往年房地产经纪操作实务考试试卷(含五卷)

往年房地产经纪操作实务考试试卷(一)总分：100分考试时间：90分钟注意事项：一、单项选择题(每小题2分，共100分)准如表3-2所示。准如表3-2所示。表3-2表3-2绿化等级划分表2、下列关于订金的描述中，正确的是()。B、如果交易不能达成，订金一般只需退还部分C、订金具有担保性D、订金是为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款法律概念。BC两项，订金、意向金等的性质不同于定金，不具有担保性。如果双方当事人没有书面约定这些款项的定金性指买方或者承租方在交易合同订立前，为了表达订立合3、张先生委托该中介公司出售他的房屋，原来一直要价是65万元，但一直没赔偿。于是同意以60万元的价格出售，在不长的时间内该房屋就成交了。造成张先生降价是因为房源的()属性。B、法律C、心理【解析】房源的心理属性中的“心理”是指业主(委托方)在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主(委托方)心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。4、一般情况下，房地产经纪服务的完成标准是()。C、委托人支付服务费用D、客户实地看房及时告知和披露房地产交易相关信息、维护委托人的合说，房地产经纪服务的基本要求包括提供必要的资料，在实地看房和办理相关手续时给予必要协助等。房地产经纪服务一般以房地产交易合同(包括买卖合同和租赁合同)签订为完成标准。5、获取购房客户最为有效的途径是()。C、发布广告信息 的途径。因此，房地产经纪人员应重视现场接待工作。现场接待的流程一般包括：①及时接待来访客户，简洁明了地做自我介绍；②通过讲解区域、沙盘、模型、观看项目影像等，向购房客户介绍项目的基本情况；③参观样板间及园林等配套景观，突出亮点；④返回售楼处与买方客户深入洽谈。6、二手房代理业务基本流程的最后一个环节是()较多，流程比较复杂，办理中需要较多的金融专业知识。因此，多数购房人选择贷款服务机构给予代办，代办机构按照国家规定的收费标准按件收取相应服务费，即按抵押贷款业务数量收取服务费。8、委托挂牌的总价和单价，由()确认后填写。A、房地产经纪人员员作为专业人士，可以就房屋委托挂牌价格给卖方提出专业意见。合同签订后委托人如需修改挂牌价格，需另行书面通知房地9、对出租或出售房屋的权属审核，经纪人要询问客【答案】B列明的内容有房屋性质(如商品房、房改房、宅基地等)、业主姓名、土地使用10、上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离称为()。(解析】对房屋实物状况查看的内容包括层高或室内净高。层高11、房地产经纪服务合同成立的要件不包括()。B、授权人的签字或者盖章C、承办该业务的两个房地产经纪人协理的签名D、受托房地产经纪机构的盖章 纪人员签字、委托人签字方可生效。房地产经纪服务合同应由承办该业务的名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。委托人是自然人的，应12、房地产经纪人在按时完成委托的经纪业务之后，应善于把握好()这 行。房地产经纪人员应把握好这一环节，以保护自己的合法权益。13、商铺按照()来划分，可以分为铺面房和铺位。B、特点 是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。14、示范合同中，可以协商的是()的内容。 15、某公司规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息，其他人员则不能看到业主的联系方式。该公司对房源的管理采用的是()法。A、分区公盘制指房源信息由接受业主(委托人)委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看到房源的基本信息(物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等),房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他经纪人要联系该物业的业主(委一托人),只有通过该房地产经纪人采取合作方式，当交易达成之后，该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金(般是50%)。私盘制的优点表一现在：①有利于保障收集房源信息的经纪人利益；②源信息的积极性；③有利于专人服务业主避免多人联骚扰。经纪人收集的房源信息越多，促成交易的机会就越房地产经纪机构之间，或者几个房地产经纪机构联盟之间共享全部房源信息的房源共享模式。公盘制的优点是工作效率高、成交速度快，缺点是可能频繁打扰卖方客户而降低客户服务体验。目前国内较大的房地产经纪机构普遍采用公盘制，公盘制要求机构有较好的管控经纪人员的能力、成熟的分佣体系和完善17、下列不属于房源分类的原则的是()C、主次分明原则则D、优劣性原则询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类等。②简单实用原则，房源分类管理应该结合房地产经纪企业和房地产经纪人的实际情况，分类简单容易理解，实用方便操作。③主次分明原则，根急程度等划分，有主有次、有先有后地进行维18、房地产经纪人在风险管理过程中，购买保险合同属于()。C、内部风险控制风险控制。其中，损失融资包括：a.自留与自保(自我保险),是指公司或个人承担部分或全部的损失；b.保险，是指购买保险合同；c.对冲，是指利用金融衍生品防范风险；d.其他合约化风险转移手段，是指与供应商等签订合A、客户C、电商费服务合同的约定，以房地产开发企业的名义销售商品房，并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。20、在客户信息开发策略中，用直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户，是A、客户B、广告某种费用，或制造某一种吸引力等促销手段，吸引客户并从客户得到回应，从而获得客户的策略。它是以客户为中心的营销手段，而不是以自我宣传为中心或以广告为中心。21、房源信息的整理中，最常见的形式是()A、互联网C、图片D、文字报告 其中表格又是最常见的形式。22、在房地产经纪实务操作过程，业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权的委托形式是()。 其中，独家委托又称独家代理，主要是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他【解析】存量房商业贷款的还款方式主要是不同的还款方式适合不同类型的客户。例如：①收入稳定的工薪阶层；②等额本金适合那些前期能够承C、由专门负责法律事务的部门或人员对代署与开发商达成一致的合同。25、关于房源的描述，正确的是()D、房屋权利人委托给房地产经纪机构交易的列两个条件：①依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押；②房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。26、房地产经纪人员的签名应当是()A、电子签名B、个性签名C、手写签名D、艺术签名房地产经纪人员协理签名。由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电签名应当是手写签名。除手写签名外，还应当在房地产经纪服务合同中写明房27、目前，我国部分大中型房地产经纪企业的房源管理普遍采用了()手 手段，通过专业的存量房业务运行管理软件建立房源数据库，对房源的自身信息、业务进展情况进行信息化管理。经纪人通过房源数据库进行查寻房源、添加房源、更新房源的业务进展状况的操作，经纪门店过房源数据库掌握门店、机构内的房源及其业务跟进状况，进行房源分配、房28、下列关于“养客”的表述中，正确的是()A、与客户培养关系B、运用经纪人的知识和服务使潜在客户变为D、为客户免费提供市场信息 个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知C、房地产经纪人要花45%的时间做客户维护工作经纪人所获得的客户线索中将有45%成为竞争对手的买家，而其中的22%~25%将在前六个月中完成转变。对应的有45%的客户线 联网开发法；④客户介绍法；⑤人际关系法；⑥讲座揽客法；⑦会员揽客法；⑧团体揽客法。其中，广告法是指房地产经纪机构可以在产专业媒体、门店橱窗或者宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信31、房屋租赁合同中可以不需要约定()。 的姓名(名称)和住所；②房屋的坐落；③出租房屋的户(套)型确是使用面积或者是建筑面积)、结构；④附属设施设备、家具和家电等室内设施状况；⑤房屋租金及支付方式和押金数额、支付方式；⑥租赁用途和房屋使业管理、水、电、燃气、网络、有线电视等相关费用的缴纳；违约责任和争议32、()是房地产经纪机构为促成委托人购买房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协A、房屋承租经纪服务合同B、房屋承购经纪服务合同C、房屋出租经纪服务合同D、房屋出售经纪服务合同买房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。33、采用电话拜访开拓房源渠道的方式的缺点是()。A、比较费力，但可联系的人较少B、受时间和地点的限制C、花费时间较多 时间不宜打扰；②只能通过声音传达信息，容易遭受拒绝，客户印象不深刻等。该种方式的优点包括：①比较集中；②针对性较强；③比较省力且可联系34、房地产经纪人受被代理人的指示处理事务，房地产经纪人在处理事务的过程中所发生的费用应当由()承担。 费额度双方协商议定。因此，在房地产代理中，房地产经纪人在处理事务的过35、在我国，商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据是B、房地产经纪服务合同D、租赁合同 提。因此，作为商业房地产承租代理的房地产经纪机构应代理委托方办理租赁合同备案，作为商业房地产出租代理的房地产经纪机构也应提醒承租方及时办36、为实现良好的销售业绩，甲公司针对该住宅项目采取的恰当促销方式是C、在高尔夫杂志上刊发广告房地产经纪机构所采用。37、下列客源的特征中，能否成为真正的买方或租家，不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身，这体现的特征是()。 指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需赁需求，而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅38、针对咨询市场行情并有意在近期购房的试探型客户，房地产经纪人应采取的引导方式是()C、提供专业咨询以便建立长期联系D、展示不同房源以便引导客户意向 地产经纪人针对这类型客户采取的引导方式是提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系。39、目前房地产经纪机构大多开设有实体门店，()成为房地产经纪人获得客户委托的重要途径。C、电话接待 人获得客户委托的重要途径。门店接待是指客户店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售频率和损失程度；②识别各种重要风险；③持续地行监督；④开发并选择适当的风险管理方法；⑤实施所选定的风险管理方法。) ②衡量潜在的损失频率和损失程度；③开发并选择适当的41、房屋共有可分为共同共有和() 房屋的权利和应承担的义务。房屋共有可分为：①人对该房屋享有平等的所有权，出售时应所有共有权人同意；②按份共有，是指共有权人对该房屋按照自己所占的份额享有所有权，出售时可以就自己的份额进行处分，但共有权人享有优先购买权。42、房屋所有权人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的()申请产权登记，A、房地产管理部门C、不动产登记部门D、建筑行政主管部门 屋所有权人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的不动产登记部门申请产记。43、项目执行部门根据已签署的代理合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门合作会议，是()阶段的第一项工作。B、项目签约C、项目执行企划 合同，对营销策划报告进行修改，并初步制定项目的执行指标(销售期、费用预算等)和佣金分配方案，召集各分管业务的高层管理者及有关部门(如交易管理部、研究拓展部、财务部等)合作会议。介绍经修改的营销策划报告和初步制定的项目执行指标及佣金分配方案。由会议决议最终的项目执行指标和佣金分配方案。44、存量房买方将交易资金足额存入监管账户是在()。B、房地产抵押贷款合同签订后C、签订资金监管(划转)协议后D、房屋转移登记完成后 房地产权属证书、本人身份证明，与交易保证机构签订资金监管(划转)协议后，买方按照资金监管协议约定，将交易资金一次性或分期存入监管专用账45、房地产经纪人与委托人签订房屋销售委托协议后，应在第一时间 时间核实产权，既避免可能发生的诈骗行为，又能防止自身利益。46、以店铺作为经营场所的基本都会设置(),即B、网络广告C、平面媒体广告D、报纸广告以写字楼作为经营场所的。以店铺作为经营场所的基本都会设置橱窗广告，即专门的房源信息展示区。橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。47、下列关于房源和客源关系的说法错误的是()。A、二者的关系可以总结为互为条件、相得益彰、互为目标C、房地产经纪人必须以一方信息推广为重点，或为卖纪人 48、下列房源中，()是面向中低收入者提供的普通住房。B、集资房C、商品房D、解困房住房。49、房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的()C、户主动产权利人有意愿出售或出租的房地产。房源不仅包括委托出售或出租的房委托出售或出租的房屋。50、王先生有一套房屋，2016年可以售出价格为145万元，2018年可以售出价格为160万元。2013年5月王先生急需一笔资金，只得以142万元成交。引起该套房屋价格最终变化的是()C、新旧程度B往年房地产经纪操作实务考试试卷(二)总分：100分考试时间：90分钟>仔细查看答题卡正反面，如出现字迹模糊、行列歪斜或缺印、破损、有褶皱等现象，要>答题必须在标准答题卡上作答，凡答案写在试卷、答卷、草稿纸上一律无效。>考试结束信号发出后，考生须立即停笔，待监考员1、通过电视媒体发布房地产广告的优势主要为() 面的广告公司制作，并且向电视台购买播放时数。通过电视发布房地产广告具有普及率高、表现力强、推广迅速等优点，但制作程序比较繁琐，花费成本2、客户购房时通常对面积和价格等有明确意愿，这体现了客源具有()的 指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要之明确其需求后，方能成为客源。3、房屋租赁合同订立后，房屋租赁当事人应当到()登记备案。A、所在地建设主管部门C、房地产管理局 内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理备案。房屋租赁登记备案内容发4、房地产经纪人最初向客户推荐房源时，应重点关注房源的() 可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信任关系，这也是房地产经纪机构及房地产经纪人诚信行为的重要体现之一。5、住房公积金贷款年限一般为,借款申请人的贷款期限最长可以计算到A、1～20年；60周岁B、1～30年；70周岁C、1～10年；60周岁D、1～20年；65周岁 所购买房屋的“房龄+贷款年限≤47年(砖混)或房龄+贷款年限≤57年(钢6、开展房地产经纪业务的前提是()的20%,如果超过这个比例，则超过的部分无效，定金罚则仍按20%的比例的20%,如果超过这个比例，则超过的部分无效，定金罚则仍按20%的比例 A、30%;70%付款为30%,利率为基准利率。当购房人再次向银行9、同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，第一顺序履行合同的A、已经办理登记备案手续的B、已经合法占有租赁房屋的C、合同成立在先的D、合同中房屋租金最高的况下，按下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的，10、房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人(),要在签订房地产经济服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。D、书面同意【答案】D户的关注。房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人书面同意，要在签订房地产经济服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。11、客源的挖掘和建立是为了(),赚取服务佣金。D、促成交易户信息，提升成交率是经纪人的主要工作目标之一。通过对客户需求的持续跟进和对潜在客户的跟踪服务，力争将潜在客户变为签约客户和成交客12、在存量房租赁经纪业务中，房源信息是指()的信息。构出租的房屋的信息，包括出租方的信息和出租房屋的信息两部13、客源是具有成交可能的意向购房或者租房的人，体现了客源具有()的特征 指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅14、房地产市场调控时，反应最灵敏的是()D、房地产开发投资【答案】A 响因素、价格形成和运动机制具有不同于作为完全劳动产品的一般商品的特15、经纪人对客户信息进行()数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。 16、可以避免同一房号重复销售的重要工具是()。C、客户置业计划 况，也是避免同一房号重复销售的重要工具之一，有助于准确地向客户推介房屋。因此，房地产经纪人员应及时更新已售房号或未售房号。17、客户的分类中，按()分类，可分为潜在客户、老客户和新客户等。B、客户的性质C、物业的价格区间20、房地产经纪人发现，该小区18栋房所有的房源比小区内其他栋号的要价都高，经分析，原来是在18栋房的正前方有一个很大的小区广场，环境相对较好。这里造成房价差异的主要原因是房源的()属性。 状态的指标，如物业的区位(地段)、建筑外观、面物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理特征决定了房源的使用价值，也21、房地产经纪人与客户初步接触的关键步骤是()C、实地看房D、交易谈判客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定经纪人能否与客户建22、分类检索是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类……,这体现的房源分类原则是()。A、简单实用原则B、按级分类原则C、产品性质原则D、主次分明原则 高房地产经纪人的工作效率，实现快速查询、快交。房源分类原则包括：①按级分类原则；②简单实用原则；③主次分明原则。其中，按级分类原则主要运用分类检索，分类检索就是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类……这样有利于房源分类管理工作更系统、更清晰化、更精细。23、媒体广告带来的客户占经纪人生意的()24、拟定贷款方案的首要任务是()。 率；④贷款额度；⑤贷款期限；⑥贷款利率与偿还方式。其中，如何选择贷款银行是贷款方案的首要任务。25、房地产经纪机构采用电话访问开发房源的优点是()。B、花费的时间较少D、不受时间的限制系的人较多；④不受地点的限制；⑤不受天气影响；⑥花费的时间较26、房地产广告的内容()C、不得使用建筑设计效果图D、不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果图 件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。B项，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。C项，房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的当在广告中注明。27、按客户的需求类型，客源可以划分为()A、自用客户和投资客户B、机构客户和个人客户C、买房客户和租房客户D、住宅客户和办公客户 为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客客户。28、房地产经纪业务根据标的房地产的用途，可以分为()用途，可以分为：①居住房地产经纪业务(或住宅经纪业务);②商业地产经纪业务。29、房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和()C、代办服务费交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金，代办服务费用30、房地产市场上交易从开始，以结束。()D、客户；客户根据客户的需求与偏好，以最少的成本与最快的时间，帮助他们实现满意的成31、卖方代理房地产经纪人将房源信息完全告知买方代理房地产经纪人，并由买方代理房地产经纪人全权负责服务该房源业主，卖方代理房地产经纪人不再直接为该房源业主服务，这种房源信息推荐方式是()【答案】A 之外，经纪人需要与所在区域之外的其他经纪人进行合作。内部推荐合作包佣15%～25%;②合作推荐，是指业主委托经纪人将房源信息(房源基本信息D至于更多的人来看房，因此，作为房地产经纪人必须在沟通中明确，看房的人之中，谁能起到决定的作用，或者说谁最具有决策能力，谁是最终出资34、与客户预约时间，应约定而与业主预约时间，宜约定,但时间段不宜过长，最好不超过半小时。()C、时间段、具体的时间点D、时间段、时间点 35、下列关于房地产登记代办的表述中，正确的是()。D、房地产登记代办可以节省房地产权利人的时间、精力 不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。同时，房地产经纪人员可以将自己所承揽的多笔代办业务集中办理，从而可以降低单笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有单个权利人不具备的成本优势。A项，在房地产居间服务中，房地产登记代办属于房地产经纪延伸服务；BC两项，具有完全力的权利人可以自行办理房地产权属登记，也可以委托房地产经纪人代为办理36、客源严格意义上是(),是具有成交意向买房或租房的群体。A、订单客户B、预约客户C、门店客户D、潜在客户们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买和租赁需求。而能否成为真正的买方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人37、在房地产抵押贷款手续代办业务中，房地产经纪机构不宜提供()的服务。A、贷款政策咨询行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的办理，房地产经纪机构也可因提供此类服务而收意，贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户小于实际面积时，该房地产经纪人正确的做法是()。【解析】对物业进行勘查和评估是对房源信息进行完纪机构需要详细勘查和评估物业情况，并依【解析】对物业进行勘查和评估是对房源信息进行完善房源信息，方便更精准地匹配客户，对减少39、标的物所有权自()时起转移。不仅包含将房屋实物交付给买受人，还包含着将房屋所有权转移给买受人的意B、广告C、客户 费用，或制造某种吸引力等促销手段，吸引客户并得到客户回应，从而获得客户的策略。它是以客户为中心的营销手段，而不是以自我宣传或以广告为中A、获取销售代理项目B、开展关系营销42、由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公 可以被定义为企业风险。影响企业现金流和企业价值变动影响最大的包价格风险；②信用风险；③纯粹风险。其中，纯粹风险是指由财产损坏、法律43、有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿的客户属C、成熟型 支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强未形成购房意愿的客户属于加强型。44、卖方对市场信息了解程度变化或出售(租)心态发生变化，会直接导致房源价格发生变化。这体现出房源的() 容包括：①房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，它们决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值；②房源的属性主要包括房源的合法用途及其权属状况；③房源的心理属性是指委托人在委托过程中的心理状态，而这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响。45、住房贷款方案主要由()、贷款类型和还款期限组成。B、担保费用 协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款类型(商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款);②货款成数(贷款金额占房地产款人分期偿还额占其同期收入的比率);⑥贷款偿还方式(等额本息还款法或等额本金还款法)46、按客户的需求类型，可以将客户分为()A、新客户、老客户和未来客户B、买房客户和租房客户C、住宅客户、写字楼客户和商铺客户D、高价位房地产需求客户、中低价位房地产需求客户和低价客户 表2-1客户分类表47、房地产经纪人受理委托业务后，收集所需标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况和()等方面的信息。A、政策导向纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息；②与标的物业相关的市场信息；③委托方信息。其中，标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息。种变量引发的风险，二是房地产经纪业务()中各种变量导致的风险。层面中各种变量引发的风险；②房地产经纪业务具体的风险，包括房地产客体、参与房地产交易主体、房地产经纪行业和其他相关参与者。房地产经纪业务风险存在是客观的，重要的是要识别风险、规避风险、管理风险。利。总分：100分考试时间：90分钟注意事项：一、单项选择题(每小题2分，共100分)1、从事新建商品房销售代理业务的房地产经纪人常用的房地产经纪服务合同是B、房屋承购经纪服务合同段，我国存量房经纪服务主要是居间服务，新建商品2、目前，我国大部分的房地产经纪公司内部采用()达到房源信息共享的B、公盘制C、信息公开制D、混合制机构之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产信息共享的目的。3、个人住房贷款中需要查询买方的()征信。C、雇佣 ④其他征信。其中，个人住房贷款中需要查询买方的信贷征信，为金融机构的行征信中心出具的个人信用报告。4、与客户预约时间，应约定具体的时间点。而与业主预约时间，宜约定时间段，但时间段不宜过长，最好不超过半小时。下列关于带领客户实地看房过程中的要求，正确的是()A、带领客户实地看房，可能要先走一段路；在路上，房地产经纪人商小学500m的半径范围内有小学，在1000m的范围内有中学；③邮局，指在物业DDD长话等各项邮政电信业务的邮电所或邮电支局；④医院，指在物业1000m的半径范围内有一个医院；⑤超市，在物业10006、下列各项中，不属于签订房地产经纪服务合同常见错误的是()。C、合同有效期限未标明D、格式合同空白处未留白构和房地产经纪人员的注意。在签订房地产经纪服务合同中常见的错误主要包括：①证件信息填写有误；②合同服务内容未明确界7、合同签订过程中的注意事项，常见错误不包括()。D、合同有效期限未标明 构的注意这些常见错误主要包括：①合同信息与证件信息不一致；②合同服务8、接待卖方客户时，需要查看或收集的文件不包括() 的原因和资金要求；③了解房屋本身的权利状况，以及是否符合出售条件；④告知委托人必要事项；⑤告知委托人近期类似房地产成交价格，协助委托人初步确定房屋挂牌价格。需要查看或收集下列文件：①房地产受托人身份证明原件及复印件、授权委托书9、在商品房交易过程中，预售的项目是(),需要签订商品房买卖(预售)合同。A、未开始修建的B、已经竣工并通过验收的C、未通过竣工验收的D、开始修建还未竣工的(现售)合同。房地产经纪人员需要向买方解释签订哪一种合同。然后再将合10、在房屋赠与的产权登记办理过程中，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满()工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。 补交土地出让金的证明原件。11、住房公积金贷款是一种()担保委托代款。 运用住房公积金，委托银行向购买(自建、翻建、大修)住房职工发放的一种政策性担保委托贷款。贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理12、房地产经纪机构通过门店，将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内，使之针对特定的客户提供服务，这叫做()C、单一经营D、商圈经营13、在房地产价格信息分析中，因果分析主要分析的是()。B、影响房价的原因C、价格走势 到的统计数据计算出某些数据指标，通过这些指标对房地产价格的走势进行判断；②比价分析，对不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等；③因果关系分析。其中，因果关系分析主要分析了影响房价的原因，找出影响价格变化的主要因素和影响程度等。14、独家委托获取步骤流程中的最后一步是()。 房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。独家委托的获取主要包括以下四个步骤：①明确独家委托条件；②获取业主信任；③收集完善信息并15、在客源信息的开拓方法中，()的劣势是成本较高、时效性较差。 联网开发法劣势在于当前网上信息量大，信息难于突出，客户识别难度大，需16、买房(租房)客户具有指向性、时效性和()的特征。 望在一段时期内实现客户的需求意向，可能是半个月，也可能是几个月；③潜在性，客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体。17、房地产经纪人采用社区开发的方法开拓客源时，应遵循的原则有事先准C、有借问询 先勘查和申请，提前准备好活动所需的道具和物料，如房源介绍表单、展板、人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划，以保证取得预期的活动效果；③避免扰民，社区活动的出发点，是为了以亲近社区居民的手段，应避免扰民，扰民以及保护个人隐私信息等，以免引起客户反18、若原房屋为商品房，在存量房买卖合同附件中除房屋的相关图纸外，还需交付原有的《住宅质量保修书》和(),即“两书”。C、住宅使用说明书D、物业交接确认书 图等应附在合同内，这样便于交付后的使用和维护。如果原房屋为商品房，则19、根据《合同法》,租赁期限不得超过()年。 无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年，20、借款合同应由()填写。 行，因此，借款合同应由借款人填写，可以让借款人理21、二手房代理业务开拓的关键是()B、争取客户D、品牌经营 22、购房或租房委托协议可以参考的文本由()发布。B、当地房屋管理部门价师与房地产经纪人学会发布。23、随着现代信息技术的快速发展，()已成为房地产经纪机构搜集和发布房源信息的重要途径。 道。实力较强的房地产经纪机构通过建立自己的网站24、下列属于房屋物业管理状况查看内容的是()A、物业权属D、物业服务项目 业管理状况实地查看的主要内容包括：①物业服务企业准和服务项目；③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度25、房地产经纪机构如能提供()服务，则可有效降低当事人一方毁约现象发生的概率。D、漏水保固【答案】B 约的现象经常发生，这是房地产交易中一项巨大的风险。这一风险对房地产市场交易有着不利的阻滞效应。目前在我国，房地产交易履约保证尚不普遍。房地产经纪机构如能提供履约保证服务，则可有效降低这一风险发生的几率，而这项服务也可成为房地产经纪机构一项新的收入来源。履约保证是签署商业合同的一方或第三方为合同履行所提供的一种财力担保，即支付合同履约金，来26、经纪合同署名中，不包括()内容。然人的，标明自然人的姓名、身份证件号码、住址等；委托人是法人的，标明法人的名称、营业执照号和住所。合同中标明房地产经纪机构的法人代表、营业执照号码、经纪机构备案证号、地址、联系电话等。的房地产经纪人员(至少一名全国注册房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理)的信息(姓名、身份证件号、注册号)。27、客源的构成要素包括客户及其()。D、委托书括两个方面：①需求者；②需求者的需求意向。二者得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。28、关于有效房源的说法，错误的是()。A、有效房源应及时关注和访问的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源29、《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的(购房款、合同租金)的20%,如果超过这个比例，则超过的部分无效，定金罚则仍按20%的比例执行。如果双方约定的定金比例为合同总价款的25%,则定金罚则应按()的比例执行。 的20%,如果超过这个比例，则超过的部分无效，定金罚则仍按20%的比例30、房地产经纪人员的客户意识不包括() 户的希望。31、下列关于签订房地产经纪服务合同的要求，错误的是()B、房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章C、房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章D、不需要由房地产经纪人协理签名 的要求主要包括：①房地产经纪服务合同应以书面形式签订；②房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章；③房地产经纪服务合同应由从事该业务的 32、房源信息的更新应注意的事项不包括()。A、周期性访问C、准备一些可能的问题清单，避免出现被拒绝时的受挫心理或出现被问询上，否则投入的成本可能会过高，经纪人的信营销的专业培训，掌握电话拜访的沟通技巧电话拜访的效果；③做好电话拜访的心理准备，另外准备一些可能的问题清营销的专业培训，掌握电话拜访的沟通技巧一一主动上门咨询而获取客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。36、房地产开发企业销售商品住宅时应该向买受人提供()。保证书》、《住宅使用说明书》及《建设工程竣工验收备证书》是开发建设单位对商品住宅承担质量责任的法律文件。《住宅使用说明书》是指住宅开发建设单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅合理、安全、方便使用及相关事项的文本。合格的商品房应在住房城乡建设行政主管部门或者其他有关主管部门备案。只有具备建设工程竣工验收备案证明的住宅项目才可以入住37、房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时不应()。蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合意，贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任。38、房地产经纪人员约看客户，提问更明确的是()。A、“您什么时候有时间看房”B、“您今天下午是否方便去看房”C、“您下午3点至5点有时间去看房吗”D、“您下午3点或者5点有时间去看房吗” 时间点。对于一些好的房源，更应将抢购的氛围直接向客户说明。与客户约定看房时间时，房地产经纪人员可以设定两个时间让客户选，成功的概率比较大。39、客户在表达购买或租赁需要时均会有时间要求，这体现了客源的()特征。 指客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向，可能是半个月，也可能是几个40、房地产交易成交的前提条件是() 或经纪人() 的交易匹配能力。在成熟的市场环境下，一个经纪机构或经纪人可以只有房源或只有客源，但必须在另一经纪机构或经纪人处获取相对应的客源或房源的情况下，大家合作才能完成交易。因而从整个交易的实现结果来看两者亦缺一不可。42、房地产经纪人查验房屋后，应编制(),并须出实可靠。 结构之外，业主能够提供的室内配套设施，具体包括室内装修水平、家具家电档次等方面的设施开展调查。房地产经纪人查验房屋后43、下列不属于互联网开发客户的方式是()。A、付费的房源信息发布平台C、信息中介网站D、免费的公共网络信息发布平台 44、房地产经纪人对房地产勘查结束后，应编制()【答案】B 有关数据和资料，填写《物业现场勘查表》,为制作《房屋状况说明书》做好准备。根据《物业现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》以备带客户看房时使用。45、房地产经纪人员通过对成交顾客进行的维护，主要目的是()A、回访客户B、建立良好关系C、了解客户满意度 源可转化为有效房源，房地产经纪人员通过维护成交顾客，发掘出新的购房需求，获取委托之后可以进行房源的录入，房源的状态将转为有效，新一轮的房源交易将会开始，46、()是体现房地产经纪人员专业服务水平、径。D、主导看房47、房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于()。48、对于()客户应引导其购买意向和需求条件，使其明确购房意向，待 业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养成交的对象，房地产经纪人应客观地告诉客户无法成交的原因，希望其能重新安排购房或租房计划。对于此类客户应引导其调整明确购房意向，待时机成熟实现房地产交易。代理房地产经纪人通常可获得成交佣金的() 给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为佣15%～25%。50、具有准确度高、增加客户信任感等优点的客源信息搜集方法是() 一主动上门咨询而得到客户的方式。门店接待法的优点是准确度高、较易展示往年房地产经纪操作实务考试试卷(四)总分：100分考试时间：90分钟注意事项：>仔细查看答题卡正反面，如出现字迹模糊、行列歪斜或缺印、破损、有褶皱等现象，要>答题必须在标准答题卡上作答，凡答案写在试卷、答卷、草稿纸上一律无效。>考试结束信号发出后，考生须立即停笔，待监考员收齐检查无误，根据监考员指令依次退出考场。1、从法律上讲，代办服务是以()为完成的节点。C、代办结果发出 服务的完成标准，包括基本服务完成的节点，代办服务完成的节点等。这里要区分服务完成的节点和收费的节点，从法律上讲，基产交易合同签订，代办服务完成的节点是手续办理完毕。2、在房源信息共享形式中，公盘制的缺点是()。C、获得经纪服务佣金少业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。公盘制的缺点主要表现在不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。而且，房源信息较容易外泄。3、房地产经纪人员在发布房源信息之前通常不需要做的工作是()D、签订房地产经纪服务合同 户的关注。房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人书面同意，通常要在签订房地产经纪服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。4、房地产经纪人与客户保持经常联系是为了()。A、建立私人关系B、激活客户信息维修费用超出合同约定的，超出部分由()承担。A、承租人与出租人共同C、房地产经纪机构 地产经纪机构进行申报，由房地产经纪机构进行维修处理，然后房地产经纪机构再找房东支付相关费用，或者房东可以和房地产经纪机构在出租经纪合同中约定房东每年支付的维修费用，维修事宜交给房地产经纪机构处理，实际维修费用超过合同约定的，超出部分由房地产经纪机构承担，实际维修费用少于合同约定的，房地产经纪机构作为利润或管理费用的一部分。7、房地产经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，( 纪行业的专业性与安全性，希望以专业化的经纪服务，安全而高效地将物业销售或出租出去。因此，经纪人在与业主接洽、相互沟得业主的信任，是获取委托的关键。8、租赁双方可在()与房地产经纪机构补充签订房地产经纪服务合同。 房屋租赁合同。如果租赁双方还未与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合9、房地产经纪服务完成的标志是()。 收取服务报酬，一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时10、在房屋租赁中，通常业主会收取租户()的租金作为押金。A、1～2个月B、3～4个月C、5～6个月 时支付正常使用所产生的费用(如水、电、燃气等费用)和租金的保障。租房11、房地产经纪人为买房客户提供多套房源供其选择，这表明房源具有 动和物业使用状态的变动；②可替代性，是指具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对12、下列属于政府主管部门网站掌握的价格信息的特点的是()。定出入，但是未来房地产计税的依据，是权威有效的数据差。此类价格信息大多数以登记完毕后为准，较交付，即将所有权转移至买方名下。由于产权过户需办理，因此，在签订存量房买卖合同时，需要提方式(如交钥匙)和产权过户的义务，约定好过户的时间及逾期过户时违约方付，即将所有权转移至买方名下。由于产权过户需指派资深房地产经纪人员小张为仲女士提供房地产经纪订了委托合同。仲女士与乙房地产经纪机构应签署是()A、存量房买卖合同B、房屋出售经纪服务合同C、房屋购买经纪服务合同D、房屋承租经纪服务合同 当根据委托人的委托事项或服务内容确定。委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同；委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋购买经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。本案例中，仲女士委托乙房地产经纪公司为其购买一套新建商品房，因此应签署房屋购买委托合同15、在客源开发的常用策略中，房地产经纪人员取得源源不断业务的最重要的A、营销手段的运用B、维护客户关系C、挖掘客户信息 的客户关系；③及时挖掘客户信息；④善用养客策略法。其中，着力打造良好的客户关系要求房地产经纪人员应始终关注客户需求，维护客户关系并将其发展成为终身顾客。这是房地产经纪人员取得源源不断业务的最重要的保证。16、在房地产卖方代理合同中，房地产经纪人的基本义务是()C、多找买家D、撮合双方交易17、对买方来说手续简便，房价折扣较高的付款方式是()。 尽快回笼资金。但一次性付款对买方而言具有一定风险，特别是购买期房时风险更大.18、房源的法律属性主要包括物业的用途及()。 用途及其权属状态等的指标。在我国，不动产的用途通常是固定不变的，只有19、下列房地产交易资金交割方式中，安全性最高的是()。B、交易当事人自行通过银行转账交割C、交易当事人自行通过支票转账交割D、交易当事人通过第三方进行房地产交易资金交割过第三方专用账户划转。其中，房地产交易资金自交易中，对于买方而言，已交割资金的安全无任何保障及约束，风险较大。而通过第三方专用账户划转交易资金，是政府对存量房交易资金进行监管的重要20、交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件是()。B、客源信息C、房地产经纪人员能力D、房地产价格信息价格谈判最为重要的参考条件。房地产经纪人员在组织双方价格谈判时，应将21、存量房经纪业务基本流程中，当事人()是房地产交易成交的标志。A、签订房地产交易合同B、签订房地产经纪合同C、引领买方(承租方)看房 的经纪业务中)或代理(在采用代理方式的经纪业务中)委托方与交易对象签订合同。22、房地产经纪业务可分为基本业务和()。 以促成房地产交易为核心内容的主要工作。房地产务，是指房地产经纪机构从提供交易信息到促成交易合同签订这一阶段的主要工作；②延伸业务，是指交易达成后的代办贷款、代办登记等后续服务。23、在一个房地产经纪公司内部，或者几个联盟房地产经纪公司之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享的房源信息共享方式称为()。A、私盘制B、公盘制C、混合制D、限制性公盘制构之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪机构，将所有房源信息完全共享。A项，私盘制是指房源信息由接受业主(委托人)委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息(物业名房型、面积、出售价格、配套设施等),房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。C项合制则是公盘制和私盘制的混合使用。D项，无此说24、住宅按()来分类，可以分成住宅类房源、非住宅类房源两种。A、产品性质B、产权性质C、使用类别【答案】A包括普通住宅、非普通住宅；②非住宅类房源包括商铺、写字楼、公寓、停车25、下列属于存量房买卖合同风险防范措施的是()。B、明确房屋风险责任转移的时间D、买卖双方的税费承担方式不用在合同中明确 协议签字的提示；④相关图纸与附件的确认；⑤产权过户与费用结算的提示；⑥交付的风险与责任提示，即在签订合同时需要明确房屋风险责任转移的时间；⑦装修处理及附属设施设备的处理；⑧权利瑕疵的说明；⑨税费的承担方式说明；⑩争议处理方式的选择提示。26、在商品房销售过程中，()是项目的所有权人。D、国家土地部门27、在存量房租赁查验的前期准备阶段，房地产经纪人员需要准备的材料不包括()D、租赁合同 包括：①各种验房工具；②房屋状况说明书；③房屋交接单。D项属于在存量28、利用房地产经纪机构的办公场所争取上门客户的揽客方法称为()。 面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。B项，无此说法。C项，客户法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。D项，会员揽客法是指通过成立客户俱乐部或客户会的方式吸收会员并挖掘潜在客户的方法。29、个人住房贷款代办的目的不包括()。 方制定合理的贷款方案；③办理贷款手续及抵押登记手续。房地产经纪人员要30、关于住宅买卖经纪服务收费的说法，错误的是()C、买卖双方签订房地产买卖合同后，房地产经纪机构 经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定机构应当事先告知委托人并在房地产经纪服务合同中明确具体的收费标准和支31、企业抵押经营贷款主要适用人群不包括()。C、公司管理人员 营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为：员；③个体经营者。32、与服务过的客户建立良好的顾客关系，通过这些顾客介绍客源的方法是 累越多，客源信息也就源源不断。客户能够介绍潜在客户的前提是对房地产经纪人过往服务有较高的满意度。老客户介绍新客户的优点包括：①成本很低；②客户都是真实有效的。这种开发方式越来越受到经纪现在业务经营稳健的房地产经纪机构都要求房地产经纪人使用大量时间和精力用于客户关系维护，以获得老客户的介绍。33、房地产经纪业务档案管理的步骤有收集、整理、归档和()。A、汇总B、利用员将分散在房地产经纪机构各分支机构或门店的房地产经纪业务记录集中在起的过程。②整理，是指将收集到的零散的房地产经纪业务信息包括文本、图表、影音资料等，按照一定要求和标准进行分类、合并，剔除掉一些不需要保存的信息，从而形成系统化的各类信息的过程。③归档，是指按照业务记录的内在联系进行分类和保存。④利用，房地产经纪业务记录，可为社会提供服务，但对涉及的国家秘密、商业秘密、技术秘密和个人隐私应当予以保34、存量房买卖一般按()标价。C、建筑面积D、面积【答案】A积计价，即约定每平方米的售价即单价，然后用单价乘以价款。按面积计价的，要注意面积的内涵，是按套内建C、买方或房地产经纪机构支付剩余大部分或全D、买卖双方办理缴税及转移登记手续，买方双方签订存量房买卖合同；②买方按合同约定双方签订存量房买卖合同；②买方按合同约定或贷款银行支付全部或部分购房款给卖方；登记手续，买方取得不动产权证书；⑥买方或贷或贷款银行支付全部或部分购房款给卖方；36、进入尾盘销售期后，应以()为主。 期、持续在售期和尾盘销售期，不同时期要求完成的销售量有所不同。如预热的作用较为重要。而尾盘期则以配套工程竣工为主，并辅助以适量的价格策略。37、展示新建商品房项目优势最直观的方式是()B、电视广告C、网络推广 客户的购买意向和需求、协商谈判、签订商品房认购协议书、协助签订商品房买卖合同等关键环节。其中，现场接待是展示项目优势最直观的方式，也是获38、在房地产经纪服务合同中，双方约定的定金数额不应超过佣金的 行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应承担何种违约责任。房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由双方约定，但定金数额不应超过佣金的2039、虽然每一套房屋都是唯一的，具有明显的个别性，但在现实生活中，人们对房屋的需求却并不是非要某一套不可，这表明房源具有()。 每一套房屋都是唯一的，具有明显的个别性，但是在现实生活中，人们对房屋屋，在效用上就具有相似性，对于需求者而言，它们是可以相互替代40、房地产专业网站的海量信息及其()功能，也为房地产市场、政策、宏观经济等相关信息提供了一条更方便、快捷和精准的渠道。A、搜索、定制B、编辑、存档 注册房地产经纪人员提供了“虚拟的”社交圈，为房地产经纪人员与同行进行信息交流、开展合作开辟了新的渠道。房地产专业网站的海量信息及其搜索、定制功能，也为房地产经纪人员获取房地产市场、政策、宏观经济等相关信息提供了一条更方便、快捷和精准的渠道。41、房地产经纪人在接受房屋售卖委托后要进行房屋调查，房屋调查包括核实产权和()A、核实售卖目的B、核实业主身份 保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首先，要求出售方提供合法的证件(包括身份证、房地产权证等);其次，到房地产登记机构(各区县房地产交易中心)查询房屋的权利人、产权来源、抵押和42、下列关于个人住房贷款代办合同的说法，错误的是()。A、个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人款而签订的服务合同B、房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订款代办服务合同C、个人住房贷款代办合同明确约定经纪机构的服务内容和责任范围D、个人住房贷款代办合同对贷款能否获批、贷款额度、利率 贷款而签订的服务合同，个人住房贷款代办服务是房地产经纪延伸服务的内容办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同，明确约定经纪机构出承诺43、房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和()之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。【答案】A 纪服务事宜订立的协议，包括房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同等。44、开发企业在交付房屋的时候，买方直接按照合同约行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节()。C、应缴纳10%的房屋验收费D、无需交付任何费用 在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥45、下列房屋状况说明书的内容中，()会受市场情繁。 定的，但房屋交易条件受市场情况影响，变化比较频繁，房地产经纪人员应根据实际情况及时更新房屋状况说明书，并注明实地查看房屋的日期及房源信息46、房地产经纪人在房地产勘查结束后，应编制()该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠，是存量房交易47、房地产经纪人在交易合同达成的业务环节中，主要工作是(交易价格；②促成交易；③协助或代理客户签48、企业抵押经营贷款的特点不包括()产作抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原经营用途的一种资金周转方式。该产品亮点是：①贷款金额足，根据抵押物的评估价值，可贷十万至上千万；②循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款；③提前还款灵活，个人经营性贷款提前还款方便，借款49、养客是客源开拓中的重要策略，因此房地产经纪人应对潜在客户C、提供专业咨询D、集中开展市场营销 个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立与消费者50、房源信息的共享形式中，最能提高经纪人积极性的是()。C、混合制【答案】A益；②有利于调动房地产经纪人收集房源信息的积主避免多人联系给业主带来的不必要的骚扰。因为经纪人收集的房源信息越多，促成交易的机会就越大，他所分到的佣金往年房地产经纪操作实务考试试卷(五)总分：100分考试时间：90分钟>仔细查看答题卡正反面，如出现字迹模糊、行列歪斜或缺印、破损、有褶皱等现象，要>答题必须在标准答题卡上作答，凡答案写在试卷、答卷、草稿纸上一律无效。>考试结束信号发出后，考生须立即停笔，待监考员1、房地产代理业务类型中，不属于房地产卖方代理业务的是()。 义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要2、房地产经纪人员通过()可初步了解客户D【解析】A项，抵押合同是抵押权人(银行或公积金管理中心)与抵押人(房4、某房产经纪人对一物业勘查结果是，该物业附近有多条公交线路，且步行5分钟左右即可达到公交站点，其中专线车线路所占比例不多于40%,则该房产经纪人在填写《物业现场勘查表》时，可将该物业交通条件等级划分为 5、关于“个人住房抵押消费贷款和企业抵押经营贷款的贷款政策和房款方式”的表述，错误的是()A、抵押消费贷款无论贷款额多少都要求打入第三方账户D、抵押消费贷款利率低于个人住房抵押经营类贷款，最低为 经营用途材料中的第三方账户；而抵押消费贷款与企业经营贷款相比，银行放款稍显灵活，如果是30万元以下的个人小额消费，银行可以直接将抵押款打入借款人账户，贷款额在30万元以上时银行才要求打人贷款年限来看，因为个人住房抵押经营类贷款资金回收周期一般较短，贷款年还款能力与企业相比要低很多，所以抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款，最长可贷10年。CD两项，从贷款利率来看，企业经营贷款的最低利率为基准利率上浮20%;抵押消费贷款利率则略低于企业经营类贷款，贷款利率最低为10%,最高为25%～30%左6、房屋买卖的一次性付款当中，付款的日期的情况不包括()。A、房屋交付之日B、签订房屋买卖合同之日 ①房屋交付使用之前的特定某天；②房屋交付之日；③房屋交付之后的特定某7、目前经纪服务收费支付时间通常为()C、房地产交易合同签订之时D、自行约定 达成，反过来说，房地产经纪机构未能协助委托人订立房地产交易合同，或者订立的房地产交易合同无效，如果责任不在委托人的话，房地产经纪机构就无权收取费用。因此，目前经纪服务收费支付时间通常为房地产交易合同签订之8、房地产经纪服务合同应由()名房地产经纪人协理签名。房地产经纪人协理签名。由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文9、房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了房源的状态的指标。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。10、房地产经纪人与委托人之间的劳务服务关系实质上是一种()关系。A、市场交易D、互惠互利交易活动有着重要的影响。房地产经纪活动是市场行为，房地产经纪机构与委托人之间的劳务服务关系实质上也是一种市场交易法、正常的状态下进行，有赖于市场交易活动的安全和秩序。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人共同遵守的行为规11、房屋的出售价格超出合同中标明的价格的部分，应归()所有。D、房地产经纪机构实际成交价高于上述价格，超过部分归委托人所12、房地产法律咨询服务的内容不包括()C、审查房地产买卖合同 律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用以下几种方式向客户提供房地产咨询 业的买方，还取决于愿意以一定价格出售或出租物业的卖方。房源和客源是房地产交易的两方面，缺了任何一方，都不能实现交易务起到了实现房源信息和客源信息的桥梁作用14、新建商品房销售代理业务基本流程中，按一定时间周期对外结算佣金就是B、销售人员C、开发商 (如按月)对外结算佣金(与开发商结算佣金)和对内结算佣金(与销售人员结算佣金),但到整个项目销售的最后阶段(通常是完成代理合同所约定的销售15、下列选项中，()决定房地产的正常市场价值。B、需求预测 还要结合房地产价格咨询服务的特点掌握房地产价格评估的基本原则和市场比地产的正常市场价值是由其最高最佳使用用途决定的，因此，房地产经纪人员16、出卖人出售商品住宅的，按照()承诺的内容承担相应的保修责任。【答案】B 件。房地产开发建设单位将新建成的房屋出售给买受人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。开发建设单位应依据《住宅质17、存量房买卖居间业务的基本流程一般不包括() 18、在客源开发中，()策略是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化A、注重营销手段的运用B、着力打造良好的客户关系C、及时挖掘客户信息着力打造良好的客户关系。③及时挖掘客户信息。④善用养客策略。养客是客源开拓中的重要策略，是指房地产经纪人员将一个陌生的购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知务、以帮助他们做出合理的决策。⑤择机使用直接回应方法。19、合同对合同当事人具有()约束，当事人必须依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。后所形成的法律文件，对合同当事人具有法律约束力。合同一旦生效，当事人20、房源价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主(委托方)心态的变化而不断波动。表明房源具有()。括两个方面：①物业交易价格的变动，价格波动经布、城市发展规划、业主(委托方)心态的变化而不断波动；②物业使用状态化。21、限价房购房人取得房屋权属证书后()年内不得转让所购住房，确需转让的，由政府回购。 22、潜在客户到现场看房后，发现房屋现状与广告内容，图片拍摄有差距，不买不说，也会失去对经纪人甚至是房地产经纪行业的信任，结果造成成交几率小，接待负担重，浪费了客户的大量找房时间，说明房源营销需要遵循的原则D、卖点突出实，图片清晰；②房源信息完整；③及时性；④区别对待；⑤卖点突出；⑥厂泛推广；⑦广告形式多样。事实上，房源的内容是否真实至关重要，否则虽然 旦发现房屋现状与广告内容、图片拍摄有差距，不买不说，也失去对经纪人甚至房地产经纪行业的信任，结果造成成交几率小，接待负担重，浪费了客户的大量找房时间。只有为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信赖关系。23、()是房地产经纪人工作的第一步，也是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步。 系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定客户能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。24、存量房交易中的“产品说明书”指的是()。A、房地产经纪服务合同C、存量房买卖合同D、房屋使用说明书25、根据客户对物业需求的(),确定业务工作开展的先后顺序。 务工作开展的先后顺序。售代理业务流程中