【中南建设房地产公司融资策略问题及优化建议探析11000字（论文）】

中南建设房地产公司融资策略问题及完善对策研究目录TOC\o"1-3"\h\u28481摘要 .2.2营运能力分析表6中南建设2016至2019年营运能力数据分析财务指标2016年2017年2018年2019年应收账款周转率（%）5.494.425.057.08存货周转率（%）0.410.280.260.40数据来源：中南建设2016至2019年年度报告近几年房地产行业的应收账款周转率大概为3.8，而从表6的数据可以知道中南建设2016至2019年的应收账款周转率分别为5.49、4.42、5.05和7.08，均高于3.8且有继续扩大的趋势，所以中南建设应收账款周转的能力较好，管理和营运能力也处于优势地位。由表6可了解到，中南建设的存货周转率自2016的0.41降至2018年的0.26，2019年又升回到0.40，说明中南建设的存货管理水平较高，销售状况良好，其营运能力也具有优势。总体来说，中南建设的营运能力良好，在房地产行业中占据优势。3.2.3盈利能力分析由中南建设年报可以了解到2019年营业收入为718.31亿元，归属于上市公司的股东净利润为41.63亿元，又从新浪财经中知道2019年其销售额为1980.2亿元，占据第16位，在房地产行业中处于较前位置，表现优秀。表7中南建设2016至2019年盈利能力数据分析财务指标2016年2017年2018年2019年资产报酬率（%）1.230.911.502.08销售净利率（%）1.241.805.776.44数据来源：中南建设2016至2019年年度报告中南建设的资产报酬率在2017年降为0.91，但是2017至2019年又逐渐增加至2以上，说明其资产利用效率比较高，获利能力良好，也就能为企业带来现金流，对企业经营产生有利影响。同理企业销售净利率与企业的获利能力也息息相关，数值越高，获利能力也就随之增强。中南建设的销售净利率由2016年的1.24升至2019年的6.44，且2018年相比于2017年翻倍增加，主要是因为营业收入较上年增加17.54%，而营业成本只增加3.05%，说明中南建设的盈利能力越来越强且增长比较稳定。3.3中南建设融资现状分析3.3.1融资方式分析（1）银行贷款在我国，房地产企业所需资金大部分来自银行贷款，中南建设就是这样的一个典型企业，但现在房地产调控政策落实，企业获取银行贷款的难度增大。由表8知，中南建设2016至2019银行贷款所占比例均在15%以上，并且相比于短期借款，长期借款均超过70%，甚至2016年的长期借款所占比例达到81.86%，都超过银行贷款总额的一半，所以中南建设对银行贷款特别是长期借款的依赖特别大，也就使企业的融资成本升高。表8中南建设银行贷款结构年份短期借款（占银行贷款的比例）长期借款（占银行贷款的比例）银行贷款合计（占总负债比例）负债总计（万元）2015368050（26.63%）1013814（73.37%）1381864（16.65%）83011472016342700（18.14%）1546580（81.86%）1889280（18.71%）101000162017719324（21.23%）2669630（78.77%）3388954（21.39%）1584058320181068689（26.18%）3012706（73.82%）4081395（18.89%）2161006520191308230（26.65%）3600626（73.35%）4908556（18.61%）26374798数据来源：中南建设年报非银行金融机构贷款非银行金融机构贷款的期限比较长，其利率相比较商业银行来说也会更高，同时对借款企业的信用的要求和担保品的选择也会更严格。从新浪财经可以了解到中南建设2019年通过非银行金融机构贷了1884100万元，占总负债的比例为7.14%，也就使中南建设承受了更高的利率，背负了更多负债。债券融资表9中南建设2016至2019年债券基本情况发行日债券名称债券金额（万元）利率（%）期限2015.01.2216中南0195431.567.8052016.07.2716中南02113395.287.3052016.11.0716中筑011000007.8052017.12.1417中南011000007.5052017.12.2817中南02289007.6042019.06.2719中南021000007.5042019.11.2219中南031000007.604数据来源：中南建设年报表102019和2020年发行的可转换债券转债名称发行日期发行规模（亿元）票面利率(第一年至第六年分别为）（%）期限（年数）永商转债2019.03.12350.2，0.5，1.0，1.5，1.8，2.06海环转债2019.04.024.60.4，0.6，1.0，1.5，1.8，2.06荣晟转债2019.07.233.30.5，0.7，1.0，1.5，1.8，2.06永创转债2019.12.235.12170.6，0.8，1.4，1.8，2.3，3.06滨化转债2020.04.30240.3，0.5，1.0，1.5，1.8，2.06东时转债2020.04.304.30.4，0.6，1.0，1.5，2.0，2.36起步转债2020.05.075.20.5，0.8，1.2，1.8，2.5，3.06侨银转债2020.11.174.20.4，0.6，1.0，2.0，2.5，3.06数据来源:新浪财经根据表9，中南建设只在2015年发行一个债券，2016、2017和2019年每年分别发行两个债券，其中有四个筹集金额达到十万，最少的也有28900元，发行债券的金额较大且利率较低，均不超过10%，期限为4年或5年，不会给企业带来到期后的偿债压力，在一定程度上缓解了中南建设对资金需求的压力。根据表10，中南建设可转换债券的成本极低，期限较长，可以大量发行来降低企业的资产负债率，为企业经营带来良好收益。3.3.2资本结构分析中南建设资产规模由2017年的17500409万元增加到2019年的29057059万元，在行业内处于中上游水平。表11中南建设资本结构分析资本结构2017年2018年2019年短期借款（万元）71932410686891308230长期借款（万元）266963030127063600626所有者权益（万元）162044419593432682261数据来源：中南建设年报2017至2019年中南建设所有者权益增加，可以知道其自己存有的资金很充足。总负债分别为3388954万元、4081395万元、4908856万元，年平均增长率为48.22%，可以得出公司规模不断扩张，并且对外举债也越来越多。由表5可知2017至2019年资产负债率分别为90.52%、91.69%和90.77%，比例过高，由此可见其债权结构不合理。表12中南建设经营能力数据分析年份201720182019流动负债（万元）117809251751169221641667流动负债比率（%）74.3781.0382.05数据来源：新浪财经中南建设2017至2019年负债总额分别为15840583万元、21610065万元、26374798万元，又由表12知，流动负债比例超过70%且逐年增加，债权结构不合理，企业更倾向于疯狂扩张，所以企业的经营风险和资金压力较大，需要增加非流动负债的比重，降低企业经营风险，提高偿债能力。3.3.3融资成本分析融资成本是资金使用者支付给资金持有者的报酬。由表13可知，中南建设2019年融资金额为235.61亿元，其中94.00亿元来自银行贷款，又从年报中了解到中南建设所需银行贷款的平均利率为6.6%，融资成本处于较低水平；非银行金融机构贷款平均利率为8.42%，债券为9.09%，都比银行贷款的利率高，成本也就随之升高。可以得出，中南建设2019年的整体融资成本是8.04%，相对较高，会在公司发展时影响其稳定性。表13中南建设2019年融资机构及利率水平融资途径期末融资余额（亿元）融资成本区间（%）期限结构1年之内1-2年2-3年3年以上银行贷款387.263.20-10.0094.00103.5092.9996.77非银行金融机构贷款188.414.35-13.50121.6163.103.700.00债券123.567.30-10.8820.0055.0243.954.59合计699.23-235.61221.62140.64101.36数据来源：中南建设2019年年报4中南建设融资策略存在的问题及改进建议4.1中南建设融资策略存在的问题4.1.1融资风险升高由表12可知，中南建设流动负债所占比例极高，所以可以知道中南建设在融资时比较喜欢用短期贷款。但通常房地产企业的流动负债不应该高于40%，过高的话会降低其经营业绩，带来经营风险。中南建设的流动负债率远高于行业值所以其债权结构及其不合理，融资及经营风险也较高，又根据表4，中南建设的流动比率逐年下降且均小于2，说明短期偿债能力较弱，当短期债务到期时，公司会面临较大的偿债压力，所以中南建设以后应侧重于长期贷款。从年报中可以了解到，截止2019年9月，中南建设及其子公司担保总金额已经达到了608.92亿元，仅在2019年9月就位三个公司提供了大额担保，大量担保带来债务风险，且其担保的企业偿债能力都比较一般，给中南建设的发展埋下隐患。4.1.2融资方式陈旧中南建设需要大量资金，融资过程中银行贷款占据相当大的比例，但是现在国家严格限制高杠杆的贷款，房地产行业就面临巨大压力。由表8知，中南建设的银行贷款比例一直较大且近几年逐渐越来越大，甚至2017年达到了21.39%，这样就给公司带来巨大压力，同时由表12知，流动负债所占比例超过70%，就使公司在面临短期负债到期时无法偿还的窘境，带来经营风险。中南建设还频繁为子公司担保提供贷款金额，年报显示，中南建设在2019年1至6月对外融资担保金额从60多万元到10多亿元。截止2019年9月，中南建设及其子公司担保总金额已经达到了608.92亿元。担保贷款是在当前大环境下比较好的融资取得，但是频繁大额为其他公司提供担保贷款，会增高担保公司的债务，加大该公司的债务风险，为以后的经营发展埋下隐患。4.1.3融资结构不合理（1）股权过于集中由表1可知中南建设的第一大股东是中南城市建设投资有限公司，其持有股权的比例达到54.26%，超过50%，达到了股权绝对集中。所以中南建设股权过于集中，会给企业带来债务风险，对其经营产生不利影响。资产负债率过高由图1可知，中南建设的资产负债率在90%上下浮动，远远超过了同行业的均值，主要是该公司频繁为子公司及其他公司提供担保融资，导致高负债，这对该公司来说是具有巨大风险的，长久下去，中南建设所需资金就达不到满足，可能会导致企业破产，企业的融资也就会更加困难，对企业长久发展产生不利影响。融资成本不合理由表13可知，中南建设2019年的整体融资成本是8.04%，相对较高，会在公司发展时影响其稳定性。4.2中南建设融资策略的改进建议4.2.1控制融资风险（1）树立正确的融资观念和风险意识房地产企业应该根据自身实际选择合适的融资渠道和各种融资方式所占据的比例，选择风险小、效益高的融资方式。向银行借款是中南建设的主要融资方式，但是就像上文所显示的那样，这会给企业带来巨大的风险，所以，企业应该树立准确的融资风险观念，把握企业的财务状况、经营状况和发展状况，与时俱进的选择自己公司最合适的方式，以期待给企业带来最大效益并且进可能降低风险。公司的高层及决策人员要找准公司未来的发展方向，就像中南建设就不能盲目扩张拿地，频繁提供大额担保，要专业、及时的找到公司确实需要扩张或担保的时机，避免公司陷入危机；第二，公司要健全各项财务和管理制度，让专业人士做好预测和事后反思，避免更大风险；最后，公司要提前想好可能遇到的各种风险，在平时就要有风险意识，才会在风险到来时不至于手忙脚乱，不会让此影响公司的发展。（2）积极应对国家政策变化2020年夏天“三道红线”出台，对房地产行业提出严格要求，这一举动会影响到企业的现金流和未来发展。中南建设的资产负债率就过高，踩中红线，所以未来应该降低负债，而不是不管不顾，继续高溢价拿地，盲目扩张，必须跟随政策改变公司的融资规模，以此来降低风险。（3）提高自身竞争力房地产企业进行融资是不可避免的，如何能够有效融资并且获得所需要的融资金额，前提就是自己公司要有足够的竞争力。就像中南建设，必须紧跟市场变化，扩大自有资金规模，提高自身实力，才能够让各个金融机构选择自己，给公司进行融资，才能在市场上处于领先地位。4.2.2创新融资方式推行房地产投资信托融资房地产行业融资大部分来自银行贷款，方式单一且风险大，就需要寻求新的融资方式，房地产信托融资就是一种很好的选择。房地产投资信托是由专门机构进行投资，然后将所得到的收益按照一定的比例分给投资者的一种基金。投资信托过程中有专门的托管人和基金管理人，专业性特别强；投资信托相比较于其他的融资方式来说，限制比较小，周期短，加上过程中有专业人士参与，优点突出。中南建设用这种方式进行融资的话，可以将金额巨大的交易拆分成金额比较小的证券投资，这样一来就增加了社会闲散资金的利用，不仅融资渠道被加宽，也大大提高了资金的利用效率。（2）海外发债海外融资筹集资金的速度很快，并且市场机制相对比较成熟，对企业的成长有很大好处。据中原地产研究中心发布的数据可以看出，中南建设在六月份首次发行3.5亿美元的海外债券，利率收窄，在3小时内订单就达到了10亿美元，得到了将近4倍的超额认购，得到了认同，也筹集到了大量资金，所以中南建设应该加大力度在海外融资上，来获得更多投资者的认可。（3）房地产抵押贷款证券化房地产抵押贷款证券化就是企业将缺乏流动性的资产转变为证券出售给投资者以获得融资的一种行为。这种融资方式可以大大增加现金的流动性，使企业不至于资金断流，中南建设可以将自己企业流动性差的、不容易被投资者所接受的资产抵押，变成可以被投资者接受的证券，也可以将流动性较差的产品抵押给金融机构来换取贷款，这样不仅获取了利益，还会降低企业的信贷风险，也完成了对资产负债结构的进一步升级。4.2.3调整融资结构（1）调整股权集中程度中南建设第一大股东的持股比例超过了50%，属于绝对控股，这样过高的股权集中会让公司在决策时意见过于统一，缺少更多的有效意见，不够民主，对公司的新发展也不能起到有利影响。所以，中南建设应该调整股权集中度，降到合理范围内，这样就会让公司固定相互监督，并且一个股东无法决定，不会形成“一言堂”，在决策时可以集思广益，也能够防止有些股东以权谋私，达到公司长远发展的目的。中南建设降低股权集中程度可以选择引进外部投资者。这样不仅可以给企业带来投资，增加现金流，还会是股权集中度降低，减少决策错误。引进外来的投资者可以直接发行股票，也可以将中南建设的债权变成股权，让外来的投资者参与企业日常活动和管理阶层，对企业的发展提出意见，对管理进行制约。（2）降低资产负债率由表6可知，中南建设的存货周转率逐年降低，缺乏流动的现金，所以该企业应该将存货的变现速度加快来提高企业的可流动现金，以便间接的降低中南建设的资产负债率。由图1可知中南建设的资产负债率高于行业平均水平，使融资风险加大。中南建设可以通过发行可转换债券来降低资产负债率，可转换债券的票面利率比较低，融资成本也很低，具有巨大的升值潜力。由表10知，这八家可转换债券的票面利率最高为3.0%，最低为0.2%，都远远低于中南建设2019年发行债券的加权平均票面利率7.4%，说明发行可转换债券的资本成本更低，所以可以加大发行量，降低成本和资产负债率。（3）降低融资成本中南建设需要降低融资成本，除了降低负债以外，还需要进行合理的融资，不能无限制的为其他企业金融融资担保，让自己背上越来越多的外债，同时也要尽可能的节约成本，减少成本。5研究结论本文通过对中南建设财务现状和融资状况的分析发现中南建设在发展过程中存在诸多问题。中南建设采取的是扩张型的融资策略，融资方式非常单一，银行贷款占据了很大比例，并且频繁为子公司及外公司提供高额担保，给企业带来债务风险。中南建设可以通过降低融资成本、遵循以前的道路继续拓展海外融资等方式，来确保资金的稳定，从而规避行业风险。希望这些建议可以对中南建设在融资方式和结果方面起到实际的效果，以便公司能够降低融资成本和风险，更好更长久的发展。参考文献NurlelaNurlela,SulastriSulastri,UmarHamdanAJ,AgustinaHanafi.TheInfluenceOfInvestmentDecisionsAndFinancingDecisionsOnFirmValueWithProfitabilityAsInterveningVariables(EmpiricalStudyOnCompaniesListedInIndonesianShariaStockIndex)[J].InternationalJournalofMulticulturalandMultireligiousUnderstanding,2019(2),447-456.MarcoBotta.FinancingDecisionsandPerformanceofItalianSMEsintheHotelIndustry[J].CornellHospitalityQuarterly,2019(60),335+354.SunainaKanojia,VipinAggarwal,AnkushBhargava.DescendantsofFinancingDecisionwithReferencetoCapitalStructure:AnEmpiricalAnalysisofIndianSMES[J].SEDME(smallEnterprisesDevelopmentManagement8ExtensionJournal),2020(1),33-42.杨娜.万科集团融资结构研究[D].中国石油大学,2018.周灵玲.A房地产有限公司融资策略研究[D].华南师范大学,2018.王可夫.中国恒大融资策略分析[D].河北金融学院,2018.张雯婷.绿地控股融资策略的案例研究[D].吉林大学,2019.