《税法与纳税实务（第二版）》 课件 学习任务九 土地增值税纳税实务(收要素认知)

学习任务九土地增值税纳税实务土地增值税税收要素认知目录征税范围01纳税人02税率03掌握土地增值税的征税范围；掌握土地增值税的纳税人规定；掌握土地增值税的税率。公平公正诚信纳税知识目标技能目标思政元素教学目标能辨析经济业务是否需要缴纳土地增值税；能判定土地增值税纳税人；会计算增值额并判定税率。

土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。实行超率累进税率。有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。一、征税范围：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人征收的一种税。包括：1.转让国有土地使用权——卖地（如生地变熟地后出售）2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让——房地产开发3.存量房地产买卖——二手房4.以房地产抵债5.房地产交换（除个人间交换）不包括：1.继承（无收入）2.赠与（公益事业捐赠、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人）3.出租（权属无转移）4.抵押（抵押期内）。抵押期满发生房地产权属转让的，属于土地增值税征税范围5.交换（指个人间交换自有居住用房地产）6.合作建房后分房自用的7.房地产代建行为8.房地产重新评估发生增值二、纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。主要包括机关、团体、企业事业单位、外商投资企业、外国企业、外国机构、个体经营者、华侨、港澳台同胞及外国公民等。房地产开发商处置厂房的一般企业【例题·单选题】根据土地增值税征税范围的规定,下列行为应当征收土地增值税的是（）。A.父母的房产由子女继承的B.双方合作建房后建成后分房自用的C.房产所有人将房屋产权赠与承担直接赡养义务人的D.以房产抵押贷款期满后将房屋产权转让给贷款方的答案：D【例题·多选题】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（）。

A.建造房屋的施工单位

B.中外合资房地产公司

C.转让国有土地的事业单位

D.房地产管理的物业公司答案：BC

级次增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%未超过100%的部分4053超过100%未超过200%的部分50154超过200%的部分6035土地增值税税率表四级超率累进税率三、税率级数全年应纳税所得额税率速算扣除数1不超过36000元的额3%02超过36000至144000的部分10%25203144000元——300000元的部分20%169204300000元——420000元的部分25%319205420000元——660000元的部分30%529206660000元——960000元的部分35%859207超过960000元的部分45%181920一、确定计税依据及等级：增值额二、变超率累进税率为超额累进税率三、计算应纳税额级次增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%~100%的部分4053超过100%~200%的部分50154超过200%的部分6035举例1、假设某房地产开发企业当期转发房地产扣除项目金额为3000万元，增值额为2000万元1、增值额=2000万元2000/3000=67%，第二等级

？3000级次增值额与扣除项目金额的比率增值额税率（%）1不超过50%的部分0～1500万元的部分302超过50%~100%的部分1500～3000万元的部分403超过100%~200%的部分504超过200%的部分603、应纳税额=1500*30%+（2000-1500）*40%=650万元级次增值额与扣除项目金额的比率税率（%）1不超过50%的部分302超过50%~100%的部分403超过100%~200%的部分504超过200%的部分60假设扣除项目金额为500万元，增值额为1100万元1、增值额=1100万元，1100/500=220%，第四等级

级次增值额与扣除项目金额的比率增值额税率（%）1不超过50%的部分不超过250万元的部分302超过50%~100%的部分250~500万元的部分403超过100%~200%的部分500~1000万元的部分504超过200%的部分1000万元以上的部分603、应纳税额=250*30%+（500-250）*40%+（1000-500）*50+（1100-250-250-500）*60%=485万元土地增值税应纳税额=

增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数级次增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%~100%的部分4053超过100%~200%的部分50154超过200%的部分6035举例1、假设某房地产开发企业当期转发房地产扣除项目金额为3000万元，增值额为2000万元定义法：应纳税额=1500*30%+（2000-1500）*40%=650万元速算法：应纳税额=2000*40%-3000*5%=650万元级次增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%~100%的