房地产投资项目基础数据的分析估算概论

不动产投资分析第五章房地产投资工程根底数据的分析估算根本要求掌握房地产开发投资工程的本钱构成及本钱测算。掌握房地产开发工程的收益获取方式及收益测算了解房地产投资工程的资金筹措的相关内容掌握借款还本付息的测算房地产投资工程根底数据的分析估算1房地产开发工程投资与一般建设工程投资的不同2房地产开发工程总投资与总本钱费用的估算3房地产投资工程的收入、税金估算与资金筹措1房地产开发工程投资与一般建设工程投资的不同一般工程总投资=固定资产投资+建设期借款利息+流动资金房地产开发工程总投资=开发建设投资(开发产品本钱+固定资产投资)+经营资金开发建设投资指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项本钱费用。当开发工程用于出售或出租时，开发建设投资就等于开发产品本钱。经营资金房地产开发企业用于日常经营的周转资金。开发产品本钱定义指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。如果工程开发完成后用于租售，工程总投资根本上等于开发建设投资并等于开发产品本钱〔总本钱费用〕如果工程开发完成后用于经营，工程总投资等于开发建设投资〔开发产品本钱+固定资产投资〕和经营资金例题某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅局部为47581平方米，休养所为1200平方米，综合商场为1000平方米。住宅局部全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该工程总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品本钱12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到工程结束时一次性收回。开发工程投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元土地前期工程根底设施建筑安装公共配套设施开发间接管理费用财务销售开发期税费其它费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品本钱12867万元房地产开发工程总投资构成图总本钱费用2房地产开发工程总投资与总本钱费用的估算房地产开发本钱的组成房地产开发工程总本钱费用的内容房地产开发本钱的组成房地产开发本钱是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，可分为三大局部：土地、土建、设备费用配套及其他收费支出管理费用和筹资本钱土地、土建、设备费用这一局部费用是房地产开发本钱的主体内容，大致占工程总本钱的80％。其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其本钱也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发工程是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。房产商在决定是否开发一个工程之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱〔俗称楼板价〕，以此来进行工程的可行性评估。配套及其他收费支出配套费用主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最根本的条件，另外，学校、医院、商店等生活效劳性设施也是不可缺少的居住条件。其他收费支出这些费用中有些虽然属于押金性质，如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费工程的特点是种类繁多，标准不一，任意性很强。由于许多收费工程由垄断性经营企业或事业单位执行，并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高，加重了开发企业的负担。配套及收费工程是房地产开发本钱中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占工程总投资的10－15％，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这局部费用支出，是降低开发本钱的一项重要内容。管理费用和筹资本钱管理费用筹资本钱筹资本钱是房地产开发本钱的重要组成局部。房地产开发具有建设周期长、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这局部费用核算好，对正确计算开发本钱，表达经营成果将起到非常重要的作用。房地产开发工程总本钱费用的内容开发产品本钱内容土地费用估算前期工程费用根底设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用其他费用开发期税费不可预见费运营费用及修理费用本钱的测算分项测算汇总以表格的形式表现出来。本钱测算的原那么不能重复，也不能遗漏。准确合理。土地费用测算涵义为了取得房地产工程用地使用权而发生的费用。费用估算根据实际情况而定；费用类别土地征用拆迁费农村土地征用拆迁费城镇土地拆迁费土地出让地价款土地转让费土地租用费土地投资折价前期工程费涵义开发工程前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三/七通一平〞等阶段的费用支出。费用组成及测算规划设计——建安工程费的3%；可研费——总投资的1%~3%水文、地质勘查费根据工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。“七通一平〞费可根据实际工程量参照有关计费标准进行根底设施建设费〔见教材p154表5-5〕涵义指建筑物2米以外和工程用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用；费用组成供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用；费用测算一般按实际工程量估算。详细估算时，可按单位指标估算法计算。建筑安装工程费含义建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装修家具费等。建筑工程费用包括结构、建筑、特殊装修工程费。设备采购费用及安装工程费用给排水、电器照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等。室内装修家具费建筑安装工程费——估算方法单元估算法=根本建设单元的综合投资×单元数单位指标估算法=单位工程量投资×工程量工程量近似匡算法=匡算工程量×相应的概预算定额单价×取费标准概算指标估算法直接费=每平方米造价指标×建筑面积主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标×建筑面积类似法公共配套设施建设费涵义指居住小区为居民效劳配套建设的各种非营利性的公共配套设施〔公建设施〕的建设费用；费用组成居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。费用测算这些配套设施是不能有偿转让的，一般按规划指标和实际工程量估算。管理费用含义指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的

各种费用。工程主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。取费标准

管理费可按工程总投资的3％一5％估算。如果房地产开发企业同时开发假设干个房地产工程，管理费应该在各个工程间合理分摊。

财务费用涵义房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。费用组成借款和债券的利息金融机构手续费融资代理费承诺费外汇汇兑净损失企业筹资所发生的其他费用财务费用

利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的10％左右。销售费用涵义房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托代理的各项费用。费用构成销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售效劳费及预售许可申领费等；销售费用费用测算广告宣传及市场推广费销售收入的2%~3%。销售代理费销售收入的1.5%~2%。其他销售费用销售收入的0.5%~1%。费用合计销售收入的4%~6%其它费用费用组成临时用地费临时建设费工程造价咨询费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费费用测算按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。开发期税费概念工程所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。费用组成固定资产投资方向调节税〔现在已经停止征收)土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费电话初装费费用测算按当地有关法规标准估算不可预见费依据工程的复杂程度前面各项费用测算的准确度。上述费用之和的3%~7%运营费用指房地产工程开发完成后，在工程经营期间发生的各种运营费用。管理费用销售费用修理费用以出租或自营方式获得收益的房地产工程在经营期间发生的物料消耗和维修费用。3房地产投资工程的收入、税金估算与资金筹措经营收入估算税金估算销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加房地产投资工程的资金筹措经营收入估算房地产投资工程的经营模式租售方案确实定租售价格确实定经营收入的估算房地产投资工程的经营模式经营模式出售出租自营混合经营模式决定收益模式房地产投资工程收益分析租售方案确实定租售价格确实定经营收入/租售收入的估算租售方案确实定租售方案的含义出售、出租、自营等的方案；考虑销售数量/销售价格/销售时间总体安排。内容房地产投资工程的经营形式？工程出售？/工程出租？/租售并举？可出售的面积？/可出租的面积？/在建筑物中的位置？进度安排？市场变化的影响？售价与租金水平确实定？收款方式与收款方案地确定？结果相应的表格——销售方案及收款方案租售价格确实定租售价格应在房地产市场分析的根底上确定，一般可选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产工程的租售价格。也可以参照房地产开发工程产品定价的技术和方法，确定租售价格。本钱导向定价法本钱加成/目标定价法购置者导向定价法认知价值定价法/价值定价法竞争导向定价法领导导向定价法挑战定价法随行就市定价法

租售价格确实定租售价格确实定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争工程对拟开发工程租售价格的影响。

经营收入的估算经营收入含义经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。种类销售收入租金收入自营收入经营收入的估算——销售收入销售收入销售收入=可出售的建筑面积×销售单价注意销售量与销售价格的关系经营收入的估算——租金收入租金收入租金收入=可出租建筑面积×租金单价可出租建筑面积考虑空置情况空置期出租率租金单价调查与预测要合理。经营收入的估算——租金收入租金收入的种类潜在总收入/毛租金收入潜在总收入=可出租面积×单位租金其他收入除租金之外的其他收入实际总收入/有效总收入实际总收入=潜在总收入×〔1–空置率〕+其他收入实际总收入=潜在总收入×出租率+其他收入净租金收入〔净经营收入〕净经营收入=实际总收入–运营费用经营收入的估算——自营收入自营经营收入开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业、效劳业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。估算时考虑经营所在的行业以及市场价格。考虑的因素目前已有的商业和效劳业设施对房地产工程建成后产生的影响；未来商业、效劳业市场可能发生的变化对房地产市场的影响经营收入的估算——自营收入自营收入的估算年收入=年经营收益–年运营费用〔本钱〕注：通常以年等值的形式表现出来；年运营费用包括房地产所形成的固定资产的折旧税金的估算税金国家和地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。税收国家或地方政府通过税金筹集财政资金的手段；税收具有强制性、无偿性和固定性的特点；注意与开发期税费的区别税金的估算房地产开发投资企业纳税的主要税种经营税金及附加土地使用税房产税企业所得税土地增值税应注意的问题计税基数×计税税率税金的估算——经营税金及附加含义在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费；种类——两税一费营业税=应纳税销售〔出租〕收入×税率〔5%〕城市建设维护税教育费附加城市建设维护税一般计税依据增值税、消费税、营业税的实交税额；对房地产开发投资企业，城市建设维护税的计税依据实际缴纳的营业税城市建设维护税=营业税×税率税率以纳税人所在的地区而有所区别市区——7%县城、镇——5%上面两种情况除外——1%教育费附加一般计税依据同城市建设维护税对房地产开发投资企业，城市建设维护税的计税依据实际缴纳的营业税教育费附加=营业税×税率税率教育费附加的税率一般为3%。经营税金及附加的计算经营税金及附加=营业税+城市建设维护税+教育费附加=营业税+营业税×7%+营业税×3%=营业税×〔1+7%+3%〕=应纳税销售〔出租〕收入×5%×〔1+7%+3%〕=应纳税销售〔出租〕收入×5.5%关于其他税种相关表格销售收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表土地使用税房产税企业所得税土地增值税房地产投资工程的资金筹措资金筹措的依据投资估算的结果房地产投资资金的来源资本金〔股本金〕银行贷款预售收入资金的筹措方案根据房地产工程对资金的需求以及投资、本钱与费用使用方案，来安排资金来源和相应数量的过程。资金筹措方案制定资金筹措方案时应当注意的问题严格按照资金的需要量确定筹资额；以需定量金额资金使用的时间认真选择筹资来源渠道；可行性本钱合法性防止利率风险对工程的不利影响。资金使用方案考虑的因素工程建设进度可能发生的实际付款时间及金额编制方案应注意的问题根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的资金供给量；根据设备到货方案，安排设备购置费支出。工程的前期费用应尽早落实；在安排投资方案时，应先安排自有资金，后安排外部资金。资金使用方案编制资金使用方案，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。如果我们将工程发包出去，编制资金使用方案的依据是什么？有什么不同。

资金筹措方案资金筹措方案依据资金使用方案销售收入方案资金来源资本金预租售收入借贷资金为了满足开发工程的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。借款还本付息的估算还本付息的资金来源利润预售或预租收入还款方式及还款顺序方式按照借款协议所确定的方式进行还款；顺序先贷款先还，后贷款后还；利息高的先还，利息低的后还；利息的计算国内借款利息的计算借款时的利息计算为了简化计算，假设借款当年在年中使用，按半年计息，其后各年按全年计息；每年应计利息=〔年初借款本息累计+本年借款÷2〕×利率见教材p186例题还款时的利息计算等额归还本