华远地产财务风险控制

摘要近些年来，很多企业之所以会破产是因为财务风险导致的，显然易见财务风险是当今企业面临的一项最主要的风险，倘若企业能够控制好财务风险才能在这激烈的斗争环境下得以生存，因此财务风险控制是任何一个公司尽全力想去控制的。房地产是属于重资金、高杠杆的行业，不仅融资需求额大，而且项目投资额高，因此该行业的特殊性决定其高风险性在日益激烈的房地产市场斗争中，为了加强企业核心竞争力，必须提高企业的盈利能力和管理水平。倘若对财务有效的财务分析，可以将企业原始的财务数据转化为反映实际经营状况的财务信息，为调整经营策略，做出各种重大决策提供参考信息。本文是以华远地产为研究对象，华远地产现有业务布局以北京为核心，其自1983年创立至今，历经三十余年的发展，是在全球经济化背景下不断推动成长的。长期以来，开发与销售、租赁是华远地产的主要经营的业务，由于当今经济形势变化多样再加上竞争环境的激烈，给华远地产带来了很大影响，尤其是在财务风险这一方面。本文就是在这样的背景下对华远地产近三年的财务风险进行分析并提出了对应的控制措施，先是对财务风险控制的定义和特征进行阐述，接着从筹集资金、投入资金、营运资金、收益分配这四个方面对华远地产的财务风险进行识别，再者提出了对应的措施，最后得出了结论。关键词：华远地产财务风险风险识别风险控制

AbstractInrecentyears,thereasonwhymanycompaniesgobankruptbecauseofthefinancialriskscaused,apparentlyeasytoseethatthefinancialriskisamajorriskfacingbusinesstoday,ifcompaniescancontrolthefinancialriskinordertobecompetitiveinthisenvironmentsurvival,andthereforethefinancialriskcontrolisanycompanywanttomakeeveryefforttocontrol.Realestatefundsbelongtotheheavy,highlyleveragedindustry,notonlytheamountofthefinancingneedsoflargeandhighinvestmentprojects,sothespecialnatureoftheindustrydecideditshighrisk.Inanincreasinglycompetitiverealestatemarket,inordertostrengthenthecorecompetitivenessofenterprises,theneedtoimproveprofitabilityandmanagementlevel.Effectivefinancialanalysis,corporatefinancerawdatacanbetransformedtoreflecttheactualoperatingconditionsoffinancialinformation,andprovideusefulinformationtoadjustbusinessstrategy,makeallkindsofmajordecisions.

ThisarticleisbasedHuayuanRealEstateforthestudy,HuayuanRealEstateexistinglayouttoBeijingasthecorebusiness,whichsinceitsfoundingin1983,aftermorethanthirtyyearsofdevelopment,isinthebackgroundoftheglobaleconomycontinuestodrivegrowth.Foralongtime,developmentandsales,leasingismainlyengagedintheHuayuanRealEstatebusiness,duetothecurrenteconomicsituationcoupledwiththediverseenvironmentoffiercecompetition,toHuayuanRealEstateisabiginfluence,especiallyinthefinancialriskaspect.ThisarticleisinthiscontextoffinancialriskHuayuanRealEstatenearlythreeyearsofanalysisandproposedcontrolmeasurescorrespondingtothefirstdefinitionoffinancialriskcontrolandfeatureselaborate,thenassignitfromfinancing,investment,operatingearningsfouraspectsoffinancialriskHuayuanRealestatetoidentify,furthermoreproposescorrespondingmeasures,andfinallycametotheconclusion.Keywords:HuayuanRealEstateFinancialriskRiskidentificationRiskcontrol

目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、绪论 表10反映的华远地产的现金流、收款流转速度以及净利润等数据。应收账款周转率同行业平均为3.8，华远地产2016年到2018年间应收账款周转率逐步上升，这从侧面反映出了在这几年间的房地产市场是卖方市场，房地产商还是站在优势的一方的。但是如果房地产应收账款周转率过高也意味着对客户的付款要求过高。这可能将会因此丧失一些潜在的客户，或者对房屋的销售价格有所影响。在REF_Ref31992861\h表10我们可以看到有一个指标是盈余现金保障倍数，它是来衡量公司的现金收益在当期净利润中的保障程度。由表中可以得知，2018年的盈余现金保障倍数为-4.13，是负数，而2017年的盈余现金保障倍数为0.84，是正数，由正数到负数的变化，反映出了华远地产股份有限公司需要采取一定的措施来将收款风险尽力降低如可以通过将收款政策进一步完善，因为倘若一个公司收款能力较差将会引起财务风险。表SEQ表\*ARABIC10华远地产股份有限公司收款指标指标名称2016年2017年2018年应收账款周转率（次）28.8237.2437.76销售商品、提供劳务收到的现金（万元）985,774.00847,424.001,089,942.00经营活动产生的现金流量净额（万元）215,471.0068,395.00-310,159.00净利润（万元）74,132.0081,895.0074,996.00盈余现金保障倍数2.910.84-4,13（四）收益分配风险存在问题华远地产收益分配风险方面面临的问题主要来自两个地方：一是股息分配方式极高的话很大可能性会导致公司在现金流动上会产生流动性不足等问题。二是极低的股利分配或不分配股利，均会造成股东满意度下降。由REF_Ref31992786\h表11可知未分配利润和股利分配率在2018年都有所上升。表SEQ表\*ARABIC11华远地产股利分配情况分析表项目2016年2017年2018年净利润（亿元）74,132.0074,996.0081,895.00未分配利润（亿元）386,887.00376,275.00387,627.00股利分配率（%）17.2622.5425.19四、华远地产财务风险的控制措施（一）筹资风险的控制措施1、优化资本结构，合理搭配长短期债务筹资方式其实都是多种多样，每一种筹资方式都有其相相应的规定，因此伴随着的风险也各不相同。企业在筹资时要选择最有利于自身发展的筹资方式，可选择多样化筹资方式，降低筹资风险，这将促使企业自有资本和借入资本的比重更加合理，同时确保筹资结构与资产结构相匹配。一般来说，负债所占的比重越高，华远地产承担的债务风险会越大，这将给企业带来一定的财务风险，因此，华远地产应该结合公司各方面的情况，学会合理利用财务杆杆，将其效益充分发挥出来，与其同时要做到在企业能够承受的范围内控制住还清债务的风险。如果在借款产生的利息率比企业投资进去产生的利润率低，公司只有将负债的范围扩大，才能将企业借入资金所占的比重得到提升，这样一来才能够实现公司的最大收益，确保企业投资的项目中资金是足够充足。因此当企业的企业的经营管理者应该做到对市场外部环境主动关注。另外，华远公司还应注意短期负债与长期负债相搭配，短期借款灵活性高，风险较低，适合公司急切需要资金时借入，有效避免债务偿还时间太过于集中而导致资金周转不灵的情况，这样才可以尽可能的降低公司财务风险。由于房地产开发项目投资大，项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建设资金需要通过各种渠道筹措，并且开发周期长，所以华远地产采取长期债务为主、短期债务为辅的负债结构更为合理。2、积极拓宽筹资渠道在当前经济下行的市场形势下，房地产企业必须以经营现状为出发点，华远地产2018年融资余额共计112亿元，分析其具体构成，该公司超过一半的资金来源于银行，这明显地说明了华远地产对银行借款这一融资渠道过度依赖，在当今的市场经济环境下，利率实现市场化，贷款利率不断上浮，负债的资金成本随之增加，因此，华远地产若想能够长远的发展，在适当减少银行借款的同时寻求更加安全合适的融资方式来拓宽融资渠道。这几年来对于很多房地产来说，也是大势的一年，无论是融资的速度方面，还是融资的规模都是之前可望不可即的，华远地产应该抓住机遇，采用多样化的融资方式来筹集资金，例如可以用信托、基金公司以及股东提供借款形式来降低融资成本。只有在长期内积极调整华远公司的战略，并且利用技术创新和社会背景等多方面的优势资源来进行资金筹集，唯有这样才能解决公司资金问题，在筹资风险较大的环境下降低融资风险，实现长远发展。3、关注有关利率变动来确认最佳融资机会房价波动反映了房地产行业市场的运作，作为房价波动外部影响因素的利率，由于它的波动牵制着房地产开发的成本及获利，而房地产本身的资金投入数额巨大，连锁反应使利率波动对房地产投资造成不可低估的影响；相同道理，利率在一定程度下也可以调节房地产价格，一般情况下，利率下降可以大大减少房地产行业投资成本。大多时候，利率波动主要由于对应政策的改变。利率变动等货币政策的调整步调和趋势需要受到华远地产的重点关注，才能及时采取有效的措施提前做好预防，还应该重点对银行贷款利率做出深入的分析，紧跟者国家相关利率政策，对其发展趋势全方面了解，有利于该企业寻找并树立明确的筹集资金的方向，在统筹资金环境进行合理的预估分析，才能保证企业管理层做出适时的融资方案，应对利率波动对企业带来的影响。如若利率出现长时间保持上升现象时，笔者认为华远地产需立刻减少筹资项目开展，利用有效的控制措施提前预防。（二）投资风险的控制措施1、加强投资的可行性分析华远地产主要投资在京津冀、西部、华中和华南四大区域，集团本部中心是位于北京，由于各种信息的收集反馈并不及时且管理范围过大，因此华远地产在确定投资时候，要先做好投资前的可行性分析。一套完整专业的投资流程是目前华远地产在筹备投资前所需要的，投资流程主要分为项目效果预测分析、项目审批、运营管理、过程监控以及投资评价几个方面。紧接着，企业需要定期定量定性对投资项目比较结合分析，通过项目的多方面的可行性及为企业带来的收益进行评估，调查研究当前房地产市场背景及接下去的发展趋势，从而对该项目有一套完整清晰且准确的分析，对项目的成功率有精准的预测。其次，前面提到的国家相关政策对房地产发展有一定的牵制与引导作用，华远地产仍需对有关政策保持密切关注，确保企业对市场、社会及自然环境多方面的因素有足够的了解及掌握其变动，随时做好相应对策。在进行项目选择时，要尽可能全面的考虑到一切可能的影响因素，对投资保持谨慎的态度，不能盲目冒险，争取将投资风险降至最低。2、调整项目布局推进多业态开发模式华远地产作为一个高收益、高风险的行业，房地产吸引大量资金和人力的涌入，这也让它的市场竞争变得日趋激烈，因此原先的那种单一的只侧重住宅用房产的模式己经丧失了竞争力，多元化的房地产开发模式对于华远地产来说已经势在必行了。公司也应该因地制宜，对不同城市采取有针对性的开发项目，从而来保证公司利益实现最大化。华远地产其开发产品总收入的93.09%，租赁产品却仅仅占总收入的1.80%，一方面，为了防范风险应当采取多业态的开发模式，华远地产应积极拓展房地产业务以外的其他业务，将经营方式推向多元化其实在一定程度上来说也是分散风险的一种方式，对于华远地产来说，可以将多种服务产业与房屋的销售租赁结合起来。还有一方面，其销售住宅商品的盈利水平在下降，华远地产应针对不同消费能力群体开发不同价格水平的住宅商品，通过针对性满足消费者需求以此来扩大销售。因此，华远地产要把握好其项目依托轨道交通的优势，结合市场需求，从而摸索开发出一套针对自身的投资模式，分散企业风险的同时，为企业找到更广的盈利方式。只有这样，华远地产的财务风险也会得到有效的分散。（三）营运风险的控制措施1、弹性销售该公司可以采取一种合适的销售模式——弹性销售，在房地产这个行业中，不可能一年四季都是一直处在销售量好的阶段或者说是销售量差的阶段，因此在公司销售量不尽人意时，可以采取不一样的促销手段才能尽量减少未出售的住宅房房等，例如价格优惠政策、免三年服务费、来看房有礼赠等促进销售实现以便回收资金，而在销售旺季时，公司应逐渐放缓开发节奏，将注意力从开发转移的销售中，以此来提高价格，这样才让公司赚取得更多的钱，获得更大的收益。如果手上没有相对合适的项目可用来投资开发时，针对已有的项目，一方面可以考虑舍弃一些不太符合公司意愿的项目，做到尽量规避风险，减少不必要的损失，另一方面可以慢慢地将价格抬高，以一个高的价格出售赚取更大的收益，也能为寻找新的项目预留出更多的时间。还有一种情况是在手上资金相对充足时，而合适的开发项目还没有在上线的时间段中，可以采取适当地提升自己的利润空间，为持有的房地产项目提升价格并且放慢销售节奏以此来提升和发现机会。一家公司如果想让自己长久经营下去，树立好自家的品牌是非常重要的一件事，因为消费者对品牌是非常重视的，因此华远地产应该充分利用好其公司的品牌影响力，致力于建立良好的品牌口碑，扩宽营销渠道，使营销渠道多元化。在项目开发之前，应该及时做好市场调研工作，才能对市场情况有着充分的了解，多了解消费者的需求，明确消费对象，针对这种需求积极做出对应。在21世纪这个信息高速发展的时代，互联网的模式早就成为众多企业纳入宣传广告的一种方式，在网上做宣传，更多的人将会看到该消息，这样一来比以往在宣传上的销售方式，使得更多的房子得到他人的关注，他们能通过网上了解到更多具体的信息，销售量将会逐步提高，这将会给该公司带来资金回笼，促使资金链变得更为健康的同时资金使用效率也得到了提高，缩短了投资回收期，这能让项目在资金方面的风险降低。与此同时，也要健全售后服务系统，让客户对消费有所放心，防止销售后续风险的产生，让华远地产陷入风险。2、完善客户信用体系和制定科学的款项收回方案由华远地产盈余现金保障倍数的变化可以看出华远地产的收款能力较差，因此华远地产不仅要对其销售情况进行准确地分析，而且应该对销售后的情况进行追踪，进一步查明其款项，对已经购买房却未偿还债务的买家如实做出统计，将款项收回和项目投资计划相结合，做出适合自身用款情况的款项回收方案。进一步完善客户的信用体系，对客户的资信程度评估来建立档案管理系统，在签订购房合同适就应对客户进行信用评级，掌握客户基本信息及偿债能力，依据具体原因制定有效的催收政策。对欠款时间长且金额大的债务人则要加大催收力度，时常督促，而对于那些可以按期偿还债务的客户，可以采取一些策略比如说采用适当折扣来鼓励他们尽早还款。严格把控销售回款业务的流程，对企业赊销订单密切关注，当应收账款已经达到一定额度时就要做出相应的处理，尽可能在收款环节减小财务风险。（四）收益分配风险的控制措施华远地产的未分配利润和股利分配率在2018年都有所上升，作为一家上市的公司，一方面在投资的项目上应该做到能够确保投资的资金是足够的，另一方面公司的股东在投资项目中合理回报应该有所保障。因此该公司应该制定一个符合其自身经营状况的合理的股利分配政策，首先应该对资金的预算有一个准确的编制，要先通过内部讨论来建立一套相对完整的财务预算编制管理的办法，为了保障资金预算编制的准确性，预算的最终结果应该经过层层审批后来确定，其次，在企业有充足的的资金持续经营的前提下，利益分配要首先保证债权人的利益不受损失，再根据投资者的投资额度和贡献程度来制定所分得的股利多少，不能一味地按固定比例分配，因为每一个年度财务状况经营成绩也不一样，倘若都是一个标准会使投资者对企业没有信心，也会降低其积极性。企业也因为自有资金不足而分配，这样反而对企业今后的发展产生非常不利的影响。另外，适当的时候，公司可以对一些忠实的投资额较大的股东，额外派送股份，让投资者坚定信心，在不占用现有资金流的情况下支持公司的进一步发展。这样的优势是能够增强资本市场对华远地产的信心，向他人展示公司的发展潜力，在不占用现有资金流的情况下支持公司的进一步发展。五、结论华远地产作为本文的研究对象，从四个角度分别是筹资风险、投资风险、营运风险、收益分配风险对该企业的财务风险进行识别后找出所存在的主要问题，后针对存在的问题分别提出对应的科学的防范建议：（1）从筹资的角度来看：其存在的问题是负债结构不合理、融资来源单一和利率变动的风险，提出的对应措施有优化资本结构合理搭配长短期债务、积极拓宽筹资渠道和关注有关利率变动来确认最佳融资机会。（2）从投资的角度来看：其存在的问题是投资项目获利能力差和投资项目单一，投资区域分布集中高度，提出的对应措施有加强投资的可行性分析和调整项目布局推进多业态开发模式。（3）从营运的角度来看：其存在的问题是销售阶段营运风险和收款环节的营运风险，提出的对应措施有弹性销售和完善客户信用体系和制定科学的款项收回方案。（4）从收益分配角度来看：其存在的问题是股利政策分配不合理，提出的对应措施有完善股利分配政策。华远地产作为房地产行业的一份子，和其他房地产公司存在着许许多多的共性，以上提出来的财务风险管控措施，不仅适用于华远地产，也可以对其他房地产解决财务风险的问题，提供相应的借鉴和思考。参考文献[1] 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