、营业执照。未在经济特区注册登记的国内其他公司、企业、

其他一应当提供上级主管部门的批准文件、营业执照。境外公司、企

业、其他__应当提供有效的营业注册登记证件（开业执照）、章程、

董事会成员—、注册所在地的公证机关和律师事务所出具的证明文件

及注册银行开具的资信证明。个人申请用地的应当提供合法的—件。

在省、市营业的银行存款的资信证明书；大型、重点项目需提供项目

建议书、环境保护分析报告、初步规

划方案；法定代表人—明书、法定代表人授权委托书及其他应当

提交的文件。

14、主管部门实地勘察房地产项目用地单位将《城镇建设用地批

准书申请审批表》返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员

到用地现场实地勘察，查明土地状况。

15、委托地价评估、办理核定地价手续

建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评

估，必须经市、县、自治县国土局批准，并核定的地价标准登记手

续。

16、土地估价报告的预审

根据《国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案》，对需

经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告，承担估价的中介机

构可在向委托方提交土地估价报告前，向国家土地管理局提出预先—

申请，由国家土地管理局—有关人员对土地估价报告进行预审，经预

审合格后，再向委托方提交土地估价报告，由委托方按规定程序向国

家土地管理局申请土地估价结果确认。

17、办理土地出让审批

18、举行土地出让活动（招、拍、挂）

土地前期开辟企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开

发,生地变成熟地之后项目骏工验收合格后一个月之内政府优先对土

地进行招标、拍卖、挂牌，开辟企业有优先竞争权。

19、签订国有土地使用权出让合同

国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代

表土地所有者——国家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平

等、自愿、有偿的原则，对出让土地的范围、面

积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、

土地开辟建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期

限届满、不可抗力、违约责任等问题友好商议、达成一致意见后，依

法签订的书面协议。国有土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有

偿的原则签订。

20、交付土地出让金21、领取暂时国有土地使用证、领取正式国

有土地使用证

按合同的约定支付余款。付清地价款后向市或者区、县房地局申

领暂时国有土地使用证，付清全部地价款向市或者区、县房地局申

领正式国有土地使用证。

第二章土地一级开辟办理拆迁安置全流程

一、征用—土地的拆迁安置1、征用—土地用地申请

房地产开辟公司提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请

书，申请书中应包括以下各项主要内容：申请单位名称

项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况

建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等

房地产开辟公司提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附

具以下各项文件、资料：

用地单位有关资质证明

项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件土地行政主管部

门出具的建设项目用地预审报告初步设计或者其他有关批准文件建设

项目总平面布置图

占用耕地的，必须提出补充耕地方案

建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危（wei）

险性评估报告2、到拟征地所在区（县）房地局立案

行政主管部门收到房地产开辟公司提出的征用申请后，应自申请

之日起—日内拟定各项征地方面方案：拟定各项征地方案后逐级上报

审批立案：农用地转用方案，报请市、县—允许；市、州签署意见。

3、签订征地协议、签订补偿安置协议

征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原

则，既不能妨碍国家建设，又不能伤害—和农民的利益。拆迁安置补

偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人商议签订。被拆迁人应当在房屋

拆迁公告规定的期限内，携带房屋所有权证、土地使用权证或者其

他合法证件，到公告指定的地点与拆迁人办理房屋拆迁补偿安置

手续。

4、确定补偿安置方案

区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订

征地补偿、安置方案。并且对征地补偿、安置方案进行公告，修改、

确定、审批。其普通操作过程如下：征地补偿、安置方案的公告一征

地补偿、安置方案公告的实施一征地补

偿、安置方案的意见一征地补偿、安置方案的确定一征地补偿、

安置方案的审批要求一征地补偿、安置费用的管理

5、区（县）房地局审核各项协议、市政府下文征地

区（县）房地局审核各项协议通过后，市政府下达具有国家强制

性的征地批文。征地事由、征地范围、征地的审批权限、审批程序、

实施征地的主体、实施征地程序等都由法律具体规定。

6、交纳各项税费

缴纳耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等各项税

费。各项税费由区局开单，银行收费，分别转到区财政局（耕地占用

税）、菜田建设费（市蔬菜办）、征地管理费（区国土局）、粮差费

（市—）。

7、办理批地文件、批地图

8、办理冻结户口、调查户口核实劳动力

拆迁范围和拆迁方案确定后，区、县国土房管局通过公安机关办

理户口冻结手续。拆迁人持《建设用地规划许可证》向国土房管局提

出户口冻结申请，调查户口核实劳动力，国土房管局确定拆迁范围。

9、办理农转工工作、农转居工作、办理超转人员安置工作到市国

土局核农转非指标，然后由村收取户口本，最后到派出所、公安局、

劳动局等办理农转非及劳动力安置手续，办理农转工手续，落实需要

安置农业人口的安置途径、安置工作。

根据《土地管理条例》，国家按照征用土地的比例分期分批将被

征地单位的农业户口转为非农业户口。每次转为非农业户口的人数，

按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。被征

地单位的农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府

按照规定的条件审批。

10、地上物作价补偿工作

拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋

的所有人。这是一种货币补偿形式。区、县国土房管局应当依照征地

补偿、安置方案向被征用土地的农村—经济

—和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。根据《城

市房屋拆迁管理条例》，实行作价补偿的，作价补偿的金额可以按所

拆房屋面积的重置价格结合成新，乘以—％结算。

11、征地结案、申请《建设用地批准书》

办理“核减耕地通知书”及征用土地结案函，房地产开辟公司需

提供：“三表”原件耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费

等缴交证明或者收据农转非办结证明原件征地补偿协议（复印件）征

地补偿款付清证明（由村出）

用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各

项文件、资料：办理《建设用地批准书》的申请;市政府批准征（占）

地的批文；《建设用地规划许可征》附件和附图;与《建设用地规划许

可证》附图同比例尺的地形图一份;钉桩坐标成果通知单;工程进度计

划;计划任务结转单，但当年批准征（占）地的免交。

12、委托进行拆迁工作

当房地产开辟公司采用委托拆迁形式时，按照房屋拆迁法规的规

定，需要办理委托手续并交纳一定比例的代办费，由委托代办单位具

体实施拆迁。

13、办理拆迁申请

根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人应当持以下文件向当地

房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证：拆迁申请书;

建设项目批准文件和资金证明；规划部门选址意见或者规划批准

文件；建设用地批准文件附图；

拆迁计划和方案（包括对被拆迁人安置地点、补偿形式、暂时安

置津贴、搬迁过渡期限和搬迁方式等）。

14、审批、领取拆迁许可证

市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起—日内，对

申请事项进行—，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。根据《城市

房屋拆迁管理条例》，任何单位和个人需拆迁房屋，必须持国家规定

的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主

管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

15、签订房屋拆迁责任书

房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署的书面文件。拆迁人

在领取房屋拆迁许可证时、与被拆除房屋所在地的区、县国土房管局

签订责任书。

16、办理拆迁公告与通知根据《城市房屋拆迁管理条例》的规

定，建设单位的房屋拆迁申请被批准后，由当地房屋拆迁行政主管部

门向各被拆迁房屋的所有人或者使用人发出《房屋拆迁通知书》，并

通知各有关行政主管部门协助；同时，房屋拆迁许可证一经发放，

房屋拆迁主管部门应当将拆迁入、拆迁范围、拆迁期限等以房屋拆

迁公告或者其他形式予以发布；房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及

时向被拆迁人做好宣传、解释工作。县级以上地方人民政府在一有

关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等

事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、

公众和专家

意见。公告时间不得少于—日；但是，房屋征收范围较大的，公告时

间不得少于—日。

17、办理户口冻结18、暂停办理相关事项

房屋征收部门在应“房屋拆迁公告”时一并通知暂停办理相关手

续。拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列

活动：

房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修；改变房屋和土地用

途；租赁房屋。

19、确定拆迁安置方案

确定拆迁方案：拆迁人按照拆迁方案的各项内容，制作拆迁预分

方案表，确定拆迁方案。方案审批备案：拆迁人确定的拆迁方案报经

区、县国土房管局审批后，报市国土房管局备案。

20、签订拆迁补偿书面协议

房屋拆迁补偿安置书面协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、

经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。

拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，

拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有：

拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；安置用房面积、标

准和地点；

产权调换房屋的差价支付方式和期限；搬迁期限、搬迁过渡方式

和过渡期限；

搬迁津贴费和暂时安置津贴费或者停产停业损失费发放标准和支

付方式；违约责任和争议解决的方式；当事人约定的其他条款。

21、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

拆迁人召集被拆迁人或者拆迁单位参加，由国土房管局主持，召

开拆迁动员会议。拆迁人进行被拆迁人的搬迁、周转，进行拆迁安置。

拆迁安置完成后，原房屋作价拆除，做到场平地净。

22、发放运作拆迁补偿款

发放运作拆迁补偿款普通程序：开立资金专户一出具存款证明一

资金使用监督一开具领款凭证一支取补偿款项

23、拆迁施工现场防尘污染管理

拆迁人及其委托的拆除单位在进行房屋拆迁施工的同时必须严格

按照标准落实扬尘管理措施。

24、移交拆迁档案资料

拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后一个月内向区、县国土房

管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。

25、房屋拆迁纠纷的裁决

拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆

迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

26、_

二、征用划拨土地拆迁安置1、国有土地使用权划拨用地申请

用地单位办理划拨用地申请时，应向行政主管部门提交以下各项

文件、资料：划拨国有建设用地申请书，填写《—市城镇建设用地批

准书申请审批表》，计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性

研究报告批复，中央单位的建设

项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》，属于危旧

房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书，属于经济合用住房项

目需提交经济合用住房立项批复。

规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审

定设计方案通知书》及附图，

建设用地范围内有中央产、_、—产、文物的需提交有关用地

协议；与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图一份（蓝

图）；

建设项目资金来源证明；

建设单位的工商营业执照和企业开辟资质批准证书。

2、主管部门现场勘察

交表：用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政

主管部门。勘察：用地单位带领行政主管部门的工作人员到用地现场

实地勘察，查明土地状况。

3、划拨用地申请的审核、报批

根据《土地管理条例》，国有土地使用权划拨应当坚持以项目带

土地的原则，且必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年

度计划。

国有土地使用权划拨用于非农业建设的。县级（含县级市）人民

政府一公顷以下，地级市人民政府一公顷以下。超过限额的，报省

人民政府批准。

行政主管部门进行划拨用地申请的—时，用地单位须提交以下各

项文件、资料：划拨国有建设用地申请书，填写《—市城镇建设用地

批准书申请审批表》；计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行

性研究报告批复，中央单位的建设

项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》；属于危旧

房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书；属于经济合用住房项

目需提交经济合用住房立项批复；

规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审

定设计方案通知书》及附图；

建设用地范围内有中央产、__、―产、文物的需提交有关用地

协议；与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图一份（蓝

图）；建设项目资金来源证明；

建设单位的工商营业执照和企业开辟资质批准证书。

4、取得划拨用地批准

划拨用地申请的批准：行政主管部门代人民政府拟文批复允许用

地单位用地，并核发《城镇建设用地批准书》及拨地红线图。划拨用

地申请的备案：区、县国土房管局核发《城镇建设用地批准书》后—

日内，应将区、县政府划拨城镇建设用地批复、《城镇建设用地批准

书附件》及拨地红线图各一份，报送市国土房管局备案。办理划拨用

地批准手续时，用地单位需准备以下各项文件、资料：交纳税费证

明；区、县政府划拨建设用地批复；—市城镇建设用地批准书及附

件、拨地红线图。

第三章相关税费

1、地价款（土地出让金）

地价=土地取得费+土地开辟费+利息+土地增值收益，其中土地

取得费包括征地费即三项补偿费（土地补偿费、安置津贴费、青苗和

附

着物补偿费）；各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、

以及地级城市收取的新菜地开辟建设基金）；新增建设用地有偿使用。

根据《土地管理条例》，土地使用权受让人合同生效之日起—日内支

付土地使用权出让金、余额应当在一日内付清。逾期未付清出让金

的，从逾期之日起每日加收未付部份—%。的违约金，逾期达一日仍

未付清的，土地行政主管部门有权解除合同，定金不予退回，限期拆

除地上建造物和附着物，并可以请求赔偿。

2、土地使用费

这里土地有偿使用费主要指的是新增建设用地土地有偿使用费。

根据国家财政部、国土资源部、中国人民银行《—天调整新增建设用

地土地有偿使用费用政策等问题—》0

3、外商投资企业土地使用费

财政部指出外商投资企业缴纳的场地使用费或者支付的土地出

让金，都作为土地资源的取得成本进行财务处理，同时应当依法缴

纳城镇土地使用税。外商投资企业依法批准使用土地的，须与国土

和房屋管理部门签定用地合同，合同中确定应纳费额。

4、防洪工程建设维护管理费

防洪工程建设维护管理费按照以下各项标准收取：

对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许

可证确定的土地面积，按每平方米一元的标准征收。

对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批

准书确定的土地面积，按每平方米一元的标准征收。

对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按

每平方米每年一元的标准征收。

5、土地闲置费

按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置

办法》（国土资源部第___号）和《___转发建设部等部门关于调整住

房供应结构稳定住房价格意见的知》

（_―（___）___号）有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲

置土地。土地闲置费原则上按出让或者划拨土地价款的百分之二十征

收。

6、土地权属调查、地籍测绘费7、城镇土地使用税

根据《—城镇土地使用税暂行条例》标准收取。经省人民政府批

准，经济落后市、县、自治县土地使用税的使用税额标准可适当降

低，但最低额不得超过以上最低税额的—%O

8、地价评估费

根据国家计委国家土地局《—土地价格评估收费标准—》（计

价格〔—）一号）规定，普通宗地评估采取差额定率累进计费，按

普通宗地地价评估收费标准”执行。普通宗地评估收费标准为最高限

标准。

9、出让土地预订金

根据《土地管理条例》，受让人应从土地使用权出让合同生效之

日起一天内缴纳地价款总额_%作为定金，其余的在一天内付清，

所付定金可抵充地价款。

10、征地管理费

11、土地补偿费和安置津贴费

土地补偿费+安置津贴费=征地统一年产值

省范围内征收农民—所有土地，均根据《省征地统一年产值标

准》中《XX市/县征地统一年产值标准表》标准收取。

12、青苗及树木补偿费

在省范围内依法征收农民—所有土地涉及青苗及地上附着物补偿

的，均按《征地青苗及地上附着物补偿标准》执行。同一地块上间种

或者套种其他种类作物的，其套种或者间种的青苗补偿标准由市、县

土地行政主管部门实施征地时按照实际情况与产权人商议确定。《征

地青苗及地上附着物补偿标准》中的青苗不包括花卉、景观苗木、名

贵树木、特大树木等特殊苗木。涉及特殊苗木补偿的，应委托有相关

资质的估价机构评估确定其补偿标准，取得产权人允许的也可以按照

议价方式确定其补偿标准。

13、地上物补偿费根据《征地青苗及地上附着物补偿标准》规

定，地上附着物的补偿标准由各市、县政府按照各类建造物、构筑物

的市场重置价格制定并发布实施。涉及补偿被征收土地上的电力、通

讯、水利、交通等设施的，应委托有相关资质的估价机构评估确定

其补偿标准。

14、新菜田开辟建设基金

新菜地开辟建设基金是指国家征用城市郊区菜地时，实用地单位

支付的，用于开辟新菜地费用。

15、耕地占用税

国有农场（含县、市、自治县管的农、林、牧、茶、渔、盐场）

的合用税额按所在县、市、自治县税额标准执行。

16、耕地开垦费区域因素修正系数：

其中在—土地征用时拆迁安置各项费用:

1、房屋拆迁补偿费

货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建造结构、新

旧程度、建造面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋

的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照

房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日

类似房地产的市场交易价格。

2、搬家津贴费

根据《城市房屋拆迁管理条例》，被拆除房屋使用人因拆迁而搬

迁的，由拆迁人按被拆除房屋建造面积每平方米不低于一元的标准，

付给搬家津贴费。

3、提前搬家奖励费

提前搬家奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前

搬迁的，拆迁人可以对这部份使用人支付一定的提前搬家奖励费。一

般由拆迁人自行制定奖励标准。

4、暂时安置津贴费（周转费）

暂时安置津贴费付给时间从被拆迁人交出房屋之日起至拆迁人通

知被拆迁人迁入安置用房之日止，超过协议规定时间的，从逾期之月

起，按原标准的—％付给。

5、停产停业综合津贴费

对因征收非住宅房屋造成停产、停业的，应当赋予适当补偿。根

据《城市房屋拆迁管理条例》，因拆迁造成停产停业的损失，以拆迁

公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超

过一个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。拆除被拆迁

人的商业用房，因拆迁影响不能营业的，根据以税收为准的营业额给

予补偿；补偿最高限额每月不超过停业前一个月平均月营业额的

一%。

6、房屋拆迁服务费

房屋拆迁服务费，由承担拆迁服务的单位按照普通不超过房屋拆

迁补偿安置费用的一％向拆迁人收取。

开辟商参预土地一级开辟应注意的法律问题

1、项目合法性问题

对于土地一级开辟商来说，在投资开辟土地一级开辟项目时、首

先需要考虑的问题是土地一级开辟项目是否合法。由于目前国家对土

地一级开辟没有法律层面的规定，各地规定并不一致，而且各地地—

府操作也比较乱，实践中有些项目的合法性方面存在问题。若项目合

法性方面存在瑕疵，将会给开辟商带来很大的潜在法律风险，因此，

开辟商应重视项目的合法性问题。开辟商可主要从以下几个方面对土

地一级开辟项目的合法性进行—：

(1)项目是否符合城市总体规划和土地利用总体规划

实践中，有些地—府急于进行城市建设，甚至在城市总体规划和

土地利用总体规划还没有编制和批准的情况下，就委托开辟商开始进

行土地一级开辟，这对于开辟商来说风险很大，若将来城市总体规划

和土地总体利用计划得不到批准，地—府又无力偿还开辟商已发生开

发的成本，开辟商将面临投入资金无法收回的风险。

(2)立项文件的合法性

开辟商在签订合同之前应认真审核项目立项文件的合法性，比如

是否经有审批权限的政府批准立项、是否存在立项文件的内容与实际

操作不一致的情形，等等。在实践存在着一些须经省级政府批准但只

有地方县级政府或者经济开辟区管委会的批文的情形，若浮现上

述情形，开辟商须对立项文件进行补充和完善。

(3)其他相关项目文件的合法性

开辟商还应认真审核其他项目文件的合法性，比如控制性规划文

件是否已经批准，征地拆迁文件合法性等。止匕外，开辟商为外商投资

企业的，须注意—自身是否符合《外商投资产业指导目录》等相关外

商投资的法律法规的规定。

2、签约程序问题

综合分析各地有关土地一级开辟的规定，大多规定政府要求通过

招标方式确定土地一级开辟商。但实践中，不少地—府并未严格遵守

招标确定开辟商的程序，而是直接与开辟商签订土地一级开辟协议。

对于开辟商来说，则须注意签约程序的合法性，以防上级政府以未通

过合法程序而不认可开辟商的一级开辟主体地位。就此问题，即使地

—府已就一级开辟事宜与开辟商商议一致，开辟商也应建议地—府

按照规定通过招标形式签约。固然，由于有关土地一级开辟的地方规

定并非属于法律或者行政法规层面，即使不通过招标形式通常也并不

会因此导致一级开辟合同无效。

3、开辟商应把握的土地一级开辟合同中的要点

开辟商签订一份内容完善的土地一级开辟合同，能够有效防范土

地一级开辟过程中的各种风险，比如拆迁难风险、政策变化风险、±

地出让价格风险等。从开辟商的角度而言，签订土地一级开辟合同时

应注意把握以下要点：

(1)约定征地拆迁安置补偿工作由政府负责承担

对于开辟商来说，在目前国情下很难自主完成拆迁安置补偿工

作。在此情况下，开辟商应要求在土地一级开辟合同中约定征地拆迁

安置补偿工作由政府方面承担，开辟商只负责承担相关费用。通常情

况下，开辟商可采取如下两种方式承担费用：政府包干和据实支出。

政府包干，即开辟商与政府约定一个包干费用，由政府包干完成征地

拆迁安置补偿工作。据实支出，即开辟商根据政府拆迁安置工作的进

展逐步据实支出费用。开辟商可根据项目具体情况决定采取适当的费

用承担方式。

(2)约定分期分块滚动开辟、减轻资金压力

对于开辟商来说，土地一级开辟占用资金量大、周期长、利润率

低，因此，若想减轻资金压力，可在合同中约定采用分期分块滚动开

发的方式，即将项目范围内的土地，根据规划情况分割成不同的区域

地块，按照优先顺序分期先后投资开辟各区域地块，成熟一块、出让

一块，出让后收回成本和收益再投入下一区域地块，这样滚动开辟可

有效减轻资金压力，同时也可降低投资风险。

(3)约定政策变化时由政府承担责任

政策变化风险对开辟商来说是不可预知的风险，比如国家或者上

级政府对项目规划作出重大调整或者被撤。对于该等风险，开辟商

可在合同中约定由政府承担政策变化风险。但须注意的是，在约定

土地出让收益分成方式时，若项目重大调整或者被撤时尚无土地出

让收入，则存在开辟商投资回报落空的风险，在此情况下，须明确

约定政策变化时开辟商收回资金和收益的方式。

(4)约定土地开辟成本的组成

土地开辟成本是土地一级开辟合同重要条款之一，开辟商订立合

同时必须明确约定。通常情况下，开辟商应将就土地一级开辟项目支

出的所有费用均计入土地开辟成本。但须注意的是，开辟商计入的成

本最终须经政府审核确认，若开辟商的某项支出政府审核后不认可，

且也未在合同中列明，开辟商将不得不自行承担该等费用。同时，在

合同中列明土地开辟成本有利于开辟商预估和控制项目投资总额，也

可使开辟商有理由拒绝投入政府要求承担的合同中未列明的费用。

值得注意的是，各地政府规定的土地开辟成本（主要包括征地拆

迁补偿、市政基础设施建设费用等）虽然大致相同，但也有不少不同

之处，开辟商须根据各地规定灵便掌握。比如，对于融资成本（贷款

利息）各地约定就不一致，—相关规定中明确规定土地开辟成本包含

贷款利息，而——相关规定中就明确约定不能将融资成本（利息）作为

开辟成本。

（5）约定收益分配方式

对开辟商来说，可根据项目具体情况约定不同的收益分配方式。

通常情况下，土地一级开辟的收益分配方式有如下几种：

a.固定收益。开辟商的投资收益=土地开辟成本—固定收益率。也

可约定每年固定收益率，按每年投入的开辟成本计算投资收益。相对

下述按比例分配收益方式而言，开辟商采用固定收益率方式，资金及

收益收回的安全性较高，可有效规避土地出让价格风险，但通常收益

率不会太高。

b.按比例分配收益。开辟商的投资收益=（土地出让收入-土地开

发成本）—开辟商分配比例。相对于固定收益方式而言，按比例分配

收益方式中开辟商收益比例通常较高，而且关键是有利于开辟商受让

开辟项目中出让地块的国有建设用地使用权，进行二级开辟。实践

中，不少开辟商参预土地一级开辟就是为了便于二级拿地，采取按比

例分配收益方式，可使一级开辟商在土地出让竞价中处于非常有利的

地位，因为土地出让价格中含有一级开辟商按约定比例可分取的收

益，土地出让价格越高一级开辟商可分取的收益也越多。但采取该种

方式，开辟商须注意防范土地出让价格风险，有必要约定出让价格低

于开辟成本时的处