【《房地产上市公司的盈余管理问题及优化策略：以中海地产为例》论文10000字】

1房地产上市公司的盈余管理问题及完善对策研究一以中海地产为例【摘要】目前，随着资本市场竞争的不断加剧，上市公司的盈余管理现象越来越普遍，房地产行业作为投资相对较大的国民经济的支柱性行业，其盈余管理行为不仅对投资者的投资决策产生影响，而且影响到中国证券市场的健康发展。不同的时期企业管理者盈余管理的目的、使用的手段不尽相同，使其产生的社会影响也具有显著的差别。本文以中海地产为研究对象，借助于相关的理论和研究方法对其盈余管理行为进行研究，对揭示房地产行业盈余管理的主要目的、动机和采用的方法具有一定的现实意义。本文对国内外相关领域研究成果的梳理和选题背景为切入点。以中海房地产为例分析了房地产上市公司盈余管理的现状及问题，并提出相关措施，这些措施对于规范我国上市房地产企业的盈余管理行为有一定的借鉴意义。【关键词】上市公司房地产盈余管理 2 2(二)国内外文件综述 21.国外相关文件论述 22.国内相关文件论述 3二、中海房地产的盈余管理现状、问题及原因分析 4(一)中海地产概况 4(二)中海集团盈余管理的手段 41.调节收入确认时点 42.公允价值计量模式变更 53.资产减值 6(三)中海地产盈余管理的问题 71.企业财务报表信息造假 72.损害外部利益相关者的利益 83.社会资源的优化配置受到不利影响 84.影响了资本市场的健康发展 85.对中海地产的长远利益造成不利影响 8 82 8 9 9 9 9 9 9 一、绪论随着我国证券市场的快速发展，投资者日趋理性，上市公司年度财务报告中的盈余信息逐渐成为投资者进行投资决策时的重要参考依据。房地产行业作为国民经济的支柱产业，具有高风险高收益的特点，房地产上市公司作为其中的重要代表，其盈余信息更受到许多投资者的关注。然而在我国目前的证券市场上，我国上市公司的盈余管理现象日趋严重，房地产上市公司也不例外。上市公司的盈余管理行为不仅影响投资者投资，对于我国资本市场的发展也是极为不利的，由于房地产上市公司市值在资本市场中占有非常大的比重，房地产上市公司的盈余管理会对整个资本市场的健康发展造成很大的影响。因而有必要揭示出房地产上市公司的盈余管理行为，并提出有效的治理措施，从而保护我国资本(二)国内外文件综述1.国外相关文件论述在William.Scott关于财会理论的书中，他提出，盈余管理是企业在公认会计准则范围内，为了满足企业管理层自身的利益以及为了使企业的价值达到预定目标，管理层通过对准则所允许的会计政策进行选择或其他利用会计方法进行的行为。KathehneSchipper也提出类似的观点，她认为盈余管理是一些企业经营者为了满足个人的目的，对企业财务信息的结果施加影响。3保罗(PaulHealy)和詹姆斯(JamesWahlen)的观点是，企业在生产经营过程中，为决策，就会在会计准则允许的范围内对企业的南达等人对盈余管理也持有类似的意见。他们认为益，会通过对投资者得到的信息施加影响，从而给企业带计准则的应用，特别是生产经营的过程中发生的一些具体的项余管理行为所选择的入手点。通过盈余管理，企业可以获得理的动机和方法，他认为企业会为了自身业绩和获取资金由于房地产市场的发展，该行业的盈余管理问题也越来越被重视，相关理论研究也更加深入和多元化，晋峰龙(2009)从新旧会计准则角度进行了研究，研究发现我国房地产行业的盈余管理问题普遍存在，曾繁(2009)通过对房地产上市公司的年度财务报告进行的实证研究分析得出房地刘维(2009)使用实证分析法，对我国房地产上市公司财务特理的持续性进行了分析，并基于投资角度，认为企业的余管理的动机，企业可能通过盈余管理提高企业利润，从而总结出数种上市公司常用的盈余管理手段，主要4提出了一些针对抑制盈余管理的对策及建议。对投资者而言考找出房地产行业盈余管理程度较高的时期，抓住监管重点，维持经济市场的稳定性；就学术研究而言，可以加强基于房地产行业视角的盈余管理(一)中海地产概况中海地产集团有限公司是香港恒生指数成份股--中国海外发展有限公司(香港交易(二)中海集团盈余管理的手段结合一般企业进行盈余管理的方式方法，并通过对中海集团2012-2015年四个会计足，首先必须保证房屋工程已竣工并通过了验收，其式合同，并且经过客户的验收后办理好入住相关手续体大小和其他细节，房屋所有权所附带的风险和报酬此时还在户。这种情况下，房地产企业依然持有房屋的控制权和管理并验收之后才签署，并且关于房屋面积和质量问题5房地产企业应当在签订了销售合同并且确认合同有效的情况表1中海集团2012-2015年预收款项金额变化情况(单位：万元)我国房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房海集团的预收款金额变化情况，在2014年比2013年的增幅高达218%,除了销售规模的企业为了减少当期增值税等的缴纳会延迟确认收入，根据我国现行会计准则的相关规定，企业应该在资产负债类似的房地产价格及其他相关信息。这就表示企业应当从一个允价值，而当无法通过公开市场获得同类项值进行定价。我国的市场经济发展至今，机制虽然在逐步完善导致房地产行业的市场也仍处在不成熟阶段，在我国房地产行业上市公司只能依靠使用各种评估机构对资对公允的价值，或者是通过对同类项目的市场价格来作为参考，于现行的会计准则中并未对公允价值的计量方法做出明6置很容易受到主观判断的影响，加上模型本身的复杂和不确定性以及会计准则中缺乏对模型选择和参数设置的规范，企业更有可能选择关联方的评估机构对目标进行估价，这样一来，得到的公允价值评估结果就有很大的管理空间，因此企业通过操作公允价值的定价来进行盈余管理，满足自身的利益需要，也就成为可能。如表2,中海集团在年报中指出了集团采用公允价值计量的项目，且在附注中说明企业对存在活跃市场的金融资产或负债的公允价值都采用活跃市场的公开报价确定，并且不会扣除未来对这些金融资产的处置所发生的交易费用。从表中可以看出公允价值对企业当期利润的影响显著增加。首先，万科集团就交易性金融资产在持有期间的公允价值产生的损益计入公允价值变动损益科目，这就对当期的损益造成也影响，而这一部分收益只表现为账面上的“富足”,并不能转化为现金流入企业。其次，万科集团将可供出售的金融资产在持有期间的公允价值变动产生的损益累计计入资本公积，不会影响当期的损益，但是当企业的经营状况不好时，管理层就出手可供出售金融资产，累计计入资本公积的公允价值变动就一次性释放出来，计入损益科目，从而为企业的盈余管理提供3.资产减值在房地产行业中，会计准则有如下规定，房地产企业的存货和自用房地产转为投资性房地产或投资性房地产转为企业自用房地产时，应当使用公允价值模式进行计量，并且在此过程中产生的公允价值与账面价值之差应当计入当期损益或所有者权益。这一规定使得房地产企业可以通过关联方来规避企业会计准则中关于资产减值损失一经确认不得转回的规定。企业通过签订租赁合同将房地产或存货转变为投资性房地产，使用公允价值进行后续计量，与此同时将已计提的固定资产减值准备予以转回，并且不用计提固定资产的折旧费用。企业再通过将此投资性房地产转为自用房地产，转换过程中发生的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益或所有者权益，再继续对其计提折旧。也就7是说，房地产企业可以通过以上的转换方式，规避了企业会计准则中关于资产减值损失的规定，不但能够取得由公允价值变动带来的收益，并且可以降低固定资产的累计折旧费用，增加资产的账面价值。从表中我们可以看出，2013年中海集团的存货跌价准备大幅提高，这一现象的主要原因在当年年报中披露为“公司2013年净利润较2012年减少，与计提存货跌价准备的影响基本相当。因为公司在业绩较好时多提准备，以便为随后的会计期间做好“业绩”储备。报告期内市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的项目计提存货跌价准备62468.052元”,在2013年根据最新市场及销售情况，公司对所有项目进行了减值状况的测试，特别针对2012年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估。另外，中海集团在2013年将可供出售金融资产减值准备及长期投资减值准备全额冲销，在当年年报中相关附注部分有如下解释：当可供出售金融资产发生减值时，企业应将公允价值下降产生的损益从所有者权益中转出并计入当期损益。当其他长期股权投资发生减值时，企业将其账面价值与市场上同类金融资产的收益率和未来现金流量的现值进行比对，二者之间的差额作为长期股权投资的减值损失计入当期损益。这些减值准备的计提，是属于会计估计的范畴，计提方法和计提比例的不确定性使得企业利用这一手段进行盈余管理的可能性增大。(三)中海地产盈余管理的问题1.企业财务报表信息造假8含的会计信息质量可靠性明显降低。事实上对盈余管理行为的过度应用，己经成为中海地产会计信2.损害外部利益相关者的利益对于中海地产的外部投资者或者其他利益相关者，如何来判断中海地产的经营绩效，最重要的一个渠道就是中海地产的财务报表。由于盈余管理导致的会计信息不能被真实、充分的在财务报表中体现，直接影响外界的投资者、债权人、国家监督管理部门等会计信息的使用者对这些公司的财3.社会资源的优化配置受到不利影响中海地产在发展中一直把自身的经济利益放在首位，企业只会按照公司的需求对财务报表数据进行“管理”,向投资者、国家监督管理部门传递不真实的盈余信息。外界的投资4.影响了资本市场的健康发展中海地产对盈余的过度调整导致明显的信息不对称。公司的管理者掌握真实的收益、未来投资的风险信息，而外界利益相关者则并没有掌握这一信息，甚至于完全被误导。中海地产盈余管理行为的存在，导致产权双方出现了“冲突性矛盾”,一方是为了获取更大的风险，只不过这种风险并没有被真实披露，另一方却难以对这种行为实施有效监督，导致产权约束被弱化，影响了资本市场的健康发展，最后可能导致资本市场的决策、运行出现失误或者失灵，对5.中海地产的长远利益受到损害中海地产过度的盈余管理行为，短期内，或许可以给企业的发展带来好处，为了避免退市现象的发生，往往会在连续三年中的某个会计年度调增企业的盈余，这种行为从短期来看，有利于中海价值链断裂，中海地产就会面对更巨大的风险，公司市场价值下降，甚至破产等。另外由于房地产行业属于我国国民经济的支柱性行业之一，过度的盈余管理行为在某些情况下甚至会给国家的政策制定者造成误导，使他们对中海地产未来发展趋势的判断出现偏差，最终导致企业长远的经济利益1.证券市场有关制度的限制中国房地产企业数量众多，上市公司中房地产企业的数量截止2012年2月底已经达到了127家。企业数量众多，而资本市场的容量有限，为了进行融资，中海地产的管理者就产生了很强的盈余管92.外部监管缺失3.降低企业所得税4.避免违反债务契约5.降低政治成本三、中海房地产盈余管理的对策(一)建立健全会计准则制度为了尽可能避免盈余管理行为，首先需要健全和完善会计准则和制度，更加清晰得界定不同经济业务应该使用的会计方法和估计模型，以保证会计信息的质量和信息披露的真实性。房地产行业的预算机制，使收入确认时点和成本费用的结转以及预收账款的管理，公允价值计量模式的变更，各项减值准备的计提比例，政府监管环节存在的疏漏在会计处理上基本上都是要根据财务人员的职业素质或者顺从企本身的发展，也有利于国家经济市场的发展，统一的规范使会计规范，这样一来使会计人员在实践过程中可以更合理地对信对企业产生的影响外，还应该把整个行业的信息披露情况反映出在对公允价值的计量模式进行选择时，要考虑到整个房地产市场理性程度，避免投资者过度投机而引起公司股价大幅度(二)加强外部监督体系的建设选择一个与企业完全没有利益关联的会计事务所，才能解决平公正问题。与企业没有利益关联，会计事务所就可以大胆发现理问题进行披露，并且没有了企业利益的约束，审计这业的上述信息有了大幅波动，即使不是人为的盈余管理的结果，房地产行业作为我国经济社会的主导产业，这也就使得系应该更加完善和健全，才能保证其健康稳定发展其财务信息披露程度，保证财务信息和生产经营信息的及时所和监管机构应该起到外部监督作用，对房地产行业的相关新(三)优化内外部环境理结构，二是要健全内部控制系统。如果企业内部治理层进行盈余管理的机会，并且大大增加盈余管理的实现难度。在会计处理上的错误，对会计信息进行监督，也从企业内部保证(四)加强企业的诚信道德建设场上的参与者没有诚信，制度规范也无法起到改善市场环境的实道德深入人心，用道德规范来影响整个市场经济，才能维护整个政府应该做好诚信观念和诚信意识的强化工作，将道德和教(五)适当减少政府对房地产行业的干预现阶段我国的市场经济不断发展，这一带有中国特色场发展方向