2016年1月自考00262房地产开发与管理试题及答案含解析

房地产开发与经营（广东）年月真题

08262-gd20161

1、【单选题】下列不属于房地产市场调查方法中的观察法的是

派人员在房地产交易所观察消费者选购房产的要求

通过观察购买者行为发生后的痕迹来获得购买者的行为

A:

在征得被调查者同意后，用一定的装置记录顾客选购房产的整个行为

B:

选定一些消费者作为调查对象，对他们进行广告宣传，然后根据接受的效果改进广告词

C:

答D:案：D

2、【单选题】房地产业企业对新项目进行构思、设计、评价和选优这样一个过程指的是

房地产开发项目策划

房地产开发项目可行性研究

A:

房地产开发项目投资

B:

房地产开发项目市场调查

C:

答D:案：A

解析：项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定

位，项目的经济效益分析等。

3、【单选题】为了真正选择到合适的单位承包建设项目，保证投标者能够在平等的基础上竞

争，开发商在招标之前应

设计图纸

修改报价

A:

调整费用

B:

制定统一的招标文件

C:

答D:案：D

解析：为了真正选择资质优良的单位承包建设项目,发展商在招标之前应制定统一的招标

文件,以确定统一条件,保证投标者能够在平等的基础上竞争。

4、【单选题】按常规，开发商公开招标的项目应授标给

熟悉的承包商

资质高的单位

A:

最低报价者

B:

信誉较好的单位

C:

D:

答案：C

解析：按常规,开发商公开招标项目应授标给最低报价者,除非该最低报价者的标价是不合

理的或根本无法实现的。

5、【单选题】招标人采用邀请招标方式时，其邀请的具备承担招标项目的能力、资信良好的

特定的法人或其他组织数量至少是

二个以上

三个以上

A:

四个以上

B:

五个以上

C:

答D:案：B

解析：《招标投标法》第十七条规定,招标人采用邀请招标方式的,应当向三个以上具备

承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。

6、【单选题】目前建筑市场上通行的、应大力推行的招标方式是

邀请招标

选择性招标

A:

公开招标

B:

政府招标

C:

答D:案：C

解析：本题考查的是工程施工招标方式。为了保障建筑市场的公开公平竞争，通常应采用

公开招标。

7、【单选题】房地产项目竣工验收包括项目竣工资料和

立项文件

监理文件

A:

施工技术文件

B:

工程实体复查

C:

答D:案：D

解析：房地产竣工验收内容包括项目竣工资料和工程实体复查两部分内容。

8、【单选题】为了完成销售活动，房地产市场营销的中心用于实现商品的

促销

A:

交换

转让

B:

划拨

C:

答D:案：B

解析：房地产营销的中心是实现商品的交换,完成销售活动。

9、【单选题】把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体

的过程指的是

房地产项目开发

房地产项目策划

A:

房地产市场细分

B:

房地产经营策划

C:

答D:案：C

解析：本题考查房地产市场细分的概念。房地产市场细分是指把房地产市场按照客户需求

上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程。

10、【单选题】在保证房地产项目策划的合理性和科学性时，不管房地产项目投资者的动机

如何好，愿望如何强烈，但是都必须以项目的哪一方面为前提？

符合产业政策

符合区域规划

A:

建设环境条件

B:

符合市场需求

C:

答D:案：C

解析：确保房地产项目策划的合理性和科学性是非常重要的，这需要考虑到项目的可行

性、市场需求、环境条件等多方面因素。在这些因素中，环境条件是非常重要的一个因

素，因为房地产项目的建设和运营都需要依赖于环境条件的支持和保障。如果环境条件不

好，比如土地质量差、水资源短缺、气候恶劣等，就会对房地产项目的建设和运营产生很

大的影响，甚至可能导致项目的失败。因此，无论房地产项目投资者的动机如何好，愿望

如何强烈，都必须以建设环境条件为前提。在项目策划和实施过程中，需要充分考虑环境

条件的因素，制定出合理的环境保护和治理措施，确保项目的建设和运营不会对环境造成

负面影响，同时也要保障环境的可持续性和生态平衡。只有这样，才能真正实现房地产项

目的可持续发展。

11、【单选题】房地产开发项目在进行现场勘察的过程中，通过对现场调查、测绘、勘探和

资料分析，对工程地质的稳定性和适应性作出评价，并编制出

1:5000的地形图

1:3000的地形图

A:

1:2000的地形图

B:

1:1000的地形图

C:

答D:案：A

12、【单选题】根据房地产营销理念，贯穿于开发项目的选址、设计、投资、建造、销售以

及物业管理的整个开发过程中的营销理念称之为

全面营销

全过程营销

A:

全员营销

B:

专业营销

C:

答D:案：B

解析：真正意义的房地产营销,是始于开发项目的选址、设计、投资、建造、销售以及物

业管理整个开发过程的全过程营销。

13、【单选题】我国土地征收的目的是为了

公众利益

集体利益

A:

企业利益

B:

个人利益

C:

答D:案：A

解析：土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有

的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和

妥善安置的法律行为。现征地一般指征收。征收土地就是国家为了公共利益的需要，依法

将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段。

14、【单选题】某房地产公司上一年现金平均占用额1000万元，经分析有20万元属于不合

理占用，假设下一年销售收入预计较上一年增长10%，则该公司未来一年最佳现金持有量为

882万元

980万元

A:

1020万元

B:

1078万元

C:

答D:案：D

15、【单选题】下列不属于房地产风险的特征的是

确定性

客观性

A:

可测性

B:

偶然性

C:

答D:案：A

解析：房地产投资风险特征主要有:客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、

相关性。

16、【单选题】总资产周转率是房地产经营企业营业收入净额与平均资产总额的比率。总资

产周转率高，说明房地产经营企业全部资产的使用效率

较低

较高

A:

不变

B:

无关

C:

答D:案：B

17、【单选题】集体土地征收和国有土地上房屋征收一方面是房地产开发的一个具体业务，

另一方面也涉及土地和房屋的

转让权

使用权

A:

交易权

B:

产权

C:

答D:案：D

解析：集体土地征收和国有土地上房屋征收是房地产开发的一个具体业务，同时也涉及土

地和房屋的产权。在征收过程中，涉及到土地和房屋的所有权转移，即原土地和房屋的所

有权人需要将其所有权转移给征收机构或者政府，以便进行后续的土地开发或者城市建

设。因此，征收过程中需要进行产权调整和产权转移等相关工作，以确保土地和房屋的产

权得到合法的转移和保护。

18、【单选题】根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，被征收人或者房屋征收部门

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，自收到评估报告之日起多少日内，向房地产价格评

估机构申请复核评估？

5日

7日

A:

10日

B:

C:

15日

答D:案：C

解析：根据法律规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报

告之日起10日内

19、【单选题】国有土地上房屋征收的唯一主体是

国家

集体

A:

单位

B:

个人

C:

答D:案：A

解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政

府。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

20、【单选题】国有土地上房屋征收的被征收人为房屋的哪类所属人，他们是给予房屋征收

补偿的主体？

抵押权人

所有权人

A:

出租人

B:

承租人

C:

答D:案：B

解析：根据法律规定，无论征收国有土地上房屋还是集体土地上房屋，房屋被征收人系房

屋所有权人，补偿都应当归属于房屋所有权人所有。但在一些农村地区拆迁是按照当地的

拆迁政策进行补偿的，补偿方式是大致是按照“人头”（具有村集体的户口）进行补偿，

这种补偿方式只要不低于法律规定的标准即为合理。

21、【多选题】房地产投资的优点包括

相对较高的收益水平

能够得到税收方面的好处

A:

易于获得金融机构的支持

B:

能抵消通货膨胀的影响

C:

提高投资者的资信等级

D:

答E:案：ABCDE

22、【多选题】房地产用地取得与开发中，土地使用权划拨的程序内容包括

审核批准

用地单位提交用地申请

A:

土地使用权转让

B:

划拨土地和登记发证

C:

公示使用情况

D:

答E:案：ABD

23、【多选题】在我国，建设项目的土地一级开发完成后，由市国土局组织相关委办局进行

验收，验收审核的内容是

审核土地一级开发成本

组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

A:

根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

B:

纳入市土地储备库

C:

征求市规划部门意见

D:

答E:案：ABCD

24、【多选题】下列因素中，能够反映市场供给行情的有房地产的

市场占有率

市场销售状况

A:

企业的数量

B:

产品的市场生命周期

C:

潜在消费者数量

D:

答E:案：ABCD

25、【多选题】房地产消费行为调查内容主要包括

消费者的购买动机类型

消费者购买房地产商品的数量和种类

A:

消费者对企业房地产产品的依赖程度

B:

消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求

C:

房地产商品购买行为的主要决策者

D:

答E:案：BCDE

26、【多选题】根据房地产市场细分的原则，判断细分市场对于企业是否具有可进入性，主

要从哪些方面进行？

企业是否具有进行细分市场的条件

企业本身盈利情况

A:

B:

企业是否能将产品推广到细分市场的消费者面前

产品是否能够进行市场

C:

产品的销售情况

D:

答E:案：ACD

27、【多选题】根据不同类型房地产项目对区位选择的要求，工业项目区位的选择要求主要

包括

土地价格

交通运输方便

A:

取得原材料容易

B:

能够控制环境污染

C:

接近产品销售市场

D:

答E:案：BCDE

28、【多选题】在评标工作阶段，由于工程项目的规模不同，各类招标的标的不同，评标的

评审方法可以分为

定量评审

定价评审

A:

定性评审

B:

定点评审

C:

定序评审

D:

答E:案：AC

29、【多选题】下列属于房地产法律的有

《城市房地产管理法》

《土地管理法》

A:

《中华人民共和国城市规划法》

B:

《土地管理法实施条例》

C:

《城市私有房屋管理条例》

D:

答E:案：ABC

30、【多选题】房地产开发项目实施目标控制的措施包括

技术措施

经济措施

A:

政治措施

B:

合同措施

C:

信息管理

D:

E:

答案：ABDE

31、【问答题】简述房地产开发项目财务盈利能力分析主要使用的评价指标。

答案：(1)财务内部收益率。(2)财务净现值。(3)投资回收期。(4)投资利润率。

(5)资本利润率。(6)资本金净利润率。

32、【问答题】简述查明影响房地产企业利润应主要进行分析的因素。

答案：(1)销售利润的分析。包括销售利润受销量、销售价、销售成本、销售费用等影

响；(2)期间费用分析。包括费用计划完成情况分析、费用动态分析和费用影响因素分

析；(3)营业外收支分析。重点是分析各项收人是否合理，分析财产损失的原因。

33、【问答题】简述房地产市场营销的含义。

答案：(1)房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。(2)作为市

场营销目的的需求，既包括现实需求也包括潜在需求。(3)房地产市场营销的中心是实

现商品的交换，完成销售活动，因此企业的一切营销活动、营销策略必须紧紧围绕交换展

开，通过交换的顺利进行实现企业产品的价值、再生产的良性循环。(4)房地产市场营

销的手段是开展综合性的营销活动即整体营销，要求企业既进行外部市场营销，又进行内

部市场营销。

34、【问答题】简述房地产开发项目勘察工作的具体内容。

答案：(1)地形测量。(2)工程勘察。(3)地下水、地表水的勘探。(4)气象调查。

35、【问答题】试述房地产开发项目的合同管理。

答案：工程项目的合同管理，主要是对承包合同的签订、履行、违约、变更、解除等进行

监督、检查，对合同双方的争议进行有效的解决，以保证合同的全面、适当履行。主要

有以下几项：(1)合同分析。它是对合同各类条款进行分门别类的认真研究和解释，找

出合同的缺陷和容易引起争议的内容，并提出解决的思路；同时，对可能引起合同变化的

事件进行分析研究，以便采取相应的措施。(2)建立合同目录、编码和档案。合同档案

的建立可以把合同条款分门别类地加以存放，为查询、检索、分析合同条款提供方便。

(3)合同履行的监督，检查。通过检查发现合同执行中的问题，并根据法律、法规和合同

的规定加以解决，以提高合同的履行率，使开发项目能够顺利建成。(4)索赔。索赔是

合同管理的重中之重，因为这是关系合同双方切身利益的问题。索赔管理一是要认真做好

合同要求的各项工作，尽可能避免索赔事件的发生；二是对于一个大型的工程项目，索赔

是不可避免的，要正确对待，合理公平地处理索赔。

36、【问答题】试述不同类型的房地产项目对区位选择的要求。

答案：(1)居住房地产项目对区位选择。（从市政公用和公建配套设施完备、公共交通便

捷、环境良好、居民人口与收人几方面描述)。(2)写字楼项目对区位选择（从接近其他

商业和办公设施、交通方便快捷、周围环境优良几方面描述)。(3)零售商业项目对区位

选择。（从中央商业区、城区商业区、街区商业区几方面描述)。(4)工业项目对区位选

择。（从取得原材料、交通运输、产品销售市场位置、人力资源、水、电、环境控制等方

面描述)。

37、【问答题】房地产市场有