新加坡风情休闲度假酒店项目可行性研究报告

新加坡风情休闲度假酒店项目可行性研究报告TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 1一、项目差不多概况 1二、项目业主简介 2三、编制原则 3四、要紧编制依据 3五、要紧结论 4六、项目要紧技术经济指标 5第二章项目建设背景与必要性 7一、项目建设背景 7二、项目建设必要性 13第三章项目市场分析 14一、重庆星级酒店市场进展趋势 14二、重庆星级酒店经营情形分析 15三、合川区旅行市场分析 18四、合川房地产市场分析 19五、本项目房价推测 21第四章项目建设规模及建设内容 27一、建设规模 27二、建设内容 27第五章项目选址与建设条件 29一、项目选址 29二、建设条件 30第六章工程方案 35一、设计依据 35二、设计原则 35三、总平面设计 36四、建筑设计 39五、结构设计 41六、给排水设计 44七、电气设计 47八、通风空调设计 54九、燃气设计 55第七章环境爱护 57一、设计原则 57二、设计依据 57三、施工期环境阻碍及防治 57四、运营期环境阻碍及防治 59第八章节能设计 61一、设计依据 61二、总图布置 61三、建筑节能 61四、给排水节能 62五、电气节能 63六、暖通节能措施 64第九章消防设计 65一、设计依据 65二、总图消防 65三、建筑消防 66四、给排水消防设计 67五、电气消防 71六、暖通消防设计 74第十章劳动安全卫生 77一、阻碍劳动安全与卫生的因素 77二、防护和监控措施 77三、施工安全措施 77四、劳动卫生措施 78五、预期成效及评判 79第十一章防灾减灾 80一、总图 80二、建筑 80三、结构 80四、地质灾难防范 80五、地震防治 80六、电气安全 80第十二章组织机构及工程治理 82一、组织机构 82二、工程治理 82第十三章项目实施进度及招标方案 85一、工程建设进度 85二、招标方案 85第十四章投资估算及资金筹措 87一、投资估算范畴 87二、投资估算依据 87三、项目投资估算说明 87四、项目投资估算结果 91五、资金筹措 91第十五章财务评判 96一、评判原则、依据及参数 96二、项目营业收入及税金估算 97三、总成本费用估算 101四、盈利能力分析 104五、还本资金来源及偿债能力分析 105六、财务生存能力分析 106七、不确定性分析 107八、财务评判结论 109第十六章社会效益分析 119一、社会阻碍成效分析 119二、社会适应性分析 120三、社会风险分析 120第十七章结论与建议 121一、结论 121二、建议 122附件：1、重庆市合川区合州医院有限责任公司2011-2020年利润表2、重庆市合川区家盛物业进展2011-2020年利润表3、还本资金承诺函附图：1、项目总平面布置图2、1#楼剖面图3、2#楼剖面图第一章总论一、项目差不多概况（一）项目名称：新加坡风情休闲度假酒店（二）项目性质：新建（三）项目业主：重庆竣洲置业有限责任公司重庆鑫顿国际酒店有限责任公司（四）建设地址：合川区白鹿山片区（五）建设工期该项目建设工期为36个月（2020年1月至2021年12月）（六）工程建设规模及要紧建设内容本项目用地23379.33m2（约合35.07亩），总建筑面积104316.49m2，地上建筑面积74730.27m2，其中1号楼（酒店）面积35779.28m2，2号楼（写字楼）面积19188.89m2，裙楼面积19762.10m2；地下车库及设备用房面积29586.22m2。设置机动车停车位711个，其中地下602个，地面停车109个。要紧建设内容包括土建、安装、酒店室内精装修以及室外道路、硬质铺装、绿化，水电气等设施的建设。项目按照五星级酒店标准建设，建成后可提供客房414间（套），可供出售产权式酒店19260m2，可供出售写字楼19188.89m2，可供出售临街商铺6000m2。（七）项目总投资项目总投资为68294万元，其中建设投资61544万元（工程费用为47099万元，工程建设其他费用9887万元，预备费4558万元），建设期利息为6750万元。（八）项目资金筹措项目所需资金由业主自筹33294万元，占总投资的48.75%；申请中投公司贷款35000万元，占总投资的51.25%。二、项目业主简介（一）重庆竣洲置业有限责任公司重庆竣洲置业有限责任公司系经重庆市合川区工商行政治理局批准，于2010年12月3日取得重庆市合川区工商行政治理局核发的500382000017660号企业法人营业执照。公司注册资本为人民币10000万元，现实缴资本10000万元。法定代表人：张晓东。公司住宅位于重庆市合川区合阳办瑞山西路2号H幢都市花园1层11号11-1号。公司经营范畴：房地产开发、从事建筑相关业务、水电修理、酒店治理、五金交电、机电产品、农产品销售等。（二）重庆鑫顿国际酒店有限责任公司重庆鑫顿国际酒店有限责任公司系经重庆市合川区工商行政治理局批准，于2020年11月12日取得重庆市合川区工商行政治理局核发的500382000029663号企业法人营业执照。公司注册资本为人民币10000万元，现实缴资本10000万元。公司现有股东2人，分别系（股东1）唐洪，持有公司52%的股份，认缴出资额5200万元，实缴出资额5200万元；（股东2）王玲，持有公司48%股份，认缴出资额4800万元，实缴出资额4800万元。法人代表：唐洪公司注册地：重庆市合川区南办处南滨西路22号；法定代表人唐洪。三、编制原则可行性研究范畴涉及项目建设背景及必要性、市场分析、建设规模及内容、建设条件、建设工程方案、环境爱护、节能、消防、劳动安全卫生、建设进度、建设投资估算及财务评判等。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下时期工作的基础。四、要紧编制依据（一）《房地产项目经济评判方法》、《投资项目可行性研究指南》；（二）《重庆市城乡总体规划（2007－2020年）》（2011年修订）；（三）《合川区都市总体规划（2004－2020年）》（2020年修改）；（四）《重庆市合川区国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要》；（五）《2020年合川区国民经济和社会进展统计公报》；（六）《2020年重庆市合川区政府工作报告》；（七）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（八）国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策；（九）业主提供的相关基础资料；（十）国家和重庆市其它相关规定和要求。五、要紧结论本项目的建设符合《合川区都市总体规划（2004－2020年）》（2020年修改），符合白鹿山片区打造以城乡互融、旅行配套为主的生态园区的总体规划。本项目以新加坡风情为主题，按五星级酒店标准进行全面打造，由2栋塔楼，5层裙楼及2层地下建筑构成，项目建成后将成为合川区都市标志性景观建筑，项目建设有利于提高合川区都市品质，完善都市功能配套，促进合川区“中国知名旅行都市”目标建设。项目的建设是必要的。项目建设规模适度，建设条件较好，建设方案合理可行。项目建成后，有利于优化项目区的投资环境，同时可辐射带动当地旅行、餐饮、房产、娱乐、服务业等相关产业的进一步进展，提升区域经济综合竞争力。项目建设是可行的。本项目总投资68294万元，整个运算期内，可实现营业收入114135万元，净利润18260万元，所得税6087万元，所得税后财务内部收益率8.87%，所得税后净现值大于0，所得税后投资回收期8.55年。项目盈利能力较强，在财务上是可行的。本项目申请贷款35000万元，要紧用于项目部分土建，安装及装修工程，打算于2020年贷款20000万元，2021年贷款15000万元。到2021年一次性还本35000万元，并支付运营期间所产生利息6300万元。借款偿还期内利息备付率为7.21，偿债保证比为1.10，综合偿债保证比为1.70，还本付息的资金充裕。因此，该项目具备实施的必要性和可行性。六、项目要紧技术经济指标表1-1项目要紧技术经济指标序号项目单位数值备注一建设目标与规模1建设用地面积㎡23379.332总建筑面积㎡104316.49按功能性质划分1）公建建筑面积㎡74730.27其中1号楼建筑面积㎡35779.28414间2号楼建筑面积㎡19188.89裙楼建筑面积㎡19762.102）车库及设备用房㎡29586.22按地上地下划分1）地上建筑面积㎡74730.272）地下建筑面积㎡29586.223建筑占地面积㎡6440.324绿化面积㎡9649.435道路、及硬质铺装㎡7289.586容积率3.1967建筑密度%27.55%8绿地率%41.27%9停车位个7119.1地上个1099.2地下个602二总投资万元682941工程费用万元470992工程建设其他费用万元98873预备费万元45584建设期利息万元6750三资金筹措万元682941业主自筹万元33294占总投资的48.75%2银行贷款万元35000占总投资的51.25%四财务评判指标1营业收入万元114135整个运算期内2总成本费用万元81832整个运算期内3营业税金及附加万元7956整个运算期内4所得税万元6087整个运算期内5净利润万元18260整个运算期内6财务内部收益率%10.99所得税前7财务净现值万元6703所得税前8投资回收期年7.53所得税前9财务内部收益率%8.87所得税后10财务净现值万元1924所得税后11投资回收期年8.55所得税后12总投资收益率%6.4113资本金净利润率%7.83

第二章项目建设背景与必要性一、项目建设背景（一）合川区社会经济进展状况合川地处重庆西北部，因嘉陵江、渠江、涪江三江汇流而得名。距重庆主城核心区50公里，是重庆市和成渝经济区规划建设的区域性中心都市。幅员面积2343平方公里，辖23个镇，7个街道办事处，总人口156万。合川曾为巴国别都，历为通往四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的交通要道和“经济走廊”。境内有钓鱼城、涞滩古镇等闻名历史文化古迹，周敦颐、张森楷、卢作孚、陶行知等历代名人曾在此授教创业。合川是新中国第一位青年英雄刘文学的故乡和中国龙舟之乡、全国儿童画之乡，中国最具海外阻碍力明星区、商品市场最佳投资都市、西部最具投资潜力百强县（市、区）之一，也是重庆的高职教城。近年来，合川区深入贯彻科学进展观，围绕中国知名旅行都市、重庆区域性中心大都市、重庆最漂亮都市“三大奋斗目标”，实施富强合川、漂亮合川、平安合川、德润合川“四大战略”，抓好进展与民心“双十工程”，推进“百个重点工作项目”，全区经济社会进展势头强劲。大都市框架全面拉开，都市功能全面完善，都市品质大幅提高，人民幸福指数不断提升，成功创建重庆市级文明城区、市级森林都市，正努力创建国家卫生城区、全国文明城区、国家环保榜样都市、全国生态示范区。完成1500亿级产业布局，工业基础、成长、创新“三大版块”，能源、建材、化工、装备制造、食品加工、纺织服装、制药、电子元器件、电子信息“九大产业”进展格局全面奠定，北汽银翔、农机院西南产业基地、达方电子等重大招商项目建成投产，义乌小商品批发市场、茂田建博中心等一批大型专业市场建成投入使用，合川已逐步成为重庆市的一个重要增长极。2020年，合川区全区实现地区生产总值387.42亿元，按可比价运算，同比增长11.9%。其中，第一产业增加值56.69亿元，增长4.8%；第二产业增加值192.09亿元，增长12.7%；第三产业增加值138.63亿元，增长13.4%。按常住人口运算，全区人均地区生产总值达到29175元（按年平均汇率6.1932折合4711美元）。三次产业结构由上年的15.0︰48.7︰36.3变为14.6：49.6：35.8，产业结构进一步优化。2020年，合川区全年完成房地产开发投资额83.98亿元，比上年增长33.4%。商品房施工面积859.1万平方米，增长29.2%;竣工面积157.7万平方米，比上年增长27.4%。商品房销售面积155.4万平方米，比上年增长38.8%，其中住宅销售面积143.9万平方米，增长43.0%。2020年，合川区以精品打造为抓手，带动旅行全城全域提升。钓鱼城景区陈设展览馆、九口锅遗址爱护、半边街游客中心等项目建成投用，钓鱼城成功创建4A级景区，被列为国家考古遗址公园。涞滩古镇入选第一套“中国古镇”特种邮票，历史街区立面整治、二佛寺下殿爱护修缮工程完工，鹫峰峡漂流项目建成运营。文峰塔、卢作孚故居完成修复并对外开放，文峰街成功创建3A级景区。举办“赏花休闲采果品年”等四季旅行节会，钓鱼城旅行文化节评为重庆十大知名旅行品牌节会。全年接待游客437.2万人次，实现旅行收入6.74亿元。同比分别增长15.7%和16.9%。（二）合川区都市进展规划《2020年重庆市合川区政府工作报告》中提出2020年合川区要紧工作目标：奋力推进都市提质工程，建设宜居江城。依靠山水资源、传承历史文脉，统筹推进空间优化、功能开发和风貌打造，彰显绿水青山特色，连续改善人居环境。优化提升规划水平。按照都市进展新区及合川“三大奋斗目标”定位，论证修改城乡总体规划和都市总体规划，加快推动合阳—草街片区与重庆都市功能拓展区有机衔接，完成合阳城东、思居片区控规编制。细化都市功能分区，北城打造商贸居住中心，南城打造行政文化中心，钓鱼城半岛打造具有核心竞争力的区域旅行休闲中心，花滩片区打造以高档居住、运动休闲为主的都市新区，小安溪及白鹿山片区打造以城乡互融、旅行配套为主的生态园区，高职教城片区打造以高等教育、文化创意为主的文化教育高地，渭沱片区、沙溪片区打造以港口、物流为主的工业配套服务区。坚持产城融合，立足功能定位，编制综合交通、城区给排水、绿地系统、都市照明等专项规划。严格按程序编制、调整规划，锁定规划操纵区建设行为，严格查处违法建设。完善都市功能配套。坚持基础设施与都市开发同步，把握节奏、突出重点，有序推进沙溪、花滩、白鹿山、小安溪、农创园、高职教城等片区建设，稳步推进纯阳山、东津沱等片区棚户区改造。开工建设花滩大道二期、南津路等道路，建成小安溪滨江路、涪江四桥南北引桥、农创园嘉江路、嘉合大道。建成赵家渡堤防工程，整治都市排水防涝设施。扩建二水厂，加快改造弃管小区电力、燃气、给排水等危旧管网。推进聪慧都市建设，主城4G网络全覆盖。新建二郎桥、联滨路和文峰街3个农贸市场，推进一批公共厕所、垃圾站台等环卫设施提档升级，建成北都市政公园、东津沱滨江公园。注重公共服务设施规划布局、供给规模、建设时序与片区进展节奏相适应。新增新华幼儿园、大南街幼儿园南城分园、濮湖小学，扩建白鹿小学、瑞山中学、南屏中学，迁建盐井中学。建成区人民医院、宏仁医院并投用，完成妇幼保健院整体迁建项目主体。建成全民健身中心、南滨体育公园，增设体育活动设施。建成6个社区养老服务中心。高品质实施商住开发，尚信国际、新加坡风情度假酒店等标志性项目加快推进。

（三）合川区旅行业进展规划与目标《重庆市合川区国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要》提出，大力进展旅行业，打造中国知名旅行都市，以钓鱼城为中心，建成重庆市城乡旅行统筹实验区，形成“大旅行、大市场、大产业”新格局。到2020年，旅行年接待国内外游客达300万人次以上，实现旅行收入10亿元。——实施重点旅行开发工程。以打造中国知名旅行都市为动身点，通过挖掘、爱护、开发、推介三江合流、钓鱼城、涞滩古镇等国家及世界级自然、文化遗产，多层次、全视角放大合川的美感效应，提升合川的都市和城区价值；以古钓鱼城为龙头，涞滩古镇、龙多山为开发重点，全力招商，突破旅行名城建设的难点，着力打造合川旅行进展的“金名片”；整合旅行资源，建设水上乐园，进展三江水上游乐及运动项目，使嘉陵江沿线旅行产品成为重庆知名的旅行新品。——大力进展乡村休闲旅行。打造合川的生态休闲旅行线，重点开发世代思居乡村旅行驿站、九峰山森林公园、古楼枇杷采果节、华蓥山旅行等，以此带动沿线相关产业的进展，发挥旅行的相关带动作用。《2020年重庆市合川区政府工作报告》中提出，以促进旅行消费为重点，推动现代服务业上档升级。强化全城全域理念，加快推进中国知名旅行都市建设，以旅行带动服务业升级配套，促进消费上档提质。

全域推进旅行开发工程。提速景区建设。围绕打造世界级、国家级旅行精品，高水平编制钓鱼城半岛规划，力争招商取得重大突破。以钓鱼城创5A为抓手，加强文物爱护、景点打造和环境优化，提质推进精品景区建设，申遗工作取得时期性进展。涞滩古镇优化旅行规划，科学开发下涞滩和滨水旅行，推进游客中心、下殿文物爱护、六祖殿堂等项目，打造“中国知名旅行古镇”，创建4A级景区。启动三江水上旅行开发，培养九峰山、龙多山等旅行新品。因地制宜进展乡村旅行，打造一批集观光、休闲、度假、健身于一体的旅行名品。强化宣传营销。坚持立足川渝、辐射西南、面向全国、放眼世界，加强区域旅行协作，健全宣传营销体系。开通合川旅行直通车，积极参加旅行推介会，举办钓鱼城旅行文化节等活动，筹拍《钓鱼城》电视剧和纪录片，加快提升合川旅行知名度和美誉度。优化要素配套。以市场需求为导向，围绕“吃住行游购娱”，优化旅行功能设施布局，推动餐饮、住宿等服务业上档升级，全城景观化目标向前推进一大步。提质打造文峰街等美食娱乐街区，建成8—10家商务酒店和旅行星级饭店，完善旅行标识，开发2—3个旅行特色商品，规范旅行市场秩序，提升旅行服务质量。注重以景区建设带动周边交通、居住、环卫、水电气供应等条件改善，探究旅行都市治理新机制，引导群众养成文明适应，培养文明、健康的生活方式，不断提高旅行进展综合效应。（四）项目提出理由合川区要打造中国知名旅行都市，星级酒店以及综合商业体的建设是必不可少的，专门是高星级酒店的需求更为旺盛。本项目为五星级酒店以及商业综合体建设项目，符合合川区打造中国知名旅行都市的规划要求，同时符合白鹿山片区打造以城乡互融、旅行配套为主的生态园区的总体规划。二、项目建设必要性（一）是中国知名旅行都市的需要合川区“十二五”规划提出，大力进展旅行业，打造中国知名旅行都市，以促进旅行消费为重点，推动现代服务业上档升级。本次新加坡风情休闲度假酒店按五星级酒店标准进行全面打造，由2栋塔楼，5层裙楼及2层地下建筑构成，项目建成后将成为合川区都市标志性景观建筑，可为合川区休闲旅行业提供相应的配套服务，能加快实现该区打造中国知名旅行都市的目标。（二）是提高人民群众生活品质、改善都市环境的需要本项目建设内容包括五星级酒店、商务写字楼及商业。项目的建设将通过合理的规划、完善的公用配套设施和良好的绿化环境、高品质的建设，不仅给人民群众提供了优美的居住环境、健康的生活空间，改善了人民群众生活品质和消费水平，提高都市品质，改善都市配套。（三）是促进新型城镇化建设、实现当地经济可连续进展的需要通过本项目建设，可刺激带动当地房产、餐饮、住宿、交通、购物、娱乐、商贸等相关产业的进展，提升区域经济综合竞争力，促进新型城镇化建设。另一方面本工程建成后，为社会制造大量的就业机会，平均每年可上缴税金800万元以上，促进社会经济进展。因此，可促进新型城镇化建设，有利于实现合川区经济的可连续进展。第三章项目市场分析一、重庆星级酒店市场进展趋势截止2020年第一季度，依照中华人民共和国旅行局2020年第一季度全国星级饭店统计公报数据显示，重庆已有24家挂牌五星酒店，从区域分布来看，重庆五星级酒店要紧分布在主城区，并集中在渝中、江北两区，这与重庆的经济进展水平相符合。渝中、江北区作为重庆经济最为发达的区域，在区位条件，集客能力，消费水品，配套设施等方面的优势有为突出。通常五星级酒店是和商务、旅行是分不开。重庆的商务能力无容置疑，作为全国最大的直辖市，地处长江与嘉陵江交汇处的重庆具有良好的地域、交通优势，随着两江新区的成立开发重庆必将迎来更多的机遇。因此从商务上来讲，作为直辖市及拥有中国的第三个副省级新区（两江新区）的重庆，顶级商务酒店在以后几年将会有一个极大的进展。而重庆的旅行正在逐步的进展中。重庆成立直辖市后，专门是三峡工程的开工，使重庆市及其所辖三峡库区成为世人关注的焦点，三峡旅行突然升温，使重庆旅行业的进展面临前所未有的机遇。重庆旅行行业人士紧紧抓住机遇，积极开拓进取，开发生产与宣传促销相结合，使重庆旅行业出现出强劲的进展势头。重庆旅行业在高速进展的同时，差不多形成规模。内部行业齐全，具备一定的产业基础，对国际国内旅行者有了相当的吸引力。重庆以“美女、美食、火锅、温泉”闻名于世界，并以山城都市、长江三峡、大足石刻三大世界级旅行精品带动旅行业的强大进展。也正是旅行业的快速进展，催生了一批度假型酒店。九龙坡的贝迪颐园温泉旅行度假区，大足华地王朝，永川的两江野生世界大酒店等等。然而对比其他几大直辖市，北京五星级酒店数量为61家，上海为59家，重庆作为最年轻的直辖市，仍有庞大的差距，但同时随着重庆经济的迅速进展，专门最近两年在政策上，市政府对旅行业寄予厚望，黄奇帆市长曾在市旅行经济进展领导小组全体会议上表示将把旅行业打造成战略性支柱产业。可见重庆旅行业在以后几年必将有一个大的进展，而旅行业的进展对酒店行业也必将有一个极大的促进。重庆市旅行局有关人士表示，重庆酒店业进展势头相当迅猛。目前重庆成为西部高星级酒店进展最快的地区，估量到2020年，重庆将有88家五星级酒店。酒店行业在重庆必定有着一个庞大的进展空间。二、重庆星级酒店经营情形分析（一）入住情形分析重庆市星级酒店受到2008年金融危机的阻碍，入住率有些许的降低。但从总体业绩情形来看，一直处于稳步上升的趋势。尽管重庆市星级酒店市场在不断的扩张，然而由于重庆有强烈的市场需求，并未能对星级酒店入住情形造成阻碍。此外，作为星级酒店，考虑到所有的竞争成本，入住率的保底线为60%，目前中国酒店业的平均纯利在8%—12%之间，而重庆酒店业的平均利润大约为10%。近两年重庆的业绩表现虽好，但随着以后市场的大肆扩张，星级酒店市场受到极大的挑战。图3-1重庆市星级酒店2007年-2010年入住率（二）客源分析随着重庆直辖效应的逐步表达，市内外公务、商务往来较为频繁，往来的人员构成了主城区进展商务旅行的差不多客源市场，故商务客便成为重庆市星级酒店的主力，分别占四星级、五星级酒店的57%、68%。其商务客源要紧为重庆的机械制造、汽车及摩托车制造、信息技术及半导体生产等制造业。目前，重庆的高档商务客源所占比例较小，导致星级酒店市场，专门是五星级的房价水平相对较低。其中外籍人士约占30%的比例，国内人士约占70%的比例；旅行客群中，要紧由旅行散客、旅行团队及其他客源构成。从其类型来看，以国内旅行人群为主，外籍人士较少，只占四星级、五星级酒店的7%、9%。休闲娱乐是重庆星级酒店市场的重要特点，闲散客群中以选择四星级以下酒店为主，故对四星级及五星级的需求量较小，只占到总量的2%到3%。图3-2重庆星级酒店客群分布（三）成本分析星级酒店投资成本按照建筑单位面积（不包括土地价格）：五星级酒店一样为9000—10000元/㎡，四星级酒店一样为7000—9000元/㎡。投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%。投资一家星级酒店，收回成本（不含土地成本）一样要8~10年。（四）客房价格分析重庆星级酒店客房执行价格如下：图3-3重庆星级酒店客房执行价格上图价格要紧针对散客而言，多为标价5-7折。然而由于四、五星级酒店都有协议公司及旅行团队，而这些客群又是酒店的要紧客群来源。酒店关于这部分客户多采取3-4折的折扣政策，故大大的降低了整个星级酒店市场的成交均价。五星级酒店的平均房价仅为586.39元，比成都的平均价格低200元，和北京、上海动辄4位数的价格有较大差距；四星级酒店的平均房价仅为330元左右。重庆四、五星级酒店房价整体较低的缘故在于，目前重庆酒店入住要紧靠商务客人，高端游客的比例过少。另外，行业治理和约束能力并不强，酒店之间存在杀价等恶性竞争，也是制约星级酒店房价提升的因素。三、合川区旅行市场分析（一）旅行资源越来越丰富2020年，合川以精品打造为抓手，带动旅行全城全域提升。钓鱼城景区陈设展览馆、九口锅遗址爱护、半边街游客中心等项目建成投用，钓鱼城成功创建4A级景区，被列为国家考古遗址公园。涞滩古镇入选第一套“中国古镇”特种邮票，历史街区立面整治、二佛寺下殿爱护修缮工程完工，鹫峰峡漂流项目建成运营。文峰塔、卢作孚故居完成修复并对外开放，文峰街成功创建3A级景区。举办“赏花休闲采果品年”等四季旅行节会，钓鱼城旅行文化节评为重庆十大知名旅行品牌节会。（二）旅行人次逐年增加2020年，合川区接待国内旅行人数375.9万人次，比上年增长47.6%；接待入境旅行人数3.7万人，增长18.3%。全区旅行综合收入5.82亿元，比上年增长53.3%，其中，国内旅行收入5.77亿元，增长55.1%；国际旅行外汇收入78.1万美元，增长18.9%。2020年，合川区全年接待游客437.2万人次，实现旅行收入6.74亿元。同比分别增长15.7%和16.9%。（三）结论由合川政府牵头对基础设施和旅行设施不断改善，估量将进一步推动合川地区访客人次的增长，并增强其在境内外休闲市场的形象。新增国际品牌酒店的引入，将成为改善旅行基础设施的一部分，刺激市场需求。随着合川区经济进展和旅行市场的成长，以后数年酒店住宿市场的需求估量随之增长。四、合川房地产市场分析2020年，合川区房地产总投资81亿元，超年度目标任务的170%；竣工商品房面积198万平方米，超年度目标任务的98%；新开工商品房面积370万平方米，超年度目标任务的270%；全年扶持新办房地产开发企业18家，全区房地产开发企业目前已进展到121家。全年商品房总成交套数为19357套，同比增长70.83%，实际销售面积161.75万平方米，同比增长64.70%，成交金额73.74亿元，同比增长86.17%，销售势头一路看好。从房地产投资总额来看，重庆市合川区房地产开发投资额从2007年的11.13亿元增长到2020年的81亿元，年均复合增长率达39.21%，保持了连续增长的态势，仍具有较好的进展前景。图3-42007-2020年重庆市合川区房地产投资及同比增长情形（数据来源：重庆市合川区统计局）综上分析，重庆市及合川区土地开发及房地产市场将具有较好的进展态势。五、本项目房价推测（一）本项目SWOT分析1、SWOT分析决策图图3-5SWOT分析决策图通过对本项目的SWOT分析，目的在于利用项目目前拥有的机会，来强化项目自身的优势与弱化项目存在的劣势，最终达到排除威逼的目的。2、项目优势（strengths）分析（1）旅行资源丰富合川区旅行资源十分丰富，涵盖了人文资源景系的几乎所有景型，有古战场遗址、古陵墓、古寺院、名人祠庙、古代建筑工程、古石刻等古代人文旅行资源，是重庆市旅行资源的重要组成部分。现有国家级、直辖市级、县市级文物爱护单位33处，风景名胜区6处，国家级历史文化名镇一处，其中最为闻名的人文景观钓鱼城，是全国重点文物爱护单位；其次，文化名镇涞滩古镇，名列“中国十大古镇”，有着“中国最美的村镇”之称。还有全国最大的禅宗石刻摩崖造像——二佛寺石刻等分。（2）地理位置优越，交通便利合川区水陆交通便利，历来商贾云集，是川东北、渝西北的交通枢纽和重要的物资集散地，也是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道和经济走廊。渝合高速、襄渝铁路和国道212线穿境而过，随着遂渝快速铁路、武合高速公路的建成通车，以武合路、合隆路、铜合路等为主线的"一纵四横八条干线"的道路交通网络初步形成。便利的交通为合川旅行业进展提供了极为有利的条件，旅行业的进展能有力的带动酒店行业的进展。3、项目劣势（weakness）分析旅行资源的开发需要满足不同游客层面的三种类型需要，即差不多层面（陈设观光型）、提高层面（表演观赏型）、进展层面（主题参与型）。合川当前的旅行开发中三个层面尽管齐全，但以景观的陈设观光型为主，要紧停留在差不多层面上，不利于游客停留时刻的延长，以及旅行资源的充分利用。4、项目机会（opportunities）分析（1）经济进展的良好态势

重庆提出构建“一圈两翼”新格局，在快速提升重庆综合实力和竞争力方面发挥了重要作用，同时重庆两江新区的成立，也为旅行业的进展带来了机遇。在外部经济良好的进展态势下，合川自身也针对当地经济进展薄弱的现状，不断加大技改投入。为使优势企业成为合川经济的支撑点，合川市整体推动，部门极力配合、和谐，共同采取措施为优势企业的进展营造良好的环境。重庆市外经贸委与合川签订合作备忘录，以开放型经济助推合川区域经济社会跨过式进展，探究一条区域性中心都市进展开放型经济的新路子，合川逐步强大的经济实力和不断扩大的对外联系，推进了基础设施的全面提升，为旅行产业进展提供了有利条件，同时也让酒店行业蓬勃进展。

（2）旅行者需求日益增加，21世纪以来，国民经济向小康社会进展，居民的人均收入水平不断提高，人们的消费方式也正发生着变化。旅行消费结构不断升级，从而带来了国内旅行消费市场的变化，旅行正日益成为人们的一种生活方式。5、项目威逼（threats）分析重庆星级酒店的增多，同质化竞争越来越强烈。各大外来和本土酒店品牌也开始查找新的酒店市场契机，为此建议开发及经营商遵循“人无我有，人有我优”的原则，吸取对手的优点，幸免自己的弱点；同时突出自我特色，争取主动竞争。（二）酒店房价推测本项目酒店房价采纳市场比较法进行测算，具体测算过程如下：在对当地酒店的入住率、房价结构、市场定位、地理位置、品牌连锁、基础设施、便利设施、品牌声誉和酒店质量进行评估以及对酒店治理方进行评判的基础上，我们确认了1家酒店将成为待建物业的要紧竞争对手，即重庆合川华地王朝华美达广场酒店。另有2家酒店能够作为次要竞争酒店，分别为重庆长寿碧桂园凤凰酒店、重庆恒大酒店，这2家酒店形成了重庆市乡村度假酒店市场，吸引着会议及团体需求和周末休闲需求。1、重庆合川华地王朝华美达广场酒店重庆合川华地王朝华美达广场酒店于2011年12月开业，是合川区第一家、目前唯独一家国际品牌高档酒店。酒店位置靠近市政府，配置客房268间，餐饮设施4个，会议室12间。其中776平方米的宴会厅是合川区面积最大的。酒店还配有一个水疗中心，配置了6间治疗室。2、重庆长寿碧桂园凤凰酒店重庆长寿碧桂园凤凰酒店于2010年开业，位于长寿区，是碧桂园集团在西南地区开发的第一家五星级酒店。占地面积达560,000平方米，该酒店是西南地区面积最大、设施最为齐全的酒店。酒店配置客房333间，套房30间，总统套房面积483平方米；会议空间面积2,621平方米，最大宴会厅面积1,200平方米；餐饮设施包括一个地中海餐厅和一个配有23间包厢的中餐厅。3、重庆恒大酒店重庆恒大酒店于2010年开业，位于重庆江津区国家级高新区内。归恒大集团所有，酒店配置293间客房，20间套房和1间总统套房。总统套房面积2,600平方米，还有一个200,000平方米的皇家园林。餐饮设施包括1个全日制餐厅、3个中餐厅和1个川菜餐厅。水疗中心配有24间治疗室，其他娱乐设施还包括舞蹈俱乐部和KTV。目前，重庆合川华地王朝华美达广场酒店平均房价约为490元/天.间；重庆长寿碧桂园凤凰酒店平均房价约为400元/天.间；重庆恒大酒店平均房价约为510元/天.间。（1）本项目与参考项目综合对比评估表3-1一次评估表评估项目设定分值重庆合川华地王朝华美达广场酒店重庆长寿碧桂园凤凰酒店重庆恒大酒店本项目五星级酒店区位地段108.577.57.5周边环境108.588.58周边配套108.588.58交通条件108888价格108.598.58市场定位109888.5规划设计107.5888品牌形象2017141715项目规模10777.57.5合计得分10082.57781.578.5（2）评估与价格修正修正公式参考项目修正均价＝本项目评估得分/参考项目评估得分×参考项目均价本项目五星级酒店修正过程：重庆合川华地王朝华美达广场酒店：78.5÷82.5×490＝466元/天.间；重庆长寿碧桂园凤凰酒店：78.5÷77×400＝408元/天.间;重庆恒大酒店:78.5÷81.5×510＝491元/天.间。修正结果：由于重庆合川华地王朝华美达广场酒店地处合川区，具有较高的参考价值，取50%；重庆长寿碧桂园凤凰酒店取30%；重庆恒大酒店取20%。故修正结果如下：本项目五星级酒店：（466*0.5+408*0.3+491*0.2）＝453元/天.间。综上所述，本项目五星级酒店平均房价定为450元/天.间.第四章项目建设规模及建设内容一、建设规模项目建成后，可提供五星级酒店客房414间（套），可供出售产权式酒店19260m2，可供出售写字楼19188.89m2，可供出售临街商铺6000m2。二、建设内容本项目用地23379.33m2（约合35.07亩），该项目总建筑面积104316.49m2，地上建筑面积74730.27m2，其中1号楼（酒店）面积35779.28m2，2号楼（写字楼）面积19188.89m2，裙楼面积19762.10m2；地下车库及设备用房面积29586.22m2。设置机动车停车位711个，其中地下602个，地面停车109个。要紧建设内容包括土建、安装、酒店室内精装修以及室外道路、硬质铺装、绿化，水电气等设施的建设。表4-1酒店要紧建设内容一览表序号项目单位数值备注一建设目标与规模1建设用地面积㎡23379.332总建筑面积㎡104316.49按功能性质划分1）公建建筑面积㎡74730.27其中1号楼建筑面积㎡35779.28414间2号楼建筑面积㎡19188.89裙楼建筑面积㎡19762.102）车库及设备用房㎡29586.22按地上地下划分1）地上建筑面积㎡74730.272）地下建筑面积㎡29586.223建筑占地面积㎡6440.324绿化面积㎡9649.435道路、及硬质铺装㎡7289.586容积率3.1967建筑密度%27.55%8绿地率%41.27%9停车位个7119.1地上个1099.2地下个602第五章项目选址与建设条件一、项目选址本项目建设基地位于重庆市合川区白鹿山片区小安溪河与涪江交汇处，为拥有一线江景资源的生态坡地地势。项目用地北临涪江，西临小安溪，西面南面为规划都市道路。图5-1项目区位图图5-2地块周边情形二、建设条件（一）气候条件该地属亚热带气候区，温顺潮湿，雨量丰沛，具有春早夏长，秋雨绵绵，冬季多雾等特点，区内年平均气温12.8℃，最高气温43℃，最低气温-2℃，四季月平均温差较大，一月平均温度7.4℃，七月平均温度28.5℃，日温差较小，最大差10℃，最小差5℃。该地多年平均降水量1130.7mm，七成集中在5-9月。（二）水文地质条件该地河流属渠江水系，支流发育密布，一样发源于低山区，受地势操纵，大多源近流短，流量<10L/s，多属树枝状水系，局部属羽毛状水系，各支流从西往东流，最后汇入渠江。该地地下水要紧受制于地层岩性，地质构造，地势地貌等。地下水的补给又与大气降水、地表径流紧密相关。按含水岩组可分为红层裂隙水，松散堆积层孔隙水，碎屑岩孔隙裂隙水以及碳酸盐岩类裂隙溶洞水四大类，现分别叙述如下：1、红层裂隙水：赋存于一套以红色泥岩为主，夹厚度不稳固的砂岩透镜体（上、下沙溪庙组、新田沟组、自流井组）的内陆湖盆相碎屑沉积岩中。由于泥岩不透水，其含水层仅限于砂岩及灰岩夹层、岩石节理、裂隙中，含水性差，富水程度较低。2、散堆积层孔隙水：赋存于沿线河漫滩，阶地的砂卵石层，年土层以及山间谷地的残坡积层，崩坡积层等松散堆积层中，其含水性受邻近基岩操纵，富水程度取决于堆积物的性质，结构及厚度大小，位置的高低等因素，一样砂卵石层含水最好。3、碎屑岩孔隙裂隙水：要紧赋存于须家河组（T3Xj）地层和夹粉砂岩厚度较大地层中，岩性为厚层粉砂岩夹相对隔水的页岩或煤层。含水性较好、水量大，地表泉露头多。4、碳酸盐岩类裂隙溶洞水：该区岩溶发育一样。以嘉陵江组为主，岩溶水赋存于碳酸盐岩地层中，多以泉、暗河的形式出露地表，出露点少但水量较大。（三）工程地质条件 1、地貌区内紧靠渠江沿岸，属河流堆积河谷地貌，其余地带属构造剥蚀丘陵地貌。总体上地势地势呈一沟两岭，M状，高程170.2~344.0m，高差173.8m，地势坡角一样10~35度，局部达60~75度（呈悬崖状）；其中渠江岸邻近地势较低，丘坡顶部地势较高。丘坡顶部地势坡度较缓，地势坡角一样3~9度。沟河纵坡一样3~8%，局部为12~20%，沟河切割深度一样10~20m，局部达30~50m。该区地势地貌条件中等复杂。2、地质构造及地震该区处于川东褶皱带龙王洞背斜的西翼，区内地层呈单斜产出，倾向260~275°，倾角22~10°。出露地层要紧为侏罗系中统沙溪庙组及第四系残坡积粉质粘土、人工填土，嘉陵江漫滩及新桥河——清溪河分布有河流冲积物砂卵石层。区内未见断裂发育，裂隙较发育，基岩要紧发育三组构造裂隙：I组倾向45°~60°，倾角60°~75°，间距0.5°~2.5m，裂隙面较平坦，闭合状，结合度较好，延伸数米；II组倾向180°~190°，倾角65°~80°，间距0.5~3.0m，裂隙面较平坦，闭合状，结合度较好，延伸数米；III组裂隙，倾向90°~100°，倾角45°~65°，间距0.5~2.0m，裂隙面较平坦，微张，结合度一样，延伸数米至数十米。依照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）和《建筑抗震设计规划范》（GB50011-2010）附录A-1-1的规定，该区抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g。该区构造条件中等复杂，地震条件中等复杂。（五）交通条件合川区水陆交通便利，历来商贾云集，是川东北、渝西北的交通枢纽和重要的物资集散地，也是重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道和经济走廊。渝合高速、襄渝铁路和国道212线穿境而过，随着遂渝快速铁路、武合高速公路的建成通车，以武合路、合隆路、铜合路等为主线的"一纵四横八条干线"的道路交通网络初步形成。嘉陵江渠化工程正在实施，立即打通出海口岸。兰渝铁路和遂渝、襄渝铁路复线工程也相继动工。每万人拥有公共交通汽车11.1辆，有客货码头45个，主城区建有涪江一桥、合州大桥（涪江二桥）、合阳嘉陵江大桥、南屏嘉陵江大桥4座大桥。2012年12月31日，遂渝铁路复线通车，至此，重庆经合川到成都实现双线运行，开行动车组增加到21对，经停合川站的动车组增加到11对，这是中国首条在现有动车线路上增建复线，有利于拉动成渝两个特大都市的经济进展，实现成渝经济一体化。（六）市政配套设施条件项目所在地区水、电、通讯等公用设施齐备，接入方便，能满足项目建设与运营之需。（七）施工条件项目地块可进行各种施工预备，以当前的施工技术，场地完全能符合进行各项施工的要求。施工所需水电均可就近接入，项目所需的钢材、木材、水泥、砂石等建筑材料均可在合川区内购得，能满足项目施工的需要。目前尚未发觉场地的地质、地势、地貌等方面缺陷会对施工造成不利阻碍。本项目的施工条件较好。综上所述，项目拟建场地自然条件较好，无不良地质现象，交通便利，施工条件优越，公用设施完全能够满足本项目建设的需要。项目各项建设条件完全能够满足建设要求。第六章工程方案一、设计依据（一）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；（二）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；（三）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（四）《汽车库设计规范》（JGJ100-98）；（五）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；（六）国家及重庆市其它相关规范与治理规定。二、设计原则（一）标志性：项目地处合川滨江路景观的重要节点，都市视线极佳，项目应具有都市标志性景观建筑的使命。（二）空间开放，结合滨江路景观整体打造：项目拥有得天独厚的地理位置和景观资源，也是合川滨江路景观带上的一个重要节点，规划设计上既要考虑五星级酒店区域的私密性，也要兼顾滨江公园市民的参与性，还要照管从都市其它角度的视觉成效。（三）安全经济：充分考虑合川地势低洼，易发洪水的特点，结合景观，提高建筑基底标高，操纵土石方开挖，增强项目的防洪能力。（四）景观优先：将建筑作为滨江路景观的一个重要元素，同事身处建筑内部的人也应获得最大、最佳的景观视觉成效。（五）低碳生态：延伸项目景观建筑，标志性建筑的内涵，打造绿色生态的标志性节能建筑。（六）特色营造：将项目用地和外侧的滨江滩涂统一考虑，整体打造滨江湿地公园，以新加坡风情为主题，打造具有新加坡地域特色的建筑、景观及小品。（七）交通便利流畅：合理布置用地内道路，及车库出入口，满足不同的交通联系，满足机动车和非机动车停车要求，充分利用场地高差及周边都市路网关系，设置地下车库。（八）功能合理：大功能上，合理安排酒店主楼、酒店副楼以及后勤服务流线，确保各功能流线的独立不交叉。各功能内部按照五星级酒店标准及景观建筑的特点，充分考虑室外景观，实现天、地、人合一。三、总平面设计（一）基地概述项目总用地23379.33㎡，地块较方正，四周为规划的都市道路，场地东南高西北低，内部为典型的滨江坡地地貌，沿东南进深165米，东北面宽达202米。场地地内大部分区域标高在213左右，与滨江路差不多在同一标高上。场地西北滨江路外侧为半岛状的滩涂湿地。（二）总体布局规划定位通过本项目的建设，打造成合川滨江路标志性建筑、景观建筑、生态建筑。集五星级酒店，新加坡风情生态湿地公园为一体的高品质楼盘。立足于合川都市功能，提升都市形象，促进该合川建设推动都市进展。从打造标志性景观建筑动身。以显山露水，尊重都市和涪江视线，强化地块特点为设计手法。结合项目周边的水景和滨江公园，整体设计，整体打造。规划以强调用地与河流交汇处的轴线关系为目标，从东南向西北这条轴线上规划酒店后区→酒店大堂→酒店前区→贝壳广场→生态湿地公园→海盗船，以强调地块特点，形成轴线。在轴线大堂两层布置塔楼，形成视线通廊。将酒店主楼沿涪江一侧布置，以保证其拥有最佳的景观视线，将体型相对较小的酒店副楼布置于小安溪一侧，保证一大一小两个塔楼在空间上的平稳。其中酒店前区为半围合开敞空间，面积约5000平方米，沿轴线最大进深达50米。酒店大堂为沿轴线通透的封闭空间，联系酒店前区和酒店后区。酒店后区通过沿主轴线的无边际游泳池为中心，营造出一种生态、休闲、闹中取静的一种度假氛围。面积约5000平方米，最大进深达60米。贝壳广场为开放的市民广场，为滨江路景观的一个重要组成部分，面积达2000平方米，满足市民的集合和观演能力，也是预留作为小安溪人行桥的桥头广场。沿贝壳广场向江面延伸为生态湿地公园，面积约17000平方米，生态湿地公园紧临江面为海盗船。（三）交通组织在本项目的设计中，运用“人车分流”的设计原则，在东南面都市次要道路中部设置车行出入口，形成单向循环的两个车行环道，结合车库，合理组织酒店客流车辆，后勤服务车辆以及紧急时刻消防车辆的通行，力求达到畅通不干扰。人行流线要紧沿主轴线展开。本项目共设置停车位711个，其中均为地下停车位602个，地上停车位109个，能够满足停车要求。（四）竖向设计竖向设计则尽量利用现状地势，并从以下几点进行竖向设计：1、满足规划地块雨水排放的最低要求；2、满足机动车辆出入时所需的最小坡度要求；3、充分考虑规划地块与四周道路和用地的衔接要求；4、幸免大填大挖，以求达到土方就地平稳。（五）景观环境设计该项目用地景观设计中将利用现有良好条件，依据地势高差，合理组织水体及绿化，广场设计。项目的景观西北向东南这条轴线展开，海盗船→生态湿地公园→海贝广场→酒店前区→酒店大堂→酒店后区，整个风格定位为东南亚海洋度假风格。除酒店后区和大堂外其余景观空间均为开放景观空间。景观充分利用基地两侧的自然景观，采纳对外借景，对内造景的手法，打造原汁原味的新加坡风情园。努力营造具有新加坡海洋风格特点的景观成效将具有浓郁的新加坡风情雕塑小品等多种元素组合使用，并给予各空间以观赏性、可达性和有用性。（六）总图技术经济指标表6-1项目总图技术指标一览表序号项目单位数值备注1建设用地面积㎡23379.332总建筑面积㎡104316.49按功能性质划分1）公建建筑面积㎡74730.27其中1号楼建筑面积㎡35779.28414间2号楼建筑面积㎡19188.89裙楼建筑面积㎡19762.102）车库及设备用房㎡29586.22按地上地下划分1）地上建筑面积㎡74730.272）地下建筑面积㎡29586.223建筑占地面积㎡6440.324绿化面积㎡9649.435道路、及硬质铺装㎡7289.586容积率3.1967建筑密度%27.55%8绿地率%41.27%9停车位个7119.1地上个1099.2地下个602四、建筑设计（一）平面设计一至四层裙房为公共休闲娱乐部分，五层为设备转换层，1号楼六层以上为酒店客房部分，2号楼六至二十层为商务写字楼，地下室为酒店配套用房，设备用房及停车库。裙楼首层布置了十多米高的大堂及总服务台，接待往来的客人，同时设有咖啡厅、商务中心、精品店等服务设施，两翼是商务中心及西餐厅。二层：要紧是中餐部分，设包房及相应的厨房设施；三层：要紧是中餐部分，设大宴会厅，包房及相应的厨房设施；四层：前面布置了多功能厅、会议厅、接待及办公；五层：洗浴中心，两翼分别是男、女更衣间；1号楼六层至二十四层，要紧为标准客房、套房及行政套房；1号楼二十五层，要紧布置一套总统套房；2号楼六至二十层为商务写字楼。（二）立面设计在建筑风情上以现代海洋风情为主题，整个建筑风格洁净，充满活力。项目旨在打造为都市标志性景观建筑，设计结合场地周边得天独厚的水景资源和度假休闲这一主题，设计以贝壳为设计立意，通过各层阳台的变化，通过优美且富于变化的线条，营造出海贝的专门肌理，同时也保证了建筑的通风，遮阳和采光的需求。裙楼部分采纳东南亚休闲度假风格。通过加强建筑的细部造型设计，通过对檐口、窗框线条、基座、装饰构件等部位的艺术设计，形成比例和谐、端庄大气的建筑造型，达到美观的艺术成效。主体色彩采纳白色铝板和灰色镀膜玻璃为基调，底部采纳白色铝板和大面积玻璃幕墙做为建筑基座，达到形式色彩的结合统一。（三）剖面设计裙楼一层层高6米，二层层高5米，三、四层层高6米，五层层高5米；1号塔楼共二十层，层高均为3.6米；2号塔楼共十五层，层高均为3.6米；地下停车库为2层，负一层层高为5.4米，负二层层高为3.9米。（四）酒店装修工程本项目五星级酒店按照项目打造档次以及酒店相关标准进行精装修。表6-2五星级酒店客房一览表房型净面积（㎡）数量（间/套）标准房45300套房4595行政套房7018总统套房2251总计414五、结构设计（一）设计依据1、《建筑抗震设防分类标准》GB50223-20082、《建筑结构荷载规范》GB50009-20203、《建筑抗震设计规范》GB50011-20104、《混凝土结构设计规范》GB50010-20105、《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010J186-20106、《砌体结构设计规范》GB50003-20117、《建筑地基基础设计规范》；GB50007-20118、《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008；（二）设计要求建筑抗震设防类别：本项目建筑为标准设防类（丙类），抗震设防烈度为6度。建筑结构的安全等级：二级。结构设计使用年限为50年。地面粗糙度类别：A类。（三）设计荷载及荷载取值1、楼、地面要紧使用荷载酒店客房2.0KN/m2停车库4.0KN/m2消防楼梯3.5KN/m2卫生间2.0KN/m2餐厅2.5KN/m2阳台2.5KN/m2屋面0.5KN/m2(不上人)、2.0KN/m2(上人屋面)设备用房、空调机房（冷冻机房、锅炉房、水泵房、变配电）按实际取值。2、风荷载。差不多风压值WO=0.40kN/m2。3、地震作用：抗震设防烈度6度。（四）结构体系1、多层裙楼部分采纳现浇钢筋砼框架结构；关于超长结构采取设置加强带或后浇带，尽可能取消伸缩缝或减少伸缩缝数量；若需设置伸缩缝时，伸缩缝要结合抗震缝考虑。2、高层酒店采纳现浇钢筋砼框架-剪力墙结构,垂直荷载要紧通过楼板、梁传递到剪力墙；水平荷载（地震作用、风荷载）由剪力墙承担，为了提高剪力墙的承载力和稳固性，在剪力墙端部均设边缘构件，使之有足够的延性。（五）基础设计依照地质情形，拟采纳柱下独立基础或桩基础。（六）要紧材料1、裙房结构:混凝土强度等级C30，钢筋HPB300、HRB335、HRB400级。地下车库混凝土强度抗渗等级S6。2、高层结构:剪力墙混凝土强度等级C50~30；梁、板混凝土强度等级C30；钢筋HPB300、HRB335、HRB400级。3、填充墙：±0.00m以下采纳MU10烧结实心砖，M5水泥砂浆；±0.00m以上采纳MU5烧结空心砖，M5混合砂浆。六、给排水设计（一）设计依据1、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）；2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；4、《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-98）；5、《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）；6、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；7、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）（2009年版）；8、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；9、《室外排水设计规范》GB50014-2006（2011年版）；10、业主提供的设计任务书及相关资料；11、现行有关国家规范及地点规程。（二）设计范畴1、本次设计范畴为用地范畴内的室内及室外给排水设计和消防设计。（三）给水水源本工程属于重庆市合川区自来水主管部门供水。（四）给水设计1、用水量：最高日用水量：829m3/d；最大小时用水量170m3/h。表6-3用水量一览表序号用水部位用水标准（L/人·d或L/m2.d）使用数量（人或m2)用水时刻（h）时变化系数（K）用水量最高日(m3/d)最大时(m3/h)12号楼300784242.0235.219.62宾馆客人400852242.0340.828.43宾馆职员100500242.050.04.24地下车库冲洗229586.2211.059.259.25绿化、浇洒道路29023.0311.036.136.16小计721.3147.47未预见水量小计×15%108.222.17合计8291702、给水系统：（1）依照市政供水压力情形采取分区供水，其中四层（包括四层）以下者由市政管网直截了当供水，四层及以上者采取加压供水。（2）在小区内地下室车库内设一个生活给水泵房，生活供水方式采纳无负压叠压供水，设一套无负压叠压供水设备，加压给水管沿小区道路敷设形成生活给水加压管网。（五）热水在地下车库负一层设燃气热水机房，内设常压燃气热水机组。表6-4热水用水量一览表序号用水部位用水标准（L/人·d或L/m2.d）使用数量（人或m2)用水时刻（h）时变化系数（K）用水量最高日(m3/d)最大时(m3/h)12号楼100784242.078.46.52宾馆客人160852242.0136.311.43宾馆职员50500242.025.02.14小计239.720.05未预见水量小计×15%36.03.06合计27623采纳集中供热的热水供应方式。（六）排水设计本项目采纳生活污水与雨水分流制排水系统。（1）生活污水=1\*GB3①按生活给水量的90%运算，每天排放污水量约562.5m³。=2\*GB3②室内排水采纳双立管排水系统，设置专用通气立管。=3\*GB3③排水附件：采纳水封深度等于或大于50mm且成效好的地漏，坐便器采纳具有冲洗后延时补水封功能。（2）雨水排水系统：雨水量：按重庆市暴雨公式运算，即：（升/秒.公顷）其中P=3年，地面径流系数取0.65。小区雨水量为452.135L/S。（七）卫生设备：所有卫生设备均采纳优质品并配优质五金配件，并为节水型卫生设备。（八）管材：雨污水均采纳暗管（沟）组织排放，污水管管径为d300~d400mm，雨水管管径为d300~d500mm，分别排入市政雨污水管网。室外排水管采纳HDPE双壁波浪管。室内污水排水管采纳采纳漩流降噪专门单立管系统，承插粘接。七、电气设计（一）设计依据1、《供配电系统设计规范(GB50052-2009)》；2、《低压配电设计规范(GB50054-2011)》；3、《建筑物防雷设计规范(GB50057-2010)》；4、《民用建筑电气设计规范(JGJ16-2008)》；5、《建筑照明设计标准(GB50034-2004)》；6、《高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95)》2005年版；7、《建筑设计防火规范(GB50016-2006)》；8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB5067-97)》；9、《火灾自动报警系统设计规范(GBJ116-98)》。（二）设计范畴1、强电设计包括以下内容：（1）变、配电系统；（2）照明系统；（3）建筑物防雷；（4）接地及安全；2、弱电设计包括以下内容：（1）通信综合布线系统；（2）有线电视系统；（3）安全防范系统；（4）电梯三方通话系统；（5）停车库治理系统；（6）火灾自动报警系统。（三）变、配电系统1、负荷分级（1）消防用电负荷等级酒店、商业综合体和汽车库的消防设备（包括火灾自动报警系统、消防电梯、防烟排烟风机、防火卷帘、防火门、消防排水泵、应急照明等）用电为一级负荷。（2）非消防用电负荷等级酒店走道照明、值班照明、安防系统用电，电子信息机房设备用电，客梯用电，生活水泵、排污泵用电为一级负荷。（3）酒店客房、餐厅、商业综合体等用电均为二级负荷。（4）车库照明用电采纳三级负荷。2、电力负荷估算酒店：80W/m2写字楼：50W/m2商业裙楼：100W/m2地下车库：10W/m2表6-5负荷运算及变压器容量选择表序号建筑功能面积负荷密度安装功率（KW）需要系数有功功率（KW）W/㎡KW/户11号楼（酒店）35779.28802862.340.451288.0522号楼（写字楼）19188.8950959.440.7671.613商业裙楼19762.11001976.210.81580.974地下车库29586.2210295.860.85251.485合计3792.12计入变压器同时系数0.93412.90依照表6-5得：本项目有功功率为3412.90KW。3、电源依照工程的负荷性质及负荷量，拟在车库负一层设置高压配电室，从邻近区域引来10kV电源。4、配、变电站房1号专用变电所设置1x800kVA+1x630kVA，要紧负责酒店用电。设置于车库负一层。2号专用变电所设置1*1250KVA+2*1000KVA，公共用电，车库、空调动力及其它配套用电，设置于车库负一层。备用电源采纳风冷式自启动柴油发电机，设置柴油发电机组两台，2X500kw设置于车库负一层。备用电源与主电源机械闭锁运行。备用电源供一、二级负荷用电。5、380/220V配电系统（1）消防操纵室、消防水泵、消防电梯、消防防排烟风机等重要消防设备，由变电所工作及应急母线段双回路放射式供电，在设备用房最末一级配电箱处设置双电源自动切换装置；（2）防火卷帘、防火门、消防排水泵等消防设备用电，由变电所工作及备用母线段双回路放射式供电，按防火分区处设置双电源自动切换装置，由本防火分区双电源自动切换箱单回路放射式或链式供电；（3）应急照明由变电所工作及备用母线段双回路树干式供电，按楼层或防火分区设置双电源自动切换配电箱；（4）车库等三级负荷用电自变电所单电源供电，单回路放射式或分区树干式配电。（四）照明系统1、照明种类包括工作场所正常照明、应急照明、光荣照明。2、照明标准值公共场所：门厅100~200lx、走道100lx、楼梯间75lx、卫生间150lx；汽车库75lx、变配电房200lx；消防操纵室、安防监控室、通信机房300lx，风机房、泵房等其它设备用房100lx，电梯机房200lx。3、应急照明（1）备用照明：变电所、消防操纵室、安防监控室、值班室、弱电机房、消防水泵房、消防风机房、柴油发电机房等场所设置应急备用照明；备用照明应保证正常照明的照度，备用照明连续供电时刻≥180min；（2）疏散照明：酒店门厅等人员密集场公共活动场所，楼梯间、防烟楼梯间前室、消防电梯间及其前室、合用前室和避难间，公共建筑疏散走道，居住建筑长度超过20m的内走道设疏散照明；酒店疏散照明连续供电时刻≥20min，地下室疏散照明连续供电时刻≥30min；在疏散走道地面水平照度不低于0.5lx，在其余各处地面水平照度不低于5.0lx；（五）建筑物防雷1、本工程依照《建筑防雷设计评判技术规范》确定建筑物防雷类别，酒店估量年雷击次数0.13次/a，为第三类防雷建筑物；2、第三类防雷建筑物应采取防直击雷和防雷电波侵入措施，并设置总等电位联结；（六）接地与安全1、建筑物防雷接地与电气设备接地共用建筑基础作接地体。2、低压配电系统采纳TN-S接地型式。3、建筑物采取总等电位联结措施，酒店及商业卫生间、变配电室、消防操纵室、安防监控室、弱电机房、电梯机房采取局部等电位联结措施。4、消防操纵室、弱电机房、安防监控室设专用接地端子箱。（七）电气节能1、采纳新型、先进的供配电设备。选用节能型干式变压器,尽量使三相负荷平稳以降低三相不平稳引起的线路损耗及变压器损耗。2、采纳高效节能型灯具，荧光灯配电子镇流器。3、酒店有天然采光的楼梯间、走道的照明，采纳节能自熄开关就地操纵；地下车库采纳分区交叉操纵，集中治理。4、公共区域照明开关许多于2个，灯具按与窗平行方向分组操纵。5、景观照明采纳金卤灯或节能灯光源，并按不同区域分组分时操纵。（八）智能化设计1、通信及宽带网系统（1）电信指标估算依照现实需要及以后的进展，电信需求的估算采纳下列指标：表6-6电信需求估算表功能组成房间数电信指标电信用户房间4141.0线对/间（套）414线对其他100线对合计514线对估量本工程市话的需求量为414线对。考虑一定的裕量，共计514线对。（2）电信进线及电缆交接箱电信进线：本工程的电信进线经由市政道路上的管网引来，线路为通讯电缆（或光纤），总容量为514对局线。电信进线的具体位置待与当地电信部门协商后决定。在本工程内设一个电子信息机房。（3）网络服务功能本工程采纳多模光纤接入宽带网系统，系统布线采纳超5类UTP电缆。宽带网系统进线的具体位置待与有关部门协商后确定。（4）线路敷设本工程内所有室外电信及宽带网系统的干线均采纳通讯电缆（或光纤），全部入地敷设。在主干道下设十六孔、八孔、四孔电信排管；在次干道下设八孔、四孔电信排管。小区内电信通信及宽带网系统的干线均敷设于电信排管内，电信排管的走向与小区内的道路相同。2、电缆电视系统本工程设电缆电视系统，其信号从都市有线电视网引来，线路为视频电缆（或光纤）。电缆电视的接入点待与当地治理部门协商后决定。电缆电视系统的室外干线敷设在电信排管的预留管孔内。在酒店客房及大厅等地点设置电缆电视系统。3、火灾广播及背景音乐系统在地下车库、设备用房、走廊等处设背景音乐系统，本系统和火灾自动报警系统共用一套设备。发生火灾时强切到紧急状态。4、安全防范系统在大堂、电梯厅、电梯轿箱、车库、大楼周界等处安装摄像头进行电视监控，所有监控信号均引至监控机房，并能在消防操纵中心监视。所有摄象机的电源，均由主机供给。主机自带UPS电源。摄象点能同时录象，录象选用阵列磁盘硬盘录象机。容量不低于动态录象半个月的储备空间。大楼周围设电子巡更系统，定时巡逻周围情形。（九）安全防范系统本项目安防系统包括视频安防监控系统、出入口操纵系统、入侵报警系统、电梯三方通话系统、停车库治理系统等安防子系统，各子系统主机设备均设于安防监控室内。地下库出入口设停车（场）库治理系统，采纳射频识别治理系统及临时收费系统为车辆出入停车场凭证、车位检索、保安等进行智能治理。八、通风空调设计（一）设计依据1、《采暖通风与空气调剂设计规范》（GB50019）（2003版）；2、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；3、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005版）；4、《建筑设计防火规范》（50016-2006）；5、《公共建筑节能设计标准》（DBJ50-052-2006）；（二）通风系统设计1、地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下：表6-7换气次数房间名称排风指标(次/h)送风指标(次/h)备注变配电房55车库43按3米高度运算换气体积公共厨房4032柴油发电机房按柴油发电机需排风量运算按柴油发电机需送风量运算发电机平常不运行时按6次/h送排风运算储油间6自然电梯机房15自然进风不小于2000m3/h其余设备用房65公共卫生间12自然进风2、柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。3、柴油发电机尾气通过井道高空排放。（三）空调系统设计1、室内设计参数表6-8空调室内设计参数表房间名称夏季冬季新风标准m3/h.人噪声标准dB(A)温度0C相对湿度%温度0C相对湿度%办公室26-28<6518-20-3040客房，会议室24-2750-6518-22-4035娱乐房间26-2840-6016-18-3035餐厅24-2740-6518-22-25502、空调方式（1）依照建设方要求，酒店集中空调选用水源热泵。酒店主楼面积35779.28平方米，选用3台制冷量2826KW水源热泵机组；酒店副楼面积19188.89平方米，选用1台2365KW水源热泵机组。（2）酒店内大空间区域采纳全气空调系统，集中变风量操纵，过渡季节全新风运行；酒店客房采纳新风加风机盘管方式。（3）空调水系统为双管制变流量系统。（4）冷却水源部分由建设方聘请专业厂家对邻近涪江做勘测评估及详细设计，本设计只对该系统做原理图。九、燃气设计（一）设计依据：《城镇燃气设计规范》GB50028-2006及其相关专业有关规范。（二）气源新建供本小区的中压天然气管道从都市中压天然气管道接口。（三）管网布置1、天然气供气系统采纳中压一级系统。新建中压管道设计压力为0.4MP，中压天然气通过调压箱降为低压后进入室内。进入小区的中压天然气管道枝状布置，要紧管径为D206。2、室外天然气管道采纳树枝状系统。室外中压天然气经调压柜调至低压后，分别经庭院天然气管道送至各个用气点使用，各个用气点均设置流量计单独计量。3、室外天然气管道采纳PE或无缝钢管，直截了当埋地敷设。无缝管采纳沥青玻璃布防腐。第七章环境爱护一、设计原则依法执行环境爱护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。对本工程产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。二、设计依据（一）《中华人民共和国环境爱护法》；（二）《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）；（三）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；（四）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；（五）《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）；（六）国务院令第253号《建设项目环境爱护治理条例》；（七）国务院国发（1996）31号《国务院关于环境爱护若干问题的决定》；（八）《重庆市建设项目环境爱护治理方法》。三、施工期环境阻碍及防治（一）污水施工期所排放的污水要紧是施工过程建筑排水以及由于雨天在施工场地